Cesja praw do lokalu przed przeniesieniem własności

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest cesja praw do mieszkania
• czy z cesją praw do mieszkania wiąże się obowiązek zapłaty podatku
• czym jest ekspektatywa prawa własności

Obecnie w wielu miastach znacznie wydłużył się okres oczekiwania na założenie i dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W dużych aglomeracjach czas ten sięga nawet roku. Nie dziwi zatem fakt, że z zawarciem umowy sprzedaży a wpisem prawa własności w księdze wieczystej może pojawić się konieczność spieniężenia nieruchomości. Możliwych do wyobrażenia sobie stanów faktycznych jest wiele, skupimy się zatem na tych najpopularniejszych:

• „sprzedaż” praw z umowy deweloperskiej – sytuacja taka ma miejsce, gdy do transakcji dochodzi zanim zawarta zostanie umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę,
• przeniesienie własności nieruchomości już uprzednio wpisanej do księgi wieczystej, jednakże przed dokonaniem w niej zmiany danych jej właściciela.

Chociaż w obu przypadkach nabywca mieszkania nie jest wpisany do księgi wieczystej, jednakże jego sytuacja jest całkowicie odmienna.

1. Cesja praw z umowy deweloperskiej

W pierwszym przypadku nabywca mieszkania nie jest nie tylko jego właścicielem ale – w sensie prawnym, a niekiedy także i faktycznym - nie powstała jeszcze sama nieruchomość. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się bowiem do wybudowania określonej nieruchomości, wyodrębnienia samodzielnego lokalu i przeniesienia do niego własności na nabywcę. Dopóki zatem nie dojdzie do ustanowienia odrębnej własności lokalu, to sam w sobie nie może on być przedmiotem obrotu (sprzedaży, darowizny, itp.). Prawo to – tj. odrębna własność lokalu – powstanie bowiem dopiero z chwilą założenia księgi wieczystej i dokonania w niej stosownych wpisów.

Nie oznacza to wszakże, iż ze zbyciem musimy czekać na ww. moment założenia księgi wieczystej. Można bowiem również przenieść prawa z umowy deweloperskiej, a nawet tzw. ekspektatywę prawa własności. Z tą ostatnią mamy do czynienia, gdy została już zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, jednakże nie zostało to jeszcze odzwierciedlone w księdze wieczystej.

W przypadku cesji praw z umowy deweloperskiej nabywca wstępuje do tejże umowy na miejsce zbywcy. W konsekwencji zatem deweloper zobligowany będzie do ustanowienia i przeniesienia własności lokalu na osobę wstępująca do umowy (tzw. cesjonariusz). Musisz wszakże wiedzieć, że na dokonanie cesji praw musi wyrazić zgodę deweloper. Jeżeli zatem nie uregulowałeś jeszcze wszystkich transz za mieszkanie, to deweloper może stawiać dodatkowe warunki. Jeżeli natomiast do zbycia dochodzi już po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, transakcja będzie odbywała się wyłącznie pomiędzy tobą i nabywcą.

Oba wskazane powyżej przypadki, na gruncie podatkowym, oceniane są w ten sam sposób. Mianowicie, nie są kwalifikowane, jako sprzedaż nieruchomości, a jako sprzedaż praw. W konsekwencji, nie będziesz mógł skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej i to nawet, jeżeli całość uzyskanych środków przeznaczysz na zakup nieruchomości.

Organy podatkowe są tutaj zgodne, jeżeli uzyskałeś dochód z takiej transakcji, to podlega on opodatkowaniu. Co gorsza, nie możesz zastosować tu stawki przyporządkowanej do sprzedaży nieruchomości, a skalę podatkową. Dochód powyżej kwoty 85.528 zł opodatkowany będzie zatem podatkiem w wysokości 32%. Gdyby zysk przekroczył 1.000.000 zł, to podatek wyniósłby 15.181 zł 22 gr + 32 % nadwyżki ponad 85.528 zł minus kwota zmniejszająca podatek plus dodatkowe 4% od nadwyżki ponad 1 mln zł podstawy opodatkowania.

Warto wyjaśnić również co stanowi dochód. Będzie nim różnica pomiędzy ceną „sprzedaży” ww. praw, a sumą kosztów ich nabycia i wykończenia. Przykładowo, jeżeli odebrałeś mieszkanie w stanie deweloperskim, wykończyłeś je i następnie sprzedajesz ekspektatywę prawa własności, to od uzyskanej ceny odliczysz:

• cenę wpłaconą deweloperowi za mieszkanie,
• koszty aktów notarialnych,
• wydatki na wykończenie lokalu,
• wynagrodzenie pośrednika, który znalazł nabywcę na twój lokal.

Opisane powyżej zasady opodatkowania należy stosować do tych przypadków, w których nieruchomość nie ma jeszcze urządzonej (założonej) księgi wieczystej. Niejako na pocieszenie można dodać, że transakcje takie nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nabywca wstępuje do umowy deweloperskiej w prawa i obowiązki zbywcy, należy zatem dokładnie zapoznać się z treścią tejże umowy, a także zweryfikować stan rozliczeń zbywcy z deweloperem. Jeżeli zaś nabywamy ekspektatywę prawa własności, warto zorientować się, czy mogą istnieć przeszkody do wpisu tegoż prawa do księgi wieczystej. W tym celu powinno się zapoznać z treścią umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz z treścią księgi wieczystej, z której lokal ma zostać wydzielony.

2. Mieszkanie z urządzoną księgą wieczystą

W takim przypadku zastosowanie znajdzie ogólna zasada prawa cywilnego, w myśl której umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę (zob. art. 155 kodeksu cywilnego). W praktyce oznacza to, że kupujący nabywa własność nieruchomości z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Od strony podatkowej natomiast, skoro umowa przenosi własność nieruchomości, to już sam fakt jej zawarcia umożliwia skorzystanie ze ww. ulgi mieszkaniowej. Niestety, w tym przypadku konieczna jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% - chyba że transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z powyższego, możliwe jest zbycie praw do nieruchomości zanim zostanie założona dla niej księga wieczysta. Może to wszakże rodzić negatywne skutki podatkowe. Nadto od nabywców wymaga dokładnego zapoznania się z dokumentacji.