Czym jest ograniczone prawo rzeczowe?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaka jest podstawowa cecha ograniczonych praw rzeczowych 
• czy służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym 
• kiedy ograniczone prawa rzeczowe wygasają

Co to są ograniczone prawa rzeczowe?

Jak sama nazwa może na to wskazywać, prawa rzeczowe ograniczone są uprawnieniami do korzystania z nieruchomości w ściśle określony sposób. Osoba uprawniona z takiego prawa nie staje się właścicielem obciążonego gruntu, budynku, bądź mieszkania, jednakże jej prawo jest silniejsze od uprawnień wynikających jedynie z umowy.

Podstawową cechą praw rzeczowych jest bowiem ich skuteczność względem każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej, czyli takiej na której prawo rzeczowe zostało ustanowione. W praktyce oznacza to zatem, że osoba uprawniona z takiego prawa będzie mogła nadal z niego korzystać, nawet gdy dotychczasowy właściciel nieruchomości obciążonej sprzeda ją osobie trzeciej.

Z tą cechą ograniczonych praw rzeczowych związana jest kolejna. Mianowicie, prawa te podlegają obowiązkowemu wpisowi do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Są one wpisywane w dziale III ksiąg wieczystych. Co więcej, prawo takie zazwyczaj powstaje dopiero z chwilą jego wpisu do księgi wieczystej. Ma to chronić uczciwy obrót nieruchomościami, aby nabywca miał wiedzę, iż kupuje nieruchomość obciążoną takim prawem.

Katalog ograniczonych praw rzeczowych

Katalog ograniczonych praw rzeczowych jest zamknięty. Oznacza to, że strony nie mogą tworzyć nowych praw tego typu, poza uregulowanymi w ustawach. Do ograniczonych praw rzeczowych należą zatem:

• użytkowanie – jest to prawo do używania nieruchomości i pobierania z niej pożytków (korzyści wynikających z prawidłowego korzystania z rzeczy, np. płody rolne są pożytkami gruntu, a czynsz najmu jest pożytkiem nieruchomości budynkowej lub lokalowej). Prawo to zbliżone jest zatem do dzierżawy, jednakże jest od niej „silniejsze”, gdyż trudniej je zniweczyć,

• służebność – na jej podstawie właściciel nieruchomości władnącej może w określony sposób korzystać z nieruchomości obciążonej. Do najbardziej znanych służebności należą: służebność przechodu lub przejazdu (najczęściej uprawnia do poruszania się przez nieruchomość obciążoną w celu dotarcia do drogi publicznej), służebność przesyłu (uprawnia do posadowienia i korzystania z różnego typu urządzeń liniowych)

• służebność osobista – w dużym uproszczeniu jest to rodzaj służebności gruntowej, który przysługuje konkretnej osobie fizycznej wskazanej w oświadczeniu o jej ustanowieniu. Nie będzie zatem ona powiązana z prawem własności nieruchomości władnącej ale określoną osobą fizyczną,

• zastaw – jest formą zabezpieczenia rzeczowego na ruchomościach, na jej podstawie zastawnik (wierzyciel), w przypadku nie dokonania spłaty wierzytelności, może sprzedać rzecz ruchomą zastawcy, a uzyskaną kwotę przeznaczyć na swoją wierzytelność; zastaw wymaga wydania przedmiotu zastawu zastawnikowi,

• zastaw rejestrowy – to odmiana zastawu, która może być dokonywana na rzeczach i prawach przedsiębiorcy, tym różni się od zastawu zwykłego, że jego przedmiot nie jest wydawany zastawnikowi, a zatem zastawca nadal może z niego korzystać, zastaw taki wpisuje się jednakże do specjalnego rejestru zastawów,

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jest formą korzystania z nieruchomości lokalowej w ramach spółdzielni mieszkaniowych,

• hipoteka – w swojej istocie jest to prawo zbliżone do zastawu, z tą wszakże różnicą, że ustanawiane jest nie na rzeczach ruchomych, a na nieruchomościach.

Powstanie i wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych

Omawiane prawa mogą powstać, bądź w drodze umowy, bądź w formie jednostronnego oświadczenia właściciela, który prawo to ustanawia. Oświadczenie właściciela wymaga przy tym zachowania formy aktu notarialnego.

Ograniczone prawo rzeczowe może zostać ustanowione pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. W przypadku zatem ziszczenia się warunki albo upływu określonego w umowie terminu, prawo to powstanie, bądź wygaśnie. Prawa tego można się również zrzec. W takim przypadku konieczne jest złożenia oświadczenia w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym oraz doręczenie go osobie uprawnionej z tego prawa. Co więcej, jeżeli ograniczone prawo rzeczowe było wpisane do księgi wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

W przypadku ograniczonych praw rzeczowych ustanawianych na nieruchomościach, wygaśnie ono, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej. Nadto, dodatkowe przesłanki wygaśnięcia poszczególnych ograniczonych praw rzeczowych wynikać mogą z przepisów szczególnych im poświęconych. Przykładowo, służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej, zastaw zwykły, z chwilą zwrotu przedmiotu zastawu, a hipoteka ze spłatą zadłużenia, które zabezpieczała.

Jak wynika z powyższego, ograniczonych praw rzeczowych nie można wypowiedzieć tak łatwo, jak umowy najmu, czy dzierżawy. Co więcej, prawa te nie wygasają w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej, jej nabywca staje się osobą zobowiązaną do ich respektowania z mocy prawa. Prawa te dają zatem osobom uprawnionym znacznie większą ochronę, niż prawa wynikające jedynie z umów.