Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

W ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską, skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej uregulowano jedynie połowicznie. Stąd też, nie tylko w zależności od tego, która ze stron zdecyduje się na odstąpienie, ale także z jakich przyczyn, inna będzie podstawa prawna oceny zaistniałej sytuacji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w jakich sytuacjach nabywca nieruchomości może odstąpić od umowy
• czy deweloper może odstąpić od umowy
• jakie skutki wiążą się z odstąpieniem od umowy

Art. 491 kodeksu cywilnego

Omówienie poszczególnych rozwiązań należy rozpocząć od odstąpienia od umowy przez niedoszłego nabywcę lokalu. Chociaż i w tym przypadku istotne jest, czy dokonywane jest to w oparciu o przesłanki z ustawy deweloperskiej (art. 29 ust. 1), czy Kodeks cywilny (art. 491, art. 493 k.c.). W tym pierwszym przypadku umowa deweloperska uważana jest za niezawartą, a nabywca nie może zostać obciążony żadnymi kosztami związanymi z odstąpieniem od umowy. Nie chodzi tu tylko o ewentualne prowizje zastrzeżone przez dewelopera, ale także obowiązek zapłaty odstępnego. Nota bene, możliwość korzystania z tej ostatniej instytucji została wprost wyłączona przez ustawodawcę (art. 30 ust. 1).

W przypadkach zatem obciążających dewelopera, niedoszły nabywca odstępując od umowy winien otrzymać wszystkie uiszczone na rzecz ceny sprzedaży środki. Co ważne, powinny one zostać zwrócone nabywcy, będącemu konsumentem, niezwłocznie (art. 494 §2 k.c.). Czyli w zwykłym toku czynności, bez zbędnej zwłoki, ale też nie w dniu odstąpienia. Konieczne jest uwzględnienie czasu na zlecenie wypłaty środków, dokonanie przelewu, itp.

Ustawa deweloperska milczy natomiast o poniesionych przez nabywcę szkodach. Te mogą być dochodzone na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 471 k.c., art. 494 k.c.). Zgodnie zaś z nimi, strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 k.c.). Nabywca zobowiązany jest zatem do wykazania poniesionych strat, bądź utraconych zysków, a także istnienia związku pomiędzy owymi szkodami a faktem odstąpienia od umowy (tzw. adekwatny związek przyczynowy).

Szkody takie może tworzyć, np. konieczność dalszego wynajmu mieszkania – szkodą jest wynikający z tego czynsz i opłaty eksploatacyjne; rozwiązanie albo zmiana umowy z bankiem – szkodą będą dodatkowe prowizje, czy też opłaty ponoszone z tytułu tzw. karencji. Niestety obowiązek udowodnienia wysokości oraz realności tego typu szkód ciąży na nabywcy.

Powyższe nie wyklucza domagania się od dewelopera kar umownych, bądź podwójnej wysokości zadatku – oczywiście możliwe to będzie tylko wtedy, gdy stosowne klauzule zostały wprowadzone do treści umowy deweloperskiej. Te zaś spotyka się coraz rzadziej.

Jeżeli przyczyną odstąpienia od umowy miałyby być inne uchybienia dewelopera, aniżeli wskazane w art. 29 ust. 1 ww. ustawy, to nabywca powinien skorzystać z procedury zwartej w Kodeksie cywilnym (art. 491). Czyli przede wszystkim wezwać dewelopera do wykonania umowy w odpowiednim terminie i to pod rygorem odstąpienia. Dopiero upływ tego terminu pozwoli na odstąpienie od umowy. W tego typu przypadkach zastosowanie znajduje również art. 494 k.c. Niedoszły nabywca może zatem dochodzić stosownego odszkodowania od dewelopera. Odstąpienie na tej podstawie obarczone jest wszakże większym ryzykiem. Może być bowiem oceniane także przez pryzmat nadużycia prawa podmiotowego, czyli działanie naruszające zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.). W przypadku kwestionowania skuteczności odstąpienia przez dewelopera, to na odstępującym nabywcy ciążyć będzie obowiązek wykazania okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy w tym trybie.

Należy także pamiętać, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej składane przez nabywcę jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Nie tylko nabywca może zdecydować się na odstąpienie od umowy. Prawo takie przysługuje również deweloperowi. Dwie z podstaw odstąpienia zostały wskazane wprost w ustawie deweloperskiej (art. 29 ust. 4-5). W przypadku skorzystania z któregoś z nich ustawodawca nakłada na nabywcę obowiązek wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Co, wobec uznania umowy za niezawartą, jest zasadne.

Deweloper może korzystać z tych samych klauzul umownych, bądź ustawowych, które wskazano powyżej, przy omawianiu praw nabywcy po odstąpieniu od umowy (odszkodowanie, zatrzymanie zadatku, kary umowne). Może on również odstąpić od umowy z innych przyczyn korzystając z trybu wskazanego w art. 491 k.c. Deweloper może także domagać się wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Szczególna sytuacja wystąpi, gdy świadczenie dewelopera stanie się niemożliwe do wykonania. Uprawnienia nabywcy w takim wypadku będą zależne od przyczyn owej niemożliwości. Jeżeli stało się to wskutek okoliczności, za które deweloper ponosi odpowiedzialność, nabywca może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, albo od umowy odstąpić. Jeżeli zaś świadczenie stałoby się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi, umowa wygasa. W konsekwencji strony zobowiązane są do zwrotu wzajemnych świadczeń. Deweloper oczywiście zwraca wpłacone pieniądze. Nabywca zaś powinien wyrazić zgodę na wykreślenie wpisu w księdze wieczystej.