Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Odstąpienie od umowy deweloperskiej może uchronić cię przed poważnymi stratami finansowymi, ale tylko jeśli zrobisz to zgodnie z przepisami. Jeśli spełnisz ustawowe przesłanki odstąpienia, umowę uważa się za niezawartą, a ty nie ponosisz kosztów związanych z samym odstąpieniem. Sprawdź, kiedy możesz odstąpić od umowy, jakie terminy obowiązują i co dzieje się wtedy z wpłaconymi pieniędzmi.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej – najważniejsze informacje
- Nie możesz odstąpić od umowy tylko dlatego, że zmieniłeś zdanie. Musi istnieć podstawa w ustawie, umowie albo porozumieniu stron.
- Ustawa określa konkretne przypadki odstąpienia, m.in. błędy w dokumentach, brak przeniesienia własności czy wadę istotną.
- Termin zależy od przyczyny odstąpienia – może wynosić m.in. 30, 60 lub dodatkowe 120 dni.
- Przy ustawowym odstąpieniu umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem.
- Oświadczenie musi mieć odpowiednią formę i zawierać zgodę na wykreślenie właściwych roszczeń z księgi wieczystej.
Jakie są skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej?
Jeśli chcesz odstąpić od umowy deweloperskiej, najpierw musisz ustalić, na jakiej podstawie możesz to zrobić. Znaczenie ma to, czy korzystasz z przesłanek określonych w ustawie deweloperskiej, czyli ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (art. 43 ust. 1), czy z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 491, art. 493 k.c.). W tym pierwszym przypadku umowę deweloperską uważa się za niezawartą, a ty nie ponosisz żadnych kosztów związanych z odstąpieniem. Deweloper nie może też uzależnić twojego prawa do odstąpienia od zapłaty określonej sumy.
Ustawa deweloperska nie reguluje natomiast kwestii szkód poniesionych przez nabywcę. Możesz dochodzić ich na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 471 i 494 k.c.). Jeśli odstępujesz od umowy, możesz żądać nie tylko zwrotu spełnionych świadczeń, ale również – na zasadach ogólnych – naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Musisz jednak wykazać poniesione straty lub utracone korzyści oraz związek między szkodą a niewykonaniem umowy.
Co powinna zawierać umowa deweloperska? SPRAWDŹ
Kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny?
Warto na samym początku wyjaśnić fundamentalną kwestię – w przeciwieństwie do umów zawieranych na odległość, prawo nie przewiduje możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny. Odstąpienie od takiej umowy musi opierać się na konkretnych przesłankach określonych w przepisach. Prawo do odstąpienia jest formą sankcji dla dewelopera za niedopełnienie jego ustawowych obowiązków lub zaistnienie sytuacji, które rażąco naruszają interesy nabywcy. Jakie są ustawowe przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej? Aktualna ustawa deweloperska precyzyjnie określa katalog takich sytuacji.
Uchybienia formalne i informacyjne
Najliczniejsza grupa przyczyn uprawniających do odstąpienia dotyczy uchybień formalnych i informacyjnych ze strony dewelopera. Możesz skorzystać z tego prawa m.in. wtedy, gdy umowa deweloperska nie zawiera wszystkich obowiązkowych elementów wymienionych w ustawie, takich jak termin przeniesienia własności, informacje o rachunku powierniczym czy standard prac wykończeniowych.
Prawo do odstąpienia przysługuje ci także wtedy, gdy deweloper nie przekazał prospektu informacyjnego wraz z załącznikami albo informacji o zmianach w tych dokumentach.
Brak zgodności ze stanem faktycznym i prawnym
Jeśli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy deweloperskiej, również możesz odstąpić od umowy.
Błędy w prospekcie informacyjnym
Prawo to przysługuje ci również wtedy, gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji wymaganych we wzorze prospektu stanowiącego załącznik do ustawy.
W przypadku braków lub niezgodności w umowie i prospekcie masz 30 dni od dnia zawarcia umowy na odstąpienie.
Brak przeniesienia własności w terminie
Możesz odstąpić od umowy także wtedy, gdy deweloper nie przeniesie na ciebie praw do mieszkania lub domu w terminie określonym w umowie. Nie możesz jednak zrobić tego od razu – najpierw musisz wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na przeniesienie praw.
Jeśli również ten termin minie bezskutecznie, możesz odstąpić od umowy. Zachowujesz przy tym roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Problemy z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym
Podstawą odstąpienia może być również sytuacja, w której deweloper nie zawrze w wymaganym terminie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem lub kasą.
W takim przypadku możesz odstąpić od umowy po zwrocie środków przez bank lub kasę zgodnie z procedurą określoną w ustawie.
Brak wymaganej zgody wierzyciela hipotecznego
Możesz odstąpić od umowy również wtedy, gdy deweloper nie posiada wymaganej zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia.
W takim przypadku masz 60 dni od dnia zawarcia umowy na odstąpienie.
Niewykonanie innych obowiązków ustawowych przez dewelopera
Ustawa pozwala ci odstąpić od umowy także wtedy, gdy deweloper nie poinformował cię w terminie o zmianie banku lub kasy prowadzącej mieszkaniowy rachunek powierniczy.
W tym przypadku możesz odstąpić od umowy po upływie 60 dni od podania do publicznej wiadomości informacji wskazanych w ustawie.
Wada istotna mieszkania lub domu
Prawo do odstąpienia może przysługiwać ci również wtedy, gdy deweloper nie usunie wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zgodnie z procedurą przewidzianą w ustawie.
Możesz odstąpić od umowy także wtedy, gdy istnienie takiej wady potwierdzi rzeczoznawca.
Upadłość dewelopera
Ostatnia z ustawowych przesłanek dotyczy postępowania upadłościowego. Możesz odstąpić od umowy, jeżeli syndyk zażąda jej wykonania na zasadach określonych w prawie upadłościowym.
Każda z tych sytuacji może dać ci prawo do wycofania się z umowy. Termin i sposób odstąpienia zależą jednak od konkretnej przesłanki.
Jakie są koszty i terminy zwrotu pieniędzy po odstąpieniu?
Jednym z najważniejszych elementów ochrony nabywcy jest zasada, że jeśli korzystasz z ustawowego prawa do odstąpienia, nie ponosisz kosztów ani kar związanych z samym odstąpieniem. Deweloper nie może uzależnić tego prawa od zapłaty określonej sumy. Skuteczne odstąpienie oznacza, że umowę uważa się za niezawartą.
Jeśli środki zostały już wypłacone deweloperowi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, musi je zwrócić niezwłocznie, jednak nie później niż w ciągu 30 dni od otrzymania twojego oświadczenia o odstąpieniu.
Odstąpienie od umowy nie zamyka ci również drogi do dochodzenia dodatkowych roszczeń, np. kary umownej za opóźnienie, jeśli przewidziano ją w umowie albo odszkodowania za poniesione szkody, na przykład udokumentowane koszty wynajmu mieszkania zastępczego.
Jak przygotować oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej?
Pamiętaj, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie odpowiednich roszczeń z księgi wieczystej i zostało złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
W praktyce oświadczenie woli powinno jednoznacznie wskazywać, jakiej umowy dotyczy oraz na jakiej podstawie korzystasz z prawa do odstąpienia. Warto więc podać w nim m.in.:
- dane nabywcy i dewelopera,
- datę zawarcia i oznaczenie umowy,
- podstawę odstąpienia,
- zgodę na wykreślenie odpowiednich roszczeń z księgi wieczystej.
Gotowy dokument doręcz deweloperowi. Warto zrobić to w sposób, który pozwoli ci później potwierdzić datę doręczenia pisma.
Zmiana w prospekcie przed podpisaniem umowy – czy nabywca został skutecznie poinformowany?
Pani Marta planowała zakup mieszkania w nowym osiedlu w Warszawie. Jednym z powodów, dla których wybrała tę inwestycję, był sposób zagospodarowania terenu pokazany w prospekcie informacyjnym – przewidywał m.in. teren rekreacyjny i określony układ części wspólnych.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej otrzymała od dewelopera zaktualizowaną wersję dokumentów. Nikt jednak wyraźnie nie zwrócił jej uwagi na to, które elementy prospektu zostały zmienione ani jakie znaczenie mają te zmiany dla inwestycji.
Podczas wizyty u notariusza pani Marta podpisała umowę deweloperską. Dopiero kilkanaście dni później, ponownie analizując dokumenty, zauważyła, że sposób zagospodarowania osiedla różni się od tego, który przedstawiono jej wcześniej. Deweloper twierdzi jednak, że przekazał jej aktualne dokumenty przed zawarciem umowy, więc dopełnił swoich obowiązków.
Czy pani Marta może w tej sytuacji odstąpić od umowy? Wyjaśnia Michał Koralewski, radca prawny i ekspert portalu RynekPierwotny.pl:
Tak, pani Marta ma pełne prawo odstąpić od umowy deweloperskiej bez ponoszenia żadnych kosztów, pod warunkiem że od dnia podpisania aktu notarialnego nie minęło jeszcze 30 dni. Argumentacja dewelopera, że „przekazał aktualne dokumenty", jest w świetle polskiego prawa niewystarczająca.
Zgodnie z obowiązującą ustawą deweloperską (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), deweloper ma rygorystyczne obowiązki w zakresie informowania o zmianach:
- Obowiązek wyraźnego wyodrębnienia zmian: Jeśli między doręczeniem pierwotnego prospektu informacyjnego a podpisaniem umowy deweloperskiej zachodzą jakiekolwiek zmiany (np. w zagospodarowaniu terenu), deweloper musi dostarczyć o nich informacje w postaci umożliwiającej ich łatwe zidentyfikowanie (np. w formie aneksu, wyraźnego przekreślenia starych zapisów i wyboldowania nowych).
- Wymóg świadomej zgody: Różnice między umową a prospektem są wiążące tylko wtedy, gdy nabywca został o nich w ten jasny sposób poinformowany i wyraził na nie zgodę. Wręczenie całego, ponownie wydrukowanego pliku dokumentów bez wyraźnego wskazania różnic nie spełnia wymogów ustawowych.
W związku z tym umowa deweloperska, którą podpisała pani Marta, jest prawnie traktowana jako niezgodna z pierwotnie doręczonym prospektem, co otwiera furtkę do jej rozwiązania.
Co pani Marta musi zrobić, aby skutecznie odstąpić od umowy:
- Zmieścić się w terminie: prawo do odstąpienia z powodu niezgodności umowy z prospektem (lub braku właściwego powiadomienia o zmianach) wygasa po upływie 30 dni od dnia zawarcia umowy u notariusza. Wspomniane „kilkanaście dni" oznacza, że czas nagli, ale okno na reakcję wciąż jest otwarte.
- Dopełnić formalności: oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie może być zwykłym mailem czy pismem. Aby było skuteczne, musi mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Wymóg ten wynika z faktu, że dokument ten musi jednocześnie zawierać zgodę nabywcy na wykreślenie jego roszczeń z księgi wieczystej nieruchomości.
- Odzyskać wpłacone środki: złożenie takiego oświadczenia sprawia, że umowę uważa się za niezawartą. Deweloper ma obowiązek w pełni zwrócić wpłacone dotąd pieniądze, a wobec pani Marty nie mogą zostać zastosowane żadne kary umowne ani potrącenia (tzw. odstępne).
Najlepszym krokiem dla pani Marty jest natychmiastowe umówienie wizyty u dowolnego notariusza w celu poświadczenia podpisu pod oświadczeniem o odstąpieniu, a następnie doręczenie tego dokumentu deweloperowi przed upływem 30-dniowego terminu (najlepiej osobiście za potwierdzeniem odbioru).
Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę: czy deweloper może odmówić przyjęcia odstąpienia?
Odpowiedź jest jednoznaczna: deweloper nie może odmówić przyjęcia skutecznie złożonego oświadczenia o odstąpieniu. Jest to czynność jednostronna, więc nie potrzebujesz zgody drugiej strony. Jeśli spełnisz wszystkie przesłanki ustawowe i formalne, umowę uważa się za niezawartą.
Deweloper może jednak próbować zakwestionować skuteczność odstąpienia, np. twierdząc, że nie wystąpiła ustawowa przesłanka, nie zachowałeś wymaganego terminu albo oświadczenie nie miało właściwej formy.
Jeśli deweloper zakwestionuje odstąpienie, sprawa może trafić do sądu. Dlatego tak ważne jest prawidłowe przygotowanie dokumentów i zachowanie wymaganych terminów.
Rezygnacja a opóźnienie w budowie – czy obowiązuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej?
Niedotrzymanie przez dewelopera terminu przeniesienia własności lokalu może dać ci podstawę do odstąpienia od umowy. Musisz jednak zachować procedurę określoną w ustawie.
Najpierw sprawdź, czy minął termin wskazany w umowie deweloperskiej jako ostateczna data zawarcia aktu notarialnego przenoszącego na ciebie własność lokalu lub domu.
Gdy termin upłynie, nie możesz od razu odstąpić od umowy. Najpierw musisz wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na przeniesienie prawa własności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu możesz skorzystać z prawa do odstąpienia.
Następnie przygotuj formalne oświadczenie o odstąpieniu. Musi ono zawierać zgodę na wykreślenie twojego roszczenia z księgi wieczystej, a podpisy powinny zostać notarialnie poświadczone.
Jeśli nie masz ustawowej podstawy do odstąpienia, możesz próbować rozwiązać umowę za porozumieniem z deweloperem. W takim przypadku warunki zakończenia umowy i rozliczeń ustalacie wspólnie.
Czy deweloper może odstąpić od umowy? Konsekwencje odstąpienia dla dewelopera
Nie tylko nabywca może zdecydować się na odstąpienie od umowy deweloperskiej lokalu lub domu jednorodzinnego. Takie prawo przysługuje również deweloperowi. Ustawa deweloperska wskazuje dwie podstawowe sytuacje, w których może on skorzystać z tego uprawnienia (art. 43 ust. 7–8).
Deweloper może odstąpić od umowy, gdy:
- nabywca nie zapłaci wymaganej kwoty mimo pisemnego wezwania do zapłaty i wyznaczenia dodatkowego 30-dniowego terminu;
- nabywca nie stawi się na odbiór mieszkania lub domu albo podpisanie aktu przenoszącego własność mimo dwóch pisemnych wezwań doręczonych w odstępie co najmniej 60 dni.
W obu przypadkach deweloper nie może skorzystać z prawa do odstąpienia, jeśli niewykonanie obowiązku przez nabywcę było spowodowane siłą wyższą.
Jeżeli to deweloper skutecznie odstąpi od umowy, nabywca ma obowiązek wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.
Skutki odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej – podsumowanie
Jeśli odstępujesz od umowy na podstawie przesłanek ustawowych, nie ponosisz kosztów związanych z samym odstąpieniem. W określonych przypadkach możesz również dochodzić odszkodowania, ale musisz wykazać poniesioną szkodę i związek z niewykonaniem zobowiązania. Dlatego przed złożeniem oświadczenia sprawdź podstawę odstąpienia, obowiązujący termin i wymagane formalności.
Sprawdź aktualne oferty mieszkań i domów na rynekpierwotny.pl i wybierz pewną inwestycję od zaufanego dewelopera:
Często zadawane pytania
Ile kosztuje odstąpienie od umowy deweloperskiej?
Jeśli korzystasz z ustawowego prawa odstąpienia, deweloper nie może naliczyć za to dodatkowej opłaty. Mogą jednak pojawić się inne wydatki, np. związane z poświadczeniem podpisu, pomocą prawnika, opinią rzeczoznawcy lub postępowaniem sądowym.
Czy można zrezygnować z umowy deweloperskiej?
Tak, ale sama zmiana decyzji nie daje ci automatycznie prawa do odstąpienia. Musisz mieć podstawę wynikającą z ustawy, umowy albo porozumienia z deweloperem.
Czy brak kredytu pozwala odstąpić od umowy deweloperskiej?
Sam brak kredytu hipotecznego nie daje ci ustawowego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Sprawdź jednak, czy takie uprawnienie zostało zapisane w twojej umowie.
Co powinno zawierać oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej?
W oświadczeniu wskaż umowę, której dotyczy odstąpienie, oraz jego podstawę. Dokument musi mieć formę pisemną, zawierać podpisy notarialnie poświadczone i zgodę na wykreślenie odpowiednich roszczeń z księgi wieczystej.
Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c.
OCEŃ ARTYKUŁ:
Zapisz się do Newslettera
Bądź na bieżąco! Otrzymuj poradniki, analizy i aktualności o nieruchomościach z RynekPierwotny.pl na swoją skrzynkę e-mail.
PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
