Zaniżony metraż mieszkania – co robić i ile pieniędzy odzyskasz?

Rzeczywista powierzchnia mieszkania okazała się mniejsza niż ta z umowy? Nie musisz się z tym godzić. Jeśli różnica przekracza dopuszczalną w umowie tolerancję, możesz odzyskać część ceny proporcjonalnie do brakujących metrów. Sprawdź, ile konkretnie odzyskasz, jak to obliczyć i jak złożyć deweloperowi oświadczenie o obniżeniu ceny – z gotowym wzorem.

Żądanie zgłaszasz deweloperowi w formie oświadczenia o obniżeniu ceny. Odstąpienie od umowy z powodu samego mniejszego metrażu co do zasady nie przysługuje.

Metraż planowany a rzeczywisty – skąd biorą się różnice?

Kupując mieszkanie od dewelopera, często nabywasz lokal, który fizycznie jeszcze nie istnieje – w umowie widnieje metraż planowany. Po wybudowaniu rzeczywista powierzchnia bywa inna. Najczęściej wychodzi to na jaw podczas inwentaryzacji powykonawczej, którą deweloper ma obowiązek zlecić niezależnemu geodecie przed odbiorem technicznym. Geodeta odpowiada za zgodność pomiaru ze stanem rzeczywistym, a Ty masz prawo zapoznać się z metrażem powykonawczym.

Rozbieżności zwykle nie wynikają ze złej woli, lecz ze specyfiki procesu budowlanego (np. inna grubość tynków) albo z wprowadzonych zmian lokatorskich. Płacisz jednak wyłącznie za powierzchnię użytkową, a więc realnie oddaną, nie projektowaną. Szczegółowo, co wlicza się do powierzchni i jak ją mierzyć (norma PN-ISO 9836:1997, skosy, ściany działowe), wyjaśniamy w artykule o sposobach wyliczania powierzchni mieszkań i domów; osobno tłumaczymy też, czy do metrażu wliczają się balkon, taras i loggia.

Zaniżony metraż – co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdź metraż powykonawczy – poproś dewelopera o inwentaryzację geodety i porównaj z powierzchnią z umowy deweloperskiej.
2. Sprawdź klauzulę tolerancji – umowa zwykle określa dopuszczalną różnicę (najczęściej do 2 proc.). W jej granicach cena się nie zmienia.
3. Policz brakującą powierzchnię i kwotę – jeśli różnica przekracza tolerancję, pomnóż cenę za 1 mlw przez liczbę brakujących metrów.
4. Złóż oświadczenie o obniżeniu ceny – na piśmie, z wyliczeniem i uzasadnieniem (wzór niżej).
5. Gdy deweloper odmówi – pozostają wezwanie do zapłaty, pomoc rzecznika konsumentów, a ostatecznie droga sądowa.

Ile odzyskasz? Przykład obliczenia

Załóżmy, że cena mieszkania to 600 000 zł za 50 mkw, czyli 12 000 zł za 1 mkw. Metraż powykonawczy wyniósł 47 mkw – brakuje 3 mkw, a różnica (6 proc.) przekracza umowną tolerancję. Obniżenie ceny: 12 000 zł × 3 mkw = 36 000 zł. Tyle możesz odzyskać od dewelopera. Podstawą są przepisy o rękojmi za wady, które pozwalają żądać obniżenia ceny proporcjonalnie do niezgodności lokalu z umową.

Oświadczenie o obniżeniu ceny – wzór

Żądanie zgłoś deweloperowi na piśmie. Wyślij je e-mailem oraz listem poleconym za potwierdzeniem odbioru:

[Miejscowość, data]

[Imię i nazwisko nabywcy]
[Adres, e-mail, telefon]

[Nazwa dewelopera]
[Adres]

Oświadczenie o obniżeniu ceny

W związku z ustaleniem, że rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu nr […] przy ul. […], nabytego na podstawie umowy z dnia […], wynosi [X] mkw i jest mniejsza od powierzchni [Y] mkw wskazanej w umowie o [Z] mkw – co przekracza dopuszczalną umową tolerancję – składam oświadczenie o obniżeniu ceny lokalu.

Cena za 1 mkw wyniosła […] zł. Kwota obniżenia: [cena za mkw] × [brakujące mkw] = [kwota] zł. Proszę o zwrot tej kwoty na rachunek […] w terminie [np. 14 dni] od otrzymania niniejszego pisma.

[Podpis]

Załącznik: inwentaryzacja powykonawcza / protokół pomiaru geodety.

Czy przy zaniżonym metrażu można odstąpić od umowy?

Co do zasady nie. Mniejszy metraż uprawnia do żądania obniżenia ceny, ale nie do odstąpienia od umowy, bo trudno uznać go za wadę istotną, czyli taką, która uniemożliwia korzystanie z lokalu. Odstąpienie wchodziłoby w grę tylko wyjątkowo, gdy różnica jest tak duża, że np. uniemożliwia korzystanie z któregoś pomieszczenia.

A jeśli metraż jest zawyżony?

Może zdarzyć się sytuacja odwrotna. Rzeczywista powierzchnia jest większa niż w umowie. Wtedy, jeśli różnica przekracza tolerancję, to nabywca dopłaca za dodatkowe metry według ceny z umowy. Deweloperzy powinni przewidzieć odpowiednią klauzulę w umowie deweloperskiej, która daje w takim przypadku prawo odstąpienia od umowy nabywcy.

Zaniżony metraż a podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości od mieszkania nalicza się od powierzchni użytkowej. Jeśli w dokumentach figuruje metraż większy od rzeczywistego, podstawa opodatkowania jest zawyżona. Po ustaleniu prawidłowej powierzchni warto zaktualizować informację/deklarację składaną do gminy, aby podatek odpowiadał faktycznemu metrażowi. Szczegóły rozliczenia najlepiej potwierdzić w urzędzie gminy.