Mieszkanie od dewelopera - co w przypadku zaniżonego metrażu?

Zdarzają się sytuacje, gdy powierzchnia nieruchomości różni się od tej, która widnieje na umowie. Jakie kroki podjąć w przypadku zaniżonego metrażu mieszkania? Czytaj.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest powierzchnia użytkowa mieszkania i jak ją mierzyć,
• co zrobić, gdy występują różnice między metrażem planowanym i rzeczywistym,
• o czym pamiętać, zawierając umowę deweloperską 

Metraż planowany a metraż rzeczywisty

Przy zakupie mieszkania od dewelopera bardzo często bywa tak, że dochodzi do nabycia nieruchomości, która fizycznie jeszcze nie istnieje. Mimo to w umowie deweloperskiej powinny zostać określone najważniejsze parametry mieszkania, łącznie z jego planowanym metrażem.

Niestety - zdarza się, że gdy budynek już powstanie, a mieszkanie będzie teoretycznie przygotowane do oddania, to okazuje się, że rzeczywisty metraż jest inny od metrażu lokalu wskazanego w umowie. Najczęściej wychodzi to na jaw podczas inwentaryzacji powykonawczej, którą deweloper ma obowiązek zlecić niezależnemu geodecie jeszcze przed odbiorem technicznym lokalu. Inwentaryzacja ma na celu pomiar całego mieszkania; geodeta ponosi odpowiedzialność za dokonany pomiar i zgodność opisanego metrażu ze stanem rzeczywistym.

Dzięki temu praktycznie niemożliwe są sytuacje, w których deweloper nie zdaje sobie sprawy z tego, jaki jest faktyczny metraż nieruchomości. Dodatkowo wykluczona jest manipulacja metrażem; nabywca mieszkania ma prawo zapoznać się z metrażem powykonawczym zmierzonym przez geodetę.

Należy przy tym pamiętać, że rozbieżności między metrażem planowanym a metrażem rzeczywistym nie są co do zasady spowodowane złą wolą dewelopera, a faktem, że proces budowlany jest skomplikowany i może dojść do pewnych zmian względem pierwotnego projektu.

Powierzchnia użytkowa nieruchomości

Powierzchnia użytkowa mieszkania to, zgodnie z przepisami, powierzchnia obejmująca metraż wszystkich pomieszczeń wchodzących w skład lokalu - czyli takich jak pokoje, łazienka, kuchnia czy hol. Do powierzchni użytkowej nie są za to wliczane balkony, tarasy, loggie, a także suszarnie, strychy i piwnice. To, co wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu jest niezwykle ważne zarówno z perspektywy nabywcy nieruchomości jak i dewelopera, ponieważ klient płaci jedynie za powierzchnię użytkową.

Jeśli chodzi natomiast o pomiar metrażu, w umowie deweloperskiej powinien zostać zapisany sposób mierzenia powierzchni mieszkania - tak, by żadna ze stron nie miała wątpliwości, w jaki sposób dokonano pomiaru. Taki zapis w umowie wymuszają zresztą przepisy ustawy deweloperskiej.

Szczegółowe zasady pomiaru wyznacza norma PN-ISO 9836:1997. Określa ona, że pomiar powinien być wykonany na poziomie podłogi w wykończonych pomieszczeniach i zapisany wartością do dwóch miejsc po przecinku. Dodatkowo pomiar podłogi powinien odbywać się na poziomie podłogi w stanie wykończonym, a wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania. Co ciekawe, według tej normy, do powierzchni lokalu dolicza się też powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, takie jak balkony, loggie czy tarasy, wykazując oddzielnie powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy) i nakryte (loggie).

Jednocześnie jeśli w lokalu znajdują się skosy, powierzchnia jest liczona w całości, choć z pewnym zastrzeżeniem - do wysokości 1,90 m jest ona wliczana do powierzchni pomocniczej.

Warto również wiedzieć, że do powierzchni użytkowej mieszkania nie powinna być wliczana powierzchnia pod ścianami działowymi. To istotna informacja również ze względu na fakt, że ostateczny metraż może ulec zmianie w porównaniu do powierzchni projektowanej na skutek wprowadzenia zmian lokatorskich (najczęściej dotyczących właśnie ścian), które deweloper wdraża na zlecenie nabywcy jeszcze na etapie prac budowlanych.

Zaniżony metraż mieszkania - i co dalej?

W umowie sprzedaży mieszkania powinien znaleźć się zatem zarówno metraż powierzchni projektowej lokalu jak i sposób pomiaru powierzchni gotowego mieszkania. Co jednak w sytuacji, gdy okaże się, że odnotowano różnicę w metrażu między stanem faktycznym, a tym, co zostało wpisane do aktu notarialnego?

W pierwszej kolejności warto dokładnie przestudiować zapisy umowy deweloperskiej - w dokumencie powinny znaleźć się zapisy dotyczące dopuszczalnej różnicy w powierzchni rzeczywistej względem powierzchni projektowanej. Deweloper zazwyczaj ustala w umowie, ile procentowo może wynosić różnica w metrażach mieszkania, by była ona akceptowalna przez obie strony.

Najczęściej pewne odchylenia mają swoje uzasadnienie np. w nieco innej grubości tynków czy odchyleń tynków gipsowych od płaszczyzny. Klienci powinni mieć jednak świadomość, że takie zapisy są teraz standardem - dlatego warto dokładnie się z nimi zapoznać przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Obecnie deweloperzy mogą stosować zapis o różnicy do 2 proc.; jeśli różnica mieści się w tej granicy, to rzeczywisty metraż mieszkania inny od tego w umowie nie wpływa w takiej sytuacji na ostateczną cenę mieszkania i kwotę do zapłaty przez klienta.

Co jednak, jeśli różnica między rzeczywistym stanem i ostatecznym metrażem lokalu jest znacznie większa niż akceptowalne normy odchyleń zawarte w umowie? W przypadku, gdy rzeczywisty metraż jest mniejszy od tego wskazanego w umowie, a różnica między powierzchnią projektową i praktyczną - wyższa od akceptowalnych odchyleń, klient może domagać się zwrotu środków proporcjonalnego do brakującej powierzchni.

W tym celu powinien złożyć do dewelopera oświadczenie o obniżeniu ceny nieruchomości, argumentując, że wskazany metraż jest znacznie niższy niż ten, który określono w umowie deweloperskiej. Klient powinien zawrzeć w oświadczeniu informację o tym, o ile jego zdaniem powinna być obniżona cena nieruchomości i z czego wynika takie żądanie.

Duże znaczenie będzie miało to, ile kosztował w przeliczeniu metr kwadratowy; jeśli na przykład lokal mieszkalny okazał się ostatecznie mniejszy np. o 4 mkw., to wystarczy pomnożyć kwotę za metr przez cztery, a następnie otrzymany wynik odjąć od kwoty za całe mieszkanie. Takie działanie pozwala na obliczenie ceny mieszkania po proporcjonalnym obniżeniu kwoty.

Co istotne, jeśli różnica w metrażu przekracza powierzchnię, którą ustaliły strony, kupujący może żądać obniżenia ceny mieszkania, ale co do zasady - nie ma prawa odstąpić od umowy. Byłoby to możliwe jedynie w wypadku, gdyby wada lokalu była istotna i uniemożliwiała korzystanie z niego. Mniejszy metraż trudno zatem uznać w rozumieniu przepisów za wadę istotną - i to mimo tego, że będzie mocno wpływać na funkcjonowanie lokatora w mieszkaniu.

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy różnica między metrażem rzeczywistym a projektowanym jest już bardzo duża i np. uniemożliwia korzystanie z któregoś z pomieszczeń.

Warto również mieć świadomość, że może dojść do odwrotnej sytuacji - czyli gdy rzeczywisty metraż będzie wyższy, niż w umowie. W takiej sytuacji to klient będzie musiał uiścić dodatkową kwotę. Zazwyczaj deweloperzy zawierają w umowie deweloperskiej odpowiednie zapisy dotyczące tej kwestii - z tego względu warto je dokładnie przestudiować.

Podsumowanie

Nabywca mieszkania od dewelopera musi przygotować się na to, że może wystąpić różnica między projektowaną powierzchnią mieszkania, a rzeczywistym metrażem. Jeśli powierzchnia lokalu jest mniejsza niż w umowie i jednocześnie wyższa od ustalonych między stronami akceptowalnych odchyleń, nabywca ma prawo zażądać zwrotu pieniędzy proporcjonalnego do brakującej powierzchni.

Zaniżone odszkodowanie - co dalej? czytaj