Ulga mieszkaniowa – co daje i jak z niej skorzystać?

Zgodnie z ustawą o PIT osoba chcąca odpłatnie zbyć nieruchomość lub jej część czy też udział w tejże nieruchomości, musi odprowadzić właściwy podatek. Dotyczy to także sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Jeśli nieruchomość, bądź też udziały, sprzedamy przed upływem pięcioletniego okresu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym kupiliśmy mieszkanie, trzeba będzie zapłacić podatek od dochodu.

Przez dochód rozumiemy kwotę przychodu z transakcji (czyli uzyskane pieniądze ze sprzedaży lokalu) pomniejszoną o koszt nabycia nieruchomości (cenę jaką zapłaciliśmy, gdy kupowaliśmy lokal), nakłady związane z amortyzacją oraz koszty przeprowadzenia transakcji sprzedaży. Te ostatnie nie są zdefiniowane prawnie, dlatego funkcjonuje potoczne rozumienie tego pojęcia. Muszą być to koszty niezbędne. Za taki można np. uznać koszt opłacenia notariusza. Od uzyskanego w ten sposób dochodu płacimy 19 proc. podatek, chyba, że właśnie skorzystamy z ulgi mieszkaniowej.

Ma ona zastosowanie wtedy, gdy przed upływem dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedaliśmy mieszkanie, wydamy uzyskane pieniądze (nasz przychód z tytułu transakcji) na własne cele mieszkaniowe. Musimy to zadeklarować w formularzu PIT – 39. Przez cele mieszkaniowe rozumie się:

• nabycie budynku mieszkalnego, części lub udziału,
• nabycie mieszkania (części lub udziału),
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, przebudowę, rozbudowę czy też remont mieszkania.

Ulga pozwala też uniknąć bądź zmniejszyć opodatkowanie, jeśli pieniądze posłużą na spłatę kredytów zaciągniętych w związku z celami mieszkaniowymi. Chodzi zarówno o kredyty zaciągnięte przed, jak i po sprzedaży nieruchomości.

Chwiejne orzecznictwo

Niestety, w praktyce w tej ostatniej kwestii pojawiają się problemy. Skarbówka ma zwłaszcza wątpliwości, jeśli część pieniędzy pójdzie na spłatę dotychczasowego kredytu mieszkaniowego. Niejednokrotnie osoby, które sprzedają mieszkanie, kupione wcześniej na kredyt, część pieniędzy przeznaczają na spłatę tego zobowiązania, a pozostałą kwotę na kupno nowego mieszkania (np. wkład własny kolejnego kredytu).

Znane są niestety również przypadki, gdy urzędy skarbowe nie uznają takiego postępowania w całości za kwalifikujące się pod ulgę mieszkaniową i przyjmują, że cel ten realizuje tylko część pieniędzy przekazana bezpośrednio na kupno nowej nieruchomości. Może się więc zdarzyć sytuacja, w której osoba, która chciała w całości skorzystać z ulgi będzie musiała zapłacić część zaległego podatku z odsetkami.

Orzecznictwo sądów administracyjnych w takich sprawach również nie jest jednoznaczne. Wyroki różnią się od siebie, co powoduje sporą dezorientację i niepewność. Np. w 2013 roku Sąd Administracyjny w Szczecinie uznał, że „bank przekazując podatnikowi środki z kredytu, nie przekazuje im „przychodu ze zbycia nieruchomości” a zatem nie są to środki pochodzące ze wskazanego w ustawie źródła”.

Część sądów wymaga np. potwierdzenia, że pieniądze wyłożone na kredyt pochodzą z tego samego konta, na które trafiły środki uzyskane ze sprzedaży wcześniejszego mieszkania. 

Jak uniknąć ewentualnych perturbacji ze strony skarbówek? Niektórzy eksperci radzą, by z uzyskanych pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości, nie finansować dwóch operacji, czyli np. spłaty wcześniejszego kredytu i zaciągnięcia nowego, tylko całość przychodu przeznaczyć na kupno nowego lokalu.