Czy deweloper może uzależnić sprzedaż mieszkania od zakupu garażu?

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 27.07.2021,

Data aktualizacji: 29.07.2021

7 minut czytania
Średnia ocen 5/5 na podstawie 6 głosów
Obowiązkowy zakup miejsca postojowego
Czy inwestor może narzucić zakup miejsca w hali garażowej obok zakupu mieszkania? Sprawdzisz na RynekPierwotny.pl.

Nie wiesz, czy deweloper może narzucić zakup miejsca postojowego? Zastanawiasz się, czy sytuacja taka wystąpi w każdym przypadku? A może chciałbyś wiedzieć kiedy deweloper nie będzie mógł narzucić Tobie takiej transakcji? Odpowiedzi znajdziesz w treści naszego artykułu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • czym jest pomieszczenie przynależne 
  • czy deweloper może narzucić zakup miejsca w hali garażowej
  • jakie jest orzecznictwo sądów polskich w tej sprawie

Umowa deweloperska - zakup miejsca postojowego 

Postanowienie umowy deweloperskiej, zobowiązujące klienta do zakupu mieszkania łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego) – orzekł Sąd Najwyższy.

W sprawie, rozpoznanej przez Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2012 r. (sygn. akt I CSK 49/12) deweloper stosował w umowach z klientami postanowienie zobowiązujące ich do zakupu wraz z mieszkaniem udziału w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks rowerowy nie jest pomieszczeniem przynależnym).

Jolanta W - jedna z klientek dewelopera wystąpiła do sądu okręgowego o uznanie ww. postanowienia za niedozwoloną klauzulę umowną.

Uznanie określonego postanowienia umowy za niedozwolone (art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.) zależy od spełnienia następujących przesłanek:

1) postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, a więc nie podlegało negocjacjom,

2) ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,

3) ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta, i

4) postanowienie nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia.

sprzedaż garażu

Sąd okręgowy oddalił pozew klientki dewelopera uznając, że zakwestionowane przez nią postanowienie umowy dotyczy głównego świadczenia stron oraz jest sformułowane w sposób jednoznaczny. W umowie klient zobowiązał się zakupić wraz z mieszkaniem udział w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy.

Jolanta W. złożyła apelację od wyroku sądu okręgowego do sądu apelacyjnego. Sąd drugiej instancji zmienił wyrok sądu okręgowego, uznał zakwestionowane postanowienie jako niedozwoloną klauzulę i zakazał deweloperowi jego stosowania w umowach z klientami.

Uzasadnienie 

Zdaniem sądu apelacyjnego, nie można zaaprobować stanowiska sądu pierwszej instancji, że zakwestionowane postanowienie umowne określa główne świadczenia stron, o których mowa w art. 3851 § 1 k.c. W omawianej sprawie świadczenie główne klienta miało polegać na finansowaniu kosztów budowy lokalu w formie zaliczek na poczet ceny sprzedaży lokali i udziału w lokalu użytkowym, odbiorze lokalu, podpisaniu umów zapewniających zaopatrzenie lokalu w media oraz zawarciu umowy przyrzeczonej, na podstawie której nabędzie przedmiot sprzedaży. Strony zobowiązały się zawrzeć dwie oddzielne umowy przyrzeczone: umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz umowę sprzedaży udziału w lokalu użytkowym, stanowiącym miejsce postojowe wraz z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

Głównym przedmiotem umowy, nazwanej umową zobowiązującą do wybudowania lokali oraz umową przedwstępną sprzedaży, jest lokal mieszkalny, natomiast zobowiązanie do wybudowania w ramach kompleksu mieszkalno - usługowego lokalu użytkowego w postaci garażu, wyodrębnienie jego własności i przeniesienie udziału w nim na klienta ma charakter uboczny, wobec czego nie stanowi głównego przedmiotu umowy.

Zakwestionowane przez Jolantę W. postanowienie umowy narzuca konsumentowi, noszącemu się z zamiarem zawarcia umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, jego wyodrębnienie i przeniesienie własności, obowiązek transakcji wiązanej, polegającej na zawarciu jednocześnie umowy zobowiązującej do nabycia udziału w lokalu użytkowym obejmującym miejsce postojowe, która nie pozostaje w bezpośrednim związku funkcjonalnym z przedmiotem świadczenia głównego. Sąd podkreślił, że pozwana spółka nie wykazała przyczyn usprawiedliwiających oferowanie klientom nabycia „mieszkania łącznie z garażem”. Przyczyną taką nie może być wynikający z decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę obowiązek wybudowania określonej ilości miejsc postojowych, gdyż spółka nie może minimalizować swojego ryzyka gospodarczego kosztem konsumentów. Tego rodzaju zabiegi uchybiają zasadzie swobody umów i narażają konsumenta na zawarcie w istocie umowy niechcianej – stwierdził sąd apelacyjny.

Sąd podkreślił, że oferta dewelopera dyskryminuje osoby nie posiadające pojazdów, co pozostaje w sprzeczności z dobrymi obyczajami i naraża je na niepotrzebny wydatek finansowy. Deweloper odwołał się od wyroku sądu apelacyjnego do Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu apelacyjnego. W uzasadnieniu wyroku SN podkreślił, że garaż może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem nieruchomości wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy. Przynależna do lokalu może być tylko część budynku oddzielona od pozostałej przestrzeni ścianami, bo w przeciwnym razie nie można mówić o pomieszczeniu. Garaż, któremu nadano charakter pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, staje się jego częścią składową, z tym że nadanie takiego charakteru może nastąpić dopiero przy wyodrębnieniu danego lokalu, bo wcześniej lokal nie stanowi rzeczy.

zakup miejsca postojowego

Miejsce postojowe w garażu

Nie jest pomieszczeniem przynależnym miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, ponieważ nie jest ono oddzielone od innych miejsc postojowych trwałymi ścianami. W takim wypadku za garaż może być uznane jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie poszczególne miejsca postojowe.

W celu zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego, jako wydzielonego lokalu użytkowego, po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. Innym sposobem stosowanym w praktyce jest zawarcie umowy o podziale bez ustanawiania na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego.

W omawianej sprawie spółka zobowiązała się ustanowić na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębną własność lokalu użytkowego z wydzielonymi miejscami postojowymi i zapewnić im prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w umowie ustalającej zasady korzystania z tego lokalu. Nie chodziło tu zatem o pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego, które nie może być odrębnym przedmiotem własności.

Aranżacja działki a garaż 

Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, przy czym liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wynika to z § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690, z późn. zm.).

W świetle tego przepisu miejsca postojowe muszą być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana, oraz że muszą one mieć charakter trwały. Nie mogą to być zatem miejsca postojowe tylko na czas budowy lub na pewien początkowy okres użytkowania obiektu budowlanego.

Ze względu na ścisły związek zachodzący między prawem do lokalu mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego nie można przyjmować, że postanowienia umowy, zobowiązujące konsumenta do zakupu mieszkania łącznie z udziałem w lokalu stanowiącym garaż, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego są niedozwolonymi postanowieniami umownymi, o których mowa w art. 3853 pkt 7 k.c. W przepisie tym chodzi bowiem tylko o takie postanowienia, które uzależniają zawarcie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie – podkreślił Sąd Najwyższy.

Sąd apelacyjny brał pod rozwagę jedynie oczekiwania konsumenta nieposiadającego samochodu, nie wziął natomiast pod uwagę zarówno oczekiwań konsumentów będących posiadaczami samochodów, jak i sytuacji dewelopera, który projektuje liczbę miejsc postojowych odpowiadającą liczbie lokali mieszkalnych. W rezultacie Sąd Najwyższy uznał, że uwzględnienie interesów obu stron umowy nie pozwala uznać za niedozwoloną klauzulę omawianego postanowienia umowy.

Czy powyższe oznacza, że w każdym przypadku deweloper może narzucić zakup mieszkania wyłącznie z garażem? Chociaż najnowsze orzecznictwo powtarza tezy cytowanego wyroku Sądu Najwyższego (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21.01.2021 r., sygn. I ACa 165/20), to istotny jest również kontekst. Mianowicie, podkreśla się, że sytuacja nabywcy i dewelopera powinna  być zawsze ustalana w konkretnym przypadku, z uwzględnieniem wszystkich postanowień oraz celu zawieranej umowy.

garaż w nowoczesnym budynku

Sprzedaż garaż

W opisywanym wyroku Sądu Najwyższego, ten uznał bowiem że sprzedaż garażu (miejsca w hali garażowej) nie stanowiła świadczenia głównego w analizowanej umowie. Klauzule niedozwolone natomiast dotyczą wyłącznie świadczeń głównych. Możliwe jest wszakże takie ukształtowanie umowy, aby zakup miejsca w hali garażowej był również elementem świadczenia głównego, nie zaś jedynie jej pobocznym elementem. Tym samym, na pierwszy plan wysuwa się treść i sposób skonstruowania umowy deweloperskiej. 

Wskazany pogląd Sądu Najwyższego spotkał się również z krytyką jeszcze z innych względów (zob. np. K. Zdun-Załęska, Glosa krytyczna do wyroku SN z dnia 8 listopada 2012 r., I CSK 49/12, publ. LEX), a przez część doktryny uważany jest za co najmniej kontrowersyjny. Wskazuje się bowiem, że zgodnie z art. 385(3) pkt 7 k.c. niedozwolone są postanowienia umowy uzależniające jej zawarcie, treść lub wykonanie od zawarcia innej umowy, niezwiązanej bezpośrednio z umową zawierającą to postanowienie.

O istnieniu bezpośredniego związku pomiędzy zakupem mieszkania i miejsca w hali garażowej powinny bowiem decydować rzeczywiste względy funkcjonalne, a nie formalnoprawne. Tymczasem warunkiem umożliwiającym prawidłowe korzystanie z lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie jest prawo do miejsca parkingowego w garażu wielostanowiskowym.

Nabywca mieszkania zatem nie jest bez szans w kwestii konieczności zakupu garażu, którego nie potrzebuje.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: