Co warto wiedzieć o zakupie miejsca postojowego?

• czy deweloper musi zapewnić miejsce postojowe przynależne do mieszkania,
• czy można sprzedaż garażu lub miejsca naziemnego jest możliwa,
• co zmieniła nowa ustawa deweloperska, jeśli chodzi o miejsca postojowe.

Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska, której przepisy weszły w życie z dniem 1 lipca 2022 r., swoim zakresem obejmuje obecnie również umowy dotyczące lokali użytkowych. Mowa jednak nie o klasycznych lokalach, a o umowach, których przedmiotem jest miejsce postojowe lub komórka lokatorska (w sytuacji, gdy umowy te są zawierane wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego).

Jedna z najważniejszych zmian dotyczy objęcia miejsca parkingowego (a także wszelkich pomieszczeń do niego przynależnych czy razem nabywanych) ochroną z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Dzięki temu nabywca może być pewien, że ochroną zostaną objęte nie tylko środki na zakup mieszkania, ale też miejsca postojowego. Ochrona obowiązuje od pierwszej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera aż do momentu przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości.

Jaki podatek od kupna miejsca parkingowego?

Osoby, które zakupią miejsce postojowe znajdujące się na zewnątrz (i niebędące częścią budynku ani osobnym budynkiem) nie muszą płacić podatku od nieruchomości. Inaczej jest jednak w przypadku miejsc parkingowych zlokalizowanych w hali garażowej.

Obecnie obowiązują dwie różne stawki podatku od miejsca parkingowego, w zależności od tego, czy miejsce postojowe w hali garażowej stanowi odrębną nieruchomość (ma własną księgę wieczystą), czy też jest przynależne do lokalu (czyli gdy jest tylko jedna księga wieczysta, wspólna dla lokalu i miejsca parkingowego). W praktyce zatem o wysokości podatku częściowo decyduje deweloper.

W przypadku miejsc postojowych, które nie mają odrębnej księgi wieczystej, podatek od nieruchomości wynosi tyle samo, co w przypadku lokalu mieszkalnego. W 2022 r. to maksymalnie 0,89 zł za m2. Z kolei w przypadku miejsc postojowych z odrębną księgą wieczystą stosuje się stawkę 8,68 za m2.

Rzecznik Praw Obywatelskich, w reakcji na skargi obywateli co do stosowania dwóch różnych stawek podatku od nieruchomości, zwrócił się do Ministerstwa Finansów z postulatem zmiany przepisów. W odpowiedzi jednak MF wyraźnie zaznaczyło, że nie planuje żadnych zmian w tym zakresie.

Czy warto kupić miejsce parkingowe?

Osoby planujące kupno lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego mogą zastanawiać się, czy zakup miejsca postojowego jest dobrym rozwiązaniem. Wiele osób zniechęca potencjalny koszt; zazwyczaj (w zależności od tego, czy jest to miejsce na placu zewnętrznym, czy w hali garażowej) trzeba za nie zapłacić od ok. 30 do nawet 50 tys. zł. Nieprzekonane do zakupu miejsca postojowego mogą być również osoby, które po prostu nie posiadają samochodu - i nie zamierzają w najbliższej przyszłości kupować auta.

Mimo to warto jednak wziąć pod uwagę kilka czynników. Po pierwsze - plany co do posiadania samochodu mogą ulec zmianie, a właściciel lokalu (jeśli wszystkie miejsca postojowe zostaną już sprzedane) nie będzie mógł parkować na terenie inwestycji. Po drugie, zakup miejsca postojowego można potraktować jako inwestycję.

Jeśli właściciel lokalu będzie chciał kiedyś sprzedać nieruchomość, to miejsce postojowe przynależne do mieszkania znacząco zwiększy jego wartość. Co więcej, brak przynależnego miejsca postojowego może wręcz sprawić, że właściciel mieszkania będzie mieć problem ze sprzedażą nieruchomości. Wreszcie po trzecie, miejsce postojowe można również wynajmować. To może być świetne rozwiązanie w przypadku osób, które nie posiadają samochodu.

Czy można kupić miejsce postojowe bez mieszkania?

Zazwyczaj miejsce postojowe w hali garażowej jest przynależne do konkretnego lokalu i nie posiada własnej księgi wieczystej, co oznacza, że niemożliwy jest też zakup takiego miejsca bez kupna mieszkania. Jeśli jednak miejsce parkingowe, np. w garażu podziemnym, ma własną księgę wieczystą i jest traktowane jak oddzielna nieruchomość, zakup takiego miejsca bez kupna mieszkania jest jak najbardziej możliwy.

To może być dobre rozwiązanie np. dla osób, które wcześniej kupiły już jeden lokal mieszkalny w danej inwestycji, ale posiadają dwa samochody - i z tego względu chciałyby dokupić dodatkowe miejsce postojowe.

Osoby, które decydują się na zakup miejsca bez lokalu, powinny sprawdzić, czy umowa sprzedaży garażu lub miejsca postojowego zawiera wszystkie niezbędne informacje a dane, a także - czy miejsce ma własną księgę wieczystą.

Czy deweloper musi zapewnić miejsce postojowe?

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, deweloper, zagospodarowując działkę budowlaną, powinien urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W świetle tego przepisu miejsca postojowe muszą być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana. Dodatkowo muszą mieć charakter trwały - nie mogą to być zatem miejsca postojowe tylko na czas budowy lub na pewien początkowy okres użytkowania obiektu budowlanego.

Co ciekawe, przepis został wykreślony z projektu nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ostatecznie jednak zrezygnowano z usunięcia przepisu - co oznacza, że deweloper nadal ma obowiązek zapewnienia miejsca postojowego.

Czy deweloper może narzucić zakup miejsca postojowego?

Postanowienie umowy deweloperskiej, zobowiązujące klienta do zakupu mieszkania łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego) – orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2012 r. (sygn. akt I CSK 49/12).

Deweloper stosował w umowach z klientami postanowienie zobowiązujące ich do zakupu wraz z mieszkaniem udziału w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks rowerowy nie jest pomieszczeniem przynależnym). Jedna z klientek dewelopera wystąpiła do sądu okręgowego o uznanie ww. postanowienia za niedozwoloną klauzulę umowną.

Sąd okręgowy oddalił pozew klientki dewelopera uznając, że zakwestionowane przez nią postanowienie umowy dotyczy głównego świadczenia stron oraz jest sformułowane w sposób jednoznaczny. W umowie klient zobowiązał się zakupić wraz z mieszkaniem udział w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy.

Klientka złożyła apelację od wyroku sądu okręgowego do sądu apelacyjnego. Sąd drugiej instancji zmienił wyrok sądu okręgowego, uznał zakwestionowane postanowienie jako niedozwoloną klauzulę i zakazał deweloperowi jego stosowania w umowach z klientami. Deweloper odwołał się jednak od wyroku sądu apelacyjnego do Sądu Najwyższego, a ten uchylił wyrok sądu apelacyjnego. Ostatecznie zatem, zgodnie z prawem, deweloper może oferować w sprzedaży mieszkania z obowiązkiem wykupu miejsca postojowego.

Czy można sprzedać prawo do korzystania z miejsca postojowego?

Sprzedaż prawa do korzystania z miejsca postojowego może mieć miejsce np. w przypadku miejsca postojowego w garażu, które jest oddzielną nieruchomością (ma własną księgę wieczystą) i nie jest uznane za część składową mieszkania. W takim wypadku sprzedaż garażu czy wydzielonego miejsca postojowego jest jak najbardziej możliwa.

Warto jednocześnie pamiętać o kwestiach prawnych. Miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nie jest pomieszczeniem przynależnym, ponieważ nie jest ono oddzielone od innych miejsc postojowych trwałymi ścianami. W takim wypadku za garaż może być uznane jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie poszczególne miejsca postojowe.

W celu zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego, jako wydzielonego lokalu użytkowego, po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. 

Innym sposobem stosowanym w praktyce jest zawarcie umowy o podziale bez ustanawiania na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego. Dopiero wtedy możliwa jest sprzedaż miejsca postojowego - a właściwie sprzedaż udziałów w jego współwłasności.

Należy tym samym pamiętać, że sprzedaż garażu może być niekiedy możliwa wyłącznie razem ze sprzedażą lokalu; garaż z pomieszczeniem mieszkalnym sprzedaje się, gdy nie ma odrębnej księgi wieczystej, a prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego jest związane z własnością lokalu (a nie osobą właściciela).

Podsumowanie

Kupując miejsce postojowe (w garażu podziemnym lub miejsce do parkowania na planu na zewnątrz budynku) świeżo upieczony właściciel powinien zwrócić uwagę na kwestie prawne, a także (w przypadku garażu lub miejsca w hali garażowej) pamiętać o konieczności zapłacenia podatku od nieruchomości.

Osoby, które dopiero chcą dokonać zakupu mieszkania wraz z miejscem postojowym, muszą pamiętać o tym, że jeżeli będą chcieli sprzedać miejsce postojowe, to będzie to możliwe jedynie albo razem z lokalem, albo w sytuacji, gdy stanowisko postojowe będzie traktowane jak odrębna nieruchomość.