Ustawa o jawności cen mieszkań – ważne zmiany dla deweloperów i ich klientów

Rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi duże zmiany – podpisana przez prezydenta w 2025 roku ustawa o jawności cen mieszkań i domów wprowadziła nowe obowiązki informacyjne dla deweloperów. Jej głównym celem jest zwiększenie transparentności cen nieruchomości, a co za tym idzie wzmocnienie pozycji konsumenta. Zobacz, jak w praktyce działa ustawa o jawności cen i gdzie szukać danych o ofertach mieszkaniowych.

Jawność cen mieszkań: dlaczego posłowie zdecydowali się na wprowadzenie nowej ustawy?

Przez lata większość ofert z rynku pierwotnego nie zawierała informacji na temat cen nieruchomości. Zainteresowani danym mieszkaniem czy domem mogli poznać jego cenę najczęścniej dopiero w bezpośredniej rozmowie z przedstawicielem dewelopera – czyli najczęściej osobą zajmującą się sprzedażą lokali.

Dlaczego część deweloperów nie podawała cen? Najczęściej związane to było z prowadzoną przez nich polityką marketingową i sprzedażową. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym różni się od zakupu innych produktów. Deweloperom zależało na tym, żeby potencjalni klienci nawiązali kontakt z biurem sprzedaży, by móc trafiać do nich z ewentualnymi innymi ofertami również w przyszłości.

Na skutek tak pojmowanej polityki cenowej potencjalni nabywcy mieli ograniczony dostęp do pełnych i porównywalnych danych o cenach, które często mogli poznać dopiero w biurze sprzedaży. Stąd inicjatywa zmiany prawa.

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, jej głównym celem jest: wprowadzenie regulacji gwarantujących zainteresowanym obywatelom rzetelną i aktualną informację o cenach oferowanych przez deweloperów.

Powszechny dostęp do cenników ma przede wszystkim wzmocnić pozycję konsumenta, ale także ograniczyć ewentualne ryzyko stosowania nieuczciwych praktyk, które są teoretycznie możliwe, gdy informacja o cenie nie jest publicznie dostępna. Przejęta przez Sejm ustawa ma więc uczynić rynek pierwotny bardziej transparentnym.

Jak negocjować cenę mieszkania z deweloperem? Pobierz checklistę ze wskazówkami

Sejm uchwalił ustawę o jawności cen mieszkań: harmonogram wejścia zmian w życie

Fundamentem dla nowych regulacji jest Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym a także ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów.

Prace nad ustawą trwały w Sejmie od 20 lutego 2025 r., a 21 maja 2025 r. izba niższa przyjęła poprawki Senatu i tym samym ustawa została skierowana do Prezydenta RP, który podpisał ją 5 czerwca 2025 r. Publikacja ustawy w Dzienniku Ustaw nastąpiła 10 czerwca 2025 r.

Kiedy weszła ustawa o jawności cen mieszkań?

Ustawa weszła w życie 11 lipca 2025 r. i od tego dnia ujawnienie cen dla inwestycji, które zostały wprowadzone do sprzedaży tego dnia lub później, stało się faktem.

Ustawa o jawności cen mieszkań – jakie obowiązki nałożyła na deweloperów?

Ustawa nałożyła na deweloperów (i innych przedsiębiorców sprzedających nieruchomości w ramach przedsięwzięć deweloperskich) konkretne obowiązku informacyjne.

Posiadanie strony internetowej dla inwestycji

Po pierwsze, ustawa nałożyła na deweloperów obowiązek posiadania strony internetowej inwestycji. Wbrew pozorom nie wszystkie firmy deweloperskie decydowały się na takie rozwiązanie – teraz, ze względu na brzmienie przepisów, każde przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne będzie musiało posiadać dedykowaną witrynę internetową.

Co istotne, jej adres będzie trzeba umieścić we wszelkich materiałach reklamowych i ogłoszeniach. Wciąż istnieją jednak wątpliwości interpretacyjne, czy deweloper prowadzący kilka inwestycji ma tworzyć odrębne witryny dla każdej z nich.

Publikowanie cen ofertowych

Kolejny – i zdecydowanie najważniejszy obowiązek, jaki nakłada na deweloperów ustawa – to publikowanie cen ofertowych mieszkań i domów. Na wspomnianej stronie internetowej deweloper musi opublikować szczegółowe informacje o cenach nieruchomości.

Co może sprawdzić kupujący:

• stawkę za metr kwadratowy każdego oferowanego mieszkania lub domu,
• cenę całej nieruchomości,
• ceny pomieszczeń przynależnych (czyli m.in. miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej).

Oprócz tego na stronie deweloper musi ujawniać informacje o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych, które potencjalny nabywca miałby uiścić na jego rzecz.

Co powinna zawierać umowa deweloperska? ZOBACZ

Aktualizacja zmian w cenniku

Ustawa wprowadziła także obowiązek aktualizacji informacji. W przypadku jakiejkolwiek zmiany ceny, deweloper musi niezwłocznie uaktualnić informacje na stronie dedykowanej inwestycji, podając datę tej zmiany.

Co istotne, deweloper musi jednocześnie zachować i publicznie udostępniać historię poprzednich cen, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Ma to pozwolić potencjalnym nabywcom na śledzenie polityki cenowej dewelopera i ocenę, czy ceny w danej inwestycji rosną, czy maleją.

Przekazywanie danych do rządowego portalu

Dodatkowym obowiązkiem jest codzienne przekazywanie wszystkich danych do ministra właściwego do spraw informatyzacji. Informacje te będą publicznie dostępne na dedykowanym rządowym portalu, w ramach serwisu dane.gov.pl.

UWAGA! Należy podkreślić, że ustawa nie obejmuje tak zwanych apartamentów inwestycyjnych np. lokali na wynajem w miejscowościach wakacyjnych, których sprzedaż objęta jest stawką 23 proc. VAT-u.

Co jeśli deweloper nie ujawni ceny nieruchomości na stronie internetowej?

Ustawodawca zadbał o to, by móc egzekwować nowe przepisy o pełnej jawności cen.

Nadzór nad przestrzeganiem nowych przepisów sprawuje Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Naruszenie któregokolwiek z obowiązków informacyjnych – od braku strony internetowej, przez niekompletne dane, aż po brak ich aktualizacji – będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów.

Sankcje za takie naruszenie są bardzo dotkliwe. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów uprawnia Prezesa UOKiK do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej w wysokości do 10 proc. obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Ustawa wprowadza również specjalne uprawnienie dla nabywcy.

Jaki jest koszt budowy mieszkania od dewelopera? CZYTAJ

Eksperci prawni wskazują jednak, że skuteczność tego mechanizmu może być w praktyce ograniczona ze względu na długotrwałość ewentualnych procesów sądowych.

Jawność cen a portale nieruchomości

Jesteśmy jednym z pierwszych portali, który opublikował informacje na temat cen ofertowych, choć ustawa o jawności cen mieszkań nie nakłada na nas takiego obowiązku. Na RynekPierwotny.pl pomożemy ci sprawnie znaleźć mieszkanie dopasowane do twoich preferencji.

W wyszukiwarce nieruchomości prezentujemy najniższe ceny w interesujących cię inwestycjach. Dzięki temu szybko wyselekcjonujesz najlepsze oferty mieszkań lub domów.

Łatwo odfiltrujesz te przekraczające założony budżet, bez konieczności dopytywania o cenę w biurze sprzedaży. Możesz też zapoznać się z całym przekrojem cenowym nieruchomości ofertowych – wystarczy, że założysz Konto Mieszkaniowe na naszym portalu.

Mając Konto Mieszkaniowe, skorzystasz również z dodatkowych funkcjonalności ułatwiających znalezienie wymarzonego mieszkania lub domu. W jednym miejscu masz dostęp do wszystkiego, czego potrzebujesz, by podjąć dobrą decyzję:

• system rekomendacji: wybierze dla ciebie tylko te oferty, które naprawdę pasują do twoich potrzeb – bez konieczności błądzenia po wielu stronach i straty czasu. Wystarczy, że wskażesz, jaka lokalizacja i standard cię interesują oraz jakie są twoje możliwości finansowe, a wyselekcjonowane oferty otrzymasz mailem,
• konsultacje z doradcą mieszkaniowym, który przeprowadzi cię przez całą ścieżkę kupna nieruchomości: od znalezienia wymarzonego M do finalizacji zakupu,
• konsultacje z ekspertem kredytowym, który wesprze cię w decyzjach finansowych: zbada twoją zdolność kredytową, porówna dostępne oferty kredytów hipotecznych i pomoże złożyć wniosek do banku,
• promocje mieszkaniowe: dostaniesz oferty specjalne, które łatwo przeoczyć gdzie indziej.

załóż Konto Mieszkaniowe tutaj

Publikacja cen mieszkań to przemyślany krok wynikający z naszej długofalowej strategii budowania zaufania użytkowników oraz konsekwentnego wzmacniania pozycji RynekPierwotny.pl. Unowocześniamy narzędzia do wyszukiwania nowych mieszkań i domów, by każdy nasz użytkownik sprawnie znalazł nieruchomość spełniającą wszystkie jego potrzeby.

Jak prawo chroni kupujących mieszkania w Polsce i na świecie? Sprawdź

Z kolei deweloperzy zyskują kontakt z klientem bardziej świadomym i realnie zainteresowanym zakupem, co znacząco zwiększa efektywność komunikacji i skraca proces decyzyjny. Wprowadzając transparentność cenową, nie tylko wspieramy ideę uporządkowanego i otwartego rynku nieruchomości, ale przede wszystkim ułatwiamy użytkownikom podejmowanie trafnych, przemyślanych decyzji. To kolejny krok w kierunku tworzenia nowoczesnego i zaufanego miejsca dla każdego, kto szuka swojego nowego mieszkania lub domu.

Ustawa o jawności cen mieszkań: podsumowanie

Dla deweloperów obowiązek publikacji cen mieszkań na swoich stronach internetowych wiąże się z dodatkowymi obciążeniami – zwłaszcza jeśli wcześniej nie mieli swojej strony (co jednak zdarza się stosunkowo rzadko) lub systemu CRM do zarządzania cenami i ich eksportowania na portal dane.gov.pl.

Nie zmienia to jednak faktu, że dzięki nowym przepisom nabywcy mają wgląd do cen mieszkań od początku sprzedaży nieruchomości – co ułatwia im podjęcie decyzji w kwestii kupna mieszkania.

W dłuższej perspektywie nowe regulacje mogą również przyczynić się do zwiększenia konkurencyjności na rynku deweloperskim, co z punktu widzenia kupujących oznacza większy wybór i bardziej przejrzyste warunki ofertowe. Zaostrzenie konkurencji może skłonić deweloperów do większej transparentności, poprawy standardów wykończenia czy wprowadzania dodatkowych udogodnień, które realnie podniosą wartość oferowanych nieruchomości.

Raport cenowy: ceny mieszkań w Polsce Czytaj