Ile zejdzie z ceny deweloper? Sprawdzamy różnice cen ofertowych i transakcyjnych!

Zastanawiasz się, czy możesz liczyć na obniżkę ceny przez firmy deweloperskie? Mieszkania od dewelopera nie należą do tanich, ale możesz negocjować. Na początek sprawdź sytuację na rynku nieruchomości i dowiedz się, w jakich okolicznościach deweloper jest w stanie obniżyć cenę.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile wynoszą różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi,
• kiedy łatwiej wynegocjować obniżkę,
• co wpływa na wysokość kwoty, którą można utargować.

Ceny ofertowe a ceny transakcyjne – różnice

O ile można negocjować cenę mieszkania na rynku pierwotnym? Na początku warto poznać różnice między cenami oferowanymi a kwotami, które widnieją na dokumencie kupna-sprzedaży.

Z danych NBP wynika, że w I kw. 2025 r. spośród 6 analizowanych miast, najwięcej utargowali kupujący w Łodzi. Średnia stawek w ofertach w stolicy województwa łódzkiego wyniosła 11 521 zł/m kw., natomiast cena sprzedaży wynosiła przeciętnie 9 781 zł/m kw., co daje ok. 15% różnicy.

Na 7% upusty mogli liczyć kupujący mieszkania w Krakowie, a na 6% promocje kupujący nowe M w Poznaniu.

Zobacz więcej mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu

Na mniejsze upusty mogli liczyć kupujący mieszkania w Gdańsku, Wrocławiu i Warszawie. W stolicy Pomorza deweloperzy opuszczali ceny średnio o 5%, we Wrocławiu o 5% i stolicy kraju o 3%

Ile deweloper zejdzie z ceny?

Na to pytanie nie ma konkretnej odpowiedzi. Jasnym jest jednak, że deweloperzy zostawiają sobie pole do negocjacji. Dlatego też ceny ofertowe są zazwyczaj wyższe niż transakcyjne.

To jaka będzie finalna różnica między jedną a drugą ceną zależy od bardzo wielu czynników, m.in. zdolności negocjacyjnych kupującego, warunków konkretnego mieszkania, lokalizacji i przede wszystkim aktualnej sytuacji na rynku.

Ceny mieszkań

Jak wynika z danych NBP w I kw. 2025 r. cena transakcyjna była najwyższa w Warszawie i wynosiła 16 383 zł/m kw. Najniższą cenę transakcyjną zanotowano w Łodzi - 9 781 zł/m kw.

Podaż

W okresie styczeń–marzec 2025 r. oddano do użytkowania o 4,6% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ub. roku. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 11,6%) oraz liczba mieszkań,
których budowę rozpoczęto (o 7,3%).

Sprawdź najnowsze oferty mieszkań w Gdańsku

Według wstępnych danych w okresie styczeń–marzec 2025 r. oddano do użytkowania 46,1 tys.mieszkań, tj. o 4,6% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Deweloperzy2 przekazali do eksploatacji 27,7 tys. mieszkań – o 4,7% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni
17,1 tys. mieszkań, tj. o 5,7% mniej. W ramach tych dwóch form budownictwa oddano 97,2% ogółu nowych mieszkań. W pozostałych formach przekazano do użytkowania łącznie 1,3 tys. mieszkań.

Ile wynegocjujesz na lokalnym rynku nieruchomości?

Ile realnie można wynegocjować na transakcji zakupu mieszkania? Zapytaliśmy o to przedstawicieli krajowych deweloperów.

Anna Skotnicka-Ryś, Członek Zarządu / Dyrektor Działu Handlowego firmy Profbud

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym zmieniają się niezwykle dynamicznie z uwagi m.in. na rosnącą inflację, niższą podaż czy też obecną sytuację na świecie. Niezależnie od wskazanych okoliczności negocjacja cen mieszkań jest oczywiście nadal możliwa. Finalny efekt rozmów uzależniony jest jednak od wielu czynników m.in. od ilości obecnie prowadzonych inwestycji i dostępności mieszkań, postępu prac, a nawet lokalizacji.

Oczywiście każdy Klient odwiedzający biuro sprzedaży ma możliwość prowadzenia indywidualnych rozmów na temat cen – metraż oraz ilość nabywanych lokali może mieć w tym przypadku niebagatelne znaczenie.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Wysokość rabatów udzielanych przez deweloperów zależy od danej inwestycji, jej stopnia zaawansowania, zakładanego tempa sprzedaży, przyjętej polityki cenowej oraz dodatkowych warunków transakcji, takich jak harmonogram wpłat czy dodatkowy zakup miejsca postojowego i komórki lokatorskiej.

Kto może liczyć na upusty?

Kiedy sprzedający jest skłonny do ustępstwa i kto może liczyć na zbicie ceny nowego mieszkania? Negocjować cenę nieruchomości może każdy, dlatego przygotowanie do negocjacji dobrze zacząć od sprawdzenia sprzyjających okoliczności.

1. Korzystne dla sprzedawcy zasady finansowania – kupno mieszkania za gotówkę lub płatność większości kwoty z góry.
2. Pakietowy zakup nieruchomości, czyli nabycie kilku mieszkań.
3. Mniej popularne oferty – być może na parterach, bez miejsca parkingowego lub balkonu, albo większe metraże, które się nie sprzedały.

Jeśli masz do czynienia z trzecim wariantem, sprawdź przede wszystkim, czy oferta promocyjna jest naprawdę promocyjna. Porównaj jej wysokość ze stawkami w innych inwestycjach o podobnym standardzie w tej lokalizacji. Zastanów się podczas oglądania mieszkania, dlaczego sprzedawca oferuje Ci rabat, lub zależy mu na szybkiej sprzedaży mieszkania.

Sprawdź oferty promocyjne deweloperów

Może mankamenty (np. niekorzystny układ mieszkania), z których nie zdajesz sobie sprawy na początku, są na tyle istotne, że firma „skazana” jest na obniżenie ceny wyjściowej. Brak balkonu lub komórki lokatorskiej też może być teraz mało istotny, ale musisz myśleć przyszłościowo.

Podsumowanie

Różnice między kwotami w ofercie a finalnymi pokazują, że negocjowanie z deweloperem przynosi efekty. Dotyczy to też ofert mieszkań z rynku wtórnego. Są jednak miasta, w których różnica będzie bardzo mała, np. kilkadziesiąt złotych.

Zanim przystąpisz do rozmów ze sprzedającym, pamiętaj, żeby dobrze się przygotować. Nowy dom lub mieszkanie to początek nowego życia. Bywa, że trudno utrzymać emocje na wodzy, tym bardziej że ceny są wysokie. Negocjacje nie muszą być stresujące, jeśli wiesz, jak przebiegają i o co możesz pytać. Warto korzystać z poradników, które pokazują, jak negocjować na rynku pierwotnym.