Zestawienie średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym, autorstwa NBP, nie dostarcza nam dobrych informacji. Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w największych miastach kraju są naprawdę niskie – kilkuprocentowe.
W Warszawie jest to zaledwie 2,8 proc. (z 8200 zł /mkw. w ofercie, do 7965 zł w transakcji). W Krakowie cena kupna jest mniejsza od oferowanej zaledwie o niecały 1 proc. (6907 – 6840 zł/mkw.). We Wrocławiu można utargować nieco więcej – z 6745 zł/mkw. do 6508, co stanowi upust w wysokości ponad 3,5 proc. Wśród największych rynków jedyną „różnicę robi” Gdańsk, gdzie wg NBP ceny ofertowe i transakcyjne naprawdę istotnie się różnią. Średnia stawek w ofertach wynosi w Gdańsku 8054 zł/mkw., natomiast ceny transakcyjne wynoszą przeciętnie 7255 zł/mkw., co stanowi zaskakująco dużą różnicę - aż blisko 10 proc.
Z czego może wynikać aż taka różnica między Gdańskiem a innymi wiodącymi rynkami? Ciężko jednoznacznie stwierdzić, natomiast stolica województwa pomorskiego, cechuje się ostatnio najwyraźniejszym wśród największych miast wzrostem cen mieszkań. Od I kw. 2017 do I kw. 2018 podrożały one tam aż o blisko 13 proc. (z 6430 zł do 7255). Niewykluczone, że na gdańskim rynku pojawiło się wiele nowych ofert bardzo drogich, luksusowych, które dłużej czekają na kupującego i jednocześnie zawyżają średnią cen ofertowych.
Wykres 1 – średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym (dane NBP za I kw. 2018)
Dane banku centralnego pokazują natomiast również, że (poza Gdańskiem) nieco bardziej skłonni do obniżek cen mieszkań, są deweloperzy na niektórych mniejszych rynkach wojewódzkich. Chodzi np. o Kielce, gdzie różnica stawek w ofercie i transakcji wynosi niecałe 6 procent, a w Opolu nieco ponad 6,5 proc.
Żniwa deweloperskie
Jak już wspomnieliśmy – nie ma się co dziwić, że u dewelopera niewiele utargujemy. Od kilku lat trwa bezprecedensowa hossa na rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań nie rosną tak szybko, jak w czasie bańki sprzed 10 lat, dlatego, że deweloperzy bardzo dużo budują, dzięki czemu podaż równoważy popyt. To inny scenariusz niż ten z lat 2006 – 2008, kiedy to duży popyt natknął się na małą podaż. W efekcie utworzyła się presja na wzrost cen. Ludzie kupowali tzw. dziury w ziemi, a mieszkania drożały bardzo szybko.
Dziś takiego rozwoju wypadków nie ma, ale w ostatnim czasie widać już szybszy wzrost stawek na niektórych lokalnych rynkach. W ciągu roku (I kw. 2017 – I kw. 2018) w Bydgoszczy, ceny poszły w górę aż o 14,5 proc. (4971 – 5696 zł/mkw.). Wśród liderów jest również wspomniany Gdańsk, gdzie rok do roku (I kw. 2017 – I kw. 2018) mieszkania podrożały o ponad 800 zł/mkw. (6430 – 7255 zł), czyli o 13 proc. O ponad 11,5 proc. w ciągu roku wzrosły ceny w Szczecinie, natomiast w Krakowie odnotowano ponad 7 procentowy wzrost cen.
Co prawda nadal deweloperzy budują bardzo dużo - od stycznia do maja 2018 ponad 40 tys. nowych lokali, co stanowi wynik o ponad 10 proc. wyższy niż w tym samym okresie roku poprzedniego, to jednak popyt zdaje się już „przekraczać” podaż – i to pomimo końca programu dopłat do wkładu własnego MDM.
O tym, że firmy nadal mają „żniwa” świadczą chyba najdobitniej wyniki deweloperskich spółek giełdowych. Wszystkie notowane na warszawskim parkiecie wypracowały zyski. Najbardziej wyniki netto poprawił Atal – aż o 93 proc. Na drugim miejscu znalazł się i2 Development z wynikiem ponad 80 proc. lepszym niż rok wcześniej, a na trzecim Lokum Deweloper.
Kto utarguje?
W takiej sytuacji rynkowej firmy nie mają presji na obniżki cen. Kto może liczyć na upusty? Na pewno ci, którzy przedstawiają korzystne zasady finansowania – np. płacą z góry większość kwoty, lub kupują za gotówkę. Na pewno korzystne warunki dostaną kupujący pakietowo, a więc po kilka mieszkań. Oczywiście tańsze będą też niektóre oferty mniej popularne – być może na parterach, większe metraże, które się nie sprzedały itp. Jeśli mamy z takim wariantem do czynienia, sprawdźmy przede wszystkim czy oferta promocyjna jest naprawdę promocyjna, a więc porównajmy cenę ze stawkami z innych inwestycji o podobnym standardzie w tej lokalizacji. Warto też zastanowić się, dlaczego akurat takie mieszkanie jest przecenione. Być może jego wady, z których nie zdajemy sobie sprawy na początku, są na tyle istotne, że firma „skazana” jest na obniżkę ceny.
