Umowa deweloperska: koszty, opłaty notarialne, ustawa, transze, wzór

Umowa deweloperska to kluczowy etap zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Z jednej strony oznacza dodatkowe koszty i formalności, z drugiej – daje realną ochronę kupującemu. Zapisane w niej punkty gwarantują zwrot wpłaconych środków w razie bankructwa dewelopera, określają prawa do cesji lub odstąpienia od umowy oraz precyzują obowiązki stron. Sprawdź, co musi zawierać umowa, jakie opłaty poniesiesz i jak zabezpieczyć swoje interesy.

Co to jest umowa deweloperska?

Umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Innymi słowy, na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży mieszkania, w zamian za zapłatę ustalonej ceny przez kupującego.

Umowa deweloperska w ustawie o ochronie praw nabywcy

Stosowanie umowy deweloperskiej wymusiła pierwotnie ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Uchwalona w celu wzmocnienia ochrony nabywców wprowadziła m.in. rachunki powiernicze i obowiązek przekazywania kupującym prospektów informacyjnych.

Ochrona praw nabywcy w Polsce i na świecie CZYTAJ

Późniejsza nowelizacja (20 maja 2021 r.) wzmocniła istniejącą ochronę poprzez m.in. powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), z którego nabywcy mogą odzyskać pieniądze w przypadku upadłości dewelopera albo banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) - co to jest i jak działa? SPRAWDŹ

Nowe przepisy nałożyły także na wszystkich deweloperów obowiązek korzystania z mieszkaniowych rachunków powierniczych, ujednoliciły wzory prospektów informacyjnych i rozszerzyły katalog umów objętych ustawą. Dzięki temu regulacje obejmują nie tylko klasyczne umowy deweloperskie, ale również np. umowy przedwstępne sprzedaży lokali już ukończonych, o ile zawierane są z deweloperem.

Umowa deweloperska: najważniejsze zmiany w 2025 r.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 11 lipca 2025 r.

System ochrony nabywców został dodatkowo wzmocniony przez przełomową nowelizację ustawy, która weszła w życie 11 lipca 2025 r.

Ustawa wymusza na deweloperach publikację pełnych cenników wszystkich mieszkań. Kluczowe jest też to, że przepisy działają wstecz – deweloperzy aktualnie prowadzący sprzedaż mają czas tylko do września 2025, by dostosować się do nowych wymogów.

Jawność cen mieszkań CZYTAJ

Nowelizacja wprowadza też bezprecedensowy system kontroli. Wszystkie ceny muszą trafiać codziennie (raz na dobę) do Ministerstwa Cyfryzacji, które publikuje je na rządowym portalu otwartych danych. W ten sposób powstaje kompletna, publicznie dostępna baza cen nieruchomości deweloperskich w Polsce.

Za złamanie przepisów, czyli praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów grożą kary — UOKiK może zasądzić grzywny sięgające nawet 10% rocznego obrotu dewelopera.

Nowe obowiązki informacyjne dewelopera

W związku ze zmianami w prawie deweloper ma obowiązek prowadzenia strony internetowej z kompletnymi informacjami o cenach (za m kw każdego lokalu i osobnymi stawkami za miejsca parkingowe, komórki lokatorskie i uwzględnieniem wszelkich dodatkowych opłat) w kwotach brutto z VAT. Każda zmiana musi być archiwizowana wraz z datą, tak by kupujący mógł sprawdzić, jak kształtowały się ceny od początku sprzedaży.

W praktyce oznacza to konieczność przedstawiania rzeczywistych stawek. Jeśli deweloper poda na stronie inną cenę, niż oferuje przy umowie, nabywca ma prawo żądać tej korzystniejszej.

Dodatkowo, w każdej reklamie, ogłoszeniu czy ofercie musi pojawić się adres strony z cennikiem, a komplet informacji ma być dostępny online od startu sprzedaży (w przypadku umów rezerwacyjnych jeszcze przed ich zawarciem).

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Umowa deweloperska, zawierana w formie aktu notarialnego, zobowiązuje dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu oraz daje kupującemu ochronę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W odróżnieniu od zwykłej umowy przedwstępnej, zabezpiecza wpłaty na rachunku powierniczym i umożliwia dochodzenie roszczeń w sądzie.

Umowa przedwstępna, często podpisywana nienotarialnie, nie daje takich gwarancji. Umowa deweloperska dodatkowo wymusza na deweloperze obowiązki informacyjne, a notariusz dba o zgodność dokumentu z prawem i wyjaśnia prawa stron.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania CZYTAJ

Warto jednocześnie zaznaczyć, że umowa przedwstępna stanowi często niezbędny element procesu sprzedaży nieruchomości. Osoba, która chce się ubiegać o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania od dewelopera, musi przedstawić w banku umowę przedwstępną lub umowę deweloperską.

Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska różnią się przede wszystkim swoim celem, charakterem prawnym oraz zakresem zobowiązań stron.

Umowa rezerwacyjna to wstępne porozumienie między kupującym a deweloperem, które służy zabezpieczeniu wybranego mieszkania lub domu na określony czas.

Nie wynika z przepisów ustawy deweloperskiej, lecz ma charakter cywilnoprawny, a jej zawarcie nie jest obowiązkowe.

Umowa rezerwacyjna: wzór dla mieszkania, domu i działki SPRAWDŹ

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej, umowa musi zawierać określone, obowiązkowe elementy.

1. Dane podstawowe

• strony umowy (nabywca i deweloper),
• miejsce i data podpisania aktu notarialnego.

2. Cena i koszty

• cena mieszkania (z VAT),
• informacja, czy cena obejmuje inne elementy, np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki,
• dokładne koszty utrzymania lokalu i budynku po przeniesieniu własności,
• zasada: do momentu przeniesienia własności nabywca nie płaci podatku od nieruchomości czy opłat za użytkowanie wieczyste,
• zapis o niezmienności ceny bez zgody stron (ewentualna klauzula waloryzacyjna z prawem odstąpienia przez nabywcę).

3. Informacje o nieruchomości

• powierzchnia działki, stan prawny, właściciel lub użytkownik wieczysty,
• ewentualne obciążenia hipoteczne i służebności,
• położenie i cechy budynku (powierzchnia, liczba kondygnacji),
• usytuowanie mieszkania w budynku,
• powierzchnia, układ pomieszczeń, standard i zakres prac wykończeniowych.

4. Terminy

• termin przeniesienia praw na nabywcę,
• termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji,
• termin i sposób zawiadomienia o odbiorze lokalu.

5. Płatności

• wysokość, terminy i warunki wpłat na rzecz dewelopera,
• dane mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer, zasady wypłat, koszty prowadzenia rachunku),
• informacje o gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (nazwa instytucji, kwota, czas obowiązywania).

6. Dokumenty i pozwolenia

• numer pozwolenia na budowę i organ wydający (czy ostateczne lub zaskarżone),
• prospekt informacyjny wraz z załącznikami (potwierdzenie zapoznania się).

7. Odstąpienie, kary i odsetki

• warunki odstąpienia od umowy (art. 29 ustawy),
• warunki zwrotu wpłat w przypadku odstąpienia,
• wysokość kar umownych i odsetek (dla obu stron, przy czym odsetki dla dewelopera nie mogą przewyższać kar należnych nabywcy).

8. Pomiary i normy

• metoda pomiaru powierzchni lokalu lub domu (norma lub opis procedury).

9. Zabezpieczenia hipoteczne

• zgoda banku lub wierzyciela na bezobciążeniowe przeniesienie własności po wpłacie ceny,
• informacja o braku takiej zgody lub alternatywnych rozwiązaniach (np. przeniesienie udziału wraz z prawem do korzystania z części nieruchomości).

10. Zobowiązania dewelopera

• wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie prawa własności wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego,
• przeniesienie własności domu jednorodzinnego lub udziału w nieruchomości z prawem wyłącznego korzystania z jej części.

Jeśli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich danych określonych w art. 22 ustawy deweloperskiej, klient ma prawo do zerwania umowy z deweloperem.

Umowa deweloperska może zawierać także inne elementy, w tym wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, jak również dalsze prawa lub obowiązki stron. Niemniej, brak którejkolwiek klauzuli wskazanej powyżej stanowi podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Na co uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?

Mimo formy aktu notarialnego (bez niej umowa deweloperska jest nieważna) i kontroli zgodności z prawem, nie stanowi ona pełnej tarczy dla nabywcy. W praktyce legalne postanowienia potrafią działać na niekorzyść nabywcy, a brak kluczowych zapisów dodatkowo osłabia pozycję kupującego.

Pomijamy klauzule sprzeczne z ustawą i abuzywne — skupiamy się na tych „dozwolonych”, które realnie mogą zaszkodzić. Poniżej najważniejsze ryzyka, które warto "wyłapać" przed podpisaniem.

Brak kar umownych w umowie deweloperskiej

Bywa, że w umowach brakuje kar za opóźnienie w przeniesieniu własności. Prawo ich nie wymaga, ale bez nich trudniej jest dochodzić odszkodowania (musisz wykazać szkodę i jej wysokość).

Jeśli kary są, pilnuj symetrii: odsetki należne deweloperowi od nabywcy nie mogą przewyższać kar należnych nabywcy od dewelopera.

Uważaj na brzmienie zapisu: kara „za opóźnienie” działa niezależnie od winy dewelopera (zapis korzystniejszy dla kupującego), a kara „za zwłokę” wymaga udowodnienia winy i bywa iluzoryczna.

Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości

Jeśli grunt jest obciążony hipoteką, umowa deweloperska powinna zawierać zgodę banku (wierzyciela) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności po zapłacie pełnej ceny. Bez tej zgody hipoteka „przejdzie” na lokal.

Przed podpisaniem sprawdź księgę wieczystą: gdy widnieje hipoteka, domagaj się jednoznacznego zapisu o bezobciążeniowym wyodrębnieniu.

Jeśli nieruchomość nie jest obciążona, taka klauzula nie jest potrzebna.

Wady prawne nieruchomości - rękojmia, terminy, roszczenia ZOBACZ WIĘCEJ

Obciążenia nieruchomości

Umowa musi jasno opisywać stan prawny gruntu, w tym ograniczone prawa rzeczowe (np. służebności przejazdu).

Zawsze porównuj zawarte w umowie informacje z księgą wieczystą i wyjaśniaj każdą rozbieżność przed podpisaniem.

Sprawdź też tytuł do gruntu: własność dewelopera czy użytkowanie wieczyste. W tym drugim wypadku należy dodatkowo uwzględnić czynsz i liczyć się z późniejszym przekształceniem w prawo własności.

Sposób pomiaru powierzchni

Cena mieszkania to najczęściej iloczyn m kw powierzchni i ceny jednostkowej, dlatego kluczowe jest, jak liczony jest metraż. By uniknąć niejasności, warto doprecyzować metodę obmiaru powykonawczego (kto, kiedy i według jakich zasad).

Należy przyjąć margines błędu rzędu kilku procent i jasno opisać rozliczenia przy różnicy metrażu przy odbiorze (zbyt mały = zwrot, zbyt duży = dopłata). Jeśli różnica oznacza dopłatę po stronie kupującego, zabezpiecz prawo do odstąpienia.

Zmiany względem prospektu informacyjnego

W umowie trzeba jednoznacznie wskazać każde odstępstwo od prospektu i załączników, np. nowa numeracja działek czy zmienione warunki pozwolenia.

Oceń wpływ tych różnic na ofertę. Jeśli zmiany nie są wyraźnie oznaczone, masz prawo odstąpić od umowy. Wątpliwości wyjaśnij przed podpisaniem umowy deweloperskiej! Późniejsze korekty wymagają zgody dewelopera i ponownej wizyty u notariusza.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny

Finansowanie zakupu mieszkania od dewelopera kredytem hipotecznym wymaga precyzyjnego zgrania kilku elementów. Już na etapie składania wniosku kredytowego musisz załączyć umowę deweloperską – bez akceptacji banku kredyt nie zostanie uruchomiony.

Bank weryfikuje, czy umowa zawiera wszystkie niezbędne zapisy: możliwość ustanowienia hipoteki, cesję wierzytelności, a także dokładny opis nieruchomości z metrażem i rzutem mieszkania. Dlatego warto pokazać projekt umowy doradcy bankowemu jeszcze przed jej podpisaniem.

Szczególnie istotny jest harmonogram płatności – musi być zsynchronizowany z procedurami wypłaty transz kredytu, które potrafią trwać nawet dwa–trzy tygodnie. Jeśli deweloper wymaga szybszych wpłat, powinieneś liczyć się z koniecznością posiadania finansowego bufora. Zwróć też uwagę na wysokość kar umownych: banki zwykle nie akceptują zapisów przewidujących stawki powyżej 0,1% dziennie, co w skrajnym przypadku może zablokować wypłatę kredytu.

Po akceptacji umowy zaczyna się praktyczne wyzwanie – synchronizacja wypłat z budową. Standardowo deweloper wymaga 10–20% przy podpisaniu, a potem kolejnych transz po zakończeniu kluczowych etapów: fundamentów, stanu surowego zamkniętego i odbioru. Bank natomiast przelewa środki dopiero po własnej weryfikacji postępu prac, co często zajmuje kilka dni.

W przypadku umowy deweloperskiej możemy mieć też do czynienia z cesją – szczególnie wtedy, gdy nabywca finansuje zakup kredytem hipotecznym. Wymaga ona zgody banku i bezpośrednio wpływa na zdolność kredytową kupującego. Bank dokonuje nowej wyceny lokalu na dzień cesji, a często wymaga dodatkowego wkładu własnego i nowych zabezpieczeń. To procedura wieloetapowa, która wiąże się też z dodatkowymi kosztami.

Cesja praw do lokalu przed przeniesieniem własności SPRAWDŹ

Umowa deweloperska a odmowa kredytu

Przed podpisaniem umowy zweryfikuj zdolność kredytową. W umowie zabezpiecz klauzulę odstąpienia na wypadek braku kredytu (warunek kredytowy), bez niej ryzyko rośnie.

Jeśli bank odmówi, przeanalizuj zapisy umowy, natychmiast porozmawiaj z deweloperem, złóż wnioski w innych bankach lub skorzystaj z pomocy doradcy.

W sytuacji, gdy negocjacje utkną, a grożą koszty, prawnik specjalizujący się w nieruchomościach pomoże zminimalizować ryzyko strat.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej – kiedy i jak odzyskać pieniądze?

Nabywca może odstąpić od umowy, jeśli deweloper:

• nie przekaże lokalu w dodatkowym 120-dniowym terminie,
• nie usunie istotnych wad,
• nie przekaże prospektu informacyjnego lub wprowadzi w błąd co do cech lokalu.

Oświadczenie o odstąpieniu składa się pisemnie, najlepiej listem poleconym. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca środki w ciągu 30–90 dni od złożenia kompletnego wniosku, nawet jeśli spór z deweloperem trwa.

Kluczowe jest udokumentowanie podstaw odstąpienia – przy opóźnieniach liczy się data w umowie, przy wadach protokoły i zdjęcia z odbioru.

Ile kosztuje umowa deweloperska u notariusza w 2025 r. i co opłaca nabywca?

Taksa notarialna i opłaty

Główną składową ceny umowy deweloperskiej są koszty notarialne, a te rosną wraz z ceną mieszkania (według progów taksy ustalonej przez właściwego ministra). Według stawek obowiązujących w 2025 roku opłaty wynoszą:

• do 1 mln zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.
• powyżej 1 mln zł: 4770 zł + 0,2% od nadwyżki.

Dodatkowy wydatek to 200 zł za wpis do księgi wieczystej. Stawki dotyczą tylko aktu notarialnego — inne koszty transakcji są rozliczane osobno.

Ile wynosi taksa notarialna? CZYTAJ

Składka do DFG

Składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny płaci deweloper. Wynosi ona 0,1% wartości mieszkania przy rachunku zamkniętym i 0,45% przy rachunku otwartym (np. 500 zł lub 2250 zł przy cenie 500 tys. zł). Dla kupującego oznacza to pełną ochronę wpłaconych środków.

* Uwaga: składkę na DFG opłaca deweloper, nie nabywca!

Kto faktycznie ponosi koszty notarialne?

Ustawa deweloperska przewiduje podział opłat notarialnych po 50% między nabywcę a dewelopera, choć deweloperzy czasem pokrywają całość w ramach promocji. Dodatkowe koszty (aneksów, pełnomocnictw, odpisów, dokumentów dla banku) obciążają kupującego. Łącznie formalności pochłaniają zwykle 0,5–1,5% wartości mieszkania, czyli 2,5–7,5 tys. zł przy cenie 500 tys. zł.

Umowa deweloperska - podsumowanie

Zgodnie z przepisami nowa ustawa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem umowy u notariusza nabywca powinien zwrócić uwagę na jej zapisy – i sprawdzić, czy posiada wszystkie wymagane prawem elementy. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania nieruchomości i sprzedaży lokalu kupującemu po określonej cenie. Gdy to się stanie, strony podpisują umowę przenoszącą własność na nabywcę.

Postaw na bezpieczeństwo transakcji - sprawdź oferty nowych mieszkań i domów od sprawdzonych deweloperów:

NOWE MIESZKANIA I DOMY