Czym jest umowa deweloperska? Wzór umowy deweloperskiej

Planujesz zakup mieszkania od dewelopera, które znajduje się dopiero na etapie budowy lub tzw. dziury w ziemi? Czeka cię więc zawarcie umowy deweloperskiej. Sprawdź, czym jest umowa deweloperska, jakie powinna zawierać elementy i co zweryfikować, zanim ją podpiszesz, aby nie stracić dużej sumy pieniędzy i zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa deweloperska – najważniejsze informacje

• Deweloper poprzez podpisanie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży mieszkania kupującemu. Zostaniesz właścicielem lokalu, jeśli zapłacisz cenę ustaloną w umowie.
• Zapisy takiej umowy powinny być zgodne z Ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jest to tzw. nowa ustawa deweloperska.
• Umowa powinna przyjąć formę aktu notarialnego. W przeciwnym razie jest nieważna i nie pozwala nabywcy dochodzić swoich praw.
• Bank może jej wymagać przed przyznaniem kredytu hipotecznego. Zanim podpiszesz umowę deweloperską, zadbaj o zapis, który pozwoli ci odstąpić od niej, gdyby nie udało się pozyskać finansowania.

Wzór umowy deweloperskiej

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument obowiązkowy w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, które jeszcze nie powstało – znajduje się w trakcie budowy lub na etapie „dziury w ziemi” i nie ma ustanowionej księgi wieczystej. Taka umowa zobowiązuje obie strony (dewelopera i kupującego) do tego, aby zawarły umowę przyrzeczoną, która przenosi prawo własności na nabywcę w ustalonym terminie.

Umowa przyrzeczona – co to jest i ile kosztuje? Sprawdź

• Zawarcie umowy deweloperskiej zobowiązuje dewelopera do wzniesienia budynku mieszkalnego i sprzedaży kupującemu wyodrębnionego w nim lokalu.
• Najczęściej podpisuje się ją po zawarciu umowy rezerwacyjnej.
• Określa m.in. warunki budowy, przeniesienia własności nieruchomości i regulowania płatności za zakup lokalu.
• Chroni nabywców przed nieuczciwymi praktykami deweloperów, np. zmianami w projekcie inwestycji budowlanej czy opóźnianiem przeniesienia własności.
• Powinna być zawarta w formie aktu notarialnego – inaczej jest nieważna.

Umowa deweloperska a ustawa o ochronie praw nabywcy

Podstawą prawną umowy deweloperskiej jest Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. ustawa deweloperska.

Wraz z zawarciem umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się m.in.:

• prowadzić mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), na który będą trafiać wpłaty od nabywcy,
• wydawać otrzymane środki zgodnie z przeznaczeniem i harmonogramem budowy,
• sporządzić i przekazać nabywcy prospekt informacyjny,
• zawrzeć w umowie wymagane elementy, których wymaga ustawa deweloperska,
• zadbać o zgodność treści umowy deweloperskiej ze stanem faktycznym i prawnym, a także zapisami w prospekcie informacyjnym,
• przenieść w terminie prawo własności lokalu na nabywcę.

Ustawa o ochronie praw nabywcy zapewnia ci jako kupującemu solidne zabezpieczenie na wypadek, gdyby deweloper nie wywiązał się z warunków umowy. Chroni zwłaszcza przed ryzykiem bankructwa firmy deweloperskiej i niedokończenia inwestycji. W takim przypadku kupujący otrzyma całość wpłaconych środków w ramach Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego lub syndyk dokończy budowę.

Otwarty i zamknięty rachunek powierniczy – różnice Sprawdź

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Art. 35 ustawy o ochronie praw nabywcy wskazuje obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej. Sprawdź na poniższej grafice, na co zwrócić szczególną uwagę.

Ile kosztuje zawarcie umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Notariusz sporządza go za odpowiednim wynagrodzeniem (taksą notarialną), którą nalicza od wartości mieszkania.

Ustawa deweloperska przewiduje podział opłat notarialnych po 50% między nabywcę a dewelopera, choć deweloperzy czasem pokrywają całość w ramach promocji. Dodatkowe koszty (aneksów, pełnomocnictw, odpisów, dokumentów dla banku) zwykle obciążają kupującego, lecz umowa może wskazywać inne rozwiązanie. Śmiało negocjuj więc z deweloperem warunki, aby zaoszczędzić. Dane NBP pokazują, że w 2025 roku średnie ceny transakcyjne za mkw. na rynku pierwotnym w sześciu największych polskich miastach były niższe od ofertowych o 1129 zł.

Jak negocjować z deweloperem? Praktyczne wskazówki

Wysokość taksy notarialnej wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zależą one od wartości mieszkania i w 2026 roku wynoszą:

• do 1 000 000 zł: 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł: 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł.

Dodatkowy wydatek to 200 zł za wpis do księgi wieczystej.

Poniższa tabela przedstawia przykładowe obliczenia wysokości taksy notarialnej w zależności od ceny sprzedaży lokalu.

Przykładowe koszty notarialne przy zakupie mieszkania

Wartość mieszkania	Koszt aktu notarialnego	Wpis do KW	Wypis aktu notarialnego	Łączny koszt
300 000 zł	1 970 zł	200 zł	100 zł	2 270 zł
500 000 zł	2 770 zł	200 zł	100 zł	3 070 zł
800 000 zł	3 970 zł	200 zł	100 zł	4 270 zł
1 000 000 zł	4 770 zł	200 zł	100 zł	5 070 zł
1 500 000 zł	5 770 zł	200 zł	100 zł	6 070 zł
2 000 000 zł	6 770 zł	200 zł	100 zł	7 070 zł

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Zarówno umowa deweloperska, jak i przedwstępna poprzedzają zawarcie umowy przyrzeczonej, która przenosi własność na kupującego. Pomiędzy tymi dokumentami występują jednak istotne różnice. Sprawdzisz je w poniższej tabeli.

Różnice między umową deweloperską a umową przedwstępną

	Umowa deweloperska	Umowa przedwstępna
Podstawa prawna	Ustawa deweloperska	Kodeks cywilny
Jakich lokali dotyczy?	Lokali w trakcie budowy lub na etapie „dziury w ziemi”	Lokali fizycznie istniejących, z wyodrębnioną księgą wieczystą lub oferowanych przez inny podmiot niż deweloper
Obowiązkowa czy opcjonalna?	Obowiązkowa, gdy deweloper sprzedaje mieszkanie przed ukończeniem budowy	Opcjonalna
Forma umowy	Notarialna (obowiązkowo)	Notarialna (opcjonalnie) lub cywilna
Główna funkcja	Ochrona nabywcy przed ryzykiem nieukończenia inwestycji przez dewelopera	Zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości
Czas od zawarcia umowy do przeniesienia własności	Dłuższy (do kilku lat)	Krótszy (zwykle kilka miesięcy)
Ochrona dla kupującego	Silniejsza (ustawowa) – m.in. dzięki formie notarialnej, rachunkowi powierniczemu, prospektowi informacyjnemu i Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu	Słabsza

Na co uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej upewnij się, czy zapewnia ci ona wystarczającą ochronę i nie zawiera niekorzystnych zapisów. Skorzystaj z poniższej listy pytań, aby ustrzec się pułapek.

1. Czy deweloper uzyskał pozwolenie na budowę?
2. Czy po zawarciu umowy trzeba wpłacić zaliczkę lub zadatek?
3. Czy deweloper założył mieszkaniowy rachunek powierniczy?
4. Czy umowa ma formę aktu notarialnego?
5. Czy treść umowy jest zgodna z prospektem informacyjnym?
6. Czy umowa precyzyjnie określa standard wykończenia?
7. Czy w umowie znajduje się szczegółowy harmonogram budowy?
8. Czy dokument wskazuje termin zawarcia umowy przyrzeczonej?
9. Czy deweloper zastrzegł sobie możliwość odstąpienia od umowy i w jakich sytuacjach?
10. Kto pokrywa koszty notarialne?
11. Czy umowa pozwala ci odstąpić od umowy, jeśli nie otrzymasz kredytu w banku?
12. Czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym powstanie budynek mieszkalny?
13. Czy umowa zakłada kary umowne w razie odstąpienia od umowy przed nabywcę?

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny

Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny, bank może wymagać, aby już na etapie składania wniosku dostarczyć mu umowę deweloperską. Potrzebuje jej, aby zweryfikować, czy umowa zawiera wszystkie niezbędne zapisy, w tym możliwość ustanowienia hipoteki, cesję wierzytelności, a także dokładny opis nieruchomości z metrażem i rzutem mieszkania.

Szukaj nieruchomości

W Polsce

W Hiszpanii

Wakacyjne

• Warszawa

  mazowieckie, Warszawa

  12999 ofert

• Wrocław

  dolnośląskie, Wrocław

  6893 oferty

• Kraków

  małopolskie, Kraków

  5736 ofert

• Poznań

  wielkopolskie, Poznań

  5004 oferty

• Łódź

  łódzkie, Łódź

  3437 ofert

W Polsce

W Hiszpanii

Wakacyjne

kalkulator kredytu hipotecznego

Szczególnie istotny jest harmonogram płatności – termin zapłaty rat kredytu powinien być zgodny z wypłatami transz. Bank przelewa je deweloperowi z mieszkaniowego rachunku powierniczego po ukończeniu kolejnych etapów budowy, co poprzedza dokładną weryfikacją. Dzięki temu sprzedający nie otrzyma twoich pieniędzy z góry (przed faktycznym wykonaniem prac) i nie będzie mógł ich przeznaczyć na dowolne cele, np. spłatę długów czy inne inwestycje.

Jeśli ostatecznie bank odmówi kredytu, możesz stracić wniesiony zadatek lub ponieść ewentualne kary umowne. Zabezpiecz się więc zawczasu na taką ewentualność i domagaj się od sprzedającego, aby umieścić w umowie deweloperskiej odpowiednie zapisy zabezpieczające – pozwalające zrezygnować z zakupu bez negatywnych konsekwencji, gdy nie otrzymasz kredytu hipotecznego.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Możesz wypowiedzieć umowę deweloperską na podstawie prawa ustawowego lub gdy pozwalają na to konkretne zapisy umowy.

Masz prawo odstąpić od umowy w następujących sytuacjach:

• umowa nie zawiera wszystkich obowiązkowych elementów, które wskazuje ustawa deweloperska,
• dane z umowy nie są zgodne z prospektem informacyjnym lub załącznikami do niego,
• prospekt informacyjny odbiega od wymaganego wzoru,
• deweloper nie dostarczył nabywcy prospektu informacyjnego,
• informacje zawarte w prospekcie odbiegają od stanu faktycznego lub prawnego,
• deweloper nie założył mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• bank rozwiązał rachunek powierniczy z deweloperem, a ten nie założył nowego rachunku,
• deweloper nie zawiadomił nabywcy o zmianie banku, który prowadzi dla niego rachunek powierniczy,
• deweloper nie usunął wady istotnej,
• deweloper nie przeniósł w terminie własności na nabywcę i upłynął dodatkowy termin 120 dni wyznaczony przez kupującego,
• syndyk domaga się wykonania umowy na podstawie ustawy Prawo upadłościowe.

Umowa deweloperska – podsumowanie

Formalności związane z umową deweloperską nie są przesadnie skomplikowane ani czasochłonne, a taki dokument skutecznie chroni twoje interesy jako nabywcy. Pamiętaj, aby dokładnie przeczytać umowę, zanim ją podpiszesz. Zwróć uwagę na niepokojące czy niezrozumiałe zapisy, a w razie potrzeby skonsultuj wątpliwości z ekspertami portalu RynekPierwotny.pl lub prawnikiem.

Pomożemy ci kupić mieszkanie Porozmawiaj z konsultantem