Wady prawne nieruchomości

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 17.10.2017,

Data aktualizacji: 26.11.2021

3 minuty czytania
Średnia ocen 4/5 na podstawie 133 głosów
Wady prawne nieruchomości
Wady prawne stanowią mniej znaną postać wad objętych ustawową odpowiedzialnością sprzedawcy z tytułu rękojmi.

O ile rozumienie, identyfikacja oraz dochodzenie roszczeń z tytułu wad fizycznych rzeczy sprzedanej nie budzi większych wątpliwości, to sytuacja przedstawia się odmiennie w odniesieniu do wad prawnych. Uzasadnia to nieco bliższe opisanie tychże kwestii.

Rozpocząć należy od samej definicji wad prawnych zamieszczonej w Kodeksie cywilnym (zob. art. 556[3] k.c.). Zgodnie z nią wada prawna wystąpi, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • kiedy mamy do czynienia z wadą prawną nieruchomości 
  • kiedy przedawnia się roszczenie z tytułu rękojmi za wady prawne
  • za jakie wady odpowiada sprzedawca względem nabywcy

W praktyce obrotu nieruchomościami z wadą prawną będziemy mieli zatem do czynienia w następujących przypadkach:

  • sprzedawcy nie przysługuje prawo własności nieruchomości, względnie prawo użytkowania wieczystego albo ograniczone prawo rzeczowe, jeżeli są one przedmiotem umowy,

  • nieruchomość jest obciążona czy to ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteka, użytkowanie, służebność), czy też prawem obligacyjnym (najem, dzierżawa, dożywocie),

  • istnieją inne ograniczenia względem nieruchomości wynikające z orzeczeń albo decyzji uprawnionych podmiotów (np. nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego, ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości).

wady prawne nieruchomości

Oczywiście sprzedawca odpowiada względem nabywcy za takie wady, o których ten nie wiedział w chwili zawierania umowy i mimo to zdecydował się na zawarcie umowy. Należy przy tym pamiętać o obowiązku zachowania staranności przez kupującego. Powinien on zatem sprawdzić dostępną dokumentację, w tym w szczególności treść księgi wieczystej, a także uzyskać od sprzedawcy oświadczenia w przedmiocie braku wad prawnych.

Z tytułu wad prawnych nieruchomości nabywcy przysługują zbliżone uprawnienia, jak w przypadku wykrycia wad fizycznych. Może on zatem odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny sprzedaży, bądź domagać się usunięcia wad prawnych.

Szczególna regulacja dotyczy wszakże przypadków, gdy osoba trzecia – której przysługuje nieujawnione przez sprzedawcę prawo do nieruchomości – wystąpi z powództwem przeciwko nabywcy. W takim bowiem przypadku kupujący zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie.

Jeżeli tego zaniechał, a osoba trzecia uzyskała orzeczenie dla siebie korzystne, sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej były całkowicie lub częściowo bezzasadne. Innymi słowy, o sprawie należy zawiadomić sprzedawcę. Jeżeli tego zaniedbamy i przegramy proces (np. o wydanie nieruchomości), to nie będziemy mogli domagać się odszkodowania od sprzedawcy, jeżeli w toku postępowania sądowego był on w stanie wykazać, że roszczenia powoda były bezpodstawne.

Może zdarzyć się także, iż  kupujący uniknął utraty w całości lub w części nabytej nieruchomości, albo skutków jej obciążenia na korzyść osoby trzeciej przez zapłatę na jej rzecz określonej sumy pieniężnej lub spełnienie innego świadczenia. W takim przypadku, sprzedawca może zwolnić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, zwracając kupującemu zapłaconą sumę lub wartość spełnionego świadczenia wraz z odsetkami i kosztami.

wada prawna nieruchomości

W przypadku zaś, gdy kupujący złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z uwagi na wady prawne nieruchomości, może on żądać nadto od sprzedawcy naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, ubezpieczenia, zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej, oraz zwrotu kosztów procesu.

Na zakończenie należy wskazać, że roszczenie z tytułu rękojmi za wady prawne przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym nabywca dowiedział się o wadzie. Jeżeli zaś kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – okres ten liczony jest od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Od wskazanej zasady istnieje wyjątek w zakresie roszczeń przysługujących konsumentom, czyli osobom nabywającym nieruchomość poza sferą swojej działalności gospodarczej, bądź zawodowej. Mianowicie, bieg terminu przedawnienia roszczeń konsumenta nie może się zakończyć przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości. Jeśli zatem z zastosowania zasady wskazanej w poprzednim akapicie wynikałby okres krótszy, to ulega on stosownemu przedłużeniu.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: