Prawo chroniące nabywców mieszkań deweloperskich w Polsce i na świecie

W chwili obecnej w Polsce, nabywca nowego mieszkania, będącego w trakcie budowy lub  dopiero mającego powstać, ma nikłe szanse na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy ponieważ znajduje się na przysłowiowym szarym końcu kolejki. Nawet pracownicy firmy deweloperskiej stoją wyżej niż poszkodowany nabywca. W przypadku bankructwa dewelopera, zawarta z nim umowa cywilno-prawna ma mniejszą moc niż np. hipoteki, które zajmują banki lub inni wpisani tam wierzyciele. Zdarzają się nawet przypadki, że wysokość hipoteki przewyższa wartość nieruchomości i majątku firmy deweloperskiej.

W krajach Unii Europejskiej radzono sobie z tym problemem na różne sposoby. W krajach skandynawskich nie ma możliwości sprzedaży inwestycji na etapie dziury w ziemi – nabyć można tylko gotowe mieszkania lub domy. Nie ma wtedy problemów z momentem przeniesienia własności, ponieważ nieruchomość już istnieje, a nie jest w fazie potencjalnego powstawania. Należy pamiętać, że w momencie podpisywania umowy przedwstępnej, której przedmiotem jest lokal o konkretnym metrażu, owy lokal nie istnieje nie tylko fizycznie, ale również prawnie! Powstanie dopiero w momencie wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego, a następnie po założeniu księgi wieczystej. A więc między „dziurą w ziemi”, a własną nieruchomością jest długa droga i nie dajmy się zwieść pozorom, że podpisując jakiekolwiek umowy z deweloperem, stajemy się właścicielami choćby ułamka nieruchomości. Dlatego też rozwiązanie ze Szwecji i Danii jest bardzo bezpieczne i sprawiedliwe dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości, niestety równocześnie nie daje możliwości zakupu mieszkań w trakcie budowy, ale po niższych cenach.

Aktualnie w Polsce nie istnieje wymóg spisywania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co jeszcze bardziej utrudnia sprawę odzyskania włożonych pieniędzy. To właśnie forma umowy cywilno-prawnej (zawartej np. na zwykłych kartkach papieru i podpisanej przez obydwie strony) stawia nabywców na końcu kolejki do odzyskania zainwestowanych środków. Do czasu wprowadzenia nowych przepisów, sugeruje się, by wszelkie umowy o tak dużej wadze (zwłaszcza dla nabywcy), jak zakup nieruchomości, zawierano w formie aktu notarialnego. Jest to dodatkowy wydatek, ale zapewnia  nam możliwość sądowego dochodzenia zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej – czyli przenoszącej na kupującego własność nieruchomości, nie tylko w przypadku bankructwa dewelopera, ale np. gdy deweloper będzie się z innych powodów uchylał od zawarcia umowy na warunkach umowy przedwstępnej (np. będzie chciał otrzymać wyższą cenę).

We Francji i Niemczech prawo zabezpiecza wpłaty klientów, z których finansowana jest dana inwestycja. We Francji deweloper przenosi na nabywców przyszłych mieszkań prawo własności gruntu w części ułamkowej, przysługującej danemu metrażowi kupowanego lokalu. Dopiero wtedy może kontynuować finansowanie budowy z pieniędzy klientów. Z kolei w Niemczech wpłaty od kupujących przyjmowane są w formie zaliczek, a z nich finansowana jest inwestycja. Należy pamiętać, że zaliczki wpłacane są na poczet przyszłych należności, a w przypadku niewykonania zobowiązań lub rozwiązania umowy, podlegają zwrotom. Dodatkowo zaliczki wpłacane są rachunek powierniczy – jest to taki typ rachunku, który zabezpiecza środki finansowe kupującego i sprzedającego. Kupujący dostaje produkt a sprzedający pieniądze, po spełnieniu warunków wyznaczonych w umowie. Takie rozwiązanie może zostać wprowadzone również w Polsce w stosunku do tzw. niepewnych deweloperów. W sąsiadujących z Polską Czechach sytuacja ma się podobnie jak w naszym kraju. W przypadku bankructwa dewelopera, kupujący ma nikłe szanse na odzyskanie swoich środków. Pomimo, że takie sprawy trafiają do sądów, czeskie prawodawstwo nie ma odpowiednich narzędzi do wyegzekwowania pieniędzy dla nabywców mieszkań, którzy podobnie jak w Polsce są na szarym końcu kolejki. Zapowiadane są szerokie reformy w tej kwestii, które mają dostosować czeski system prawny do unijnych dyrektyw. Wprowadzone w 2008 roku nowe prawo upadłościowe trochę lepiej zabezpiecza interesy wierzycieli, mianowicie daje możliwość, za zgodą sądu, dalszego prowadzenia biznesu, jeśli w ten sposób bankrut mógłby spłacić swoje długi skuteczniej niż np. przy zwykłym przejęciu majątku. Na Cyprze w 2007 roku zaczęło obowiązywać prawo ochrony konsumentów wzorowane na unijnych dyrektywach z 2005 roku. Daje ono możliwość wniesienia sprawy do sądu o nieuczciwą sprzedaż, jeśli kupowana nieruchomość będzie obciążona hipoteką lub innymi prawami, a kupujący nie został o tym poinformowany. Co więcej, takie przepisy były bardzo potrzebne, ponieważ normą było ukrywanie takich faktów przed nabywcami. O problemie zrobiło się głośno, gdy wielu Brytyjczyków skuszonych cypryjskimi nieruchomościami, potraciło je.  W  Wielkiej Brytanii warto płacić zaliczki kartami kredytowymi, ponieważ kwoty od 100 do 30 tysięcy funtów są chronione przez Consumer Credit Act – jest tp dodatkowa ochrona dla konsument. W przypadku, gdy coś pójdzie nie tak, oszukany lub pokrzywdzony konsument może wybrać do kogo złożyć swój wniosek – do przedsiębiorcy czy do wydawcy karty kredytowej lub może złożyć dwa wnioski. Jest to zdecydowanie bardziej skuteczne niż dochodzenie swoich praw tylko jedną drogą.

Przenosząc się z kontynentu europejskiego do Azji, możemy również zaobserwować zmiany na korzyść kupujących tzw. „pre-sales real estate” czyli nieruchomości w przedsprzedaży. Latem 2010 roku, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych Tajwanu wprowadziło regulacje chroniące nabywców niedokończonych mieszkań deweloperskich. Dotychczas sprawy bankructwa i odzyskiwania pieniędzy przeprowadzano w sądach, a według ministerialnych danych były to przypadki bardzo liczne i często trudne do rozwiązania. Ministerialne wytyczne nakazują wpłacanie zaliczek na rachunek powierniczy czyli podobnie jak w Europie.

 W Stanach Zjednoczonych osoba kupująca mieszkanie będące w budowie lub dopiero mające powstać to „early buyer” (wczesny kupujący). Osoby takie są chronione po pierwsze przez wymagania stawiane deweloperowi, który chce sprzedawać w trybie „pre-sale” (przedsprzedaży).  W przypadku bankructwa zobowiązania hipoteczne są odsprzedawane, a sprzedażą zarządzają organizacje takie jak The Federal Home Loan Mortgage Corporation lub Federal National Mortgage Association (są to przedsiębiorstwa sponsorowane przez amerykański rząd). W USA, w umowach z deweloperami pojawiają się kontrowersyjne zapisy, przykładem może być brak możliwości oddania zakupionego mieszkania pod wynajem przez okres co najmniej roku. Także, jeśli w ciągu roku od zakupu, sprzeda się swoją nieruchomość, to ewentualną nadwyżkę trzeba oddać deweloperowi. Dużo większym problemem niż przedsprzedaż, jest w USA kupno zadłużonego domu lub mieszkania na rynku wtórnym, które po jakimś czasie zostanie przekazane na aukcję, a nowy właściciel nic o tym nie wie lub zaciągnięcie kredytu przeceniając swoje możliwości (wtedy w wyniku niewypłacalności nieruchomość także trafia na aukcję, często za przysłowiowe grosze). Dobrym pomysłem są droższe kredyty, które w pakiecie mają ubezpieczenie na wypadek takich zdarzeń losowych jak utrata pracy czy problemy z deweloperem. W chwili obecnej na rynku amerykańskim panuje zastój, rusza bardzo mało nowych inwestycji. Wskaźniki z końca 2010 roku wykazują, że liczba rozpoczynanych budów jest najniższa od kilkudziesięciu lat, to samo dotyczy zainteresowania ze strony kupujących (od 2009 roku zanotowano spadek o 28,5%). Jeśli ktoś decyduje się już na kupno, to ma do wyboru całą gamę gotowych mieszkań oraz domów i w tych trudnych kryzysowych dla amerykańskiego rynku czasach, kupuje bez dodatkowego ryzyka bankructwa dewelopera. 

Wracając do polskich realiów, o ile sprawa wygląda źle, a polski rynek ma już za sobą sporo bankructw deweloperskich i wiele ludzkich tragedii, to możemy już wyczekiwać polepszenia się tej sytuacji. Szykuje się nazywany tak w prasie „bat na deweloperów”. Projekt ustawy chroniącej prawa nabywców mieszkań i domów od firm deweloperskich został złożony w kwietniu 2011 w Sejmie. Wprawdzie klub PiS był tego motorem, ale projekt spotkał się z aprobatą wszystkich innych partii. Jest to efekt kilku czynników: spektakularnych plajt deweloperskich, sygnałów ze strony Trybunału Konstytucyjnego, dyrektyw unijnych w sprawie ochrony konsumenta.

Czego możemy się spodziewać po nowej ustawie? Ogólną jej ideą jest zabezpieczenie interesów klientów na wypadek bankructwa deweloperów. Deweloperzy mają być nadzorowani przez Ministerstwo Infrastruktury, m.in. deweloperzy bez doświadczenia i udokumentowanych sukcesów mają spełniać dodatkowe warunki (np. zakładanie rachunków powierniczych wspomnianych już wyżej przy okazji krajów europejskich i Tajwanu). Kolejnym punktem ma być ukształtowanie umowy deweloperskiej jako umowy nazwanej czyli posiadającej szczególną regulację prawną oraz w której określone są wzajemne uprawnienia i obowiązki stron. Najprawdopodobniej umowa deweloperska będzie musiała być zawierana w formie aktu notarialnego. W projekcie znajduje się także priorytet w zaspokajaniu należności nabywców nieruchomości, ale ten punkt wydaje się być mocno kontrowersyjny, ponieważ pozbawiałby banki pierwszeństwa w odzyskiwaniu swoich wierzytelności. Po upadłości inwestora, syndyk upadłościowy miałby obowiązek dokończenia budowy i oddania gotowych mieszkań nabywcom. Takie lokale byłyby wyłączone z masy upadłościowej, co znów zabierałoby możliwość odzyskania środków przez inne pokrzywdzone grupy. Po wejściu w życie przepisów nowej ustawy, na pewno zostałaby ograniczona liczba nowych inwestycji, ale zarazem na pewno ograniczyłoby to również bankructwa, a co najważniejsze liczbę klientów oszukanych przez niesolidnych partnerów.

Nie tylko ewentualna upadłość dewelopera spędza nabywcom nieruchomości sen z powiek. Ogromna liczba deweloperów przemyca w umowach niezgodne z prawem zapisy. W 2010 roku prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał ponad czterdzieści decyzji dotyczących spółek deweloperskich, które skutkowały 23 karami o łącznej wysokości prawie 2,5 mln złotych. Najczęstszymi zapisami były postanowienia dające deweloperowi prawo do zmiany metrażu lokalu, a co za tym idzie ceny, na co kupujący nie miał wpływu i nawet nie wiedział ile wyniesie końcowa cena przy jednoczesnym braku możliwości rezygnacji z zakupu. Inne nieprawidłowe zapisy to: zmiana terminu oddania lokalu oraz powoływanie się na czynniki wyższe, śniegi, deszcze i huragany; zmiana ceny ze względu na wzrost podatku VAT, wprowadzanie w błąd poprzez podawanie cen netto zamiast ceny końcowej brutto. Podobne niedozwolone zapisy pojawiają się także w krajach unijnych oraz USA, a deweloperzy liczą, że albo zyski i tak będą wyższe niż kary, albo do kar nie dojdzie ponieważ nikt nigdzie nie zgłosi nieprawidłowych zapisów.