Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego: jak działa ustawa o ochronie praw nabywcy w Polsce i na świecie?

Jeszcze do niedawna popularną była opinia, iż Polska to kraj z najgorszym prawnym programem chronienia nabywców mieszkań deweloperskich. Dzięki nowej ustawie deweloperskiej się to zmieniło, a ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywanego od dewelopera mocno wzrosła.

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jak chroni kupujących,
• co zawiera nowa ustawa deweloperska i co zmieniła,
• jak wygląda ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego w innych krajach na świecie. 

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego

Jeszcze do niedawna ochrona praw nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego była znikoma. W przypadku bankructwa dewelopera zawarta z nim umowa cywilnoprawna miała mniejszą moc niż np. hipoteki, które zajmują banki lub inni wpisani tam wierzyciele. Zdarzały się nawet przypadki, że wysokość hipoteki przewyższała wartość nieruchomości i majątku firmy deweloperskiej. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zmieniła jednak wiele w tym zakresie i znacząco wzmocniła ochronę kupujących.

Ustawa, mimo że została ogłoszona 30 czerwca 2021 r., zaczęła obowiązywać dopiero od 1 lipca 2022 r. – ustawodawca założył bowiem odpowiednio długi okres przejściowy, dając czas m.in. deweloperom na dostosowanie się do nowych przepisów. Zgodnie z art.1, ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Jak pod wpływem nowych przepisów zmieniła się ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego? Po pierwsze, nowa ustawa deweloperska stworzyła podstawy prawne do utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który powstał na wzór działającego Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – czym jest i jak chroni nabywców?

Celem DFG jest ochrona nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego na wypadek upadłości dewelopera lub banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy. Oprócz tego środki z DFG mogą trafić do klienta, jeśli przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu nie dojdzie do skutku w określonym wcześniej terminie na skutek opieszałości dewelopera (i klient odstąpi od umowy) lub wykryta zostanie istotna wada lokalu (i nabywca również zdecyduje się na odstąpienie od umowy z deweloperem).

Środki w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym pochodzą z wpłat deweloperów; firmy deweloperskie mają obowiązek odprowadzać składki od każdej wpłaty dokonanej przez klienta na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składki wynoszą 0,45 proc. wpłaty w przypadku otwartego rachunku powierniczego oraz 0,1 proc. wpłaty w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego.

Otwarte i zamknięte rachunki powiernicze

W kontekście Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego istotna jest również kwestia wspomnianych wyżej rachunków powierniczych – otwartych i zamkniętych. Bank przekazuje deweloperowi środki zgromadzone na tych rachunkach (a które są wpłacane przez nabywcę zgodnie z harmonogramem), jednak na odmiennych zasadach. W przypadku otwartego rachunku powierniczego deweloper otrzymuje środki stopniowo – po każdym zamkniętym etapie budowy.

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego – dopiero po przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę. Tym samym zamknięty rachunek powierniczy jest z założenia bezpieczniejszą opcją z perspektywy nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od dewelopera.

Ustawa deweloperska z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym wprowadziła również inne rozwiązania.

Nowe obowiązki dewelopera względem nabywcy

Nowe przepisy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nałożyły na deweloperów również dodatkowe obowiązki. Po pierwsze, przepisy ustawy wymuszają na firmach deweloperskich obowiązek doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego; ustawa określa jednocześnie, jakie informacje powinny znaleźć się w takim prospekcie. Pierwsza część dokumentu zawiera dane dotyczące nieruchomości gruntowej, na której ma zostać wybudowany budynek. Druga część prospektu to część indywidualna, dotycząca konkretnie lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, który będzie przedmiotem umowy deweloperskiej. Ta część prospektu powinna zawierać:

• informacje na temat budynku (liczba kondygnacji, technologia wykonania standard prac wykończeniowych),
• dane dotyczące bezpośrednio lokalu mieszkalnego lub domu (powierzchnia, liczba i układ pomieszczeń itd.). 

Co do zasady przyszły nabywca nieruchomości, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, powinien mieć szansę również na zapoznanie się z aktualnym stanem księgi wieczystej, kopią pozwolenia na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym i sprawozdaniem finansowym firmy za ostatnie dwa lata. Takie dokumenty można jednak otrzymać do zapoznania się jedynie w siedzibie dewelopera. 

Oprócz prospektu informacyjnego deweloperom narzucone zostało ograniczenie opłaty rezerwacyjnej do maksymalnie 1 proc. wartości nieruchomości.

Nowe prawa nabywcy nieruchomości od dewelopera

Nabywcy zyskali również nowe prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Chodzi o możliwość odmowy odbioru domu lub mieszkania ze względu na istotną wadę lokalu oraz możliwość odstąpienia od umowy, jeśli istnienie wady istotnej lokalu stwierdzi rzeczoznawca, a deweloper nie usunie jej we wskazanym terminie. 

Warto jednocześnie zaznaczyć, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o ochronie praw nabywców, deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Umowa deweloperska – co musi zawierać?

Nowa ustawa doprecyzowała również, co musi znajdować się w umowie deweloperskiej. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy, umowa musi zawierać m.in.:

• określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
• cenę nabycia prawa własności,
• informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
• termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu;
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, 
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; 
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Oprócz tego ustawa deweloperska, zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 17 i 18 musi zawierać:

• informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Ochrona praw nabywcy nieruchomości w innych krajach

W krajach Unii Europejskiej stosuje się różne metody ochrony praw nabywców. W krajach skandynawskich nie ma możliwości sprzedaży inwestycji na etapie dziury w ziemi – nabyć można tylko gotowe mieszkania lub domy. Nie ma wtedy problemów z momentem przeniesienia własności, ponieważ nieruchomość już istnieje, a nie jest w fazie potencjalnego powstawania. Należy pamiętać, że w momencie podpisywania umowy przedwstępnej, której przedmiotem jest lokal o konkretnym metrażu, ów lokal nie istnieje nie tylko fizycznie, ale również prawnie. Takie rozwiązanie jest bardzo bezpieczne z punktu widzenia nabywcy i jednocześnie sprawiedliwe dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Niestety nie daje jednak możliwości zakupu mieszkań w trakcie budowy, ale po niższych cenach.

We Francji i Niemczech prawo zabezpiecza wpłaty klientów, z których finansowana jest dana inwestycja. We Francji deweloper przenosi na nabywców przyszłych mieszkań prawo własności gruntu w części ułamkowej, przysługującej danemu metrażowi kupowanego lokalu. Dopiero wtedy może kontynuować finansowanie budowy z pieniędzy klientów.

Z kolei w Niemczech wpłaty od kupujących przyjmowane są w formie zaliczek, a z nich finansowana jest inwestycja. Należy pamiętać, że zaliczki wpłacane są na poczet przyszłych należności, a w przypadku niewykonania zobowiązań lub rozwiązania umowy, podlegają zwrotom. Dodatkowo zaliczki wpłacane są rachunek powierniczy.

Z kolei na Cyprze w 2007 roku zaczęło obowiązywać prawo ochrony konsumentów wzorowane na unijnych dyrektywach z 2005 roku. Daje ono możliwość wniesienia sprawy do sądu o nieuczciwą sprzedaż, jeśli kupowana nieruchomość będzie obciążona hipoteką lub innymi prawami, a kupujący nie został o tym poinformowany. Co więcej, takie przepisy były bardzo potrzebne, ponieważ normą było ukrywanie takich faktów przed nabywcami. O problemie zrobiło się głośno, gdy wielu Brytyjczyków skuszonych cypryjskimi nieruchomościami, potraciło je. 

Przenosząc się z kontynentu europejskiego do Azji, warto zwrócić uwagę na Tajwan. Latem 2010 roku, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych tego państwa wprowadziło regulacje chroniące nabywców niedokończonych mieszkań deweloperskich. Dotychczas sprawy bankructwa i odzyskiwania pieniędzy przeprowadzano w sądach, a według ministerialnych danych były to przypadki bardzo liczne i często trudne do rozwiązania. Ministerialne wytyczne nakazują wpłacanie zaliczek na rachunek powierniczy czyli podobnie jak w Europie.

W Stanach Zjednoczonych osoba kupująca mieszkanie będące w budowie lub dopiero mające powstać to „early buyer” (wczesny kupujący). Osoby takie są chronione po pierwsze przez wymagania stawiane deweloperowi, który chce sprzedawać w trybie „pre-sale” (przedsprzedaży).  W przypadku bankructwa zobowiązania hipoteczne są odsprzedawane, a sprzedażą zarządzają organizacje takie jak The Federal Home Loan Mortgage Corporation lub Federal National Mortgage Association (są to przedsiębiorstwa sponsorowane przez amerykański rząd). W USA, w umowach z deweloperami pojawiają się kontrowersyjne zapisy, przykładem może być brak możliwości oddania zakupionego mieszkania pod wynajem przez okres co najmniej roku.

Tym samym jeśli w ciągu roku od zakupu sprzeda się swoją nieruchomość, to ewentualną nadwyżkę trzeba oddać deweloperowi. Dużo większym problemem niż przedsprzedaż, jest w USA kupno zadłużonego domu lub mieszkania na rynku wtórnym, które po jakimś czasie zostanie przekazane na aukcję, a nowy właściciel nic o tym nie wie lub zaciągnięcie kredytu przeceniając swoje możliwości (wtedy w wyniku niewypłacalności nieruchomość także trafia na aukcję, często za przysłowiowe grosze). Dobrym pomysłem są droższe kredyty, które w pakiecie mają ubezpieczenie na wypadek takich zdarzeń losowych jak utrata pracy czy problemy z deweloperem.

Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego: podsumowanie

Jeszcze do niedawna prawa osób nabywających nieruchomości z rynku pierwotnego były mocno ograniczone. W 2022 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywców mieszkań deweloperskich, która to mocno zmieniła. Największą rolę odgrywa bez wątpienia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zabezpiecza klientów na wypadek upadłości dewelopera – i innych nieprzewidzianych zdarzeń.