Koszty notarialne przy zakupie mieszkania i domu

Zarówno przy zakupie mieszkania od dewelopera, jak i przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego nabywca ponosi koszty notarialne. Podstawowym kosztem jest taksa notarialna, jednak warto mieć świadomość, że to nie jedyna opłaca, którą trzeba będzie ponieść w przypadku zakupu nieruchomości. 

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są opłaty notarialne przy zakupie mieszkania,
• ile kosztuje sporządzenie aktu notarialnego i ile mogą wynieść koszty notarialne 2023,
• kto płaci za notariusza,
• jakie są dodatkowe koszty notarialne. 

Czym są koszty notarialne?

Koszty notarialne to wynagrodzenie notariusza za dokonanie określonych czynności notarialnych - zarówno przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Mowa m.in. o sporządzeniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, choć nie tylko. 

Warto jednocześnie mieć świadomość, że wysokość kosztów notarialnych regulują przepisy prawa, a konkretniej rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Tym samym osoba, która dokonuje zakupu nieruchomości od dewelopera lub prywatnej osoby nie musi obawiać się, że opłata notarialna przekroczy ustalony poziom. 

Jakie koszty notarialne przy kupnie mieszkania lub domu trzeba ponieść?

Wydatki związane z zakupem mieszkania nie ograniczają się jedynie do kupna samej nieruchomości czy podatku od czynności cywilnoprawnych (w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego). Nabywca musi również ponieść m.in. koszty sporządzenia aktu notarialnego. 

Sprawdź również: Koszty zakupu mieszkania - ile wynoszą?

Koszty notarialne przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży nie ograniczają się jednak wyłącznie do sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego zakupu nieruchomości. Konieczne jest również uiszczenie opłaty za założenie księgi wieczystej (w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego) lub wpis do księgi wieczystej (w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym). Oprócz tego należy też zapłacić za odpis aktu notarialnego, a przy zakupie mieszkania na kredyt - także za wpis hipoteki umownej do księgi wieczystej nieruchomości. 

Czytaj więcej: Notarialne koszty prospektu informacyjnego

Warto też mieć świadomość, że w przypadku mieszkania czy domu z rynku pierwotnego, przed popisaniem aktu notarialnego dotyczącego zakupu nieruchomości, konieczne będzie też zawarcie umowy deweloperskiej, która również jest podpisywana u notariusza. 

Kto ponosi koszty notariusza przy kupnie mieszkania i domu?

Co do zasady koszty notarialne w trakcie zakupu nieruchomości - związane z podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego zakupu mieszkania, domu czy działki - ponosi nabywca. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by strony umówiły się inaczej. 

Wyjątkiem jest wspomniana już wyżej umowa deweloperska - przyszły właściciel mieszkania i deweloper najczęściej ponoszą koszty sporządzenia takiej umowy przez notariusza po połowie. 

Część osób, planując zakup mieszkania, może się jednak zastanawiać, czy koszty notarialne ponoszą np. również żyranci kredytu (jeśli dochodzi do finansowania zakupu mieszkania kredytem hipotecznym). W praktyce jednak ustanowienie żyranta nie wpływa na koszty notarialne. 

Ile wyniosą koszty notarialne przy zakupie mieszkania i domu?

Wysokość opłaty notarialnej - a dokładniej taksy notarialnej - nie może przekroczyć stawki ustanowionej w rozporządzeniu. Zgodnie z przepisami górne stawki wynoszą:

• dla transakcji od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• ponad 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, natomiast, gdy stronami są osoby należące do I grupy podatkowej (zgodnie z ustawą z dn. 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn) – nie więcej niż 7500 zł.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by koszty notarialne przy zakupie działki, mieszkania czy domu były niższe; stawki podane powyżej są maksymalnymi stawkami za sporządzenie aktu notarialnego przy kupnie nieruchomości. 

Trzeba jednak pamiętać jeszcze o dodatkowych kosztach związanych z zakupem nieruchomości. Na przykład stawka za odpis aktu notarialnego wynosi maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Z kolei za wpis w księdze wieczystej nieruchomości trzeba zapłacić 200 zł (a za jej założenie - 100 zł). Wpis hipoteki do IV działu księgi wieczystej to również koszt 200 zł. 

Warto jednocześnie mieć świadomość, że koszty notarialne mogą nieco różnić się w zależności od m.in. od regionu kraju. W większych miastach stawki notariuszy są co do zasady wyższe. Największy wpływ na wysokość opłat notarialnych ma jednak po prostu wartość kupowanej nieruchomości. 

Ile kosztuje podpisanie umowy u notariusza?

To, ile kosztuje podpisanie umowy u notariusza, zależy zatem od:

• rodzaju umowy (czy jest to umowa deweloperska, czy akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości),
• wartości nieruchomości,
• w niektórych przypadkach - od regionu kraju (część notariuszy pobiera nieco niższe opłaty niż maksymalna).

Czytaj więcej: Akt notarialny nieruchomości

Jak obniżyć wysokość kosztów u notariusza przy kupnie mieszkania lub domu?

Przy zakupie nieruchomości o dużej wartości koszty notarialne mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych - koszty notarialne rosną wraz z ceną mieszkania, domu czy działki. Czy jest jednak jakiś sposób na to, by je obniżyć?

Pierwszym rozwiązaniem jest próba negocjowania stawki z samym notariuszem; warto jednak mieć świadomość, że stosunkowo niewielu notariuszy decyduje się na obniżkę stawki. Największą szansę na to mają klienci regularnie korzystający z usług danego notariusza.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego można również spróbować innego rozwiązania - czyli negocjacji z deweloperem. Jeśli firmie deweloperskiej zależy na sprzedaży nieruchomości, a wcześniej nie proponowała klientowi żadnych rabatów, nabywca może spróbować wymóc na deweloperze pokrycie kosztów notarialnych. Do negocjacji z deweloperem warto jednak dobrze się przygotować; można w tym celu albo posłużyć się cenami nieruchomości w innych, zbliżonych inwestycjach (o ile są one znacząco niższe) albo np. argumentem w postaci możliwości szybkiej finalizacji zakupu ze względu na zakup gotówkowy (jeśli nabywca nie bierze kredytu). 

Sprawdź również: Kiedy akt notarialny jest prawomocny?

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania i domu: podsumowanie

Osoby planujące zakup nieruchomości powinny wcześniej zorientować się, ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania czy domu - zwłaszcza że zwyczajowo ponosi je kupujący. W tym celu warto skontaktować się z notariuszem lub przynajmniej przestudiować przepisy rozporządzenia dotyczącego maksymalnych stawek za taksę notarialną. Dodatkowo trzeba być przygotowanym na pozostałe koszty notarialne, takie jak założenie księgi wieczystej czy wpis do księgi wieczystej (w zależności od tego, z jakiego rynku kupowana jest nieruchomość).