Na czym polega waloryzacja czynszu?

Dzisiejszy rynek nieruchomości na wynajem jest bezlitosny. Ceny szybują w górę i to nie tylko przy zawieraniu nowej umowy, ale także podczas trwania już zawartej. Właściciele coraz częściej dokonują waloryzacji czynszu najmu w zależności od sytuacji gospodarczej. Wszystko po to, aby utrzymać wartość ekonomiczną. Jak wygląda sytuacja prawna w takiej sytuacji? Czy zmiany wysokości czynszu są zasadne? Podpowiadamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega waloryzacja czynszu 
• jak wygląda klauzula waloryzująca w umowie najmu
• czy podwyżka czynszu jest zasadna

Waloryzacja czynszu

Waloryzacja czynszu to zabieg, który ma za zadanie utrzymać dochód wynajmującego na stałym poziomie. Można to osiągnąć poprzez podwyższenie czynszu o określone wskaźniki - o ile w umowie najmu znalazł się odpowiedni zapis. Waloryzacji dokonuje się w oparciu o konkretny przelicznik i najczęściej jest to inflacja lub wskaźniki GUS. Nie istnieje oficjalny sposób waloryzacji, dlatego strony umowy muszą dokładnie ustalić z jakiego wskaźnika i w jaki sposób będą korzystać. 

Wskaźnik GUS

Kluczowe znaczenie dla klauzuli waloryzacyjnej ma wskaźnik, o jaki będzie ona dokonywana. Najczęściej stosowanym jest wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za kalendarzowy ubiegły rok ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Jest on podawany na początku każdego roku, jednak nie ma konkretnej daty - dlatego aby unikać niepotrzebnych sporów, klauzula waloryzacyjna powinna przesądzać od kiedy nowa stawka czynszu będzie stosowana.

W 2021 roku wskaźnik wyniósł 105,1, czyli ceny w roku 2021 w stosunku do roku 2020 były wyższe o 5,1 proc. - o tyle zatem można było podnieść czynsz najmu na początku 2022 roku, gdy prezes GUS ogłosił wskaźnik roczny.

Inflacja

Wspomniany wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych to nic innego jak inflacja. Wynik może być nieco niedokładny, bo to, w jakim stopniu dotyka nas inflacja, zależy w głównej mierze od naszego typowego koszyka zakupowego. Inflacja bowiem postępuje inaczej dla każdego z produktów, a jej wskaźnik to średnia z nich wszystkich.

W rzeczywistości możemy borykać się z wyższą inflacją, ale nie powinno mieć to przełożenia na waloryzację czynszu - nie jest to bowiem oficjalny wskaźnik, na podstawie którego możemy wyliczyć nową kwotę do zapłaty przez najemcę.

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu

Aby móc w ogóle przeprowadzić waloryzację czynszu, w umowie najmu powinien znaleźć się odpowiedni zapis. Co więcej, zapis musi mówić według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego oraz za jaki okres nastąpi waloryzacja. Konstruując umowę najmu pamiętaj zatem, aby wskazać w niej następujące elementy: 

• informacja komu przysługuje prawo do wystąpienia z żądaniem waloryzacji czynszu - czy tylko wynajmującemu, czy też najemcy;
• wysokość czynszu najmu objętego waloryzacją;
• data rozpoczęcia oraz zakończenia waloryzacji;
• rodzaj wskaźnika - zwykle stosuje się wspomnianą inflację tj. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych;
• wartość wskaźnika - większość wynajmujących decyduje się na zapis, aby waloryzacja nie obowiązywała, jeśli wskaźnik wyniesie 0 lub mniej.

Finalnie klauzula waloryzacyjna może przybrać postać postanowienia umownego. Zapis zabezpiecza interesy obu stron - właściciel nie musi martwić się o straty wraz z rosnącą inflacją, a najemca nie zostanie zaskoczony podwyższaniem czynszu o dowolną kwotę.

Wątpliwości dotyczące waloryzacji - kroki prawne

Po otrzymaniu informacji o waloryzacji czynszu, najemca może się z nią nie zgodzić, gdy ta wzbudzi jego wątpliwości - szczególnie w sytuacji, gdy w umowie nie ma odpowiedniego zapisu. Co w takiej sytuacji?

Najemca może pisemnie zwrócić się do wynajmującego o (również pisemne) uzasadnienie podwyżki, wskazania jej przyczyny oraz przedstawienia kalkulacji. Właściciel nieruchomości ma 14 dni na ustosunkowanie się do żądania lokatora, a jeśli tego nie zrobi - waloryzacja nie będzie obowiązywać. 

Niezależnie jednak od tego, najemca nie zgadzając się z nową wysokością czynszu ma dwie ścieżki postępowania. Pierwsza z nich to nieprzyjęcie podwyżki, co będzie skutkowało wypowiedzeniem umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Druga opcja to wejście na drogę sądową. Lokator może zakwestionować waloryzację i wnieść pozew o uznanie podwyżki za niezasadną lub zasadną, ale w złej wysokości. To właściciel będzie musiał udowodnić swoją rację.

Zasadność podwyżki czynszu

Za uzasadnioną uznaje się podwyżkę czynszu w wysokości maksymalnie wskaźnika inflacji. Zgodnie z art. 8a. ustawy o ochronie praw lokatorów: „Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.”

Podwyżka może wystąpić w uzasadnionych przypadkach. Jak mówi punkt 4e. art 8a: „Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.”

Punkt 6b. brzmi z kolei: „W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.”

Podsumowanie

Waloryzacja czynszu najmu może być korzystna dla obu stron. Dla właściciela - ze względu na zabezpieczenie jego przychodów i dla najemcy - ze względu na jasno określone zasady podwyżki (z góry ustalony czas oraz odpowiednie wskaźniki). Aby waloryzacja była w ogóle możliwa, w umowie najmu musi znaleźć się odpowiedni zapis, który ochroni obie strony. Podwyżkę czynszu uznaje się za zasadną, jeśli ta nie przekracza wskaźnika inflacji.

Podwyżka czynszu - o czym pamiętać? Czytaj także