Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Nieruchomości - Porady

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 18 głosów

Waloryzacja czynszu - co warto wiedzieć?

Czy można podnieść czynsz najemcy z uwagi na zmianę wskaźnika GUS? Jak bronić się przed waloryzacją czynszu? Odpowiedzi w artykule!

Waloryzacja czynszu - co warto wiedzieć?

Zastanawiasz się, czy możesz podnieść czynsz najemcy z uwagi na zmianę wskaźnika GUS? Nie wiesz, czy klauzula waloryzacyjna wywołuje automatyczny skutek? A może szukasz informacji, jak bronić się przed waloryzacją czynszu? W naszym artykule znajdziesz odpowiedzi na te oraz inne pytania dotyczące zmiany wysokości czynszu.

  1. Waloryzacja a treść umowy

Przede wszystkim musisz wiedzieć, że waloryzacja nie dokonuje się automatycznie. Aby możliwe było dokonanie zmiany wysokości czynszu o wskaźnik waloryzacyjny, w umowie najmu musi zostać zamieszczona stosowna klauzula waloryzacyjna. Bez niej, nawet znaczący wzrost wskaźników GUS, bądź inflacji nie będzie uprawniał wynajmującego do podwyższenia czynszu.

Niemniej, samo zawarcie w umowie najmu postanowienia zezwalającego na waloryzację, to za mało. Klauzula waloryzacyjna powinna zawierać szereg informacji, bez których zwyczajnie nie będzie można jej zastosować. Konstruując umowę najmu pamiętaj zatem, aby wskazać w niej następujące elementy:

  • komu przysługuje prawo do wystąpienia z żądaniem waloryzacji czynszu, czy tylko wynajmującemu, czy też najemcy. Możesz spytać po co tobie, jako najemcy, prawo do waloryzacji, pamiętaj że wzrost cen, czyli inflacja może po pewnym czasie przejść w ich spadek (deflację). Jeżeli zatem zawierana jest długoterminowa umowa najmu, interes w waloryzacji może mieć także najemca,
  • kluczowe znaczenie dla klauzuli waloryzacyjnej ma wskaźnik, o jaki będzie ona dokonywana. Strony mogą dobrać go dowolnie. Najczęściej stosowanym jest wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za kalendarzowy ubiegły rok ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego,
  • w interesie wynajmującego leży, aby nie dokonywać waloryzacji, gdy wybrany wskaźnik ma wartość ujemną, wtedy bowiem prowadziłoby to do faktycznego spadku czynszu najmu. Rozwiązaniem, które ochroni wynajmującego przed koniecznością takiej waloryzacji (ujemnej), będzie wprowadzenie do klauzuli waloryzacyjnej zdania: „waloryzacji nie dokonuje się, jeżeli wskaźnik waloryzacyjny, będzie miał wartość ujemną albo równą 0”,
  • jak zapewne wiesz, Prezes GUS ogłasza poszczególne wskaźniki w różnych terminach, żaden z nich nie jest ogłaszany w dniu 01 stycznia. Aby unikać niepotrzebnych sporów, klauzula waloryzacyjna powinna zatem przesądzać od kiedy nowa stawka czynszu będzie stosowana. Do wyboru jest kilka opcji. Najpopularniejsze to: zmiana czynszu od kolejnego miesiąca kalendarzowego po ogłoszeniu wskaźnika albo zmiana czynszu od początku danego roku kalendarzowego. W tym ostatnim przypadku konieczne będzie jeszcze uregulowanie kwestii wyrównania czynszu za okres od początku roku do dnia ogłoszenia wybranego wskaźnika,
  • najemca rzecz jasna nie musi śledzić komunikatów Prezesa GUS, warto zatem zastrzec, iż do skorzystania z prawa waloryzacji strona powołująca się na nie ma obowiązek poinformować drugą stronę wskazując przy tym na wysokość wskaźnika oraz spowodowaną nią zmianę stawki czynszu,
  • jeżeli umowa najmu zawierana jest w ciągu roku kalendarzowego powinno się również zapisać w klauzuli waloryzacyjnej, od kiedy waloryzacja będzie możliwa. Czy od przyszłego roku, czy od kolejnego. Kwestia pierwszej waloryzacji może stać się elementem negocjacji stron.

Finalnie, klauzula waloryzacyjna może przybrać postać wskazanego niżej postanowienia umownego. Strony mogą również uregulować tą kwestię odmiennie. Zalecane jest wszakże uwzględnienie wyżej poczynionych uwag.

W każdym roku kalendarzowym, począwszy od stycznia 2021 roku stawka Czynszu najmu może być waloryzowany przez Wynajmującego według średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za kalendarzowy ubiegły rok ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, ze skutkiem na cały rok bieżący. Przy czym waloryzacji nie dokonuje się, jeżeli wskaźnik, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, będzie miał wartość ujemną albo równą 0. Faktura wyrównująca kwotę czynszu/czynszów będzie wystawiona, po ogłoszeniu wskazanego powyżej wskaźnika, do ostatniego dnia miesiąca w którym ogłoszono tenże wskaźnik. Wraz z fakturą, o której mowa w zdaniu poprzednim, Wynajmujący prześle Najemcy informacje o wysokości wskaźnika waloryzacyjnego oraz wzroście wysokości czynszu najmu.

  1. Podwyższenie czynszu bez waloryzacji

Niezależnie od klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący lokal – w tym mieszkalny – może dokonać jego jednostronnego podwyższenia na mocy art. 6851 Kodeksu cywilnego. Przepis ten bowiem stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Działanie tego przepisy możliwe jest wszakże do wyłączenia w treści umowy spółki. Strony mogą zatem postanowić, że przepisu art. 6851 k.c. nie stosuje się. Wprowadzenie do umowy takiego zapisu uniemożliwia wynajmującemu swobodne podwyższanie czynszu. Klauzula ta może ponadto zostać zmodyfikowana poprzez wprowadzenie różnego typu ograniczeń. Przykładowo, że wynajmujący może z niej skorzystać tylko w określonych terminach. Czy też, że zmiana czynszu nie może być większa niż określona w umowie. Strony mogą także zmodyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. dłuższy lub krótszy termin wypowiedzenia lub określając etapy zmiany czynszu (np. obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie albo czas na podjęcie decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy