Specyfika rynku nieruchomości w Katowicach

Redakcja
Redakcja

Data publikacji: 28.07.2021,

Data aktualizacji: 29.07.2021

7 minut czytania
Średnia ocen 5/5 na podstawie 6 głosów
Katowicki rynek nieruchomości
Katowice posiadają jeden z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości w Polsce. Jak aktualnie wygląda na nim sytuacja? Czym się charakteryzuje? Sprawdź na RynekPierwotny.pl.

Nowe inwestycje, remont centrum, budowa biurowców czy planowane międzynarodowe konferencje. Katowice w ostatnich latach rozwijają się coraz intensywniej. Choć mieszkańców ubywa, ten fakt nie zraża inwestorów do planowania kolejnych projektów w stolicy Górnego Śląska.

Jak w tym wszystkim odnajdują się deweloperzy? Jak dokładnie wygląda sytuacja na katowickim rynku nieruchomości? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.: 

  • dlaczego warto zamieszkać w Katowicach
  • ile kosztują tamtejsze mieszkania 
  • jak wygląda rozkład urbanistyczny Katowic 

Katowice - stały rozwój stolicy Górnego Śląska

Ostatnie lata to okres dużych przemian w stolicy Górnego Śląska. Do największych inwestycji miejskich można zaliczyć rewitalizację i przebudowę katowickiego centrum oraz oddanie do użytkowanie nowej siedziby NOSPR-u. Oprócz tego, w Katowicach na bieżąco realizowane są nowe inwestycje oraz remonty w sektorze najważniejszych ośrodków użyteczności publicznej. Intensywnie rozwija się również segment rynku biurowego, co przekłada się na powstawanie coraz większej liczby obiektów komercyjnych. Optymistyczna atmosfera na komplementarnych rynkach stanowi również pozytywny impuls dla sytuacji na katowickim rynku nieruchomości, szczególnie w 2021 roku.

Zróżnicowany rynek nieruchomości w Katowicach

Od dłuższego czasu na rynku pierwotnym w Katowicach odnotowujemy stabilny poziom cen. Większa odporność katowickiego rynku pierwotnego na wahania cenowe wynika m.in. ze stosunkowo niskiej podaży wybudowanych inwestycji. Liczba nowych mieszkań stanowi niewielki odsetek, w porównaniu z wysoką podażą lokali mieszkalnych „z drugiej ręki”. Dysproporcja w wielkości podaży wiąże się również ze sporą różnicą pomiędzy cenami mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego.

Nieruchomości z rynku wtórnego są w Katowicach znacznie tańsze. Tendencja ta jest szczególnie zauważalna w przypadku mieszkań o największej powierzchni. Ceny nowych lokali o dużym metrażu potrafią kosztować nawet dwukrotnie więcej niż podobne lokale z rynku wtórnego. Mimo silnej presji cenowej, ze strony rynku wtórnego, ceny na katowickim rynku mieszkaniowym zachowują się stabilnie.

Powoli rośnie również wielkość sprzedaży nowych mieszkań, co jest wynikiem dobrze dopasowanej oferty deweloperów do aktualnego zapotrzebowania rynkowego. Czynnikiem, który znacząco stymuluje popyt na katowickim rynku nieruchomości jest m.in. utrzymujący się wysoki poziom przeciętnego wynagrodzenia, odnotowywany na obszarze całego województwa.

Osiedle Tysiąclecia - Katowice

Rynek pierwotny w Katowicach

Najwięcej w Katowicach buduje się inwestycji mniejszych, które posiadają w ofercie od 20 do 50 mieszkań oraz stosunkowo dużych, gdzie liczba lokali wynosi od 101 do 200 z tego przedziału stanowią 50 proc. ogólnej liczby realizowanych projektów. Deweloperzy oferują też wiele nieruchomości cechujących się niższym poziomem cen, w granicach 5-6 tys. zł/mkw. Jest to związane z tym, że wiele większych projektów powstaje w tańszych dzielnicach miasta. Takimi przykładami inwestycji są: Kostuchna Park, Osiedle Franciszkańskie, Apartamenty Zbożowa czy Nowy Nikisz. Co więcej, warto zauważyć, że duża liczba nowych mieszkań w Katowicach znajduje się cały czas w trakcie realizacji.

Do najdroższych na rynku należą mieszkania 4-pokojowe i większe, o powierzchni ponad 100 mkw. Są to najczęściej ekskluzywne apartamenty, które zostały wykończone w wysokim standardzie. Podaż mieszkań z tej grupy jest jednak bardzo niska. Lokale o powierzchni przekraczającej 100 mkw. stanowią zaledwie 4 proc. z całości oferty.

Badania preferencji klientów na rynku mieszkaniowym wskazują, że kupujący najczęściej szukają lokali 2-3 pokojowych o pow. ok 40-60 mkw. Katowickie lokale z tej grupy stanowią blisko połowę z całości oferty. Świadczy to o dobrym dopasowaniu powstającej oferty do realiów rynkowym. Ze względu na ostrożność śląskich deweloperów i umiarkowaną podaż nowych inwestycji deweloperskich ciężko prognozować większe wahania cenowe na rynku. Najprawdopodobniej ceny mieszkań w nowych inwestycjach będą wykazywały w długim okresie lekkie wzrosty.

Czym deweloperzy kuszą klientów w Katowicach?

W czasach, gdy liczba mieszkańców w Katowicach z roku na rok maleje, a ceny mieszkań nie spadają drastycznie w dół, niektórym deweloperom nie wystarczy już zwyczajna oferta. Aby zachęcić potencjalnych nabywców trzeba się prześcigać w nowych pomysłach i poszukiwać nowoczesnych rozwiązań. Dlatego inwestor zanim podejmie budowę osiedla, bądź domków jednorodzinnych, w swoim projekcie na pewno uwzględni wykorzystanie technologii ułatwiającej życie dla przyszłych mieszkańców. Widać to doskonale, gdy pod lupę weźmiemy nowe mieszkania w Katowicach

Skoro mówimy o ułatwianiu sobie życia, to dlaczego nie pomyśleć o super szybkim dostępie do Internetu? Na osiedlu Murapol Dębowe Tarasy w Zespole Dzielnic Północnych zainstalowano światłowodową sieć dostępową. Taka technologia doprowadzona bezpośrednio do mieszkania klienta zapewnia mu dostęp do nowej generacji szybkiego Internetu i telewizji wysokiej rozdzielczości HD. Poza tym, deweloper przygotował również opcję Murapol Appartme, która zapewnia bezpieczeństwo, komfort i oszczędność w zasięgu ręki. Pozwala ona na pełne zdalne sterowanie w mieszkaniu ogrzewaniem, zaworami wody, oświetleniem, roletami wewnętrznymi, za pomocą urządzenia mobilnego.

Ligota- Panewniki w Katowicach

Nieruchomości w górnośląskiej konurbacji - nie tylko Katowice

Trzystutysięczne Katowice to stolica ogromnego obszaru metropolitalnego. Przybrał on postać konurbacji, czyli skupiska równorzędnych miast. Warto wspomnieć, że w najbliższym sąsiedztwie Katowic znajduje się osiem ośrodków miejskich, które liczą ponad 100 tysięcy mieszkańców. Istnienie dwumilionowej konurbacji wpływa na specyfikę górnośląskiego rynku pierwotnego. Ze względu na układ urbanistyczny funkcjonuje on na terenie kilku, ściśle powiązanych ze sobą miast. Geograficzna bliskość największych ośrodków miejskich sprawia, że osoby poszukujące nowego lokum nie muszą ograniczać się do oferty katowickiego rynku mieszkaniowego – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Już pobieżna analiza danych portalu RynekPierwotny.pl pozwala na wykluczenie dwóch górnośląskich miast. Okazuje się, że podaż nowych lokali w Sosnowcu i Dąbrowie Górniczej jest zerowa. Tu znacznie bardziej przeważa rynek wynajmu. Taki stan rzeczy jest szczególnie zaskakujący w przypadku pierwszego miasta. Dane GUS-u świadczą bowiem o tym, że ponad dwustutysięczny Sosnowiec pod względem liczby ludności ustępuje tylko Katowicom. Informacje dotyczące pozostałych miast regionu potwierdzają słabą zależność pomiędzy liczbą mieszkańców oraz rozmiarem lokalnego rynku pierwotnego. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na ogromną dysproporcję pomiędzy rozmiarem oferty mieszkaniowej dla Gliwic i Bytomia (różnica to 519%). Co istotne obydwa miasta reprezentują zbliżony potencjał demograficzny.

Wspomniane miasto mimo najmniejszej liczby ludności zajmuje czwartą lokatę jeżeli chodzi o ilość dostępnych mieszkań. Po tym względem niekwestionowanym liderem są oczywiście Katowice (ponad 670 ofert w 10 inwestycjach). Regionalna metropolia zapewnia większy wybór lokali, aniżeli wszystkie pozostałe miasta. Interesująco przedstawia się również zróżnicowanie cen w obrębie konurbacji. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że wiodący rynek nie jest „najdroższy”. Miastem, które oznacza się najwyższym poziomem średniej ceny jednostkowej są Gliwice. Co więcej, anomalia dotyczy cen nieruchomości w porównaniu między centrum Katowic, a jego pozostałymi dzielnicami. Okazuje się bowiem, że mieszkania w centrum są często tańsze.

Tanie mieszkania w centrum Katowic?

Dlaczego w centrum Katowic mieszkania na sprzedaż są tańsze od tych położonych w dzielnicach mieszkalnych? Tam gdzie powstają nowe miejsca pracy, budowane są biurowce, a deweloperzy niechętnie podejmują decyzje o budowie nowych mieszkań. Czy to ewenement w skali kraju, że średnia cena m kw. w śródmieściu jest niższa od tej poza ścisłym centrum?

Stolica Górnego Śląska, jak każde duże miasto w Polsce, ma swoją własną specyfikę, co widać na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Zazwyczaj jest tak, że najdroższe mieszkania są usytuowane w centrach miast, w pobliżu największego zagęszczenia, biurowców, miejsc atrakcyjnych turystycznie, gdzie dostępność komunikacji, placówek kulturalnych, miejsc rozrywki jest na najwyższym poziomie. W Katowicach rzecz ma się nieco inaczej.

- Średnia cena metra kw. w centrum wynosi ok. 5000 zł, co nie jest najwyższą ceną średnią w stolicy Górnego Śląska. Ponadto najwięcej projektów mieszkaniowych powstaje w południowych dzielnicach Katowic takich jak: Kostuchna, Ligota, Piotrowice czy Panewniki – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl.

Dysproporcje na katowickim rynku nieruchomości

Dzielnica Dąb w Katowicahc

Widoczny jest wyraźny niedobór inwestycji w śródmieściu. Powstają tu biurowce, nowe obiekty, jednak liczba nowych inwestycji mieszkaniowych w centrum miasta, jest tu znacznie mniejsza niż w przypadku innych miast. Skąd biorą się takie dysproporcje? Aby odpowiedzieć na to pytanie należy się cofnąć nieco do historii miasta i spojrzeć, także na jego umiejscowienie poszczególnych dzielnic.

Centrum Katowic nie leży geograficznie w centralnej części gminy, lecz na jej północy, granicząc tym samym z dzielnicami ściśle związanymi z przemysłem, takimi jak: Bogucice, Załęże, Dąb, Zawodzie. Północna część stolicy Górnego Śląska jest jednocześnie najstarszym historycznie fragmentem Katowic. Plan przestrzennej zabudowy wyznaczał stary trakt z Mysłowic do Szopienic i dalej do Bogucic-Zawodzia, a następnie wzdłuż rzeki Rawy. Tu przede wszystkim kształtował się przemysł ciężki. W tym rejonie budowane były dzielnice i osiedla robotnicze, powstawały tzw. Familoki z czerwonej cegły.

Rozkład urbanistyczny Katowic

Centralna cześć miasta przypada na tzw. Dzielnice południowe, gdzie ilość przemysłu jest znikoma, a za to przeważają lasy, niegdyś wchodzące w skład puszczy Pszczyńskiej. Przez lata rozrastania się miasta, do Katowic przyłączane były kolejne dzielnice przede wszystkim na południe od centrum. Taki rozkład urbanistyczny spowodował, że śródmieście Katowic znalazło się w sercu przemysłowego śląska, w bliskim otoczeniu hut, kopalń i osiedli górniczych. Dzięki temu obecnie najatrakcyjniejsze dzielnice dla deweloperów i kupujących mieszkania, są poza ścisłym centrum przemysłowym regionu, gdzie zamiast przemysłu przeważają tereny zielone.

Dodatkowo centrum miasta zostało oszpecone w latach 60-tych i 70-tych przez silnie rozwijające się budownictwo socrealizmu. Mowa tu o takich obiektach jak „Superjednostka”, „Haperowiec” czy „Separator”. Ewidentnie nie wpłynęło to dobrze na ogólny wizerunek miasta, a co za tym idzie inwestycje mieszkaniowe w tym rejonie. Jednak od lat miasto prężnie działa w zakresie poprawy tej sytuacji. Na renowację i przebudowę kluczowych części miast przeznaczane są ogromne środki finansowe. To napawa optymizmem i coraz bardziej przybliża do powstania w stolicy Górnego Śląska prawdziwego śródmieścia, na miarę jednej z czołowych metropolii Polski, którą przecież są Katowice.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: