Rynek nieruchomości w Katowicach - charakterystyka

Katowice w ostatnich latach rozwijają się coraz intensywniej. Choć mieszkańców z roku na rok ubywa, nie zraża to inwestorów. Jak w tym wszystkim odnajdują się deweloperzy? Jak dokładnie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Katowicach?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co przyciąga inwestorów do miasta
• jakie są ceny mieszkań w Katowicach
• jak wygląda rynek mieszkaniowy górnośląskiej konurbacji

Potencjał inwestycyjny stolicy Górnego Śląska

Miasto, które zamieszkuje 289,2 tys. osób administracyjnie funkcjonuje w ramach 22 jednostek pomocniczych zorganizowanych w 5 zespołach dzielnic: śródmiejskich, północnych, południowych, zachodnich i wschodnich.

mieszkania Katowice Ligota

Ostatnie lata to okres dużych przemian w stolicy Górnego Śląska. Do największych miejskich projektów można zaliczyć rewitalizację i przebudowę centrum oraz nową siedzibę NOSPR-u.

W mieście prowadzi się remonty w sektorze najważniejszych ośrodków użyteczności publicznej. Intensywnie rozwija się również segment rynku biurowego, co przekłada się na powstawanie coraz większej liczby obiektów komercyjnych.

• Katowice są siedzibą Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) położonej w województwie śląskim, na terenie konurbacji górnośląskiej oraz Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego. Do Metropolii należą m.in. Gliwice, Dąbrowa Górnicza, Chorzów i Tychy – łącznie 41 gmin.
• Około 30 km od Katowic znajduje się międzynarodowy port lotniczy Katowice-Pyrzowice, 60 km od miasta port lotniczy Kraków-Balice, a około 1,5 godziny zajmuje dojazd do portu lotniczego Ostrawa w Czechach.
• Bezpośrednio, jak i obok stolicy Górnego Śląska przebiegają drogi krajowe, ekspresowe i autostrady (A1 i A4) oraz Drogowa Trasa Średnicowa – ważny szlak komunikacyjny biegnący od Katowic do Gliwic. Koleją można dojechać do europejskich miast, np. Berlina i Wiednia.
• Katowice przyciągają studentów ofertą edukacyjną i cenami. Inwestorom opłaca się więc lokować kapitał w mieszkania pod wynajem. W jednym z najtańszych miast akademickich znajdują się siedziby renomowanych uczelni wyższych, w tym Uniwersytetu Śląskiego, Uniwersytetu Ekonomicznego i Akademii Muzycznej.

Zróżnicowanie katowickiego rynku nieruchomości

Spośród 7 największych rynków mieszkaniowych w Polsce, w 2021 r. najwięcej mieszkań wprowadzili i sprzedali deweloperzy w Warszawie, najmniej w Katowicach.

Liczba nowych mieszkań stanowi niewielki odsetek, w porównaniu z wysoką podażą lokali mieszkalnych „z drugiej ręki”. Dysproporcja w wielkości podaży wiąże się również ze sporą różnicą pomiędzy cenami mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym – ceny w Katowicach na rynku wtórnym są znacznie niższe. Tendencja ta jest szczególnie zauważalna w przypadku mieszkań o największej powierzchni. Ceny nowych lokali o dużym metrażu potrafią kosztować nawet dwukrotnie więcej niż podobne z drugiej ręki.

Powoli rośnie również wielkość sprzedaży nowych mieszkań, co jest wynikiem dobrze dopasowanej oferty deweloperów do aktualnego zapotrzebowania rynkowego. Czynnikiem, który znacząco stymuluje popyt, jest m.in. utrzymujący się wysoki poziom przeciętnego wynagrodzenia, odnotowywany na obszarze całego województwa.

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Katowicach?

Na koniec 2021 r. średnia cena ofertowa mkw. wyniosła nieco ponad 9,5 tys. zł. W styczniu deweloperzy oferowali mieszkania za 7,3 tys. zł. Oznacza to 30-procentowy wzrost cen nieruchomości katowickich w ciągu 12 miesięcy.

Dobrze widać to na przykładzie stycznia i grudnia 2021 r.:

• W styczniu mieszkań do 7 tys./mkw. było 34 proc., a 1 proc. stanowiły oferty powyżej 10 tys. zł.
• W grudniu mieszkania do 7 tys./mkw. stanowiły 5 proc. wszystkich ofert deweloperów, a oferty powyżej 10 tys. zł – 34 proc.

Tylko w ostatnich dwóch miesiącach 2021 r., na wspomnianych rynkach cena najbardziej wzrosła (17%) w Katowicach. Najdroższe dzielnice zlokalizowane są w zespołach dzielnic Śródmiejskich i Północnych. Natomiast w skali całego roku było to aż 30%. Wynika to z tego, że deweloperzy wprowadzili sporo drogich mieszkań. Według danych z grudnia 2021 r. średnio za mkw. trzeba zapłacić 9,6 tys. i 10,9 tys. zł., a najmniej we wschodnich – prawie 7 tys. zł.

Dysproporcje na rynku nieruchomości w Katowicach

W Śródmieściu powstają biurowce i nowe obiekty, jednak liczba nowych inwestycji mieszkaniowych w centrum, jest znacznie mniejsza niż w innych miastach. Skąd wynikają te dysproporcje? By odpowiedzieć na to pytanie, trzeba sięgnąć do historii miasta i spojrzeć na umiejscowienie poszczególnych dzielnic.

Centrum miasta nie leży geograficznie w centralnej części, lecz na północy i graniczy z dzielnicami ściśle związanymi z przemysłem, jak Bogucice, Załęże, Dąb czy Zawodzie.

mieszkania Katowice Zawodzie

Północna część stolicy Górnego Śląska jest jednocześnie najstarszym historycznie fragmentem Katowic. Plan przestrzennej zabudowy wyznaczał stary trakt z Mysłowic do Szopienic i dalej do Bogucic-Zawodzia, a następnie wzdłuż rzeki Rawy.

Tu przede wszystkim kształtował się przemysł ciężki. W tym rejonie budowano osiedla robotnicze, w których powstawały tzw. familoki z czerwonej cegły, czyli budynki przeznaczone dla pracowników przemysłu ciężkiego.

Rynek pierwotny w Katowicach

Deweloperzy przez 10 miesięcy 2021 r. rozpoczęli budowę znacznie większej liczby mieszkań niż dwa lata wcześniej. Rozwój miasta i potrzeby mieszkaniowe wpływają na inwestycje deweloperskie. Katowice to miasto, w którym powstaje najwięcej mniejszych inwestycji (posiadają w ofercie od 20 do 50 mieszkań) oraz stosunkowo dużych, gdzie liczba lokali wynosi od 101 do 200. Projekty z tego przedziału stanowią 50 proc. ogólnej liczby realizowanych projektów.

Deweloperzy z Katowic oferują też wiele tańszych nieruchomości mieszkaniowych w granicach 5-6 tys. zł/mkw. Jest to związane z tym, że wiele większych projektów powstaje w tańszych dzielnicach miasta. Przykładem są Kostuchna Park, Osiedle Franciszkańskie, Apartamenty Zbożowa czy Nowy Nikisz. Co więcej, warto zauważyć, że sporo mieszkań znajduje się cały czas w trakcie realizacji.

Do najdroższych mieszkań na rynku należą 4-pokojowe i większe, o powierzchni ponad 100 mkw. Są to najczęściej ekskluzywne apartamenty w wysokim standardzie. Podaż mieszkań z tej grupy jest jednak bardzo niska. Lokale o takiej powierzchni stanowią zaledwie 4 proc. z całości oferty.

Zobacz oferty mieszkań w Katowicach

Kostuchna Park

Jakie nieruchomości najczęściej kupują katowiczanie?

Popyt jest wysoki. Dotyczy zarówno nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych (mieszkania na wynajem), jak i na własny użytek.

Badania preferencji klientów na rynku mieszkaniowym wskazują, że kupujący najczęściej szukają lokali 2-3 pokojowych o powierzchni około 40-60 mkw. Lokale z tej grupy stanowią blisko połowę oferty. Świadczy to o dobrym dopasowaniu powstającej oferty sprzedaży mieszkań do realiów rynkowych.

mieszkania Katowice Piotrowice

Inwestycje deweloperskie w Katowicach

W jednej inwestycji można znaleźć zarówno kawalerki, jak i apartamenty – znajdują się w każdej dzielnicy.

MIeszkania Katowice Śródmieście

Dzielnice Śródmiejskie:

Park Przy Stawach (29-134 mkw.)

Zobacz projekt Park przy Stawach

Nova Mikołowska (27-109 mkw.)

Pierwsza Dzielnica (29-146 mkw.)

Inspire (27-125 mkw.)

Dowiedz się więcej o inwestycji Inspire

Inspire

Północne:

Daszyńskiego Park (26-101 mkw.)

Zobacz inwestycję Daszyńskiego Park

Zachodnie:

Franciszkańskie Południe (25-127 mkw.)

Ceglana Park (25-119 mkw.)

Rondo Ceglana (25-110 mkw.)

Obejrzyj projekt Rondo Ceglana

Południowe:

Apartamenty Zbożowa (33-228 mkw.)

Sprawdź mieszkania w Apartamenty Zbożowa

We wszystkich przeważa wykończenie w standardzie deweloperskim. Wiele mieszkań zlokalizowanych jest w pobliżu zieleni. Obok Doliny Trzech Stawów nabywcy znajdą oferty w inwestycjach takich jak Park Przy Stawach, Inspire, Ceglana Park i Rondo Ceglana. Przy parku Kościuszki i niedaleko parku Leśnego warto sprawdzić ofertę Modena Ceglana, Ceglana Park i Rondo Ceglana.

Co nowego buduje się w Katowicach? Sprawdź!

Ceglana Park

Podsumowanie

Katowice są w czołówce najbardziej zielonych polskich miast. Na południu ilość przemysłu jest znikoma, ale za to przeważają lasy, niegdyś wchodzące w skład puszczy Pszczyńskiej.

Przez lata przyłączono kolejne jednostki, przede wszystkim na południe od centrum. W ten sposób Śródmieście znalazło się w sercu przemysłowego Śląska, w bliskim otoczeniu hut, kopalń i osiedli górniczych. Obecnie najatrakcyjniejsze lokalizacje dla deweloperów i kupujących są poza ścisłym centrum przemysłowym regionu, gdzie przeważają tereny zielone.

mieszkania Katowice Bogucice

Mimo że silnie rozwijające się budownictwo socrealizmu w latach 60-tych i 70-tych oszpeciło centrum, a mowa o obiektach takich jak „Superjednostka”, „Haperowiec” czy „Separator” – miasto prężnie działa na rzecz zmian. Na renowację i przebudowę kluczowych części przeznacza ogromne środki. To napawa optymizmem i przybliża do powstania prawdziwego śródmieścia, na miarę czołowych metropolii Polski, którą są Katowice.