Wiadomości mieszkaniowe

Jarosław Jędrzyński

Jarosław Jędrzyński

Nieruchomości - Wiadomości - Firmy deweloperskie

10 sierpnia 2020

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 1617 głosów

Rynek pierwotny czy wtórny?

Kupno mieszkania bądź domu z rynku pierwotnego czy wtórnego? Czym różni się rynek pierwotny od wtórnego? Zapoznaj się z artykułem.

Rynek pierwotny czy wtórny?

Rynek pierwotny a wtórny - podstawowe pojęcia

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji. Dlatego w tym artykule podpowiemy, na co powinno się zwrócić szczególną uwagę. Na początku postarajmy się odpowiedzieć, czym jest mieszkanie z rynku pierwotnego i czym się różni od mieszkania z rynku wtórnego. Później przeanalizujemy wady i zalety obu rynków nieruchomości i podpowiemy, na co zwracać uwagę przeglądając oferty.

Rynek pierwotny definicja

Pojęcie „rynek pierwotny” na rynku nieruchomości oznacza nowe, nieużywane mieszkania, domy czy lokale usługowe. Nowe nieruchomości powstają na skutek przeprowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Jedną ze stron transakcji jest zawsze inwestor (deweloper lub spółdzielnia). Decydując się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, mamy wybór pomiędzy szerokim wachlarzem terminów oddania inwestycji do użytku. Zależy to od tego, w jakiej fazie budowy inwestycji zdecydujemy się na zakup mieszkania czy domu. Jeśli czas nas nie goni, możemy kupić mieszkanie na etapie "dziury w ziemi" na które długo poczekamy, lub takie, które znajduje się w inwestycji zakończonej, z już wydanym pozwoleniem na użytkowanie budynku. Bardzo często nowe mieszkanie z rynku pierwotnego jest w tzw. stanie deweloperskim. Jeśli zdecydujemy się na taki zakup, zyskamy możliwość własnego wykończenia wnętrz.

Co to jest rynek wtórny?

Rynek wtórny to mieszkania, domy i lokale usługowe, które w momencie trafienia do sprzedaży są w posiadaniu innego właściciela (może być nim osoba fizyczna lub prawna). Każdy kolejny nabywca mieszkania dokonuje jego zakupu na rynku wtórnym, nawet jeżeli do sprzedaży nieruchomości dochodzi po kilku dniach od jej zakupu u dewelopera.

Mieszkania - rynek wtórny

Rynek wtórny określany jest często jako rynek nieruchomości używanych czy rynek mieszkań "z drugiej ręki". Lokale na rynku wtórnym są w większości przypadków wykończone i urządzone. Pamiętajmy jednak, że jeśli zależy nam, by dostosować mieszkanie i wnętrze do własnych potrzeb, często musimy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia remontu. Nieruchomości z rynku wtórnego, przeznaczone do remontu, mogą generować wysokie koszty. Często więc do ceny zakupu takiego mieszkania musimy doliczyć koszty jego remontu, a te mogą nas niejednokrotnie zaskoczyć. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego spotkamy się także z różnym stopniem zużycia budynku, co wpływa na koszty utrzymania nieruchomości, a także na miesięczne wydatki na mieszkanie.

kupujemy mieszkanie rynek pierwotny czy wtorny?
Kupujemy mieszkanie: rynek pierwotny czy wtorny?

Zalety mieszkania z rynku pierwotnego - co doceniają kupujący w nowych mieszkaniach?

Zalety nowych inwestycji znane są od dawna, choć prawdopodobnie dopiero w ostatnich latach zostały znacznie bardziej wyeksponowane i docenione przez rynek nieruchomości, dzięki czemu środek ciężkości popytu na mieszkania wyraźnie przesunął się w stronę oferty od dewelopera. Co więcej, absolutnie nic nie wskazuje na to, żeby sytuacja miała ulec jakiejkolwiek korekcie w przewidywalnej przyszłości. Zakup nieruchomości z rynku wtórnego, niegdyś bardzo popularny, powoli ustępuje miejsce tym oferowanym bezpośrednio przez deweloperów.

Nowe mieszkanie = pierwszy właściciel

Zasadniczym motywem decyzji o zakupie nowego mieszkania jest jego „nowość”. Rynek pierwotny ma niewątpliwie tę zaletę, że kupujemy nowe, niezamieszkałe dotąd przez nikogo mieszkanie. Mamy pełen wpływ na sposób jego urządzenia i aranżacji.

Większość osób chcących kupić mieszkanie na rynku pierwotnym podkreśla, że chce być jego pierwszym właścicielem. Przede wszystkim ułatwia to wprowadzenie dużych zmian i czyni mieszkanie wolnym od usterek, które mogli zostawić po sobie poprzedni właściciele. Bardzo ważnym czynnikiem przy odbiorze gotowego już mieszkania, jest zwrócenie uwagi na jego ewentualne wady. Nowe mieszkanie nie musi być pozbawione usterek. Warto pamiętać, że w razie ewentualnych niedociągnięć, deweloper ma obowiązek wypłacić rękojmię za wady nieruchomości.

Duże możliwości aranżacyjne

Kupujący, którzy decydują się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego w trakcie realizacji mają szeroki wachlarz możliwości w zakresie wprowadzania zmian do projektu dewelopera. Ingerencja w rozkład mieszkania? Żaden problem!

Mieszkanie w standardzie deweloperskim możemy praktycznie urządzić dowolnie. Niezależnie od tego, czy korzystamy z własnej kreatywności, czy zdecydujemy się na wsparcie architekta wnętrz, nowe mieszkanie daje nam swobodę w kreowaniu własnej przestrzeni. Dodatkowo nie musimy pozbywać się już istniejącego wyposażenia, czyli znacznie ograniczamy koszty i czas. Rynek pierwotny to też oferty mieszkań wykończonych pod klucz, czyli najczęściej z oknami, drzwiami wewnętrznymi, pomalowanymi ścianami, zrobionymi podłogami, białym montażem, a nawet częścią sprzętów i wyposażenia.

Nowoczesne budownictwo

Nowe mieszkania z rynku pierwotnego budowane są z wykorzystaniem nowoczesnych i energooszczędnych technologii, często w bardzo atrakcyjnej formie architektonicznej. Wideodomofony, monitoring, recepcja, komórki lokatorskie, rowerownie, windy na każdym piętrze, przestronne tarasy to tylko nieliczne z udogodnień nowych nieruchomości. W tym temacie, mieszkania z wielkiej płyty pozostawiają naprawdę wiele do życzenia. Budynek nowoczesnych osiedli najczęściej spełnia coraz wyższe standardy. Między innymi przez wzgląd na wysoką jakość użytych materiałów budowlanych, warto dokonać zakupu nowego mieszkania.

Nowe inwestycje wyróżnia coraz bliższa doskonałości funkcjonalność mieszkań, jak najstaranniej zaprojektowane i zaaranżowane części wspólne, wygodne garaże podziemne, czy wreszcie najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne lepiej służące komfortowi i bezpieczeństwu lokatorów. Rynek pierwotny to także infrastruktura lepiej dostosowana do potrzeb osób niepełnosprawnych. Zakup nowej nieruchomości oferuje wiele innych usprawnień.

Co ciekawe, tego typu udogodnienia dostępne są już w przypadku inwestycji w standardzie popularnym, o średnim czy wyższym nie wspominając. Ważna jest również z roku na rok podnoszona deweloperom poprzeczka jakości wykonania osiedli mieszkaniowych pod względem energooszczędności i ekologii. Coraz lepiej służy to nie tylko środowisku, ale przede wszystkim portfelom właścicieli mieszkań, którzy oszczędzają na rachunkach za media.

Nowe mieszkania z rynku pierwotnego mają zdecydowaną przewagę technologiczną nad mieszkaniami na rynku wtórnym. Nowe budownictwo to oszczędności. Choć z drugiej strony, wiele nieruchomości z rynku wtórnego przeszło już proces modernizacji i ich standard ulega poprawie.

Estetyka osiedla

Istotnym elementem jest przyjazne i nowoczesne otoczenie. Rynek pierwotny to nowe osiedla, które w większości charakteryzują się spójną i funkcjonalną architekturą i dobrze przemyślanym najbliższym otoczeniem. Bezpieczne place zabaw, zamknięty teren, stała opieka nad strefą zieleni - takich udogodnień ciężko szukać na osiedlach wybudowanych kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat temu. Z pewnością, zważywszy na estetykę, warto zdecydować się na nowe mieszkanie.

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź wady i zalety mieszkania z rynku wtórnego i pierwotnego
Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź wady i zalety mieszkania z rynku wtórnego i pierwotnego!

Podobni sąsiedzi i prestiż

Grupa kupujących, którzy zapatrują się wyłącznie na nowe mieszkanie to nadal bardzo duży odsetek. Co ich łączy? Mieszkanie na nowym osiedlu związane jest z pewnym cenzusem. Na zakup mieszkania z oferty dewelopera w nowym budynku mogą sobie pozwolić osoby w dobrej sytuacji finansowej, o dość zbliżonym profilu - raczej młodzi, dobrze sytuowani single oraz młode małżeństwa. Z reguły takie osoby inwestują własne pieniądze i podchodzą do tematu bardzo poważnie. Nie ma co ukrywać, wielu uważa, że nowe mieszkanie to także prestiż. Ten element jest dalej istotnym czynnikiem, od którego zależy wybór mieszkania z rynku pierwotnego.

Wady mieszkania z rynku pierwotnego - co nam przeszkadza?

Rynek pierwotny ma także swoje wady. Bardzo wiele nowych inwestycji powstaje w znacznej odległości od centralnych dzielnic miast. To problemy z infrastrukturą użytkową (brak szkół, przychodni, szpitali), komunikacją (brak dostępu do transportu zbiorowego, niekiedy brak dróg dojazdowych), niekontrolowane rozlewanie się miasta na peryferia i niekiedy bardzo blisko siebie wybudowane budynki. Zawsze warto sprawdzić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, żeby upewnić się, czy tereny za naszym oknem nie staną się w przyszłości placem budowy kolejnych nowych osiedli lub drogi szybkiego ruchu. W przypadku kiedy bardzo zależy nam na dobrej lokalizacji naszego mieszkania czy mniej problematycznym dojeździe do pracy czy szkoły, zdecydowanie lepiej postawić na rynek wtórny.

Rynek pierwotny a lokalizacja

Kupno mieszkania od dewelopera ograniczone jest wyborem nabywcy wyłącznie do tych lokalizacji, w których inwestycje deweloperskie są dostępne. A te jak wiadomo, nie są, bo nie mogą być dostępne wszędzie. Trzeba przyznać, że jest to jedna z największych bolączek osób szukających mieszkania z rynku pierwotnego. W większości polskich miast nowe mieszkania powstają w znacznym oddaleniu od centrum. Dzieje się tak z dwóch powodów:

  • Centra miast są w większości gęsto zabudowane - przygotowanie kompleksu budynków jest tam fizycznie niemożliwe,
  • Grunty ulokowane bliżej centrum miasta są zdecydowanie droższe - przygotowanie inwestycji na tych terenach, ostatecznie wiąże się z wyższą ceną za metr kwadratowy mieszkania.

Długi czas oczekiwania na mieszkanie

Dla części kupujących istotną przeszkodą jest czas realizacji inwestycji. Decydując się na podpisanie umowy na wczesnym etapie budowy, na odbiór mieszkania trzeba czekać wiele miesięcy. Do tego dochodzi jeszcze czas związany z pracami wykończeniowymi mieszkania. Długie oczekiwanie może wiązać się więc z ponoszeniem dodatkowych kosztów np. z tytułu wynajmu mieszkania w okresie realizacji inwestycji. Rynek pierwotny to oczywiście także oferty lokali dostępnych do odbioru od ręki, ale należy pamiętać, że jest to niewielki odsetek, a wybór dostępnych na takim etapie metraży jest już bardzo ograniczony.

Ryzyko upadku dewelopera

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego może być obciążony ryzykiem, o którym wciąż się wspomina w przypadku mieszkań deweloperskich na wczesnym etapie budowy, czyli ryzykiem kupna "dziury w ziemi" i upadłości dewelopera. Strach jest dodatkowo potęgowany przez historie osób, które poniosły spore straty finansowe. Zmiany w prawie doprowadziły do zmniejszenia się ryzyka kupujących i to zagrożenie jest dziś marginalne. Warto pamiętać, że nawet najlepsze prawo nie zastąpi zdrowego rozsądku. Przed zakupem lepiej dokładnie przeanalizować oferty. Pamiętajmy, że ryzyko związane z zakupem mieszkania występuje zawsze, zarówno w przypadku rynku pierwotnego jak i wtórnego. Wszędzie mogą się zdarzyć oszuści.

Ceny nowych mieszkań

Warto podkreślić, że nowe mieszkania mają przeważnie wyższe ceny za metr kwadratowy. Dotyczy to większości dużych miast w Polsce, choć nie jest regułą wszędzie. Do tego musimy jeszcze doliczyć koszty wykończenia mieszkania. W zdecydowanej większości przypadków początkowy koszt inwestycji na rynku pierwotnym jest wyższy niż koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Jeśli posiłkujemy się kredytem hipotecznym, możemy potrzebować większej zdolności kredytowej. Z drugiej strony, nowy budynek to brak funduszu remontowego, niższy czynsz i niższe koszty utrzymania.

Zalety mieszkania z rynku wtórnego

Rynek wtórny to oczywiście nie tylko wady, choć specyfika bieżącej rynkowej koniunktury może tak sugerować. Rynek mieszkań używanych ma szereg zalet, w tym tę jedną w nieruchomościach absolutnie bezkonkurencyjną. Mieszkania na rynku wtórnym to wielkie bogactwo lokalizacji. Oczywiście z drugiej strony, lokalizacja blisko centrum przekłada się na wyższe ceny nieruchomości, które mogą znacznie przewyższyć te z rynku pierwotnego.

Bogactwo lokalizacji

Rynek wtórny jest rynkiem praktycznie nieograniczonym jeśli chodzi o lokalizacje. Przykładowo, dla poszukujących mieszkania w Śródmieściu Warszawy, bogactwo ofert lokali używanych w dowolnym standardzie nie ma żadnej płaszczyzny porównania do bardzo skromnej oferty rynku pierwotnego. Lokalizacja w pobliżu centrum miast przekłada się także na świetną komunikację i rozwiniętą infrastrukturę w postaci szkół, przedszkoli, bibliotek czy sklepów osiedlowych.

Poza tym rynek nieruchomości mieszkaniowych z drugiej ręki dysponuje prawdziwie unikatowymi ofertami dla koneserów, od klimatycznych mieszkań w stylowych kamienicach poczynając, poprzez luksusowe apartamenty i domy, a na rezydencjach i pałacach kończąc. Szeroki wybór ofert i nieskończona liczba lokalizacji do największe plusy rynku wtórnego.

Wiemy, za co płacimy

Zakup mieszkania na rynku wtórnym dotyczy zawsze lokalu już istniejącego, wybudowanego, co na rynku pierwotnym bywa coraz trudniej osiągalne. Nie kupujemy więc „kota w worku”. Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym mają jasną sytuację - mogą przed zakupem ocenić mieszkanie, wygląd budynku i okolicy. Zawsze mogą porównać infrastrukturę (przychodnie, sklepy, szkoły) osiedla i to, jak jest ono skomunikowane z resztą miasta. Podejmując decyzję, mają znacznie więcej pewnych informacji niż osoby, które kupują mieszkanie z rynku pierwotnego. Mogą na przykład wcześniej poznać sąsiadów, co często z góry przesądza o zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Ponadto mają szansę dowiedzieć się jak najwięcej o spółdzielni lub firmie administrującej dane osiedle.

Mieszkanie gotowe do zamieszkania

Przy zakupie na rynku wtórnym mamy dostęp do gotowego mieszkania! Chcąc kupić mieszkanie w nowej inwestycji, którą zainteresowanych jest duża liczba potencjalnych kupujących, jesteśmy skazani na zakup jeszcze niewybudowanego i nieoddanego do użytkowania mieszkania. Angażujemy zatem znaczną ilość gotówki w dobro, na które musimy poczekać, zanim będziemy się mogli wprowadzić. Problem taki nie występuje w mieszkaniach "z drugiej ręki"! Wszystkie stałe elementy lokalu otrzymujemy w cenie zakupu. Często poprzedni właściciel pozostawia meble będące na wyposażeniu mieszkania lub odsprzedaje je za niewielką opłatą. Dzięki temu skracamy do minimum czas oczekiwania na wprowadzenie się do nowego mieszkania. Ponadto część mieszkań na rynku wtórnym to lokale, które kupił, wyremontował i wyposażył inwestor, a więc nie będą wymagały już nakładów z naszej strony. Warto jednak pamiętać, że są wtedy droższe.

Wady mieszkania z rynku wtórnego

Ze strony mieszkania na rynku wtórnym możemy się spodziewać nieprzewidzianych wydatków. Z jednej strony, koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego będzie nieco niższy niż przy zakupie nowej nieruchomości. Z drugiej strony, warto zwrócić uwagę na fakt, że mieszkanie "z drugiej ręki" będzie wymagało dodatkowo mniejszych bądź większych (w zależności od stanu) nakładów finansowych, które trzeba przeznaczyć na remont. Nawet jeśli wiemy że nie unikniemy remontu, to już jego zakres i koszty z nim związane mogą nas niemiło zaskoczyć. 

Koszt remontu może zaskoczyć

Ten punkt dotyczy nie tyle remontu mieszkania, ile kosztu związanego z utrzymaniem samego budynku z rynku wtórnego. Stan techniczny, w jakim znajduje się blok może być różny. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym musimy mieć świadomość, że będziemy narażeni na usterki związane z wieloletnią eksploatacją budynku.

Zdecydowana większość mieszkań używanych, zwłaszcza tych wybudowanych w starszych technologiach, to lokale znacznie mniej funkcjonalne, droższe w utrzymaniu, często wymagające dodatkowych nakładów finansowych - tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości z portalu RynekPierwotny.pl.

Rynek wtórny - mieszkanie do <strong>remontu</strong>
Rynek wtórny - mieszkanie do remontu

Problemy z kanalizacją, ogrzewaniem czy elektrycznością zdarzają się często. Niektóre z tych awarii, np. przeciekający dach mogą mieć poważne skutki. Do tego dochodzą też możliwe zaniedbania ze strony zarządcy budynku. Koszty związane z modernizacją czy niezbędnymi naprawami zwykle spadają na właścicieli mieszkań z rynku wtórnego w formie wydatków na fundusz remontowy. Sumy za większe naprawy mogą być sporym obciążeniem dla naszego portfela. Nowo wybudowany budynek nie potrzebuje znacznych środków przeznaczonych na remonty i utrzymanie, co pozytywnie wpływa na wysokość opłat administracyjnych.

Koszt zakupu - podatek PCC

Wysokość taksy notarialnej i kosztów sądowych jest taka sama - niezależnie czy to rynek pierwotny czy rynek wtórny, ale zakup mieszkania „z drugiej ręki” oznacza dodatkowe koszty w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania, co przy obecnych cenach mieszkań zawsze stanowi istotną kwotę. Porównując oferty, warto więc od razu uwzględnić ten koszt, aby później uniknąć nieprzyjemnego zaskoczenia. Oszczędzając na podatku PCC, możemy przeznaczyć te środki, chociażby na wykończenie mieszkania. Warto mieć to na uwadze, decydując się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego.

Rynek pierwotny a wtórny - co wybrać?

Kolejny rok z rzędu trwa historyczny sprzedażowy boom na pierwotnym rynku nieruchomości. Tymczasem rynek wtórny i oferty mieszkań z drugiej ręki, jakby wciąż tkwią w koniunkturalnej defensywie. Jest to sytuacja zdecydowanie odmienna od tej sprzed dekady, kiedy w trakcie rekordowego ożywienia oba segmenty mieszkaniówki cieszyły się identycznym, zawrotnym wręcz powodzeniem. O sukcesie nowych mieszkań i oferty od dewelopera decyduje ogromny, sięgający 60-70 procent udział klientów inwestycyjno – gotówkowych. Tymczasem mieszkania oferowane przez właścicieli na rynku wtórnym są bardzo często przeszacowane cenowo, a przez to mało atrakcyjne inwestycyjnie. Wybór inwestorów pada na rynek pierwotny także dlatego, że wśród wynajmujących o wiele większym powodzeniem cieszą się nowe mieszkania w nowoczesnym budownictwie. Co równie ważne dla tej kategorii nabywców, im nowsze mieszkanie, tym łatwiej w razie konieczności dokonać jego sprzedaży. Koszt zakupu nieruchomości wówczas może się szybciej zwrócić.

Gdzie kupić mieszkanie, gdy decydują ceny?

Decyzja zawsze należy do kupującego, a jego wybór zależy od wielu kwestii. Poza powyżej opisanymi wadami i zaletami obu rynków, istnieją jeszcze inne czynniki mające wpływ na wybór własnego mieszkania. To naturalnie sytuacja finansowa kupujących, ich potrzeby, odległość do pracy czy szkoły, sklepów. Istotny jest tu zwłaszcza czynnik ekonomiczny. Osoby z mniejszymi zarobkami i o mniejszej zdolności kredytowej zazwyczaj wolą na początek włożyć w mieszkanie mniej pieniędzy.

Początkowe koszty w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego są z reguły wyższe. Na start musimy zainwestować więcej, na zakup mieszkania jego wykończenie i wyposażenie wykładamy praktycznie całość środków. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego w większości przypadków na początku wydajemy mniej, by później stopniowo dokładać - najpierw kupić mieszkanie za mniejszą sumę, a potem stopniowo dokonywać remontu. To również istotna różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym.

Spór rynek wtórny a pierwotny - bez rozstrzygnięcia

Rynek pierwotny i wtórny to doskonale wzajemnie się uzupełniające dwa segmenty krajowego rynku nieruchomości. Oba mają swoje zalety i wady. Od preferencji i sytuacji nabywcy zależy, który z nich będzie bardziej odpowiedni i lepiej zaspokoi mieszkaniowe potrzeby. Trudno o jednoznaczny wybór, bo zbyt wiele zależy od czynników stricte indywidualnych. Tym samym kwestia "rynek pierwotny czy wtórny?” w dalszym ciągu pozostanie pytaniem retorycznym, na które nie ma i prędko nie będzie jednoznacznej, uniwersalnej i trafnej odpowiedzi.  

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

5 Komentarzy

  • Karolak|31 sierpnia 2020, 21:28

  • Unia|24 lipca 2020, 08:40

  • Beata|26 grudnia 2019, 15:12

  • Natalia|17 listopada 2019, 11:37

  • Julia|16 maja 2019, 10:14