Wiadomości mieszkaniowe

Ta wiadomość jest prywatną opinią dziennikarza Małgorzata Surdy

Czym różni się rynek pierwotny od wtórnego?

Kupno mieszkania bądź domu z rynku pierwotnego czy wtórnego? Nie wiesz na którą opcję się zdecydować? Zapoznaj się z artykułem.

Oddaj swój głos!

Średnia ocena 3/5 na
podstawie 85 głosów
Czym różni się rynek pierwotny od wtórnego?

Rynek pierwotny a rynek wtóny - podstawowe pojęcia​

Pojęcie „rynek pierwotny” na rynku nieruchomości  oznacza nowe, nieużywane mieszkania, domy czy lokale usługowe. Jedną ze stron transakcji jest zawsze inwestor (deweloper lub spółdzielnia). Decydując się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, mamy wybór pomiędzy szerokim wachlarzem terminów oddania inwestycji do użytku. Zależy to od tego, w jakiej fazie budowy inwestycji zdecydujemy się na zakup mieszkania czy domu. W związku z tym możemy kupić mieszkanie, na które poczekamy, lub takie, które znajduje się w inwestycji  zakończonej z już wydanym pozwoleniem na użytkowanie. Bardzo często mieszkanie z rynku pierwotnego jest w tzw. stanie deweloperskim. Oznacza to, że należy je wykończyć, by móc w nim zamieszkać.

Rynek wtórny to nieruchomości używane. Dotyczy to zakupu mieszkania, domu lub lokalu usługowego od poprzedniego właściciela (może być nim osoba fizyczna lub prawna). Nieruchomości z rynku wtórnego są  wykończone i urządzone. Może się to jednak wiązać z koniecznością przeprowadzenia remontu, by dostosować wnętrze do własnych potrzeb. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego spotkamy się różnym stopniem zużycia budynków.

Porównujemy rynek pierwotny z wtórnym - co musimy wziąć pod uwagę?

Zalety mieszkania z rynku pierwotnego - co doceniają kupujący nowe mieszkanie?

    1. “Chcę być pierwszym właścicielem”

Większość kupujących na rynku pierwotnym podkreśla, że chce być właścicielem nowego mieszkania. Przede wszystkim ułatwia to wprowadzenie dużych zmian i czyni mieszkanie wolnym od usterek, które mogli zostawić po sobie poprzedni właściciele. Nie ma co ukrywać - zakup nowego mieszkania to także prestiż. Ten element jest dalej istotnym czynnikiem wpływającym na wybór lokum właśnie na rynku pierwotnym. Grupa kupujących, którzy tylko i wyłącznie zapatrują się na nowe mieszkanie to nadal bardzo duży odsetek.

    2. “Chcę mieszkać w fajnym i funkcjonalnym miejscu”

Istotnym elementem jest przyjazne i nowoczesne otoczenie. Nowe osiedla z rynku pierwotnego w większości charakteryzują się spójną i funkcjonalną architekturą. Garaż podziemny, bezpieczne place zabaw, zamknięty teren, stała opieka nad strefą zieleni - takich udogodnień ciężko szukać na osiedlach wybudowanych kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat temu.

Nowe mieszkania z rynku pierwotnego budowane są także z wykorzystaniem nowoczesnych technologii. To co rzuca się w oczy, to infrastruktura dostosowana do potrzeb osób niepełnosprawnych. Windy na każdym piętrze, przestronne tarasy to tylko nieliczne z udogodnień. W tym temacie, mieszkania z tzw. wielkiej płyty pozostawiają naprawdę wiele do życzenia.

    3. “Moje mieszkanie - moje zasady”

Kupujący, którzy decydują się na zakup inwestycji z rynku pierwotnego w trakcie realizacji mają szeroki wachlarz możliwości w zakresie wprowadzania zmian do projektu dewelopera. Ingerencja w rozkład mieszkania? Żaden problem!

Mieszkanie w standardzie deweloperskim możemy praktycznie urządzić dowolnie. Niezależnie od tego, czy korzystamy z własnej kreatywności, czy zdecydujemy się na wsparcie architekta wnętrz, nowe mieszkanie daje nam swobodę w kreowaniu własnej przestrzeni. Dodatkowo nie musimy pozbywać się już istniejącego wyposażenia, czyli znacznie ograniczamy koszty i czas. Na rynku pierwotnym znajdują się również mieszkania wykończone pod klucz, czyli najczęściej z oknami, drzwiami, pomalowanymi ścianami i zrobionymi podłogami, ale mogą także zawierać część sprzętów.

     4. “Chciałbym mieszkać wśród ludzi podobnych do mnie”

Nie ma co ukrywać - mieszkanie na nowym osiedlu związane jest z pewnym cenzusem. Na nowe lokum mogą sobie pozwolić osoby w dobrej sytuacji finansowej. Z reguły takie, które inwestują własne pieniądze (lub korzystają z kredytu) i podchodzą do tematu bardzo poważnie.

Wady mieszkania z rynku pierwotnego - co nam przeszkadza?

1. “Mam daleko do centrum”

Trzeba przyznać, że jest to jedna z największych bolączek osób szukających mieszkania na rynku deweloperskim. W większości polskich miast nowe osiedla powstają w znacznym oddaleniu od centrum. Dzieje się tak z dwóch powodów:

  1. Centra miast są w większości gęsto zabudowane - przygotowanie kompleksu budynków jest tam fizycznie nie możliwe.

  2. Grunty ulokowane bliżej centrum miasta są zdecydowanie droższe - przygotowanie inwestycji na tych terenach, ostatecznie wiąże się z wyższą ceną za metr kwadratowy mieszkania.

    2. “Nie chcę czekać na mieszkanie!”

Dla części kupujących istotną przeszkodą jest czas realizacji inwestycji. Decydując się na podpisanie umowy na wczesnym etapie budowy, na odbiór mieszkania trzeba czekać wiele miesięcy. Do tego dochodzi jeszcze czas związany z pracami wykończeniowymi mieszkania. Długie oczekiwanie może wiązać się więc z ponoszeniem dodatkowych kosztów np. z tytułu wynajmu mieszkania w okresie realizacji inwestycji. Na rynku pierwotnym zdarzają się oczywiście oferty lokali dostępnych do odbioru od razu, ale należy pamiętać, że jest to niewielki odsetek.

   3. “Obawiam się ryzyka”

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym zdaniem wielu kupujących wiąże się z ryzykiem upadłości dewelopera. Strach jest dodatkowo potęgowany przez historie osób, które poniosły spore straty finansowe. Zmiany w prawie zmierzają jednak w kierunku zmniejszenia ryzyka kupujących.

Należy pamiętać, że nawet najlepsze prawo nie zastąpi zdrowego rozsądku. Przed zakupem lepiej dokładnie przeanalizować oferty, z których przyjdzie nam skorzystać. Pamiętajmy, że ryzyko związane z zakupem mieszkania występuje zawsze, zarówno w przypadku rynku pierwotnego jak i wtórnego.

Zalety mieszkania z rynku wtórnego

   1. “Wiem, za co płacę”

Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym mają jasną sytuację - mogą przed zakupem ocenić mieszkanie, wygląd budynku i okolicy. Zawsze mogą porównać infrastrukturę (przychodnie, sklepy, szkoły) osiedla i to, jak jest ono skomunikowane z resztą miasta. Podejmując decyzję, mają znacznie więcej pewnych informacji niż osoby, które kupują mieszkanie na rynku pierwotnym. Mogą na przykład wcześniej poznać sąsiadów, co często z góry przesądza o zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Jeśli “towarzystwo” wydaje się nieciekawe, można zrezygnować z danego lokalu. Ponadto mają szansę dowiedzieć się jak najwięcej o spółdzielni lub firmie administrującej dane osiedle.

   2. “Mieszkanie dostępne od zaraz”

Przy zakupie na rynku wtórnym mamy dostęp do gotowego mieszkania. Wszystkie stałe elementy lokalu otrzymujemy w cenie zakupu. Często, poprzedni właściciel pozostawia meble będące na wyposażeniu mieszkania lub odsprzedaje je za niewielką opłatą. Dzięki temu skracamy do minimum czas oczekiwania na wprowadzenie się do nowego M. Ponadto wiele mieszkań z rynku wtórnego to lokale, które kupił i wyposażył inwestor, a więc wcale nie muszą być stare. Warto jednak pamiętać, że są wtedy droższe.

Wady mieszkania z rynku wtórnego

1. “Muszę sam dbać o remonty”

Ten punkt dotyczy nie tyle remontu mieszkania, ale kosztów związanych z utrzymaniem samego budynku z rynku wtórnego. Stan techniczny bloku z historią bywa różny. Kupując mieszkanie musimy, mieć świadomość, że będziemy narażeni na usterki związane z wieloletnią eksploatacją budynku. Problemy z kanalizacją, ogrzewaniem czy elektrycznością zdarzają się często. Niektóre z tych awarii mogą mieć poważne skutki np. przeciekający dach. Do tego dochodzą też możliwe zaniedbania ze strony zarządcy budynku. Koszty związane z modernizacją czy niezbędnymi naprawami zwykle spadają na właścicieli mieszkań z rynku wtórnego w formie wydatków na fundusz remontowy. Sumy za większe naprawy mogą być sporym obciążeniem dla naszego portfela.  

  2. “Czeka mnie zapłata wyższego podatku”

Wysokość taksy notarialnej i kosztów sądowych jest taka sama dla rynku pierwotnego jak i wtórnego. Kupujący „z drugiej ręki” muszą zapłacić dodatkowy podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania. Porównując oferty, warto więc od razu uwzględnić ten koszt, aby później uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Rynek pierwotny a wtórny - co wybrać?

Decyzja oczywiście należy do kupujących. Poza powyższymi wadami i zaletami, a także różnicami między rynkiem pierwotnym a wtórnym, istnieją jeszcze inne czynniki mające wpływ na wybór własnego M. To naturalnie sytuacja finansowa kupujących, ich potrzeby, odległość od pracy czy szkoły, sklepów. Istotny jest tu zwłaszcza czynnik ekonomiczny. Osoby z mniejszymi zarobkami i o mniejszej zdolności kredytowej zazwyczaj wolą na początek włożyć mniej pieniędzy w inwestycję, w mieszkanie. To również istotna różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym. W przypadku pierwszego trzeba na początku zainwestować więcej, praktycznie całość - za mieszkanie, wykończenie i wyposażenie. W przypadku drugiego mniej, by później stopniowo dokładać - najpierw kupuje się lokal za mniejszą sumę, a potem stopniowo go remontuje. Trudno natomiast wskazać jednoznacznie wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Wpływa na to zbyt wiele czynników stricte indywidualnych.

 

 

 

Słowa kluczowe

rynek pierwotny, rynek wtórny