Kredyt hipoteczny na rynku pierwotnym i wtórnym

Kupno nowego mieszkania na kredyt istotnie różni się od takiej transakcji na rynku wtórnym. Kupujący będzie potrzebował dodatkowych dokumentów, inaczej wygląda wypłata kredytu, inne są też obciążenia podatkowe.

W poniższym tekście przedstawimy najważniejsze zagadnienia dotyczące kredytowego kupna mieszkania nowego i używanego. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy kupując mieszkanie z rynku pierwotnego musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych
• jakie dokumenty musimy dostarczyć do banku, jeżeli staramy się o kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku pierwotnego
• ile dni ma bank na wydanie decyzji kredytowej

Na początek ważne zastrzeżenie - kredytowe transakcje na rynku pierwotnym i wtórnym nieomal nie różnią się od siebie, gdy mieszkanie od dewelopera jest już gotowe. Inaczej wygląda sytuacja, kiedy nieruchomość jest w trakcie budowy, szczególnie na wczesnym etapie. Wtedy różnic w obu procedurach jest znacznie więcej. Zanim opiszemy je krok po kroku, kilka zdań poświęćmy na opis procedury na rynku wtórnym.

Kredyt na mieszkanie używane

Formalności są tu dość proste. Klient po znalezieniu interesującego go mieszkania, podpisuje umowę przedwstępną (najlepiej w formie aktu notarialnego, ale nie jest to konieczne), wpłaca zadatek i z umową idzie do banku, złożyć wniosek kredytowy. Jeśli nie jesteśmy pewni, czy kredyt dostaniemy, procedurę można wszcząć również na podstawie tzw. umowy rezerwacyjnej, której założenie jest takie, że w przypadku problemów z kredytem, klient bez konsekwencji będzie mógł wycofać się z transakcji (w wielu umowach stosuje się nawet zapisy pozwalające kupującemu odzyskać opłatę rezerwacyjną).

Kupujący pokrywa koszt wyceny nieruchomości, w postaci operatu szacunkowego. Dostarczamy bankowi dokumenty dotyczące statusu prawnego nieruchomości, a więc: odpis z księgi wieczystej,  dokument potwierdzający, że nieruchomość jest własnością zbywcy (akt notarialny), umowa darowizny - jeśli była podstawą nabycia nieruchomości, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami dla spółdzielni/wspólnoty, jeśli nie ma księgi wieczystej - zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do jej założenia, jeśli kupujemy dom postawiony niedawno - potrzebujemy zaświadczenie o końcu budowy.

Oczywiście do banku dostarczamy też dokumenty dotyczące naszej sytuacji finansowej: zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, wyciąg z konta, PIT za rok ubiegły bądź za dwa lata. W zależności od formy zatrudnienia mogą być potrzebne również umowy cywilnoprawne, rachunki z tych umów, jeśli jest to firma: potwierdzenie rejestracji działalności (zaświadczenia o nadaniu REGON, NIP, wpis CEIDG), zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami ZUS -owskimi, zaświadczenie o niezaleganiu z płatnością podatków, wyciąg z rachunku firmowego.

Bank - zgodnie z zapisami ustawy o kredycie hipotecznym - ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, choć w praktyce  może ten czas wydłużyć, jeśli klient nie dopełnił wszystkich formalności. Następnie - jeśli decyzja jest pozytywna - klient dostaje projekt umowy. Na zapoznanie się z nim ma dwa tygodnie.

Po podpisaniu umowy kredytowej, finalizujemy transakcje zakupu nieruchomości, podpisując akt notarialny. Następnie przekazujemy kopię aktu notarialnego bankowi, co stanowi podstawę do wypłaty pieniędzy na wskazane konto. Po tym jak pieniądze już trafią do zbywcy, możemy się cieszyć perspektywą wieloletniego spłacania kredytu, ale musimy jeszcze załatwić dwie rzeczy: dokonać wpisu hipoteki w księdze wieczystej oraz uregulować sprawy podatkowe.

Dla banków hipoteka w księdze ma kluczowe znaczenie, potwierdza zabezpieczenie na nieruchomości. Wniosek o wpis będzie nas kosztował 200 zł. Czas oczekiwania jest różny w zależności od sądu wieczystoksięgowego. Może to trwać od kilku dni nawet do kilkunastu miesięcy w skrajnych przypadkach. Niestety przez ten czas będziemy musieli ponosić wyższe koszty kredytu, opłacając tzw. ubezpieczenie pomostowe, które stanowi formę zabezpieczenia się banku.

No i jeszcze podatki - na rynku wtórnym nabywca opłaca 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Oczywiście naszym dodatkowym kosztem będzie również taksa notarialna.

Kredyt na rynku pierwotnym

Procedura w tym przypadku jest znacznie bardziej skomplikowana, zwłaszcza jeśli mieszkanie jest na wstępnym etapie budowy. Po wyborze nieruchomości i zapoznaniu się z prospektem informacyjnym inwestycji, gdzie oprócz samej nieruchomości powinny się znaleźć informacje o sytuacji i doświadczeniu dewelopera, finansowaniu projektu, planach inwestycji infrastrukturalnych w okolicy, planach zagospodarowania przestrzennego działek wokoło, czasie ukończenia inwestycji i przeniesienia własności.

Jeśli mamy upatrzoną nieruchomość i wstępnie sprawdziliśmy zdolność kredytową, podstawą wszczęcia procedury w banku jest podpisanie umowy deweloperskiej. Czasem spotyka się też umowy rezerwacyjne (zwłaszcza jeśli klient nie jest pewien swojej zdolności kredytowej) i przedwstępne - ale te ostatnie powinny dotyczyć mieszkań już gotowych. Umowa deweloperska zobowiązuje bowiem firmę do wybudowania nieruchomości a następnie przeniesienia prawa własności. Umowa przedwstępna sprzedaży dotyczy jedynie transakcji, nie odnosi się do procesu budowlanego.

Umowę deweloperską podpisujemy w obecności notariusza. Zawiera ona najważniejsze informacje dotyczące budowy i transakcji, a więc cenę, terminarz, informacje o działce, na której realizowana jest inwestycja (nr księgi wieczystej, powierzchnia, stan prawny itp.), informacje dotyczące usytuowania budynku na działce i mieszkania w budynku wielorodzinnym, określenie standardu wykończenia, parametrów technicznych, powierzchni i układu mieszkania. Zawiera ona także wiele innych danych - m.in. informacje o rachunku powierniczym, wysokość zadatku/zaliczki (zazwyczaj 5 - 10 proc.), który musi być ewidencjonowany na rachunku powierniczym oraz harmonogram wpłat nabywcy na rzecz dewelopera.

Po podpisaniu umowy możemy udać się do banku oczywiście z kompletem dokumentów, na który składają się: umowa deweloperska/przedwstępna, wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera, wydruk z CEIDG z numerem NIP i REGON dewelopera, oświadczenie dewelopera o pełnomocnictwie osób go reprezentujących, dostarczamy też decyzję o pozwoleniu na budowę, zaświadczenie o zakończeniu budowy, zaświadczenie o samodzielności lokalu lub zgłoszenie zakończenia prac budowlanych.

Kolejne dokumenty to potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (dowód wpłaty, oświadczenie dewelopera), odpis z księgi wieczystej nieruchomości, na które ma stanąć budynek, wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów, rzuty nieruchomości, które potwierdzają jej powierzchnię oraz decyzje podziałowe działek. Jeśli finansowany jest zakup domu, powinno się przedstawić również potwierdzenie dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Jak widzimy - zestaw potrzebnych dokumentów jest znacznie bogatszy niż na rynku wtórnym, oczywiście do tego dostarczamy też dokumenty odnoszące się do naszej sytuacji finansowej i zatrudnienia - takie jak podane wcześniej.

Z kompletem dokumentów czekamy na decyzję banku. Umowa kredytowa powinna być dostosowana terminarzem płatności do zapisów umowy deweloperskiej. Wypłata kolejnych transz kredytu jest uzależniona od postępu prac. W trakcie wypłaty transz klient nie spłaca pełnych rat kredytu, a jedynie odsetkowe od wypłaconej kwoty. Pełne raty będą naliczane po wypłacie całej kwoty kredytu.

Co ważne - wypłata kolejnych transz uzależniona jest od postępów inwestycji. To kupujący jest zobowiązany do zlecenia inspekcji budowlanej oraz do złożenia dyspozycji uruchomienia kolejnej transzy. Niestety przez cały okres budowy, aż do podpisania aktu notarialnego i dokonania w księdze wieczystej wpisu hipoteki na rzecz banku, kupujący będzie ponosił koszty tzw. ubezpieczenia pomostowego, wymaganego przez banki do momentu, kiedy hipoteka znajdzie się w księdze wieczystej.

Budowę kończy odbiór techniczny nieruchomości, w obecności dewelopera i kupującego. Ten ostatni może w protokole odbioru wskazać na niedoróbki, błędy itp. Deweloper ma dwa tygodnie na ustosunkowanie się do nich. Jeśli je zaakceptuje, w ciągu miesiąca powinien je usunąć/naprawić. Jeśli nie akceptuje, pozostają negocjacje albo droga sądowa.

Dokonanie odbioru mieszkania pozwala na podpisanie aktu notarialnego. W tym momencie stajemy się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Akt notarialny pozwala wpisać w księdze wieczystej hipotekę na rzecz banku. Po tym, jak to się stanie, powinniśmy skontaktować się z bankiem celem usunięcia ubezpieczenia pomostowego.

Zostają jeszcze kwestie podatkowe - tutaj wreszcie dobra wiadomość. Z podatkowego punktu widzenia zakup od dewelopera jest korzystniejszy, gdyż w zdecydowanej większości nie zapłacimy PCC. Tak się stanie, o ile deweloper jest płatnikiem VAT. Kupując od dewelopera pokrywamy VAT, który już jest wliczony w cenę.

Brak konieczności opłacenia PCC daje naprawdę spore oszczędności - przy wartości nieruchomości wynoszącej 500 tys. zł jest to 10 tysięcy! To jednak jeden z niewielu finansowych plusów zakupu na rynku pierwotnym. Dwa razy zapłacimy taksę notarialną (co prawda na pół z deweloperem): przy podpisywaniu umowy deweloperskiej  i przy podpisywaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Do tego dochodzi długi czas opłacania ubezpieczenia pomostowego i inne koszty, związane z opłaceniem wpisu do księgi wieczystej, operat szacunkowy itp. Największy natomiast koszt, który poniesiemy będzie związany z wykończeniem mieszkania. W tym przypadku do ceny nieruchomości w standardzie deweloperskim należy “lekką ręką” doliczyć kilkadziesiąt tysięcy złotych.