Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania u dewelopera 
• jakie informacje zawiera prospekt informacyjny 
• jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska 

1. Prospekt informacyjny

Zgodnie z ustawą, kupujący może zażądać od dewelopera prospektu informacyjnego. Dokument ten zawiera szereg istotnych informacji, które pozwalają na ocenę doświadczenia i wiarygodności przedsiębiorcy budowlanego, a także weryfikację stanu nabywanej nieruchomości.

Z prospektu można dowiedzieć się m.in.

• jakie inwestycje dotychczas zrealizował deweloper,
• czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
• jaki jest status prawny działki – np. czy jest obciążona hipoteką lub służebnościami,
• jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek,
• czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
• czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
• jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
• kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Prospekt jest częścią umowy sprzedaży, warto więc zapoznać się z nim szczególnie dokładnie.

Deweloper powinien także udostępnić zainteresowanym:

1) aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2) kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

3) kopię pozwolenia na budowę;

4) sprawozdanie finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata (w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki-matki)

5) projekt architektoniczno-budowlany.

W ten sposób kupujący może dokładnie ocenić kondycję swojego kontrahenta, a także oszacować ewentualne nakłady, które będzie musiał ponieść w nowym lokalu.

2. Umowa rezerwacyjna

Niektórzy deweloperzy umożliwiają zarezerwowanie mieszkania, jeżeli nabywca chciałby mieć jeszcze czas na utwierdzenie się w swojej decyzji. Umowa rezerwacyjna jest zawierana na kilka tygodni lub parę miesięcy.

Deweloper zobowiązuje się, że w tym czasie nie sprzeda mieszkania lub domu. Nie wymaga ona szczególnej formy, wystarczy sporządzenie jej na piśmie. Strony mogą także zobowiązać się do zawarcia umowy deweloperskiej na warunkach określonych już w umowie rezerwacyjnej.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie gwarantuje jednak, że faktycznie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Jeżeli nabywca zrezygnuje z zakupu, z reguły nie spotkają go żadne konsekwencje, ewentualnie poza utratą kwoty wpłaconej tytułem rezerwacji.

3. Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to rodzaj przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawieranej z deweloperem. Daje ona stronom czas na dopełnienie dalszych formalności, kupującemu – na uzyskanie kredytu, deweloperowi – na dokończenie inwestycji.

Umowę deweloperską zawiera się przed notariuszem. Jej najistotniejszym postanowieniem jest zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Powinna ona także zawierać takie elementy, jak:

• dokładnie wskazana lokalizacja inwestycji,
• cena sprzedaży,
• terminy wpłaty kolejnych części ceny,
• termin przekazania nieruchomości,
• skutki ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
• terminy i warunki odbioru nieruchomości,
• skutki rozbieżności pomiędzy projektem a stanem faktycznym,
• informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych, którymi dysponuje deweloper,
• określenie warunków odstąpienia od umowy.

Przy zawarciu umowy deweloperskiej uiszcza się część ceny, która przyjmuje zwykle formę zadatku. Gdyby deweloper nie dotrzymał swego zobowiązania i np. nie dokończył inwestycji, byłby zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei jeżeli to kupujący wycofa się z umowy, zadatek przepadnie.

Roszczenie kupującego o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie do niego własności ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości.

4. Kredyt

Jeżeli zakup mieszkania ma być częściowo finansowany kredytem, na tym etapie powinniśmy zawrzeć umowę z bankiem. Wypłata kredytu powinna być dopasowana do harmonogramu płatności uzgodnionego w umowie deweloperskiej.

5. Odbiór mieszkania

Kiedy budowa inwestycji dobiegnie końca, a deweloper dopełni formalności związanych z odbiorem budynku, kupujący może dokonać odbioru mieszkania. W terminie uzgodnionym z deweloperem, w obecności przedstawiciela dewelopera i wykonawcy, nabywca może sprawdzić, jakie są ostateczne wymiary pomieszczeń (ewentualne różnice można rozliczyć zgodnie z umową), czy standard wykończenia odpowiada warunkom określonym w umowie, czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, drzwi, instalacji itp.

Jeżeli ktoś niezbyt dobrze orientuje się w kwestiach budowlanych, może postarać się o fachowe wsparcie. Wszelkie zastrzeżenia do stanu lokalu należy wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego i wyznaczyć deweloperowi termin na usunięcie usterek. Ostateczne podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego wiąże się z otrzymaniem kluczy do mieszkania. Jeżeli strony tak postanowią w umowie deweloperskiej, ten odbiór lokalu może nastąpić już po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży.

6. „Właściwa” umowa sprzedaży

Kiedy budynek będzie ukończony i oddany do użytkowania, strony mogą zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży. Jej podpisanie odbywa się w obecności notariusza. Jeżeli część środków na zakup mieszkania pochodzi z kredytu hipotecznego, po podpisaniu aktu notarialnego powinniśmy złożyć stosowny wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości (czasem zajmuje się tym sam kredytodawca lub notariusz).

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży powoduje, że na nabywcę przechodzą wszystkie prawa i obowiązki związane z lokalem.

7. Dalsze formalności

Po zawarciu ostatecznej umowy można zająć się wykończeniem mieszkania i przeprowadzką. Oczywiście, należy zadbać o zawarcie umów z dostawcami mediów. Warto też pomyśleć o odpowiednim ubezpieczeniu nowego lokum.