Wiadomości mieszkaniowe

Kancelaria Lubasz i Wspólnicy

Kancelaria Lubasz i Wspólnicy

Prawo i podatki - Porady

20 kwietnia 2017

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 94 głosów

Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym tylko pozornie jest prostszy od zakupu na rynku wtórnym. Nabywców nowych lokali chroni ustawa deweloperska, jednak na wiele kwestii trzeba uważać.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

1. Prospekt informacyjny

Zgodnie z ustawą, kupujący może zażądać od dewelopera prospektu informacyjnego. Dokument ten zawiera szereg istotnych informacji, które pozwalają na ocenę doświadczenia i wiarygodności przedsiębiorcy budowlanego, a także weryfikację stanu nabywanej nieruchomości. Z prospektu można dowiedzieć się m.in.

  • jakie inwestycje dotychczas zrealizował deweloper,
  • czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
  • jaki jest status prawny działki – np. czy jest obciążona hipoteką lub służebnościami,
  • jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek,
  • czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
  • czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
  • jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
  • kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Prospekt jest częścią umowy sprzedaży, warto więc zapoznać się z nim szczególnie dokładnie.

Deweloper powinien także udostępnić zainteresowanym:

1)  aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2)  kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

3)  kopię pozwolenia na budowę;

4)  sprawozdanie finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata (w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki-matki)

5)  projekt architektoniczno-budowlany.

W ten sposób kupujący może dokładnie ocenić kondycję swojego kontrahenta, a także oszacować ewentualne nakłady, które będzie musiał ponieść w nowym lokalu.

2. Umowa rezerwacyjna

Niektórzy deweloperzy umożliwiają zarezerwowanie mieszkania, jeżeli nabywca chciałby mieć jeszcze czas na utwierdzenie się w swojej decyzji. Umowa rezerwacyjna jest zawierana na kilka tygodni lub parę miesięcy. Deweloper zobowiązuje się, że w tym czasie nie sprzeda mieszkania lub domu. Nie wymaga ona szczególnej formy, wystarczy sporządzenie jej na piśmie. Strony mogą także zobowiązać się do zawarcia umowy deweloperskiej na warunkach określonych już w umowie rezerwacyjnej. Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie gwarantuje jednak, że faktycznie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Jeżeli nabywca zrezygnuje z zakupu, z reguły nie spotkają go żadne konsekwencje, ewentualnie poza utratą kwoty wpłaconej tytułem rezerwacji.

 

3. Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to rodzaj przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawieranej z deweloperem. Daje ona stronom czas na dopełnienie dalszych formalności, kupującemu – na uzyskanie kredytu, deweloperowi – na dokończenie inwestycji.

Umowę deweloperską zawiera się przed notariuszem. Jej najistotniejszym postanowieniem jest zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Powinna ona także zawierać takie elementy, jak:

  • dokładnie wskazana lokalizacja inwestycji,
  • cena sprzedaży,
  • terminy wpłaty kolejnych części ceny,
  • termin przekazania nieruchomości,
  • skutki ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
  • terminy i warunki odbioru nieruchomości,
  • skutki rozbieżności pomiędzy projektem a stanem faktycznym,
  • informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych, którymi dysponuje deweloper,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy.

Przy zawarciu umowy deweloperskiej uiszcza się część ceny, która przyjmuje zwykle formę zadatku. Gdyby deweloper nie dotrzymał swego zobowiązania i np. nie dokończył inwestycji, byłby zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei jeżeli to kupujący wycofa się z umowy, zadatek przepadnie.

Roszczenie kupującego o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie do niego własności ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości.

4. Kredyt

Jeżeli zakup mieszkania ma być częściowo finansowany kredytem, na tym etapie powinniśmy zawrzeć umowę z bankiem. Wypłata kredytu powinna być dopasowana do harmonogramu płatności uzgodnionego w umowie deweloperskiej.

5. Odbiór mieszkania

Kiedy budowa inwestycji dobiegnie końca, a deweloper dopełni formalności związanych z odbiorem budynku, kupujący może dokonać odbioru mieszkania. W terminie uzgodnionym z deweloperem, w obecności przedstawiciela dewelopera i wykonawcy, nabywca może sprawdzić, jakie są ostateczne wymiary pomieszczeń (ewentualne różnice można rozliczyć zgodnie z umową), czy standard wykończenia odpowiada warunkom określonym w umowie, czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, drzwi, instalacji itp. Jeżeli ktoś niezbyt dobrze orientuje się w kwestiach budowlanych, może postarać się o fachowe wsparcie. Wszelkie zastrzeżenia do stanu lokalu należy wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego i wyznaczyć deweloperowi termin na usunięcie usterek. Ostateczne podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego wiąże się z otrzymaniem kluczy do mieszkania. Jeżeli strony tak postanowią w umowie deweloperskiej, ten odbiór lokalu może nastąpić już po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży.

6. „Właściwa” umowa sprzedaży

Kiedy budynek będzie ukończony i oddany do użytkowania, strony mogą zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży. Jej podpisanie odbywa się w obecności notariusza. Jeżeli część środków na zakup mieszkania pochodzi z kredytu hipotecznego, po podpisaniu aktu notarialnego powinniśmy złożyć stosowny wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości (czasem zajmuje się tym sam kredytodawca lub notariusz).

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży powoduje, że na nabywcę przechodzą wszystkie prawa i obowiązki związane z lokalem.

 

7. Dalsze formalności

Po zawarciu ostatecznej umowy można zająć się wykończeniem mieszkania i przeprowadzką. Oczywiście, należy zadbać o zawarcie umów z dostawcami mediów. Warto też pomyśleć o odpowiednim ubezpieczeniu nowego lokum.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

1 Komentarz

  • madam|18 kwietnia 2019, 08:50