Kredyt hipoteczny: czym jest i jak otrzymać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu?

Kredyt hipoteczny to jeden z najatrakcyjniejszych produktów kredytowych, który charakteryzuje się stosunkowo niskim oprocentowaniem, ale również długim okresem spłaty zobowiązania. Najczęściej jest kojarzony z procesem zakupu domu lub mieszkania - nie każdy jednak wie, że można otrzymać kredyt hipoteczny również na inny cel. Dowiedz się, czym jest kredyt hipoteczny i jak go uzyskać. W artykule znajdziesz także poradnik do pobrania: Kredyt hipoteczny krok po kroku.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są warianty spłaty kredytu mieszkaniowego,
• przy jakich dochodach bank może odmówić udzielenia kredytu,
• czy wkład własny to tylko gotówka.

Jak działa kredyt hipoteczny i jakie są warunki otrzymania kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny możesz otrzymać jedynie w bankach – mówi o tym jasno ustawa o kredytach hipotecznych z 2017 roku. By móc się o niego starać, konieczne jest zabezpieczenie w postaci nieruchomości. Trzeba również spełnić wiele dodatkowych warunków, które narzuca nam dana instytucja finansowa. Mowa tu o:

• wkładzie własnym,
• zdolności kredytowej,
• zakupie dodatkowych produktów bankowych,
• posiadaniu odpowiedniego dokumentu potwierdzającego stosunek pracy.

Warto również wiedzieć, że choć kredyt hipoteczny ma najniższe oprocentowanie, to w związku z wieloletnim okresem zobowiązania często musisz oddać do banku nawet dwukrotność pożyczanej kwoty w postaci odsetek, marży czy prowizji. Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinna być więc przemyślana i dokładnie skalkulowana. Pod uwagę musisz wziąć wiele czynników decydujących o atrakcyjności tego produktu, które omówione zostaną w dalszej części artykułu. W przeciwnym wypadku może okazać się, że nie będziesz w stanie spłacić zobowiązania, co może skutkować nawet utratą zastawionej nieruchomości.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny może zostać udzielony na bardzo długi okres – nawet na kilkadziesiąt lat (maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego może wynosić średnio 20-30 lat). Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka ustanowniona na nieruchomości - stąd nazwa kredyt hipoteczny. Definicja mówi jednak, że nie musi być to jedyne zabezpieczenie. Kredytobiorca deklaruje się do spłaty zobowiązania, ręcząc również innym majątkiem – zarówno obecnym, jak i przyszłym.

Mówiąc o kredycie hipotecznym, najczęściej mamy na myśli sposób sfinansowania kupna domu lub mieszkania, bądź wybudowania nowej nieruchomości. Jest to prawda, ale jedynie w szczególnym przypadku, kiedy bank zostaje wpisany do hipoteki kupowanej nieruchomości. Może się zdarzyć, że chcąc zakupić nieruchomość innego typu – na przykład niewielki lokal usługowy lub garaż za niewielką kwotę, wystarczy zabezpieczenie w postaci wynagrodzenia kredytobiorcy. Wtedy nie mówimy już o kredycie hipotecznym.

Kredyt hipoteczny jest więc produktem finansowym, który musisz spłacić w odpowiednim czasie. Wskazujesz księgę wieczystą należącej do Ciebie nieruchomości, w której bank odnotowuje w odpowiednim rozdziale wpis o zabezpieczeniu kredytu wskazaną nieruchomością. Co to oznacza? Właściciel mieszkania będzie zobowiązany do spłaty tego zadłużenia, pod rygorem utraty nieruchomości na rzecz banku.

Jak kupić pierwsze mieszkanie? SPRAWDŹ

Jak wygląda procedura kredytowa dla kredytobiorcy - jak dostać kredyt mieszkaniowy?

Jaka jest procedura otrzymania kredytu hipotecznego krok po kroku? Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, definicja mówi, że zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości nie jest jedyną formą gwarancji, jakiej wymaga bank. Takie zobowiązanie wymusza również konieczność przedstawienia dowodu dotyczącego możliwości spłaty kredytu w przyszłości – zarówno dalszej, jak i bliższej. Konieczne jest również przedstawienie celu finansowania. Jeśli więc chcesz zakupić nieruchomość, procedura otrzymania kredytu hipotecznego wymaga od Ciebie przedstawienia lokalu, którym jesteśmy zainteresowani oraz dokumentów potwierdzających zatrudnienie i pozostałe rodzaje zabezpieczenia.

Kredyt hipoteczny jest udzielany zawsze na konkretny cel. W przypadku zakupu mieszkania lub domu musisz wiedzieć, jaką nieruchomość chcesz nabyć. Starając się o finansowanie, trzeba wskazać dokładną lokalizację oraz cenę udokumentowaną przez dewelopera lub rzeczoznawcę. Przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny konieczne jest podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem lub jeżeli transakcja dotyczy rynku wtórnego, z właścicielem mieszkania. Ten typ umowy wiąże się z koniecznością wpłaty zadatku lub zaliczki, która często wynosi 10 procent wartości mieszkania.

Dzięki temu, że dokładnie wiesz, ile wynosi cena mieszkania, możesz też dokładnie określić, ile powinien wynieść wkład własny. Zazwyczaj wynosi on od 10 do 20 procent wartości nieruchomości, ale możliwe jest ubieganie się o kredyt bez wkładu własnego, a na podstawie gwarancji udzielanych przez BGK w ramach programów rządowych, o których opowiem w dalszej części artykułu.

Jakie dokumenty przygotować, starając się o kredyt na nieruchomość?

Starając się o kredyt hipoteczny, musisz wypełnić wiele różnych dokumentów, z czego najważniejszym jest oczywiście wniosek o jego otrzymanie. Ten zależy od konkretnego banku, a jego wypełnienie nie powinno być problematyczne. Większe kłopoty mogą jednak sprawić pozostałe dokumenty, które musisz zgromadzić.

Standardowo starając się o kredyt hipoteczny, musisz zanieść do oddziału wybranego przez Ciebie banku dowód osobisty i drugi dokument tożsamości ze zdjęciem. Konieczne są również dokumenty potwierdzające Twoją sytuację finansową.

Umowa o pracę

W przypadku zatrudnienia na podstawie umowy o pracę będą to:

• oświadczenie o dochodach,
• zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy,
• umowa o pracę,
• świadectwo pracy,
• deklaracja pracodawcy o chęci przedłużenia umowy o pracę (w przypadku umów na czas określony.

Umowa cywilno-prawna

Wnioskując o kredyt hipoteczny, dokumenty, które musisz złożyć przy zarobkowaniu na podstawie umów cywilnoprawnych, są następujące:

• oświadczenie o dochodach,
• umowy za okres ostatniego roku,
• deklarację PIT za ostatni rok podatkowy.

Samozatrudnienie

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej są to:

• zaświadczenie o nadaniu NIP-u i REGON-u,
• zaświadczenie o wpisie do CEiDG lub KRS,
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu z opłatami,
• deklaracja PIT za poprzedni rok podatkowy,
• dokumenty księgowe, takie jak KPiR, pełna księgowość lub ewidencja faktur.

Warto również donieść wszystkie dokumenty, które świadczą o innych źródłach Twojego dochodu. Zwiększą możliwość otrzymania kredytu hipotecznego i mogą stanowić kartę przetargową przy negocjacjach.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

Kupno mieszkania czy domu, wybudowanie nieruchomości lub realizacja remontu są najczęstszymi przesłankami starania się o kredyt hipoteczny. Jakie dokumenty musimy w związku z tym zgromadzić? Przy zakupie domu czy mieszkania z rynku pierwotnego są to:

• umowa deweloperska,
• dowód wpłaty zaliczki lub zadatku,
• potwierdzenie posiadania wkładu własnego,
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• decyzja o pozwoleniu na budowę,
• wypis dewelopera z KRS,
• pełnomocnictwa osób reprezentujących dewelopera,
• oświadczenie dewelopera na bankowym druku.

Przy rynku wtórnym sytuacja wygląda bardzo podobnie. By otrzymać kredyt hipoteczny, dokumenty powinny być następujące:

• umowa przedwstępna ze sprzedającym,
• dowód wpłaty zaliczki lub zadatku,
• potwierdzenie posiadania wkładu własnego,
• odpis z księgi wieczystej,
• dokumenty potwierdzające prawo do sprzedaży dla sprzedawcy,
• zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami,
• wycena bankowa nieruchomości.

Ubezpieczenie

Po otrzymaniu tych dokumentów bank przechodzi do badania wniosku i sprawdzania, czy możesz otrzymać kredyt hipoteczny. Czasami niezbędne jest również wykupienie odpowiedniego ubezpieczenia (szczególnie w przypadku niższego wkładu własnego lub korzystania z programów rządowych). Do najpopularniejszych produktów tego typu należą ubezpieczenia:

• niskiego wkładu własnego,
• na życie,
• od utraty pracy,
• następstw nieszczęśliwych wypadków.

Starając się o kredyt hipoteczny, dokumenty dotyczące drugiego rodzaju produktu powinny zostać dostarczone wraz z wnioskiem bankowym o udzielenie zobowiązania.

Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym na zakup nieruchomości? Przydatne definicje

Całkowity koszt kredytu hipotecznego zależy od wielu zmiennych, takich jak wysokość oprocentowania, marża banku, prowizje, ubezpieczenia, a także okres spłaty. Nawet niewielka różnica w stopie procentowej czy rodzaju rat (równe lub malejące) może znacząco wpłynąć na ostateczną kwotę do spłaty. Dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować dostępne oferty i uwzględnić wszystkie koszty dodatkowe, bo dobre dopasowanie zmiennych może pomóc w uzyskaniu niższego całkowitego kosztu kredytu.

Stopa procentowa

Jednym z bardzo ważnych terminów, które trzeba znać, jest stopa procentowa. To inaczej cena, którą bank życzy sobie za udostępnienie własnego kapitału osobom trzecim, czyli kredytobiorcy. Wyrażona jest jako procent i stosuje się ją w ujęciu rocznym. Jej wysokość ustala Rada Polityki Pieniężnej i dana instytucja finansowa.

WIBOR

Innym pojęciem jest tzw. WIBOR. To średnia cena, za którą banki są w stanie pożyczać sobie pieniądze. Stopa tej stawki zmienia się codziennie, ale możesz spotkać się również ze wskaźnikiem WIBOR jednomiesięcznym (WIBOR 1M), trzymiesięcznym (WIBOR 3M) czy półrocznym (WIBOR 6M). Wzrost tej stopy ma również wpływ na wysokość Twojej raty. Decydując się na kredyt hipoteczny, dokumenty powinny jasno wskazywać, według jakiego WIBOR-u będzie wyliczane nasze oprocentowanie. Przykładowo, jeśli jest to wskaźnik półroczny, bank daje nam gwarancję, że nasze miesięczne zobowiązania nie zmienią się przez co najmniej 6 miesięcy.

WIRON

Zgodnie z zapowiedziami, dotychczas stosowany WIBOR, ma zostać zastąpiony przez WIRON. Pierwsze pogłoski na ten temat usłyszeliśmy w 2023 roku, a wskaźnik ten, z pełnym przekonaniem, miał obowiazywać od 2025 roku. Jednak, kredytobiorcy, którzy chcą dokonać takiej zmiany, muszą uzbroić się w cierpliwość, bowiem do wprowadzenia wskaźnika dojdzie dopiero w 2027 roku. Dlaczego? Wyjaśnienie jest proste: rządzący chcą zapewnić stabilność systemu finansowego, a zbyt gwałtowna zmiana, mogłaby mieć wiele, poważnych konsekwencji. Właśnie z tego powodu Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych podjął decyzję o zmianie terminu.

O ile nie ma możliwości, aby kredytobiorcy posiadający kredyt przeszli już dzisiaj z WIBORU na WIRON, to banki od 2022 roku mogą stosować ten drugi wskaźnik, udzielając nowych kredytów - oznacza to, że jeśli dopiero planujesz zaciągnięcie kredytu, możesz wybrać WIRON w miejsce WIBOR-u.

WIBOR i WIRON - czym się różnią?

Kluczową różnicą pomiędzy WIBOR a WIRON jest metoda ich kalkulacji. WIBOR bazuje głównie na deklarowanych stawkach międzybankowych, niekoniecznie na tych rzeczywiście stosowanych. Z kolei WIRON jest obliczany wyłącznie na podstawie rzeczywistych transakcji depozytowych typu overnight, dokonywanych zarówno między instytucjami finansowymi, jak i pomiędzy bankami a firmami. W efekcie WIRON jest bardziej precyzyjny i bezpieczniejszy. To, że wskaźnik ten lepiej odzwierciedla realia rynkowe i gospodarcze, jest od dawna podnoszonym argumentem za tym, aby go wprowadzic. Niemniej, na ten moment trudno przewidzieć, jak będzie kształtował się w 2027 roku i później, ze względu na niestabilną sytuację polityczną i gospodarczą na świecie.

Z pewnością spotkasz się również z pojęciami: oprocentowania, marży i prowizji banku. Wszystkie one stanowią całkowity koszt kredytu hipotecznego. Jakie dokumenty jasno wskazują ich obecność? Jest to umowa zaciągnięcia zobowiązania. Czym dokładnie są?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Na oprocentowanie składa się wszystko to, co zostało omówione wcześniej – stopy procentowe NBP i WIBOR, ale również indywidualna stawka narzucona przez bank. Konieczne będzie uiszczenie dodatkowych opłat w postaci marży i prowizji banku. Istnieją dwie opcje tego instrumentu finansowego: oprocentowanie stałe i oprocentowanie zmienne.

Prowizja

Prowizja jest jednorazowa i stanowi procent od udzielanej wartości kredytu hipotecznego. To często bardzo wysoka kwota, która wynosi nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Marża

Marża natomiast jest stałą, roczną częścią oprocentowania, która się nie zmienia. Wszystkie te koszty sumują się na tzw. RRSO – rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Porównując kredyty hipoteczne o tej samej kwocie i długości trwania, powinienieś porównywać właśnie rzeczywiste oprocentowanie.

Rata równa i rata malejąca

Zaciągając zobowiązanie na kupno mieszkania większość z nas skupia się na tym, aby całkowita kwota kredytu była jak najniższa, ale czasem nie zdajemy sobie sprawy, że wybór rodzaju raty również ma niebagatelne znaczenie. Kredyt możesz spłacać w ratach równych i malejących. Jaka jest między nimi różnica? Rata równa oznacza, że wysokość Twojego comiesięcznego zobowiązania wobec banku jest taka sama. W praktyce wygląda to tak, że przez pierwsze lata spłacasz głównie odsetki, a jedynie małą część kapitału – dopiero potem sytuacja ulega odwróceniu.

Rata stała czy malejąca — która korzystniejsza? CZYTAJ WIĘCEJ

Natomiast rata malejąca polega na systematycznym spadku miesięcznego obciążenia. W tym przypadku część kapitałowa nie zmienia się przez cały czas trwania kredytu, a odsetki naliczane są od wartości kapitału, jaki jeszcze pozostał do spłaty. Ponieważ zmniejsza się on z każdym miesiącem, maleje również rata. Z finansowego punktu widzenia schemat rat malejących jest korzystniejszy, ponieważ oznacza niższe koszty kredytu. Jednak z drugiej strony stanowi znacznie większe obciążenie budżetu w początkowym okresie, dlatego nie decyduj się na ten wariant, jeżeli nie dysponujesz odpowiednim zapleczem kapitałowym. Ile można zaoszczędzić przy wyborze raty malejącej? Prezentujemy to na poniższym wykresie.

Wkład własny

To pojęcie nierozerwalnie związane z kredytem hipotecznym. Wkład własny oznacza kapitał, który musisz wyłożyć od razu przy zawieraniu umowy o udzielenie zobowiązania. Przepisy mówią, że musi on stanowić przynajmniej 20% całkowitej kwoty udzielanego kredytu. W nielicznych przypadkach może wynosić 10%. Można to rozumieć również w drugą stronę – wnosząc środki w wysokości przykładowo 20%, oznacza to, że bank skredytuje jedynie 80% wartości nieruchomości. Mówi o tym tzw.wskaźnik LTV (Loan To Value), który oznacza stosunek kwoty kredytu do ceny lokalu. Jest on ustalany przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Wkład własny kredytu hipotecznego: ile wynosi?

Wysokość wkładu własnego jest zależna od wielu czynników, takich jak:

• stopy procentowe,
• strach o sytuację gospodarczą,
• przepisy narzucone przez KNF.

Ustanowiony odgórnie wkład własny kredytu hipotecznego wynosi 20% całkowitej kwoty udzielanego kredytu. Często jednak przeglądając oferty, możesz zauważyć obowiązek wniesienia niższej sumy pieniędzy – 10%. Jest to nazywane niskim wkładem własnym. Bank wówczas ma prawo i obowiązek zażądać od Ciebie dodatkowego zabezpieczenia. Najczęściej jest to realizowane właśnie poprzez ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, o którym mowa wyżej.

Dlaczego wysoki wkład własny się opłaca?

Warto pamiętać, że im więcej wniesiesz na samym początku, tym niższa okaże się rata Twojego kredytu hipotecznego. Wkład własny jest zatem dobrą formą obniżenia kosztów zobowiązania. Możesz nie tylko zdecydować się na niższe miesięczne wpłaty, ale również na krótszy okres kredytowania. Dzięki temu będziesz w stanie wiele zaoszczędzić. Ile?

Jak widzisz na powyższej grafice, decydując się na produkt na 30 lat i kredytowanie wynoszące 269 600 złotych o oprocentowaniu 7,08% w skali roku, będziesz musiał spłacić ok. 651 tysięcy zł. Jeżeli jednak przy tych samych warunkach kredytu, Twój wkład własny będzie większy i wyniesie 100 tys. zamiast 67,4 tys. (tak jak w pierwszym przypadku), to zwrócisz do banku już tylko 572 tys. zł. Wniosek jest bardzo prosty - im wyższy wkład własny, tym niższe odsetki.

Powyższy przykład jasno pokazuje, że dokładając dodatkowe 33 tys. do wkładu własnego, jesteś w stanie zaoszczędzić aż 79 tys. zł.

Jak obniżyć ratę kredytu? CZYTAJ

Czy tylko gotówka?

Wkład własny kredytu hipotecznego możesz wnosić nie tylko w formie gotówki, choć z pewnością ta forma jest najbardziej pożądana przez deweloperów czy sprzedawców z rynku wtórnego. Może to być:

• inna nieruchomość,
• udokumentowane koszty wznoszenia budynku,
• polisa,
• aktywa trzeciego filaru emerytalnego,
• zaliczka wpłacona u dewelopera,
• środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej.

Niestety nie możesz wykorzystać takich ruchomości jak samochód czy sprzęty elektroniczne lub elektryczne, a nawet papierów wartościowych GPW czy kryptowalut. Ich wartość jest dość niepewna i może gwałtownie zmieniać się z dnia na dzień. Wkład własny powinien być niezmienny przez długi okres – wykluczając oczywiście inflację.

Pamiętaj, że ceny mieszkań ciągle pną się w górę (choć są okresy niewielkich spadków w niektórych miastach), a to oznacza, że rośnie też wymagana kwota wkładu własnego. Kredyt hipoteczny jest trudniejszy do zaciągnięcia przez zaostrzoną politykę kredytową banków. Te wszystkie czynniki sprawiają, że zakup wymarzonych czterech kątów staje się coraz trudniejszy. Chcąc więc otrzymać atrakcyjny kredyt hipoteczny, wkład własny należy zacząć gromadzić dużo wcześniej.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego: czy to możliwe?

Jeszcze nie tak dawno niemożliwe było zaciągnięcie zobowiązania hipotecznego bez wykazania wkładu własnego w wysokości 10-20% wartości nieruchomości. Parę lat temu jednak, dzięki programom rządowym, brama do takiej możliwości otworzyła się dla kredytobiorców, którzy nie zgromadzili wymaganej przez bank kwoty.

Mowa tu oczywiście o popularnym programie Mieszkanie dla Młodych — w jego ramach młodzi, którzy marzyli o własnym 'm', a nie dysponowali wkładem własnym, mogli otrzymać dofinansowanie.

Można powiedzieć, że następcą programu stało się "Mieszkanie bez wkładu własnego", w ramach którego wkład własny objęty jest gwarancją BGK, co oznacza, że jako kredytobiorca nie musisz wykładać pieniędzy z własnej kieszeni, natomiast może się to równać z wyższym kosztem kredytu.

Na podobnej zasadzie, jeżeli chodzi o wkład własny, działał program Bezpieczny kredyt 2 procent. Tutaj również obowiązywały gwarancje BGK.

Jaka zdolność kredytowa jest wymagana?

Co to zdolność kredytowa? Zdolność kredytowa jest związana z pojęciem każdego kredytu – nie tylko hipotecznego, choć bez wątpienia w tym przypadku budzi najwięcej emocji. Upraszczając pojęcie, jest to maksymalna suma pieniędzy, którą jest w stanie pożyczyć Ci bank na podstawie dostarczonych przez Ciebie dowodów (np. w postaci zarobków czy wkładu własnego).

Kredyt hipoteczny – wymagania

By otrzymać kredyt hipoteczny na daną nieruchomość, zdolność kredytowa kredytobiorcy musi wynosić tyle, ile chce otrzymać dofinansowania. Nie możesz starać się o zakup mieszkania w cenie 500 tysięcy, jeśli Twoje możliwości kredytowe wynoszą jedynie 300 tysięcy. Niestety niemożliwe jest dokładne wyliczenie zdolności. Każdy bank ma nieco inne wymagania i przykłada większą wagę do innych cech. Jeśli jeszcze przed wizytą w banku chcesz obliczyć szacunkową zdolność, użyj kalkulatora dostępnego w sieci. W wyliczeniach najczęściej pod uwagę bierze się:

• dochód kredytobiorcy,
• opłaty stałe – za mieszkanie i utrzymanie,
• posiadane ubezpieczenia,
• pozostałe zobowiązania kredytowe,
• cechy kredytu hipotecznego, o który się staramy.

By uzyskać kredyt hipoteczny, wymagania pewnego rodzaju muszą zostać spełnione – jak chociażby odpowiedni dochód, inne jedynie będą działały na Twoją korzyść. Zdolność kredytowa może być liczona również z uwzględnieniem wielu innych czynników, takich jak liczba dzieci (mając na utrzymaniu dzieci, musisz liczyć się, że Twoja zdolność zostaje obniżona), wiek, czy miejsce zamieszkania.

Kredyt hipoteczny – zdolność zdolności nierówna

Starając się o zaciągnięcie tego typu zobowiązania, dobrze jest przeanalizować wiele ofert z różnych banków. Niektóre instytucje zupełnie inaczej wyliczają zdolność kredytową kredytu hipotecznego niż inne, przez co otrzymanie dofinansowania zakupu nieruchomości staje się o wiele prostsze. Różnica może czasem wynosić nawet kilkaset tysięcy złotych, choć takie przypadki zdarzają się rzadko. Czasem jednak nawet 20 czy 30 tysięcy więcej zdolności kredytowej sprawi, że będziesz w stanie kupić wymarzone gniazdko.

Jak podnieść zdolność kredytową?

Istnieje wiele sposobów na poprawienie zdolności kredytowej. Najprostszą jest spłata dotychczasowych zobowiązań w postaci innych pożyczek czy kart kredytowych. Innym rozwiązaniem jest zmniejszenie sumy kredytowania. Najprościej to zrobić, wnosząc spory wkład własny. Dzięki temu bank skredytuje mniejszą sumę, która może zmieścić się w Twojej zdolności. Jeśli nie dysponujesz gotówką, możesz poszukać kredytu hipotecznego bez wkładu własnego w postaci pieniężnej lub, jeżeli spełniasz warunki, skorzystać z wcześniej wymienionych programów rządowych. Po więcej porad zapraszam do innego materiału.

Jak poprawić zdolność kredytową? ZOBACZ

Kredyt hipoteczny na mieszkanie czy kredyt hipoteczny na dom?

Kredyt hipoteczny, z racji swojej wysokości i okresu trwania, jest przyznawany na bardzo duże wydatki związane z nieruchomościami. Może być to:

• kupno gotowej już nieruchomości z rynku pierwotnego,
• kupno nieruchomości z rynku wtórnego,
• samodzielna budowa domu,
• cel remontowy.

Procedura we wszystkich tych przypadkach jest bardzo podobna. Największe różnice dotyczą dokumentów, które musisz złożyć.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie – procedura

Decydując się na kredyt hipoteczny na mieszkanie, musisz najpierw znaleźć odpowiednią  lokalizację i podpisać z deweloperem lub sprzedawcą umowę deweloperską lub przedwstępną. Bardzo często zdarza się, że wybierając lokal na rynku pierwotnym, kredytobiorca decyduje się na zakup lokalu w jeszcze niewybudowanym budynku. Dlaczego? Zdarza się, że w przedsprzedaży takie nieruchomości są zwyczajnie bardziej okazyjne cenowo. Nie ma to jednak żadnego wpływu na samą procedurę przyznawania kredytu.

Warto jednak wiedzieć, że taki kredyt nie zostanie przelany od razu w całej kwocie na konto dewelopera. Jest to wykonywane transzami i ma miejsce po oddaniu wskazanych w harmonogramie etapów prac budowy. Podobną procedurę zachowuje się  przy kredycie hipotecznym na dom budowany przez firmę zewnętrzną.

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Nieco inaczej wygląda procedura uzyskania kredytu hipotecznego na budowę domu. W pierwszej kolejności musisz mieć działkę budowlaną, na której możesz się wybudować dom. Oznacza to, że jeśli działka, którą posiadasz, ma charakter rolny, taka budowa będzie niemożliwa. Prawdopodobnie możesz ją odrolnić i starać się o pozwolenie na budowę, jednak nie wszystkie działki można poddać temu procesowi. Jeżeli jednak działka ma charakter budowlany, w następnym kroku należy stworzyć projekt architektoniczny nieruchomości. Przyda się również kosztorys, który obejmie:

• koszty konstrukcyjne,
• ceny materiałów,
• cenę robocizny,
• standard wykończenia.

Niezbędny będzie też harmonogram wykonywania prac budowlanych. Dopiero z tymi dokumentami i pozostałymi, które zostały wymienione w poprzedniej części artykułu, możesz udać się do banku po kredyt hipoteczny na budowę domu. Jeśli decyzja banku okazała się pozytywna, kwotę otrzymasz w transzach – podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego na dom z rynku pierwotnego, który kupiłbyś gotowy od dewelopera. Kolejne przelewy zostaną wypłacone dopiero wtedy, kiedy zostanie zakończony pewien ustalony postęp prac. Nie warto więc spóźniać się z harmonogramem.

Etapy budowy domu od podstaw – harmonogram prac Czytaj więcej

Kredyt hipoteczny na remont

Najpopularniejsze są oczywiście kredyty hipoteczne na dom czy mieszkanie, ale niewiele osób wie, że można zaciągnąć również kredyt hipoteczny na remont nieruchomości. By móc się o niego starać, konieczne jest przedstawienie dokładnego kosztorysu i harmonogramu przeprowadzanych prac. Pamiętaj, że takie rozwiązanie opłaca się jedynie w przypadku wysokich kwot finansowania.

Kredyt hipoteczny na remont wiąże się również z wpisaniem banku do księgi wieczystej, a to stanowi dodatkowe koszty notarialne. Musisz  być świadomy, że z takiego zobowiązania nie możesz zakupić nowego telewizora czy lodówki. Wszystkie elementy, które znajdą się w kosztorysie, muszą obejmować tzw. środki trwałe. Są to materiały budowlane czy sanitariaty. Niektóre banki udzielą również kredytu hipotecznego na remont przy zakupie szaf, czy sprzętu AGD do zabudowy. Nie zdarza się to jednak często.

Kto może otrzymać kredyt?

Co do zasady, kredyt hipoteczny na mieszkanie może otrzymać każda osoba, która spełnia warunki określone przez dany bank i charakteryzuje się odpowiednią zdolnością kredytową. Największe szanse mają oczywiście osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i posiadające całkiem wysokie wynagrodzenie.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Sprawdź również

Dodatkową kartą przetargową jest bycie w związku małżeńskim. Czy jednak kredyt hipoteczny dla singla jest możliwy? Oczywiście, jednak w tym przypadku ważne są odpowiednie zarobki i planowanie.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny dla singla?

Kredyt hipoteczny dla singla jest odbierany przez bank jako niepewny i obarczony o wiele większym ryzykiem. Wystarczy utrata pracy lub kłopoty zdrowotne, by zobowiązanie przestało być spłacane. Trudno jest również osiągnąć odpowiednią zdolność kredytową. Przyjmuje się, że koszty utrzymania jednej osoby są niewiele niższe niż dwójki. Nie oznacza to, że kredyt hipoteczny dla singla nie jest możliwy do uzyskania. Trzeba się jednak liczyć z wyższymi kosztami poza kredytowymi, takimi jak, chociażby:

• ubezpieczenie od utraty pracy,
• ubezpieczenie na życie.

Singiel musi wykazać się również sporymi dochodami. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku kobiet w ciąży czy na urlopie macierzyńskim. Nieco lepiej jest w przypadku osób będących w nieformalnym związku, ale prowadzących wspólne gospodarstwo domowe. Kredyt hipoteczny można wziąć wspólnie, przez co zdolność kredytowa również jest rozdzielana na dwa.

Kiedy kredyt jest brany wspólnie, bank uwzględnia łączne dochody partnerów, ale także ich wspólne koszty utrzymania. W niektórych przypadkach posiadanie wspólnego dziecka może dodatkowo zwiększyć zdolność kredytową, np. poprzez dostęp do programów wsparcia. Do niedawna konkubenci nie mogli wspólnie ubiegać się o kredyt z dopłatą państwową, ale program Bezpieczny Kredyt 2 proc. to zmienił.

Jak poprawić zdolność kredytową? ZOBACZ

Kredyt hipoteczny dla młodych 

Najczęściej obserwuje się oferty kredytów hipotecznych dla skierowane do młodych osób. Nic dziwnego – zobowiązanie zaciągane na kilkadziesiąt lat wymaga, by kredytobiorca był stosunkowo młody. Czy jednak osoby starsze są pozbawione możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego? Wymagania zależą od konkretnej placówki bankowej, co do zasady jednak zwraca się uwagę, by zobowiązanie zostało spłacone według harmonogramu do momentu przejścia na emeryturę. Nawet więc osoba 50-letnia może starać się o hipotekę, ale tylko na okres około 10 lat.

Kredyt hipoteczny dla pracujących za granicą

Tyle samo emocji, co kredyt hipoteczny dla młodych, wywołuje kredyt hipoteczny dla pracujących za granicą. Uzyskanie takiego finansowania jest możliwe, ale trzeba szykować się na dodatkowe procedury. Liczba dokumentów, które musimy dostarczyć, jest dokładnie taka sama. W dokumentacji muszą znaleźć się: umowa o pracę lub kontrakt, zaświadczenie o dochodach i zeznania podatkowe. Zarabiając poza granicami naszego kraju, będą one jednak spisane w obcym języku, więc bank nie przyjmie dokumentów bez tłumaczenia dokumentów. Dlatego kredyt hipoteczny dla pracujących za granicą jest możliwy do uzyskania dopiero po ich przysięgłym przetłumaczeniu na język polski. Co ciekawe, z reguły kwota kredytu, którą możemy uzyskać, jest niższa. Można jednak otrzymać dofinansowanie w obcej walucie, w której zarabiasz, co często jest atrakcyjną alternatywą. Taki stan rzeczy nie dotyczy jednak wszystkich walut, a jedynie tych najpopularniejszych. 

Dla kogo kredyt w obcej walucie?

Sytuacja frankowiczów jest chyba znana wszystkim, którzy ubiegają się o uzyskanie kredytu hipotecznego na dom czy mieszkanie. Zobowiązanie zostało udzielone w obcej walucie, która powinna być stabilna, jednak w pewnym momencie doszło do fluktuacji kursu. Raty kredytowe drastycznie wzrosły, a kredyty przestały być opłacalne. Czy więc kredyt w obcej walucie jest zyskowny i czy warto się na niego decydować? O tym zadecydowało za nas państwo.

Kredyt w walucie zarobków

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego banki nie mogą już udzielać kredytów w obcej walucie, jeśli potencjalny kredytobiorca zarabia w złotówkach. Tego prawa nie da się ominąć. Jedynym więc rozwiązaniem, by wziąć kredyt w obcej walucie, jest zarabianie w tej walucie. To doskonała opcja dla osób, które są zatrudnione poza granicami Polski, a chcą tutaj kupić nieruchomość. Oni z kolei, jeśli uzyskują dochody w euro, dolarach czy frankach, nie mogą skorzystać z kredytu hipotecznego w złotówkach.

Jak uzyskać kredyt walutowy? Sprawdź

Jak uzyskać kredyt w innej walucie?

Warto pamiętać, że nasza zdolność kredytowa przy zagranicznych zarobkach będzie niższa, niż wynikałoby to ze zwykłego przewalutowania. Dzieje się tak, gdyż banki muszą założyć możliwość umocnienia się złotówki o 20%. Dotyczy to zarówno euro, jak i franków. Duży problem jednak mają osoby, które zarabiają w walucie, w której polskie banki nie finansują kredytów. Mowa tu chociażby o:

• koronie duńskiej,
• koronie islandzkiej,
• koronie norweskiej.

Niestety nie otrzymają pomocy ani w złotówkach, ani w walucie, w której zarabiają. Jest tylko jedno rozwiązanie.

Dochody mieszane

Kredyt hipoteczny w złotówkach może być otrzymany przez osoby zarabiające w mało popularnych walutach, jeśli zaciągną zobowiązanie z kimś, kto otrzymuje dochód w polskiej walucie. Konieczne jest jednak, by polska pensja przewyższała zagraniczną. Jeśli otrzymałeś kredyt w obcej walucie, a w trakcie trwania zobowiązania zmieniła się waluta, w której zarabiasz, możesz wnioskować o przewalutowanie. Nie jest to jednak konieczne, choć często proponowane.

Na czym polega przewalutowanie kredytu? SPRAWDŹ

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Zasady wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego określa ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Na jej podstawie kredytobiorca ma prawo do spłaty części lub całości kredytu w dowolnym momencie trwania umowy. Może także złożyć wniosek do banku o informacje dotyczące kosztów wcześniejszej spłaty – instytucja finansowa ma obowiązek dostarczyć odpowiedź w ciągu 7 dni roboczych.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a rekompensata dla banku

Banki mogą żądać rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu, ale tylko w określonych przypadkach:

• Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem: jeśli zobowiązanie zostanie spłacone w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, bank może naliczyć opłatę. Nie może ona przekroczyć:
  • sumy odsetek, które byłyby naliczone przez rok od momentu wcześniejszej spłaty, lub
  • 3% spłacanej kwoty w zależności od tego, która wartość jest niższa.
• Po upływie 36 miesięcy bank nie ma prawa pobierać tej opłaty, choć w umowie mogą znajdować się inne koszty związane z wcześniejszą spłatą.
• Kredyty ze stałym oprocentowaniem – tutaj sytuacja wygląda inaczej. Bank może pobierać opłaty za wcześniejszą spłatę przez cały okres kredytowania, ponieważ umowa opiera się na stałej stopie procentowej. Wysokość opłat powinna być precyzyjnie określona w dokumentach kredytowych.

Kredyt na mieszkanie i dom: standardowy kredyt hipoteczny nie jest jedyną opcją

Decydując się na kredyt hipoteczny, warto wiedzieć, że istnieje kilka jego rodzajów, które różnią się celem i warunkami finansowania. Nie każdy kredyt hipoteczny służy wyłącznie do zakupu nieruchomości – niektóre pozwalają na poprawę warunków już zaciągniętych zobowiązań, a inne dają możliwość uzyskania środków na dowolny cel. Oto podstawowe rodzaje kredytów hipotecznych:

• Kredyt hipoteczny standardowy - najczęściej wybierany, przeznaczony na zakup mieszkania, domu, budowę nieruchomości lub jej remont. Bank zabezpiecza się na hipotece danej nieruchomości, a kredytobiorca spłaca zobowiązanie w ratach przez określony czas.
• Kredyt hipoteczny konsolidacyjny - idealne rozwiązanie dla osób posiadających kilka różnych zobowiązań kredytowych. Kredyt konsolidacyjny pozwala na połączenie wszystkich tych zobowiązań w jeden kredyt hipoteczny, co oznacza jedną ratę zamiast kilku oraz często korzystniejsze warunki spłaty.
• Kredyt hipoteczny refinansowy - dedykowany osobom, które już posiadają kredyt hipoteczny, ale chcą obniżyć jego koszty. Dzięki refinansowaniu można przenieść kredyt do innego banku, uzyskując lepsze oprocentowanie, niższą marżę lub dłuższy okres kredytowania, co skutkuje niższą miesięczną ratą.
• Pożyczka hipoteczna - opcja dla osób, które posiadają nieruchomość i potrzebują dodatkowych środków na dowolny cel. Bank udziela finansowania zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości klienta, a kredytobiorca może wykorzystać te środki np. na inwestycję, zakup samochodu czy inne wydatki.

Kredyt hipoteczny - co to jest i jak dostać kredyt na mieszkanie lub dom: podsumowanie

Kredyt hipoteczny 2025 – to nie tylko szansa na własne M, ale i poważne zobowiązanie na dekady. To powód, dla którego trzeba podejść do tematu z wiedzą, świadomością ryzyk i realną oceną swoich możliwości finansowych. W dobie rosnących wymagań banków, każdy punkt procentowy i każda złotówka wkładu własnego mają znaczenie - zanim podpiszesz umowę,sprawdź jakie masz możliwości.

Planujesz zakup mieszkania? Zanim podpiszesz umowę, sprawdź, na jaką ratę Cię stać i ile naprawdę zapłacisz za kredyt.

Kalkulator kredytu hipotecznego