Rodzaje rat kredytu hipotecznego: czym są raty równe i malejące?

Oprocentowanie kredytu to tylko jeden z kilku czynników, który należy wziąć pod uwagę przy zaciąganiu zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego klient musi również wskazać, czy chce, by spłata kredytu następowała w ratach równych, czy też — ratach malejących. Czym się różnią i która opcja jest korzystniejsza?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są rodzaje rat kredytu hipotecznego i od czego zależy wysokość raty,
• czy rata stała kredytu hipotecznego może wzrosnąć i od czego to zależy,
• jakie są wady spłaty kredytu w ratach malejących, a jakie w ratach równych. 

Czym jest rata kredytu hipotecznego i o czym warto pamiętać?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością spłaty zobowiązania zgodnie z harmonogramem. Rata kredytu to po prostu comiesięczny koszt zaciągniętego zobowiązania finansowego. Wysokość miesięcznej raty to zatem naturalnie jedna z kwestii, na którą zwraca uwagę właściwie każdy potencjalny kredytobiorca. 

Znajdź mieszkanie z atrakcyjną ratą w Warszawie

Co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego? Jest ona uzależniona m.in. od kwoty kredytu, długości okresu kredytowania, prowizji za udzielenie kredytu, oprocentowania kredytu hipotecznego, ale też od tego, jaki wkład własny ma kredytobiorca oraz — czy zdecyduje się na płacenie rat równych, czy malejących. Kwotę kredytu i długość okresu kredytowania ustala sam kredytobiorca (należy jednak brać przy tym pod uwagę zarówno ofertę banku, jak i własną zdolność kredytową). Z kolei poziom oprocentowania kredytu jest uzależniony od stawki wskaźnika referencyjnego (obecnie jest to wskaźnik WIBOR) oraz marży banku. 

Kredyt hipoteczny: czym jest i jak dostać kredyt hipoteczny? Czytaj więcej

Na wysokość rat kredytowych mają jednak wpływ również rodzaje rat kredytowych. Stała rata kredytu zawsze będzie mieć inną wysokość w porównaniu do raty malejącej, nawet jeśli pozostałe parametry (kwota zobowiązania, oprocentowanie itd.) będą takie same.

Kredyt hipoteczny — raty malejące czy stałe?

Każda rata kredytu składa się z dwóch części — części kapitałowej i części odsetkowej. Stosunek części kapitałowej do części odsetkowej zależy od rodzaju raty. W przypadku rat równych kredytobiorca, zwłaszcza na samym początku trwania zobowiązania, spłaca głównie odsetki, a kapitał jedynie w niewielkim stopniu. W przypadku rat malejących stosunek ten jest nieco inny, a kredytobiorca już od początku spłaca znacznie więcej kapitału, niż przy ratach równych. 

Kredyt ze stałą ratą — o czym trzeba pamiętać?

Raty równe (czyli raty annuitetowe) są często nazywane ratami stałymi, przez co większość osób jest przekonana, że wybierając raty równe, będą przez cały okres kredytowania uiszczać do banku co miesiąc dokładnie taką samą kwotę. To jednak nie do końca prawda.

Czy stała rata kredytu może wzrosnąć?

Stała rata kredytu (rozumiana jako rata równa, a nie jako rata w kredycie z okresowo stałym oprocentowaniem) może być zarówno niższa, jak i wzrosnąć, a wszystko ze względu na część odsetkową raty, która jest uzależniona w dużej mierze od aktualnej stopy procentowej i wskaźnika WIBOR. Jeśli kredytobiorca wybrał zmienne oprocentowanie kredytu, a do tego raty równe, to musi przygotować się na to, że w trakcie spłaty kredytu wysokość comiesięcznej raty będzie się zmieniać — w niektórych okresach razem z każdą kolejną aktualizacją harmonogramu spłaty kredytu. 

Wzrost stóp procentowych i obniżka stóp procentowych: skutki i konsekwencje Czytaj więcej

Co do zasady raty równe w początkowym okresie spłaty kredytu hipotecznego są znacznie niższe niż malejące raty (przy tym samym okresie kredytowania, kwocie kredytu i oprocentowaniu). Z tego właśnie powodu, kierując się początkową wysokością rat równych, zdecydowana większość kredytobiorców decyduje się na kredyt z ratami stałymi. Takie rozwiązanie ma jednak jedną, poważną wadę — chodzi o wysokość raty kapitałowej i odsetkowej.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego: czym jest oprocentowanie kredytu? Czytaj więcej

Na początku rata kapitałowa stanowi niewielką, często niemal symboliczną część całej raty, a kredytobiorca spłaca głównie odsetki. W trakcie spłaty kredytu proporcje między częścią raty kapitałową a odsetkową zaczynają się odwracać. Tym samym, im bliżej końca spłaty kredytu, tym więcej kapitału spłaca kredytobiorca. W praktyce jednak przez długi czas w skład spłacanej raty wchodzi tylko niewielka część kapitału — a to wszystko prowadzi do tego, że całkowite koszty kredytu są zazwyczaj wyższe właśnie w przypadku wyboru rat równych. 

Kredyt — raty malejące, czyli jakie?

Rata malejąca, zwłaszcza na początku okresu spłacania kredytu, jest wyższa od raty równej. Wszystko ze względu na fakt, że jej wysokość maleje w trakcie spłacania zobowiązania. Jak to możliwe? Podzielenie kwoty kredytu przez liczbę miesięcy składającą się na cały okres kredytowania sprawia, że w każdym miesiącu część kapitałowa raty jest taka sama; stopniowo zmniejsza się jednak część odsetkowa (naliczana od coraz mniejszej kwoty kapitału pozostałej do spłaty).

To z kolei wpływa na to, że po kilkunastu latach wysokość rat malejących jest znacznie niższa niż w momencie uzyskania kredytu. Jeśli zaś chodzi o całkowite koszty kredytu, korzystniejsze są raty malejące — właśnie ze względu na fakt, że już od samego początku kredytobiorca spłaca w dużej mierze nie tylko odsetki, ale również kapitał. 

Stałe raty kredytu hipotecznego i raty malejące a zdolność kredytowa

Mogłoby się w takim razie wydawać, że skoro stałe raty kredytu hipotecznego są mniej opłacalne, to co do zasady są rzadziej wybierane przez kredytobiorców. W praktyce jednak, ze względu na fakt, że bardzo długo rata równa jest niższa od raty malejącej, kredytobiorcy wybierają droższe, ale dla nich — wygodniejsze rozwiązanie. Warto zresztą pamiętać o dwóch dodatkowych czynnikach.

Wady spłaty kredytu w ratach malejących

Po pierwsze, raty równe dają kredytobiorcy poczucie większej stabilności. Dzięki temu, że co do zasady raty równe mają względnie stałą wysokość (o ile poziom stawki WIBOR nie ulega większym zmianom), kredytobiorca może łatwiej zarządzać domowym budżetem.

Zdobądź finansowanie i kup nowe mieszkanie w Gdańsku

Po drugie, wybór rat malejących, choć wydaje się korzystniejszy ze względu na niższe całkowite koszty kredytu, wymaga zazwyczaj znacznie większej zdolności kredytowej. Tym samym może się okazać, że kredytobiorca decydujący się na wyższe raty malejące będzie mieć niewystarczającą zdolność kredytową, by udzielenie mu kredytu było w ogóle możliwe. 

Raty stałe czy malejące – co jest korzystniejsze?

Wybór rodzaju raty może być jednak mimo wszystko trudny. Zarówno kredyt w systemie rat równych, jak i malejących, ma oczywiste zalety. W pierwszych latach spłaty kredytu wybór raty malejącej może dla wielu kredytobiorców oznaczać mniejszą elastyczność, jeśli chodzi o domowy budżet; zazwyczaj rata malejąca jest znacząco wyższa od raty równej.

Z drugiej strony ostateczny koszt kredytu przy racie malejącej jest niższy. Zarówno raty równe jak i raty malejące kredytu hipotecznego mają zatem sporo zalet, jednak wiele zależy od możliwości finansowych potencjalnego kredytobiorcy.

Rodzaje rat kredytu: podsumowanie

Kredytobiorcy często nie wiedzą, który rodzaj rat wybrać — i czy postawić na raty malejące, czy też wybrać raty równe. Warto jednak podkreślić, że w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy kredytobiorca jest w ogóle w stanie wybrać raty malejące, ponieważ te raty w początkowym okresie spłacania kredytu są znacznie wyższe od rat równych. Jednocześnie dużą zaletą rat malejących są niższe koszty kredytowania. Oba rodzaje rat mają zatem swoje wady i zalety, a przed dokonaniem ostatecznej decyzji należy przeanalizować, które rozwiązanie będzie lepsze w danej sytuacji.