Kredyt gotówkowy a hipoteczny – który wybrać przy zakupie mieszkania? Liczymy koszty

Zakup mieszkania można zrealizować na dwa sposoby: zapłacić pełną kwotę gotówką lub wybrać kredyt na sfinansowanie nieruchomości. A z czym kojarzy się kredyt na mieszkanie? Oczywiście z kredytem hipotecznym. Niewielu kredytobiorców jednak rozważa wzięcie kredytu gotówkowego na zakup nieruchomości. Dlaczego?

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy na zakup, budowę lub remont nieruchomości. Bank zabezpiecza go hipoteką na nieruchomości. Jeśli przestaniesz spłacać kredyt, bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, zwykle przez jej sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. Dzięki temu bank ryzykuje mniej, a ty dostajesz dłuższy okres spłaty i niższe oprocentowanie niż przy kredycie gotówkowym.

Kredyt hipoteczny reguluje Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Aby zaciągnąć kredyt, możesz udać się do:

• banku krajowego,
• oddziału banku zagranicznego,
• instytucji kredytowej prowadzącej działalność transgraniczną,
• oddziału instytucji kredytowej,
• SKOK-u (spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej),
• pośrednika kredytu hipotecznego.

Chcesz kupić mieszkanie? Zobacz najlepsze oferty sprzedaży

Z podanej listy jasno wynika, że udzielanie kredytu hipotecznego jest ściśle określone i nie może on być oferowany przez inne instytucje. Co ważne, świadczenie usługi pośrednictwa kredytu hipotecznego wymaga aktualnie zgody Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), i równoznaczna jest ze wpisem do Działu I Rejestru Pośredników Kredytowych.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na mieszkanie?

Nie ma jednej kwoty zarobków, która gwarantuje otrzymanie kredytu na mieszkanie. Znaczenie ma twoja zdolność kredytowa, czyli możliwość spłaty zobowiązania wraz z odsetkami.

Bank ocenia nie tylko dochód, ale także:

• jego źródło i stabilność;
• koszty utrzymania gospodarstwa domowego;
• liczbę osób na utrzymaniu;
• istniejące kredyty i inne zobowiązania;
• kwotę oraz okres nowego finansowania.

Jak przekłada się to na kwoty? Według analizy Rankomat.pl i BIG DATA RynekPierwotny.pl w sierpniu 2026 roku średnia zdolność kredytowa wynosiła:

• 434,5 tys. zł dla singla zarabiającego około 6 000 zł netto miesięcznie;
• 540,1 tys. zł dla bezdzietnej pary z łącznym dochodem 8 000 zł netto miesięcznie;
• 599,4 tys. zł dla rodziny z jednym dzieckiem i łącznym dochodem 10 000 zł netto miesięcznie.

W analizie przyjęto 20-procentowy wkład własny i kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem. Kwoty są średnimi z ofert analizowanych przez Rankomat.pl, a nie gwarancją otrzymania takiego finansowania.

Różnice między bankami były duże. Przykładowo singiel z dochodem około 6 000 zł netto mógł liczyć na około 371–498 tys. zł, zależnie od banku. Dlatego warto porównać kilka ofert – zarówno dostępną kwotę, jak i całkowity koszt kredytu.

Oblicz swoją zdolność kredytową

Czym jest kredyt gotówkowy?

Kredyt gotówkowy to specyficzna forma zobowiązania finansowego oferowana przez banki, polegająca na udostępnieniu klientowi określonej sumy pieniędzy na dowolny cel. Klient zobowiązuje się do zwrotu pożyczonych środków w ustalonych ratach, powiększonych o odsetki, w określonym czasie. Warunki takie jak kwota, oprocentowanie, czy okres spłaty kredytu gotówkowego dostosowywane są do oferty banku oraz zdolności kredytowej klienta.

Choć kredyt gotówkowy często nie wymaga dodatkowych zabezpieczeń, może wiązać się z dodatkowymi kosztami, takimi jak prowizje czy opłaty. Niespłacenie zobowiązania w wyznaczonym terminie może skutkować konsekwencjami finansowymi.

Ten rodzaj kredytu regulowany jest ustawą o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011 r.

Kredyt gotówkowy a hipoteczny: czym się różnią?

Podstawową różnicą między kredytem hipotecznym a gotówkowym jest to, że ten pierwszy zawsze ma określony cel. Kredyt hipoteczny można otrzymać wyłącznie na cele mieszkaniowe (zakup mieszkania, domu, działki). Natomiast kredyt gotówkowy można przeznaczyć na dowolny cel, np. zakup mebli i wyposażenia.

Kolejną ważną różnicą jest to, że zabezpieczenie kredytu hipotecznego stanowi hipoteka kupowanej nieruchomości. Kredyt gotówkowy nie wymaga tego rodzaju gwarancji. Ten czynnik ma znaczenie przy innych kwestiach tj.:

• zakres formalności – podczas gdy kredyt hipoteczny wymaga od kredytobiorcy wypełnienia wielu formalności i przygotowania pakietu dokumentów (również tych dotyczących nieruchomości), w przypadku kredytu gotówkowego potrzebne są wyłącznie dokumenty potwierdzające dochody.
• czas oczekiwania na decyzję i środki – krótszy przy kredycie gotówkowym.
• wysokość zobowiązania – limit kredytu gotówkowego wynosi 255 550 zł (banki jednak udzielają go zwykle do limitu 200 000 zł), natomiast kredyt hipoteczny może zostać udzielony nawet w wysokości 1 miliona (w zależności od zdolności kredytowej).
• okres kredytowania – kredyt hipoteczny można zaciągnąć na maksymalnie 35 lat, podczas gdy kredyt gotówkowy udzielany jest na okres maksymalnie 10 lat.

Kredyt gotówkowy a hipoteczny oprocentowanie. Który kredyt jest tańszy?

W celu pokazania różnic w całkowitych kosztach kredytu przeprowadziłam analizę opartą na kalkulatorach kredytu hipotecznego i gotówkowego. Do obliczeń użyłam kwoty maksymalnej oferowanej przez większość banków, czyli 200 tys. zł. Okres spłaty maksymalny dla kredytu gotówkowego wynosi 10 lat.

Kredyt gotówkowy a hipoteczny – liczymy koszt:

Jak wynika z tabeli, jeśli chcemy wziąć kredyt na cele mieszkaniowe, korzystniejszy jest kredyt hipoteczny. Kredyt gotówkowy w tym przypadku będzie droższy i trzeba spłacić go szybciej. Kredyt hipoteczny można zaciągnąć na 35 lat, co znacząco może obniżyć miesięczną ratę, natomiast zwiększy całkowity koszt kredytu. Czasem do kwot kredytu doliczana jest również prowizja za jego udzielenie.

Zamiana kredytu gotówkowego na hipoteczny

Udzielenie kredytu gotówkowego jest związane z dużo mniejszym zakresem formalności, ale ograniczeniem jest wysokość kwoty – maksymalnie do 200 tys. zł. Taka suma może nie wystarczyć na zakup nieruchomości w większym mieście i wówczas należałoby się wesprzeć dodatkowym funduszem. Kredyt gotówkowy jest również mało opłacalny przy zakupie domu lub mieszkania. Lepszym rozwiązaniem, pomagającym oszczędzić kilkanaście tysięcy złotych, będzie kredyt hipoteczny.

Jeśli jednak kredytobiorca zaciągnął kredyt gotówkowy, a chciałby zmienić warunki spłaty kredytu, ma możliwość jego zmiany na kredyt hipoteczny. Można to zrobić na dwa sposoby:

• konsolidacja – kredytobiorca spłacający więcej niż jeden kredyt gotówkowy może zaciągnąć kredyt hipoteczny i włączyć do niego posiadane już kredyty gotówkowe;
• przekształcenie kredytu gotówkowego na hipoteczny, zabezpieczony hipoteką na zakupionej nieruchomości – dzięki temu oprocentowanie kredytu może ulec zmniejszeniu, ale też termin spłaty zostanie wydłużony, co spowoduje, że miesięczna rata będzie niższa.

Koszt zmiany kredytu gotówkowego na hipoteczny

Niestety, w banku nie ma nic za darmo. Aby dokonać nawet korzystniejszej zmiany, trzeba za to zapłacić.

Zmiana kredytu gotówkowego na hipoteczny, od strony formalnej, polega na spłacie zobowiązania pod postacią kredytu gotówkowego z jednoczesnym zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Przeprowadzenie takiej operacji może wiązać się z kosztami:

• prowizja za udzielenie nowego kredytu,
• zaświadczenie o saldzie dotychczasowego zadłużenia (wydanie jest płatne; trzeba je dostarczyć kredytodawcy przed zaciągnięciem kredytu),
• operat szacunkowy (wycena nieruchomości),
• ubezpieczenie i inne opłaty związane z nowym zobowiązaniem.

Czy zawsze można wziąć kredyt na spłacenie innego zobowiązania? Niestety, nie. Nie zawsze możliwe jest wnioskowanie o kredyt, który byłby korzystniejszy, jeśli kredytobiorca posiada już jedno, duże obciążenie.

Żeby uzyskać kredyt, nadal trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową – a to przy obciążeniu kredytem gotówkowym może nie być możliwe. Jeśli kredytobiorca ma na swoim koncie opóźnienia w spłacie czy inne długi, bank raczej nie zdecyduje się na udzielenie kolejnego finansowania.

Jeśli więc chcemy sfinansować zakup mieszkania, warto wybrać kredyt specjalnie do tego przeznaczony już na początku swojej drogi.

Czy można połączyć kredyt gotówkowy z hipotecznym?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na zakup domu nie wyklucza możliwości uzyskania kredytu gotówkowego, który mógłby służyć, na przykład na wykończenie nowo zakupionej nieruchomości. Możliwość uzyskania kredytu gotówkowego zależy od zdolności kredytowej. Ważne jest, aby mieć świadomość, że będziesz zobowiązany do spłaty obu kredytów. Jeśli posiadasz stabilne źródło dochodu, nie ma przeszkód, aby zaciągnąć kilka zobowiązań kredytowych.

Podobnie, jeśli posiadasz już kredyt gotówkowy i myślisz o kredycie hipotecznym, kluczowym czynnikiem jest zachowanie odpowiedniej zdolności kredytowej.

Kredyt gotówkowy czy hipoteczny: podsumowanie

Wybór odpowiedniego kredytu na zakup mieszkania jest kluczowym krokiem w procesie inwestycyjnym. Kredyt hipoteczny, związany z zakupem, budową lub remontem nieruchomości, jest najczęściej wybieraną formą finansowania takiej inwestycji. Jego główną zaletą jest długoterminowe finansowanie oraz zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości. Z kolei kredyt gotówkowy, choć mniej popularny w kontekście zakupu mieszkania lub domu, oferuje większą elastyczność w zakresie przeznaczenia środków.

Ostateczna decyzja o wyborze kredytu powinna być poprzedzona gruntowną analizą dostępnych ofert oraz konsultacją z doradcą finansowym. W ten sposób można znaleźć rozwiązanie najlepiej dopasowane do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych.

Zanim wybierzesz kredyt gotówkowy lub hipoteczny, sprawdź, czy rata zmieści się w twoim budżecie i zostawi ci rezerwę na nieprzewidziane wydatki. Liczy się nie tylko to, ile możesz pożyczyć, ale też to, czy będziesz w stanie spokojnie spłacać kredyt w kolejnych latach.

Nie wiesz, które rozwiązanie wybrać? Skorzystaj z bezpłatnej pomocy naszego eksperta kredytowego, który przeanalizuje twoją sytuację finansową, porówna oferty banków i pomoże ci dobrać finansowanie do twoich potrzeb.

Umów się na bezpłatną konsultację