Kredyt gotówkowy czy hipoteczny sprawdzi się lepiej przy zakupie mieszkania? Liczymy koszty

Zakup mieszkania można zrealizować na dwa sposoby: zapłacić pełną kwotę gotówką lub wybrać kredyt na sfinansowanie nieruchomości. A z czym kojarzy się kredyt na mieszkanie? Oczywiście z kredytem hipotecznym. Niewielu kredytobiorców jednak rozważa wzięcie kredytu gotówkowego na zakup nieruchomości. Dlaczego?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym różni się kredyt gotówkowy od hipotecznego, 
• ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na mieszkanie,
• który kredyt jest tańszy.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to rodzaj długoterminowego kredytu bankowego, którego celem jest finansowanie zakupu, budowy lub remontu nieruchomości. Charakterystyczną cechą kredytu hipotecznego jest to, że jest on zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, co oznacza, że w przypadku niespłacenia kredytu przez kredytobiorcę, bank ma prawo do przejęcia nieruchomości w celu odzyskania swoich środków.

Kredyt hipoteczny działa na podstawie ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami [Dz.U. 2017 poz. 819]. Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, kredytobiorca może udać się do:

• banku krajowego, 
• oddziału banku zagranicznego, 
• instytucji kredytowej prowadzącej działalność transgraniczną, 
• oddziału instytucji kredytowej, 
• SKOK-u (spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej), 
• pośrednika kredytu hipotecznego. 

Chcesz kupić mieszkanie? Zobacz najlepsze oferty sprzedaży

Z podanej listy jasno wynika, że udzielanie kredytu hipotecznego jest ściśle określone i nie może on być oferowany przez inne instytucje. Co ważne, świadczenie usługi pośrednictwa kredytu hipotecznego wymaga aktualnie zgody Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), i równoznaczna jest ze wpisem do Rejestru Pośredników Kredytowych Dział I. 

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na mieszkanie?

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, niezbędne jest dopełnienie licznych formalności, m.in. zdanie sobie sprawy, co to jest zdolność kredytowa w naszym przypadku. Od tego ile wynosi ten wskaźnik, zależy, jaka kwota kredytu zostanie przyznana. 

Obliczamy zdolność kredytową

W obliczeniach zdolności kredytowej zamieszczonych w tabeli poniżej, uwzględniłam dochód dwóch osób, bez innych zobowiązań kredytowych (w tym bez kart kredytowych). Kredyt udzielany na 30 lat, z 20-procentowym wkładem własnym. 

Opracowano na podstawie wyliczeń z kalkulatora zdolności kredytowej. Wartość jest szacunkowa.

Czym jest kredyt gotówkowy?

Kredyt gotówkowy to specyficzna forma zobowiązania finansowego oferowana przez banki, polegająca na udostępnieniu klientowi określonej sumy pieniędzy na dowolny cel. Klient zobowiązuje się do zwrotu pożyczonych środków w ustalonych ratach, powiększonych o odsetki, w określonym czasie. Warunki takie jak kwota, oprocentowanie, czy okres spłaty kredytu gotówkowego dostosowywane są do oferty banku oraz zdolności kredytowej klienta.

Choć kredyt gotówkowy często nie wymaga dodatkowych zabezpieczeń, może wiązać się z dodatkowymi kosztami, takimi jak prowizje czy opłaty. Niespłacenie zobowiązania w wyznaczonym terminie może skutkować konsekwencjami finansowymi.

Ten rodzaj kredytu regulowany jest ustawą o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011 r.

Kredyt gotówkowy a hipoteczny: czym się różnią?

Podstawową różnicą między kredytem hipotecznym a gotówkowym jest to, że ten pierwszy zawsze ma określony cel. Kredyt hipoteczny można otrzymać wyłącznie na cele mieszkaniowe (zakup mieszkania, domu, działki). Natomiast kredyt gotówkowy można przeznaczyć na dowolny cel, np. zakup mebli i wyposażenia.

Kolejną ważną różnicą jest to, że zabezpieczenie kredytu hipotecznego stanowi hipoteka kupowanej nieruchomości. Kredyt gotówkowy nie wymaga tego rodzaju gwarancji. Ten czynnik ma znaczenie przy innych kwestiach tj.:

• zakres formalności — podczas gdy kredyt hipoteczny wymaga od kredytobiorcy wypełnienia wielu formalności i przygotowania pakietu dokumentów (również tych dotyczących nieruchomości), w przypadku kredytu gotówkowego potrzebne są wyłącznie dokumenty potwierdzające dochody.
• czas oczekiwania na decyzję i środki — krótszy przy kredycie gotówkowym.
• wysokość zobowiązania — limit kredytu gotówkowego wynosi 255 500 zł (banki jednak udzielają go do limitu 200 000 zł), natomiast kredyt hipoteczny może zostać udzielony nawet w wysokości 1 miliona (w zależności od zdolności kredytowej).
• okres kredytowania — kredyt hipoteczny można zaciągnąć na maksymalnie 35 lat, podczas gdy kredyt gotówkowy udzielany jest na okres maksymalnie 10 lat.

Jeszcze jednym czynnikiem różnicującym kredyt hipoteczny od gotówkowego, jest konieczność posiadania wkładu własnego w wysokości 10-20% dla kredytu hipotecznego. W przypadku kredytu gotówkowego nie trzeba wykazać żadnych oszczędności.

Kredyt gotówkowy a hipoteczny oprocentowanie. Który kredyt jest tańszy?

W celu pokazania różnic w całkowitych kosztach kredytu przeprowadziłam analizę opartą na kalkulatorach kredytu hipotecznego i gotówkowego. Do obliczeń użyłam kwoty maksymalnej oferowanej przez większość banków, czyli 200 tys. zł. Okres spłaty maksymalny dla kredytu gotówkowego wynosi 10 lat.

Kredyt gotówkowy a hipoteczny - liczymy koszt:

Kredyt gotówkowy na zakup nieruchomości 

Jak wynika z tabeli, jeśli chcemy wziąć kredyt na cele mieszkaniowe, korzystniejszy jest kredyt hipoteczny. Kredyt gotówkowy w tym przypadku będzie droższy i trzeba spłacić go szybciej. Kredyt hipoteczny można zaciągnąć na 35 lat, co znacząco może obniżyć miesięczną ratę, natomiast zwiększy całkowity koszt kredytu. Czasem do kwot kredytu doliczana jest również prowizja za jego udzielenie.

Zamiana kredytu gotówkowego na hipoteczny

Udzielenie kredytu gotówkowego jest związane z dużo mniejszym zakresem formalności, ale ograniczeniem jest wysokość kwoty - maksymalnie do 200 tys. zł. Taka suma może nie wystarczyć na zakup nieruchomości w większym mieście i wówczas należałoby się wesprzeć dodatkowym funduszem. Kredyt gotówkowy jest również mało opłacalny przy zakupie domu lub mieszkania. Lepszym rozwiązaniem, pomagającym oszczędzić kilkanaście tysięcy złotych, będzie kredyt hipoteczny. 

Jeśli jednak kredytobiorca zaciągnął kredyt gotówkowy, a chciałby zmienić warunki spłaty kredytu, ma możliwość jego zmiany na kredyt hipoteczny. Można to zrobić na dwa sposoby.

Kredytobiorca spłacający więcej niż jeden kredyt gotówkowy, może zaciągnąć kredyt hipoteczny i włączyć do niego posiadane już kredyty gotówkowe - taki proces nazywany jest konsolidacją kredytów. 

Drugim wyjściem jest przekształcenie kredytu gotówkowego na hipoteczny, zabezpieczony hipoteką na zakupionej nieruchomości. Dzięki temu oprocentowanie kredytu może ulec zmniejszeniu, ale też termin spłaty zostanie wydłużony. Ten ostatni zabieg spowoduje, że miesięczna rata będzie niższa. 

Koszt zmiany kredytu gotówkowego na hipoteczny

Niestety, w banku nie ma nic za darmo. Aby dokonać nawet korzystniejszej zmiany, trzeba za to zapłacić. 

Zmiana kredytu gotówkowego na hipoteczny, od strony formalnej, polega na spłacie zobowiązania pod postacią kredytu gotówkowego z jednoczesnym zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Przeprowadzenie takiej operacji może wiązać się z koniecznością opłacenia prowizji.

Przed zaciągnięciem kredytu, należy dostarczyć kredytodawcy informację o saldzie dotychczasowego zadłużenia - wydanie takiego zaświadczenia jest płatne. 

Do tego dochodzą jeszcze koszty związane z wykonaniem operatu szacunkowego (wycena nieruchomości), wykupieniem ubezpieczenia i inne opłaty związane z nowym zobowiązaniem.

Czy zawsze można wziąć kredyt na spłacenie innego zobowiązania? Niestety, nie. Nie zawsze możliwe jest wnioskowanie o kredyt, który byłby korzystniejszy, jeśli kredytobiorca posiada już jedno, duże obciążenie. 

Żeby uzyskać kredyt, nadal trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową - a to przy obciążeniu kredytem gotówkowym może nie być możliwe. Jeśli dodakowo, kredytobiorca ma na swoim koncie opóźnienia w spłacie czy inne długi, bank raczej nie zdecyduje się na udzielenie kolejnego finansowania. 

Jeśli więc chcemy sfinansować zakup mieszkania, warto wybrać kredyt specjalnie do tego przeznaczony już na początku swojej drogi. 

Czy można połączyć kredyt gotówkowy z hipotecznym?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na zakup domu nie wyklucza możliwości uzyskania kredytu gotówkowego, który mógłby służyć, na przykład na wykończenie nowo zakupionej nieruchomości. Możliwość uzyskania kredytu gotówkowego zależy od zdolności kredytowej. Ważne jest, aby mieć świadomość, że będziesz zobowiązany do spłaty obu kredytów. Jeśli posiadasz stabilne źródło dochodu, nie ma przeszkód, aby zaciągnąć kilka zobowiązań kredytowych.

Podobnie, jeśli posiadasz już kredyt gotówkowy i myślisz o kredycie hipotecznym, kluczowym czynnikiem jest zachowanie odpowiedniej zdolności kredytowej.

Mieszkanie na start - nowy rodzaj wsparcia dla kredytobiorcy

Bezpieczny kredyt 2% cieszył się ogromnym zainteresowaniem. Jednak rządzący, zaledwie po paru miesiącach projektu (z uwagi na to, że środki dostępne na finansowanie tego projektu się skończyły), zdecydowali się go przekształcić w nowy produkt.

Kredyt Mieszkaniowy na Start: dla kogo i na jakich warunkach wystartuje program? Dowiedz się

Według zapowiedzi rządu program Mieszkanie na start ma ruszyć w połowie 2024 roku. Tak jak poprzednio zakłada on dofinansowanie kredytów, ale teraz kwota dopłaty będzie zależała od dochodu gospodarstwa domowego. Warunki programu zakładają również limit wiekowy - tym razem będzie to 35 lat. Limit ten nie będzie jednak dotyczył 5-osobowych gospodarstw domowych. 

Kredyt gotówkowy czy hipoteczny: podsumowanie

Wybór odpowiedniego kredytu na zakup mieszkania jest kluczowym krokiem w procesie inwestycyjnym. Kredyt hipoteczny, związany z zakupem, budową lub remontem nieruchomości, jest najczęściej wybieraną formą finansowania takiej inwestycji. Jego główną zaletą jest długoterminowe finansowanie oraz zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości. Z kolei kredyt gotówkowy, choć mniej popularny w kontekście zakupu mieszkania lub domu, oferuje większą elastyczność w zakresie przeznaczenia środków.

Ostateczna decyzja o wyborze kredytu powinna być poprzedzona gruntowną analizą dostępnych ofert oraz konsultacją z doradcą finansowym. W ten sposób można znaleźć rozwiązanie najlepiej dopasowane do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych.