LtV na poziomie 215%? To możliwe!

​Pandemia koronawirusa ponownie pogorszyła sytuację rodzimych frankowiczów. Nie chodzi tylko o przejściowy kryzys na rynku pracy. Warto również pamiętać, że frank szwajcarski zawsze reaguje wzrostami kursu, gdy pojawiają się globalne zawirowania. Taka sytuacja powtórzyła się również w 2020 r.

Niedawny wzrost kursu CHF/PLN sprawił, że kredyty mieszkaniowe wielu frankowiczów znów cechują się wskaźnikiem LtV wyższym niż 100%. Wyjaśniamy, dlaczego ten ważny wskaźnik kiedyś mógł przekroczyć nawet 200%.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.: 

• czym jest wskaźnik LtV
• jak go obliczyć
• czy umocnienie się franka szwajcarskiego ma wpływ na wzrost współczynnika LtV

Frankowicze - wysokie LtV to częsta sytuacja 

Dla wielu osób, które zaciągnęły kredyt w CHF to nie podwyżka raty obecnie jest największym problemem. Umocnienie się franka spowodowało również wzrost współczynnika LtV. Wskaźnik LtV (ang. Loan to Value) informuje o tym, jaka jest aktualna relacja między zadłużeniem i wartością kredytowanego lokum. Zmiany poziomu LtV warto przeanalizować na dwóch przykładach.    

Przykład 1: Warszawskie małżeństwo w styczniu 2007 r. kupiło mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Cena 1 mkw. tego lokalu była równa średniej stawce transakcyjnej na rynku pierwotnym (7302 zł/mkw. według danych NBP). Mieszkanie kosztujące 365 100 zł zostało sfinansowane „frankowym” kredytem o wartości 346 845 zł (148 968 CHF). Wniesiony wkład własny to 5% ceny lokalu (18 255 zł). Bank zaproponował marżę wynoszącą 1,20%. Ustalony okres spłaty długu w równych ratach to 30 lat. Kurs rozliczeniowy CHF/PLN z dnia udzielenia kredytu wynosił 2,33 zł. W styczniu 2015 r. bankowy kurs CHF/PLN osiągnął poziom 4,30 zł. Ówczesna wartość 1 mkw. lokalu była równa średniej stawce transakcyjnej na warszawskim rynku wtórnym (7053 zł według danych NBP). W czerwcu 2021 r. frank nadal kosztował więcej niż 4,00 zł (kurs 4,24 zł po doliczeniu bankowego spreadu). Szacunkowa wartość przykładowego mieszkania wynosiła natomiast 10 135 zł/mkw.  

Przykład 2: Krakowskie małżeństwo w styczniu 2008 r. kupiło mieszkanie o powierzchni 65 mkw. Cena 1 mkw. tego lokalu była równa średniej stawce transakcyjnej na rynku pierwotnym (8000 zł/mkw. według danych NBP). Mieszkanie kosztujące 520 000 zł zostało sfinansowane „frankowym” kredytem o wartości 240 633 CHF. Małżonkowie nie wnosili wkładu własnego. Bank zaproponował marżę wynoszącą 1,40%. Ustalony okres spłaty zadłużenia w równych ratach to 35 lat. Kurs rozliczeniowy CHF/PLN z dnia udzielenia kredytu wynosił 2,16 zł. Na początku 2015 r. bankowy kurs CHF/PLN osiągnął poziom 4,30 zł. Ówczesna wartość 1 mkw. lokalu była równa średniej stawce transakcyjnej na krakowskim rynku wtórnym (5930 zł/mkw. według danych NBP). Ponad sześć lat później (w połowie 2021 r.) za 1 franka trzeba było zapłacić 4,24 zł po doliczeniu bankowego spreadu. Wycena krakowskiego mieszkania wynosiła natomiast 8366 zł/mkw.  

Wyniki obliczeń opartych na powyższych założeniach znajdują się w tabeli. Na podstawie tych danych można stwierdzić, że sytuacja krakowskiej rodziny z przykładu 2 nadal jest dość trudna. W czerwcu 2021 r. wskaźnik LtV dotyczący kredytu uwzględnionego w przykładzie 2 wynosił bowiem 126%. Wynik byłby o wiele wyższy, gdyby wartość nieruchomości nie wzrosła w poprzednich kilku latach. Warto odnotować, że na początku 2015 r. analogiczny stosunek zadłużenia przeliczonego na złote i wartości mieszkania w przykładzie 2 wynosił aż 215% (830 466 zł/(5930 zł/mkw. x 65 mkw.)).

Brak wkładu własnego to jeden z czynników ryzyka 

Jak nietrudno zauważyć, rodzina z przykładu numer 1 obecnie znajduje się w znacznie lepszym położeniu, bo wskaźnik LtV jej kredytu wynosi już tylko 72%. To bezpieczny poziom. Wynik 126% jest o wiele bardziej problematyczny. Między innymi dlatego, że uniemożliwia on sprzedaż mieszkania bez sporej dopłaty lub kłopotliwych zabiegów związanych między innymi z czasowym przeniesieniem hipoteki na inną nieruchomość.

Warto zwrócić uwagę, że sytuację krakowskich kredytobiorców z przykładu numer 2 dodatkowo pogorszyły trzy czynniki:

• przeliczenie początkowego zadłużenia po bardzo niskim kursie franka (1 CHF = 2,16 PLN)
• zaciągnięcie kredytu na długi okres (35 lat)
• zadłużenie się bez wkładu własnego (początkowe LtV = 100%)

Kredyty mieszkaniowe z ryzykiem kursowym obecnie stanowią rzadkość. Aktualni kredytobiorcy powinni jednak pamiętać o ryzyku związanym z długim okresem spłaty i niskim wkładem własnym (10%).