Odsetki od kredytu hipotecznego: jak obliczyć odsetki od kredytu?

Banki pożyczają konsumentom pieniądze przede wszystkim w celach zarobkowych. W związku z tym każdy kredyt jest oprocentowany. Odsetki są natomiast doliczane do każdej raty i wpływają na jej wysokość. Czym jest oprocentowanie kredytu hipotecznego? Jak obliczyć ratę kredytu i należne odsetki? Wszystkie odpowiedzi znajdziesz poniżej!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym są i skąd się biorą odsetki od kredytu hipotecznego,
• z czego składa się rata kredytu hipotecznego,
• jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i wysokość raty.

Kredyt hipoteczny – czym są odsetki?

Kredyt hipoteczny pozwala na pożyczenie wymaganej kwoty pieniędzy na zakup i wykończenie nieruchomości. Jej spłata jest natomiast rozłożona na raty, które nie powinny nadmiernie obciążać budżetu kredytobiorcy. Spłaca się jednak nie tylko kwotę kredytu, ale również odsetki, które stanowią po prostu koszt zobowiązania ponoszony przez kredytobiorcę. 

Odsetki są naliczane przez cały okres spłaty, a ich wysokość zależy od oprocentowania kredytu. Im niższe oprocentowanie, tym niższe odsetki. Dla kredytobiorcy oznacza to zatem niższy koszt kredytu i niższą ratę.

Co wpływa na wysokość odsetek kredytu hipotecznego?

Wysokość odsetek jest zależna wyłącznie od oprocentowania kredytu, na które składają się dwa elementy:

• stawka referencyjna (obecnie WIBOR) – na jej wysokość wpływ mają stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej; jej wysokość jest niezależna od banku;
• marża banku – innymi słowy zarobek banku w zamian za pożyczenie określonej kwoty; marża jest wyrażana procentowo i często może być negocjowana; zazwyczaj jest niezmienna przez cały okres kredytowania.

Warto mieć także na uwadze, że całkowita wartość odsetek spłaconych wraz z kredytem wzrasta w zależności od okresu spłaty zobowiązania. Upraszczając, jeśli weźmiesz kredyt na 20 lat, zapłacisz mniej odsetek niż przy kredycie z takimi samymi warunkami, ale ze spłatą rozłożoną na okres 25 czy 30 lat.

Jak naliczane są odsetki od kredytu hipotecznego?

Gdy znasz już oprocentowanie swojego kredytu mieszkaniowego, możesz sprawdzić, jak wysokie będą odsetki. Są one naliczane przez cały okres spłaty, ale ich wysokość w poszczególnych miesiącach zwykle jest różna. Wynika to z tego, że odsetki są naliczane od kwoty pozostałej do spłaty. Im mniej kapitału pozostało do spłaty, tym mniej odsetek będzie doliczanych do każdej raty – dlatego też nadpłata kredytu, gdy pozwala na to budżet, jest tak korzystna.

Dlatego wraz z każdą kolejną miesięczną ratą wartość spłacanych odsetek jest co do zasady mniejsza. Oczywiście wyjątkiem jest sytuacja, w której np. rosną stopy procentowe, a wraz z nimi wskaźnik WIBOR, co prowadzi do podwyższenia oprocentowania.

Z czego składa się rata kredytu? Rata stała a malejąca

Każda rata kredytu na mieszkanie składa się z dwóch głównych części:

• część kapitałowa – stanowiąca spłatę pożyczonego kapitału;
• część odsetkowa – stanowiąca koszt pożyczonego kapitału.

Wysokość obu części zależy od wyboru rodzaju rat (równych lub malejących).

Przy ratach równych kredytobiorca przez cały okres spłaty płaci taką samą ratę (pod warunkiem, że nie zmienią się stopy procentowe). W początkowym okresie spłaty większa część raty to odsetki – ich wartość jest wysoka, ponieważ do spłaty pozostała jeszcze znaczna część kapitału.  Z każdym kolejnym miesiącem część kapitałowa jednak rośnie. Wybór rat równych pomaga planować domowy budżet oraz jest odpowiedni dla osób z niższą zdolnością kredytową.

Jak zatem działają raty malejące? W tym przypadku co miesiąc spłaca się dokładnie taką samą część kapitału. Początkowo odsetki są wysokie, ponieważ wylicza się je według wartości kapitału, która nadal pozostała do spłaty. W związku z tym również rata spłaty jest wysoka. Z każdym miesiącem jednak maleje. Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które mogą sobie pozwolić na wyższe raty w momencie brania kredytu, a jednocześnie chcą, aby ich obciążenie w przyszłości było mniejsze.

Jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?

Wiele osób zadaje sobie pytanie, jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego. Jeśli chcesz sprawdzić, jaka będzie wysokość części odsetkowej Twojej raty, wystarczy wykorzystać prosty wzór. Należy pomnożyć kwotę kapitału pozostałego do spłaty przez wartość oprocentowania kredytu w skali roku. Następnie należy pomnożyć uzyskaną kwotę przez liczbę dni w miesiącu i podzielić przed 365 (liczba dni w roku). Dla przykładu obliczmy, jak będą wyglądać odsetki od kredytu hipotecznego na 400 000 zł przy oprocentowaniu 8,4%.

Przy pierwszej racie odsetki wyniosą 2761,64, zakładając, że rozpoczniesz spłatę w miesiącu mającym 30 dni (400000 x 8,4% x 30 / 365). Z każdym kolejnym miesiącem wartość odsetek będzie jednak spadać, ponieważ zmniejszy się kwota pozostała do spłaty.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Wiesz już, jak obliczyć odsetki kredytu hipotecznego, a co z ratą? W końcu to jej wysokość ma największy wpływ na budżet domowy kredytobiorcy. W tym przypadku sposób obliczeń różni się w zależności od tego, czy wybrałeś ratę równą, czy malejącą.

Jeśli wybierzesz równe raty, co miesiąc będziesz musiał przelewać bankowi taką samą kwotę (pod warunkiem, że nie zmienią się stopy procentowe). Jak obliczyć jej wysokość? Wzór jest dość skomplikowany i wygląda następująco:

R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1],

gdzie:

• R – to kwota raty równej;
• A – to kwota udzielonego kredytu;
• b – oznacza wysokość oprocentowania kredytu w skali roku;
• m – to liczba miesięcy w roku;
• n – to liczba rat;
• ^ – to symbol potęgowania.

Jeśli zatem przyjmiemy takie same założenia jak powyżej, a dodatkowo założymy 30-letni okres spłaty (360 rat), obliczenia będą wyglądać następująco:

R=400000*(1+(8,4%/12)^360)*(1+(8,4%/12)-1)/[(1+(8,4%/12)^360)-1],

Po wykonaniu wszystkich obliczeń otrzymasz wynik – rata kredytu będzie wynosić 3047 zł, z czego większość będą stanowić odsetki kredytu hipotecznego.

Przy ratach malejących obliczenia są prostsze, jeśli wiesz już, ile wyniosą odsetki od kredytu hipotecznego. Część kapitałowa spłaty w każdym miesiącu będzie bowiem taka sama. Aby ją obliczyć, wystarczy podzielić kapitał (w naszym przypadku 400 000 zł) na liczbę rat (360). Daje to 1111,12 zł. Pierwsza rata wyniesie zatem 1111,12 zł + odsetki (2761,64), czyli razem 3872,76 zł.

Odsetki od kredytu hipotecznego: podsumowanie

Nie musisz jednak korzystać ze skomplikowanych wzorów, aby dowiedzieć się, jak wysoką ratę będziesz musiał spłacać. W internecie znajdziesz wiele kalkulatorów kredytowych, które – jeśli podasz podstawowe dane na temat zobowiązania, obliczą ratę i odsetki, a także całkowity koszt kredytu w kilka sekund. Gdy już natomiast podpiszesz umowę z bankiem, dostaniesz pełen harmonogram spłaty kredytu hipotecznego uaktualniany wraz z każdą zmianą warunków – czyli przy wzroście lub spadku stóp procentowych.