Refinansowanie i przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku

Masz kredyt hipoteczny? Refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli jego przeniesienie do innego banku może okazać się najopłacalniejszym rozwiązaniem dla wielu kredytobiorców – zwłaszcza tych, którym wciąż została do spłaty spora kwota. Warto jednak pamiętać, że przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku jest możliwe tylko pod pewnymi warunkami.

Z tego artykułu dowiesz się:

• czy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku,
• jak zamienić swój kredyt hipoteczny na tańszy i ile kosztuje refinansowanie kredytu,
• kiedy takie rozwiązanie w trakcie spłaty kredytu jest opłacalne.

Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego? Z refinansowaniem kredytu mamy do czynienia, gdy środkami z nowego zobowiązania (korzystniejszego finansowo dla klienta) spłacane są stare zobowiązania. Jednocześnie należy zaznaczyć, że refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego kredytu, a zatem klient jeszcze raz przechodzi całą procedurę — musi złożyć wniosek i dostarczyć dokumenty niezbędne do oceny przez bank zdolności kredytowej.

Na czym „fizycznie” polega refinansowanie? Nowy bank niejako przejmuje na siebie spłatę wcześniejszego zobowiązania zaciągniętego przez klienta, natomiast z kredytobiorcą podpisuje nową umowę kredytu, następuje też ustanowienie hipoteki na rzecz nowego banku – stąd stwierdzenie, że refinansowanie to przeniesienie wcześniejszego kredytu z jednego banku do innego. Najczęściej kredytobiorcy decydują się na taki krok, „zwabieni” wysokością marży. Nie tylko ona ma jednak znaczenie.

Sytuacje, w których klientowi może zależeć na przeniesieniu kredytu, są różne. Być może ktoś np. chce zmniejszyć sobie miesięczną ratę (np. dążąc do zwiększenia rentowności najmu). W tym celu może mu zależeć na wydłużeniu okresu kredytowania, na który bank nie chce się zgodzić. Może też chcieć skrócić okres kredytowania, ale bank negatywnie ocenia jego zdolność kredytową. Wiedząc, że inna instytucja finansowa ma bardziej liberalne podejście, może chcieć przenieść kredyt mieszkaniowy. 

Konsolidacja kredytu

Produktem bankowym zbliżonym do kredytu refinansowego hipotecznego jest konsolidacja. Mowa o sytuacji, gdy klient chce skonsolidować kilka kredytów gotówkowych w jeden i zabezpieczyć ich spłatę nieruchomością — mamy wtedy do czynienia z tzw. hipotecznym kredytem konsolidacyjnym. W ten sposób można wydłużyć okres spłaty nawet przy sporych zobowiązaniach gotówkowych.

Procedura konsolidacji polega na tym, że bank sumuje i spłaca zobowiązania klienta, a następnie na tę kwotę udziela nowego kredytu na określoną liczbę rat. Warunkiem jest jednak posiadanie nieruchomości o odpowiednio wysokiej wartości, która może być zabezpieczeniem takiego kredytu.

Czy konsolidacja się opłaca? Zależy jak na to spojrzeć; konsolidacja hipoteczna może okazać się trudna, natomiast jeśli chodzi o zwykłą konsolidację kredytu, to służy ona głównie obniżeniu wysokości miesięcznego zobowiązania. Całkowite koszty zobowiązania, uwzględniające również konsolidację, zazwyczaj wzrastają w ogólnym rozrachunku; wszystko zależy zatem od tego, czy kredytobiorcy zależy bardziej na odciążeniu domowego budżetu, zmniejszeniu raty kredytu i usystematyzowaniu zobowiązań, czy na wysokości całkowitych kosztów kredytu.

Kiedy warto przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Warto mieć świadomość, że przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku nie zawsze będzie możliwe. Po pierwsze, kredytobiorca musi mieć odpowiednią zdolność kredytową, umożliwiającą mu dalszą spłatę przeniesionego zobowiązania – czyli identycznie jak wtedy, kiedy chce złożyć wniosek o kredyt za pierwszym razem. Do zaciągnięcia pierwotnego kredytu również potrzebna jest odpowiednia zdolność kredytowa.

Po drugie, nieruchomość, której zakup sfinansowano kredytem, nie może być zniszczona, a jej wartość — znacząco niższa, niż w chwili kupna.

Dodatkowo przenosząc kredyt do innego banku, kredytobiorca nie może zalegać ze spłatą rat kredytu hipotecznego w dotychczasowym banku, a ewentualne spóźnienia w uiszczaniu comiesięcznej raty nie powinny być większe niż miesiąc.

Warto też pamiętać o wkładzie własnym do kredytu refinansowego – to różnica między obecnym saldem zadłużenia a wartością nieruchomości.

Czy warto przenieść kredyt do innego banku?

Należy też pamiętać, że nawet jeśli kredytobiorca spełni warunku przeniesienia zobowiązania do innego banku, to nie zawsze opłaca się przenieść swój kredyt. Zazwyczaj, jeśli kredytobiorca chce przenieść do innego banku spłatę zobowiązania na jego początkowym etapie, musi dodatkowo zapłacić prowizję; z kolei przy refinansowaniu kredytu pod koniec spłaty zobowiązania należy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane z przyznaniem nowego kredytu.

Kiedy warto rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego? Przeniesienie zobowiązania ma sens, gdy warunki nowego zobowiązania okażą się znacznie korzystniejsze, nawet mimo dodatkowych opłat. Należy zwrócić uwagę przede wszystkim na wysokość oprocentowania — nawet niewiele niższe oprocentowanie kredytu w innym banku może ostatecznie przynieść oszczędność w wysokości kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Przed podjęciem decyzji warto zatem sprawdzić opłacalność przeniesienia kredytu do drugiego banku.

Na co zwrócić uwagę przy przeniesieniu kredytu?

W przypadku refinansowania kredytu hipotecznego należy zwrócić uwagę nie tylko na wysokość oprocentowania, ale również na to, jak wygląda proces przeniesienia kredytu (w tym jakie dokumenty trzeba dostarczyć; prawdopodobnie konieczne będzie np. dostarczenie aktualnego operatu szacunkowego potwierdzającego wartość nieruchomości).

Klient powinien dowiedzieć się, jakie dodatkowe koszty trzeba ponieść (m.in. co z prowizją przy zaciągnięciu nowego kredytu), a także — czy jest możliwość wydłużenia okresu spłaty, przejścia na oprocentowanie stałe (jeśli dotychczasowy kredyt hipoteczny miał oprocentowanie zmienne) oraz czy trzeba wykupić dodatkowe usługi (i jaki jest ich koszt).

Ile kosztuje refinansowanie kredytu?

Warto mieć świadomość, że przeniesienie kredytu oznacza konieczność poniesienia dodatkowych kosztów — choć ich wysokość może się różnić w zależności od banku. Należy wziąć pod uwagę przede wszystkim prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu w dotychczasowym banku (zazwyczaj pobierana jest przez pierwsze trzy lata od zaciągnięcia zobowiązania), prowizję za udzielenie kredytu refinansowego, koszt ubezpieczenia pomostowego czy opłatę za zmianę hipoteki w księdze wieczystej. Konieczne może być też pokrycie kosztu operatu szacunkowego.

Jak przenieść kredyt do innego banku?

Jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku? W wybranym banku, podczas rozmowy z doradcą kredytowym, należy podać wszystkie niezbędne informacje o kredycie, który miałby podlegać refinansowaniu. Należy przede wszystkim wskazać to, ile zostało do spłaty, w jakim banku zostało zaciągnięte zobowiązanie, a także wysokość miesięcznej raty i inne koszty.

Pracownik, na podstawie informacji przekazanych przez kredytobiorcę, przygotuje ofertę i symulację nowej miesięcznej raty; kredytobiorca może próbować negocjować warunki refinansowania zobowiązania. Jeśli ostatecznie kredytobiorca będzie chciał skorzystać z oferty, musi złożyć wniosek o przeniesienie kredytu hipotecznego. Wniosek o kredyt należy uzupełnić wymaganymi informacjami oraz dodać załączniki; przy wniosku o refinansowanie zazwyczaj mowa m.in. o dokumencie poświadczającym wysokość dochodów, ale też o dokumenty związane z obecnym kredytem.

Przeniesienie kredytu do innego banku — zalety i wady

Refinansowanie kredytu hipotecznego może okazać się korzystnym rozwiązaniem z kilku powodów. Przeniesienie zobowiązania często pozwala nie tylko obniżyć koszty finansowania (zwłaszcza przy niższej marży kredytu), ale też wydłużyć okres spłaty, a tym samym obniżyć wysokość miesięcznej raty. To dla wielu kredytobiorców niezwykle istotna kwestia, zwłaszcza w sytuacji, gdy stopy procentowe są na wysokim poziomie, a rata spłacanego przez nich zobowiązania wzrosła nawet kilkukrotnie od momentu zaciągnięcia kredytu.

Jeśli chodzi z kolei o wady, to warto mieć świadomość, że przeniesienie kredytu hipotecznego wiąże się z dodatkowymi kosztami — zarówno przy refinansowaniu kredytu w krótkim czasie od jego zaciągnięcia, jak i przy podpisywaniu nowej umowy kredytowej. Lista potencjalnych kosztów jest dość długa, dlatego też należy bezwzględnie dokonać symulacji kosztów i sprawdzić, czy na pewno cała operacja będzie opłacalna.

Refinansowanie kredytu w tym samym banku – czy to możliwe?

Większość osób zastanawia się raczej, do jakiego banku najlepiej przenieść kredyt hipoteczny; niewielu kredytobiorców rozważa natomiast, czy refinansowanie zobowiązania jest możliwe w tym samym banku, który pierwotnie udzielił kredytu.

Co do zasady refinans oznacza przeniesienie kredytu, co wynika z samego charakteru refinansowania (czyli de facto spłaty jednego zobowiązania i zastąpienia go innym). Kredytobiorca ma jednak pełne prawo do renegocjowania warunków umowy kredytowej z bankiem, w którym zaciągnął zobowiązanie. Wielu kredytobiorców decyduje się na ten krok np. w sytuacji, gdy ich kondycja finansowa pogorszyła się znacząco, a spłata kredytu zaczęła coraz mocniej obciążać ich budżet domowy.

Refinansowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem: ograniczenia związane z rekomendacją KNF

Jeszcze do niedawna refinansowanie kredytu z okresowo stopą procentową nie podlegało żadnym ograniczeniom; zmieniło się to jednak po rekomendacji KNF, opublikowanej pod koniec czerwca 2023 r. Zgodnie ze stanowiskiem Komisji, banki mogą refinansować kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, ale pod warunkiem, że nowy kredyt również będzie mieć okresowo stałe oprocentowanie.

Nie jest zatem możliwe refinansowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem na kredyt z oprocentowaniem zmiennym (co dla wielu kredytobiorców może być korzystnym rozwiązaniem, jeśli zaciągnęli zobowiązanie ze stałą stopą w momencie, gdy oprocentowanie było najwyższe).

Refinansowanie kredytu hipotecznego – kalkulator refinansowania kredytu

Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu zobowiązania warto najpierw zapoznać się z warunkami refinansu i parametrami kredytu w poszczególnych bankach. Na przykład, jeśli chodzi o refinansowanie kredytu hipotecznego, PKO BP oferuje RRSO od 9,83 proc., prowizję w wysokości 0 zł i okres kredytowania wynoszący do 35 lat.

Tabela: oferty refinansowania kredytu hipotecznego w PKO BP, mBank, Credit Agricole, ING, Santander i Alior Bank [stan na sierpień 2024].

Brak prowizji przy refinansowaniu zobowiązania oferują również m.in. mBank (z RRSO od 8,23 proc. i okresem kredytowania do 35 lat) oraz Credit Agricole (z RRSO od 8,28 proc. i okresem kredytowania do 35 lat). Prowizji nie pobiera również ING Bank Śląski, ale tylko po spełnieniu odpowiednich warunków (RRSO dla refinansowania kredytu hipotecznego wynosi od 7,80 proc., okres kredytowania – do 35 lat).

Refinansowanie i przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku: podsumowanie

Przeniesienie kredytu polega na wcześniejszej spłacie kredytu środkami z nowego zobowiązania; to oznacza, że kredytobiorca musi przejść całą procedurę kredytową od nowa (tak samo, gdy chce wziąć kredyt za pierwszym razem). Bardzo często refinansowanie kredytu jest opłacalne, ponieważ pozwala obniżyć całkowite koszty zobowiązania, wydłużyć okres spłaty i obniżyć comiesięczną ratę. W przypadku refinansowania kredytu warto jednak mieć na uwadze fakt, że przeniesienie swojego kredytu hipotecznego do nowego banku to nie tylko potencjalnie lepsze warunki spłaty, ale też dodatkowe koszty związane z podpisaniem nowej umowy.