Jak inwestować w nieruchomości w Polsce?

Zastanawiasz się, czy ulokowanie oszczędności w nieruchomość to dobry pomysł? Chcesz wynajmować mieszkanie, bo zależy Ci na regularnym przypływie gotówki? Sposobów na lokowanie kapitału jest sporo. Sprawdź, czy to dobry sposób na zabezpieczenie się przed skutkami inflacji.

Z tego tekstu dowiesz się m.in.:

• czy inwestowanie w nieruchomości wciąż się opłaca
• jakie są plusy i minusy inwestycji w nieruchomości
• gdzie najlepiej kupić apartament wakacyjny
• w jakie nieruchomości inwestować
• o ile podrożały mieszkania w poszczególnych segmentach rynku 

Czy warto inwestować w nieruchomości w 2022 roku?

W 2021 r. mieszkania były hitem inwestycyjnym. Czy podobnie będzie w roku 2022? Na to pytanie odpowiada nasz ekspert, Marek Wielgo.

Czy warto inwestować w mieszkania? Na pewno tak, bo w dłuższej perspektywie taka inwestycja jest korzystniejsza od trzymania pieniędzy w banku. Trzeba to jednak robić z głową. Jak inwestować w mieszkania?

Rok 2021 r. zapisze się w naszej pamięci przede wszystkim jako rok lawinowo rosnących cen mieszkań. Paliwem napędzającym podwyżki okazała się wysoka inflacja w połączeniu z rekordowo niskimi stopami procentowymi. Rzecz w tym, że trzymanie oszczędności w banku przestało mieć sens, bo oprocentowanie lokat nie chroni ich przed skutkami inflacji. 

Wielu majętnych Polaków część swoich pieniędzy lokowało więc w nieruchomościach, licząc na wzrost ich wartości. Uaktywnili się też tzw. flipperzy, którzy kupują mieszkania np. na etapie dziury w ziemi, aby je sprzedać z zyskiem pod koniec budowy. Ponadto już od kilku lat znaczną grupę klientów firm deweloperskich stanowią inwestorzy, którzy kupują mieszkania z myślą o ich wynajmie.

Szacuje się, że w największych miastach nawet 30-40% mieszkań kupowali właśnie inwestorzy. I wygląda na to, że dobrze na tym wyszli. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 2021 r. średnie ceny mieszkań w ofercie firm deweloperskich najbardziej, bo aż o 30% wzrosły w Katowicach. W pozostałych miastach podwyżki sięgały średnio od 8% (Kraków) do 22% w Gdańsku.

Ponieważ w największych miastach ceny najtańszych oraz najdroższych mieszkań i domów w przeliczeniu na metr kwadratowy dzieli przepaść, dlatego zbadaliśmy, o ile podrożały mieszkania w poszczególnych segmentach rynku. Przy okazji chcieliśmy sprawdzić, czy mieszkania z najwyższej półki cenowej faktycznie są najlepszą lokatą kapitału, bo ich wartość rośnie szybciej niż zwykłych mieszkań.

Do porównań wykorzystaliśmy nie średnią, a medianę, czyli wartość środkową w danym segmencie rynku. To oznacza, że tyle samo mieszkań ma cenę niższą i wyższą.

Z danych wynika, że mieszkania w segmencie podstawowym (zlokalizowane głównie na obrzeżach miast) najbardziej podrożały w ubiegłym roku we Wrocławiu. Kupione tu w medianie cen skromne lokum o powierzchni 50 m kw. zyskało na wartości aż 70,6 tys. zł!

W segmencie popularnym liderem wzrostu cen była Łódź, gdzie mediana cen wzrosła aż o 23%. Z dwucyfrową podwyżką mieliśmy do czynienia we wszystkich największych miastach.

Okazuje się jednak, że najszybciej – choć nie we wszystkich miastach – drożały w ubiegłym roku mieszkania i domy w segmencie premium i luksusowych apartamentów. W Gdańsku mediana cen wzrosła aż o 28%, a w Łodzi – o 24%!

Sprawdź oferty luksusowych mieszkań w Polsce

Dodajmy, że średnia podwyżka mediany w segmencie premium dla sześciu miast wyniosła 19%, zaś w segmencie podstawowym i popularnym – 14%. Mieszkania z górnej półki były zdecydowanie najkorzystniejszą opcją w Gdańsku, Poznaniu oraz w Warszawie.

Czy podobnie będzie także w 2022 r.?

Wśród specjalistów panuje powszechna opinia, że nieruchomości są jedną z najpewniejszych lokat zabezpieczających przed skutkami inflacji. Ponadto w największych miastach załamanie cen jest mało prawdopodobne, bo dynamicznie rozwija się rynek pracy i szybko rosną dochody ludności. Popyt na mieszkania będzie więc rósł. Z drugiej strony, w prognozach przeważa pogląd, że wprawdzie ceny mieszkań nie spadną, ale tempo wzrostu cen mocno wyhamuje. Będzie to efektem wzrostu stóp procentowych. 

Przede wszystkim skurczą się możliwości finansowe kupujących mieszkanie za kredyt. Co prawda, inwestując w mieszkania można też liczyć na zyski z wynajmu. Problem w tym, że – jak podkreślają niektórzy ekonomiści – przeciętna rentowność wynajmu (3-4%), czyli iloraz rocznych przychodów z czynszu i kosztów zakupu mieszkania jest już porównywalny z rentownością obligacji skarbowych.

Do łask inwestorów mogą zacząć wracać nie tylko obligacje, ale także lokaty bankowe. Opłacalność inwestycji w mieszkanie może się bowiem zmienić także na niekorzyść. Warto w tym miejscu wspomnieć, że rząd zapowiada opodatkowanie pustostanów, czyli mieszkań kupionych w charakterze „lokaty”.

A pamiętajmy, że ten rodzaj aktywów – w przeciwieństwie do lokaty bankowej – jest mało płynny. Rzecz w tym, że osoba składająca pieniądze w banku może je w każdej chwili wycofać. Nie ma także problemów z szybką sprzedażą akcji czy obligacji. Natomiast odzyskanie gotówki zainwestowanej w mieszkanie może zająć – w zależności od sytuacji na rynku – tygodnie, jeśli nie miesiące.

Nie oznacza to jednak, że inwestowanie w mieszkania przestaje mieć sens. Np. posiadając mieszkanie można pożyczyć w banku pieniądze na zakup kolejnego. Dochód z wynajmu spłaci zaś kredyt i odsetki. Nazywa się to dźwignią finansową, bo stosunkowo niewielki wkład przynosi inwestorowi duże korzyści.

Jak inwestować w mieszkania w 2022?

Nie o każdym mieszkaniu można bowiem powiedzieć, że spełnia wymogi dobrej lokaty kapitału. Innymi słowy, że kupujący będą gotowi płacić za nie coraz wyższą cenę, a najemcy – coraz wyższy czynsz. Warto też poradzić się fachowców, czy za te same pieniądze kupić jeden apartament czy np. kilka kawalerek. Zaletą małych mieszkań jest to, że są towarem stosunkowo szybko zbywalnym. 

Ponadto wyliczenia opłacalności wynajmu, które serwują analitycy rynku nieruchomości, oparte są na średnich ofertowych stawkach czynszu i średnich cenach transakcyjnych mieszkań. W rzeczywistości każde mieszkanie wymaga osobnej analizy. Dla obliczenia rentowności inwestycji kluczowe są wielkość, standard i lokalizacja mieszkania. Oczywiście każdy rozsądny inwestor szuka okazji cenowych i nie wydaje pieniędzy w drogie wykończenie i wyposażenie mieszkania.

Obecnie możliwe jest inwestowanie w większą liczbę mieszkań, także w drugim końcu kraju. Na rynku działają bowiem firmy, którym można powierzyć mieszkanie na wynajem. Firmy te zwykle za obsługę pobierają kilkanaście procent od czynszu. Co oferują w zamian? Wyszukują najemców, rozliczają czynsz i opłaty, zapewniają okresowe kontrole mieszkań.

Niektóre firmy kładą duży nacisk na prewencyjną selekcję najemców i kontrolę płatności. Ponadto taka firma skrupulatnie zinwentaryzuje mieszkanie i rozliczy kaucję. Słowem, odpada wiele problemów. I jeszcze jedno. Niektóre firmy pomagają swoim klientom w wyszukiwaniu okazyjnych mieszkań pod wynajem. 

W jakie nieruchomości warto inwestować?

Sposobów na zarabianie na nieruchomościach w Polsce jest sporo, warto jednak pamiętać o różnicach. Rozbieżności dotyczą między innymi stopy zwrotu z inwestycji i ryzyka związanego z lokatą kapitału.

Mieszkanie pod wynajem

Obecnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym są tak wysokie, że wielu osób nie stać zakup. Inną kwestią jest popyt na nieruchomości wyższy niż podaż. Takie osoby muszą więc korzystać z najmu, a to oznacza, że warto zastanowić nad inwestycją w mieszkanie na ten cel. Można to zrobić zarówno za gotówkę, jak i na kredyt. 

W razie kredytu warto wziąć pod uwagę wysokość stóp procentowych, które od 2021 r. są podwyższane. Dla kredytobiorców oznacza to wyższą ratę kredytu hipotecznego w okresie zmiennego oprocentowania. 

Grupą docelową mogą być rodziny, single, studenci lub turyści. Pod uwagę trzeba wziąć ich potrzeby i popyt. Oferta musi być atrakcyjna pod względem czynszu i innych opłat, lokalizacji oraz standardu (np. metrażu, wyposażenia). Osoby, które czekają na klucze e lub odkładają na wkład własny chcą wynajmować dłużej. Rentowność takiej inwestycji to około 5-6%. Zamożniejsi będą zainteresowani nieruchomościami premium, które charakteryzują się wysokim standardem i prestiżową lokalizacją.

Lokal użytkowy

W tym przypadku konieczne jest dokładne poznanie rynku. Jeśli w okolicy nie ma zapotrzebowania na nieruchomości komercyjne, inwestycja będzie mało rentowna. I przeciwnie, jeżeli brakuje lokali usługowych czy powierzchni handlowych, na pewno znajdą się firmy, które zechcą skorzystać z oferty. 

Z pomieszczeń zaaranżowanych na potrzeby biura lub sklepu korzysta się kilka lat, co oznacza, że inwestycja jest stabilna. Umowy najczęściej zawiera się na 5 lat lub dłużej. Co więcej, wyposażeniem zajmuje się najemca, a nie właściciel nieruchomości. Rentowność wynosi około 7-11%.

Sprawdź oferty nowych lokali użytkowych

Second home

Second home to sposób na spędzanie urlopów i wolnych dni bez konieczności szukania i rezerwacji hotelu. Podczas nieobecności drugi dom można udostępniać turystom. Kluczowy jest wybór lokalizacji sprzyjającej wypoczynkowi, np. blisko morza lub w górach. Najlepiej, żeby było to miejsce chętnie uczęszczane przez większość roku.

Jeżeli mieszkanie spełni oczekiwania osób korzystających zazwyczaj z hoteli, roczna stopa zwrotu z inwestycji w wakacyjny apartament może wynieść nawet do 10% wartości.

Condohotel

To połączenie hotelu i jednostek mieszkalnych o podwyższonym standardzie. W przeciwieństwie do hotelu, condohotel ma wielu właścicieli. Inwestorzy (firmy lub osoby prywatne) kupują apartamenty i wynajmują je, ale zarządzaniem całym obiektem zajmuje się operator. I to on wypłaca inwestorom pieniądze z najmu. Zysk to około 4-5% do 8% w skali roku.   

Warto wiedzieć: Inwestora mieszkania w condohotelu nie chroni prawo deweloperskie. Dlatego bezpieczniej inwestować w condohotel, który powstaje ze środków dewelopera.

Sprawdź oferty condohoteli

Kamienica

Popularnym rozwiązaniem wśród deweloperów jest zakup kamienicy do rewitalizacji. Z uwagi na koszty, często w inwestycję zaangażowanych jest wiele osób.  Mieszkanie w kamienicy można wynająć lub sprzedać z zyskiem, bo wraz z odnowieniem kamienicy rośnie ich wartość. Zakup opłaca się przede wszystkim z uwagi na atrakcyjną lokalizację, czyli blisko lub w samym centrum.

Grunty

Rozważ zakup działki, jeśli masz teraz środki na koncie, ale planujesz budowę domu za jakiś czas. Możesz wydzierżawić grunt rolnikowi lub odsprzedać w przyszłości. Działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jest droższa od nieruchomości rolnej. Jednak w przypadku budowy, trzeba ją odrolnić, a to oznacza dodatkowy koszt. 

House flipping

House flipping to zakup mieszkania w okazyjnej cenie, jednak wymaga ono remontu lub odświeżenia. Po przeprowadzeniu remontu, wartość nieruchomości wzrasta i wtedy sprzedaje się ją z zyskiem. Żeby nie ponosić dodatkowych kosztów utrzymania, trzeba ją spieniężyć w miarę szybko.

Warto wiedzieć: Flipping jest ryzykowny dla osób, które nie mają wiedzy prawnej (np. niezbędnej do zweryfikowania stanu prawnego mieszkania) i doświadczenia na rynku nieruchomości. Wiedza i umiejętności są niezbędne podczas całego procesu i w sytuacji, gdy sprzedaż  nieruchomości znacznie się przedłuża.

Inwestycja w nieruchomość pod wynajem

Wyniki badania ankietowego PKO BP wśród deweloperów pokazują, że Polacy kupują nieruchomości na wynajem. W 2020 r. 18% mieszkań kupiono właśnie z tym zamiarem. Większość nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych, dotyczy miejsca zamieszkania (82%). Są to zarówno nowe mieszkania, jak i te pochodzące z rynku wtórnego.

Główne korzyści z takiego inwestowania to m.in. bezpieczeństwo ulokowania kapitału i dochód, który nie wymaga ciągłego zaangażowania. Jak zarabiać na wynajmie? Przede wszystkim należy wybrać sposób zarządzania nieruchomością: 

• wynajem długoterminowy lub krótkoterminowy, 
• tradycyjny lub komercyjny (np. pomieszczenia użytkowe, condohotele). 

Jeszcze innym rozwiązaniem jest podnajem, czyli sytuacja, w której to najemca dysponuje lokale i udostępnia go innym. 

Sprawdź oferty nieruchomości przeznaczonych pod wynajem

Czy opłaca się inwestować w nieruchomości?

Kupno mieszkania na wynajem, inwestycja w condohotel, działkę lub drugi dom – mimo różnic, łączy je kilka wspólnych elementów.

• Zabezpieczenie kapitału – zakup to lepszy sposób niż trzymanie gotówki na koncie, zwłaszcza przy inflacji i rosnących cenach nieruchomości.
• Niskie ryzyko – ceny nieruchomości nie maleją, dlatego kiedy zdecydujesz się sprzedać mieszkanie, to nie stracisz zainwestowanego kapitału zwłaszcza, jeśli lokalizacja jest atrakcyjna. 
• Ulgi podatkowe i odliczenia – do kosztów dodasz np. wydatki remontowe i odsetki od raty kredytu. 
• Zabezpieczenie kredytu – mieszkanie może stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość.
• Zwrot z inwestycji – nieruchomości pod wynajem pozwoli Ci z czasem odzyskać zainwestowany kapitał. 
• Dochód pasywny – zysk z najmu lub dzierżawy to stały dopływ gotówki.  Żeby jeszcze bardziej ułatwić cały proces, można korzystać z usług biur nieruchomości, które zajmą się formalnościami i szukaniem lokatorów.

Wady:

• Duże środki finansowe na zakup – żeby kupić mieszkanie trzeba mieć pełną kwotę lub środki na wkład własny oraz wziąć pod uwagę koszty remontu (w przypadku rynku wtórnego) i formalności.
• Podatek od wynajmu i dzierżawy – bez względu na rodzaj opodatkowania musisz zapłacić podatek dochodowy.  
• Niepewność związana z lokalizacją – zakup powinien uwzględniać potrzeby przyszłych lokatorów, a na nie oddziałuje rynek pracy, edukacyjny lub turystyczny. 
• Długi czas zwrotu z inwestycji – jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, to wkład własny na kredyt hipoteczny zwróci się po kilku latach najmu. 
• Koszty ukryte – trzeba liczyć się z przerwami w popycie na mieszkania pod wynajem zwłaszcza przy najmie krótkoterminowym oraz kosztami obsługi, np. odświeżeniem mieszkania, promocją w serwisach ogłoszeniowych.

Podsumowanie

Według opinii specjalistów, zakup nieruchomości zabezpieczy przed skutkami inflacji. Sposobów inwestowania jest więcej. Mówi się również o obligacjach i lokatach bankowych. Obligacje skarbowe mają zbliżoną rentowność do przeciętnej rentowności wynajmu. Co więcej, zdecydowanie łatwiej i szybciej je sprzedać niż mieszkanie, a lokatę wycofać z banku. Trzeba mieć na uwadze, że nie wszystkie mieszkania zakupione w celu inwestycyjnym spełnią swoją funkcję. Konieczna jest analiza każdego przypadku, dzięki której można ocenić rentowność inwestycji.