Inwestowanie dla początkujących - jak lokować kapitał w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości to bardzo intratne zajęcie. Co prawda wymaga sporej dawki wiedzy i ogromu pracy, jednak warto podjąć ten wysiłek. Efekty mogą przejść nasze najśmielsze oczekiwania. Od czego zacząć? Jak poradzić sobie z pierwszymi inwestycjami? Odpowiadamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kim jest inwestor
• jak krok po kroku inwestować w nieruchomości
• jak wybrać pierwszy lokal pod inwestycję

Kto to jest inwestor?

Inwestor to podmiot gospodarczy, który dokonuje inwestycji kapitału w warunkach mniejszego bądź większego ryzyka. Formy inwestowania mogą być różne - maklerskie, giełdowe, związane z funduszami inwestycyjnymi czy branżą nieruchomości.

Przekonanie, że należy być bogatym i posiadać dużą sumę pieniędzy, aby inwestować w nieruchomości jest mocno zakorzenione w naszym społeczeństwie. Jest to jednek mylne mylne założenie. Inwestycje w mieszkania można zacząć od stosunkowo niewielkich kwot. Co więcej, nie trzeba tego robić w pojedynkę.

Co można zrobić, gdy dysponujemy małą kwotą?

1. Nabyć tanie nieruchomości - np. małą kawalerkę, mieszkanie do remontu lub w niskim standardzie do generalnego remontu (bo tam zdarzają się największe okazje cenowe);
2. Zainwestować w tańszym mieście (kawalerka w Łodzi czy na Śląsku będzie kosztować znacznie mniej niż w Warszawie)
3. Kupić garaż czy ogródek działkowy (każdy z nich będzie kosztował mniej niż 50 tysięcy złotych, choć rynek najmu dla takich nieruchomości oczywiście jest mniejszy).
4. Zdecydować się na podnajem nieruchomości, czyli wynająć od kogoś duże mieszkanie do podziału na wiele pokoi, które następnie z osobna – zarabiamy na różnicy pomiędzy cenami.
5. Zastosować finansowanie dłużne - czyli wziąć kredyt hipoteczny.
6. Zainwestować grupowo w nieruchomości - np. kupić nieruchomość na współwłasność z rodziną lub przyjaciółmi.

Crowdfunding nieruchomości - na czym polega? Sprawdź

Inwestowanie w nieruchomości to zajęcie zarówno dla doświadczonych przedsiębiorców, jak i tych, którzy dopiero stawiają pierwsze kroki w branży. Wszystkiego bowiem można się nauczyć. W tym artykule znajdziesz tajniki inwestowania dla początkujących, poznasz popularne strategie inwestycyjne i instrumenty finansowe, dzięki którym zainwestujesz w swoją pierwszą nieruchomość.

Jakie są cechy dobrego inwestora?

Jakie cechy charakteru powinna posiadać osoba zajmująca się inwestowaniem w nieruchomości? Sukces osiągają przede wszystkim osoby zmotywowane do działania, optymistycznie nastawione do życia, cechujące się aktywną postawą.

Poniżej przedstawiamy TOP 6 cech idealnego inwestora. Sprawdź czy je posiadasz i zweryfikuj swoje szanse na rozpoczęcie przygody z inwestowaniem w nieruchomości.

Samodzielność

Inwestor musi umieć podejmować decyzje. Osoby niezdecydowane i wycofane mogą mieć spory problem z rozpoczęciem działalności. Inwestycja w lokale to tak naprawdę długa lista zadań. Trzeba znaleźć nieruchomość, ocenić ją, przeprowadzić wyliczenia, negocjacje, kupić, wyremontować i na przykład sprzedać. W takim nawale obowiązków samodzielność i spora doza odwagi będą kluczowe.

Realizm

W branży nieruchomości realizm i twarde stąpanie po ziemi są niezwykle ważne. Trzeba umieć chłodno oceniać sytuację i trzymać nerwy na wodzy. Rynek mieszkaniowy bywa nieprzewidywalny. Warto mieć to na uwadze.Realnie należy podchodzić również do samej lokalizacji przyszłej inwestycji. Szczególnie początkujący powinni mierzyć siły na zamiary. W przypadku mieszkania na sprzedaż, Gdynia będzie o wiele tańszym rozwiązaniem niż zagospodarowywany przez doświadczonych inwestorów, pobliski Gdańsk.

Myślenie rozwiązaniami

Zajmując się inwestowaniem łatwo napotkać problemy. Jednak inwestor szybko się nie poddaje i szuka rozwiązań. Zamiast kłopotów widzi nowe możliwości. Nie zakłada, że się nie uda. Robi wszystko, aby osiągnąć cel.

Samodyscyplina

Inwestowanie w mieszkania to nie tylko przyjemność liczenia zysków, to również wiele obowiązków. Pewne działania należy wykonywać niezależnie od warunków zewnętrznych i nastroju. Konieczna będzie konsekwencja i spora doza samozaparcia.

Kreatywność

Kreatywność nie jest tylko cechą artystów. Dobry inwestor powinien mieć głowę pełną pomysłów i dostrzegać wiele sposobów na pomnożenie swojego kapitału. Powinien też myśleć z wyprzedzeniem i dostrzegać zysk tam, gdzie nie widzą go inni.

Pozytywna energia

Idealny inwestor jest ekstrawertykiem i łatwo nawiązuje kontakty. Trzyma rękę na pulsie i wie co dzieje się w branży.

Jak inwestować w nieruchomości?

Jakie są podstawy inwestowania w mieszkania, domy i lokale użytkowe? Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości w 2022 roku?

Określ swój cel i motywację

Zanim rozpoczniesz przygodę z inwestowaniem, musisz zastanowić się nad tym, jaki chcesz osiągnąć cel, a także jakie kierują tobą pobudki. Lokowanie kapitału w mieszkania to wieloletnie zobowiązanie i długotrwały proces, w którym nie brakuje wyzwań. Musisz mieć pewność, że chcesz zająć się inwestowaniem na poważnie, a nie jest to tylko chwilowy kaprys. Jeśli dobrze określisz cele na początku inwestycyjnej drogi, łatwiej będzie wytrwać w założeniach.

Zadbaj o kapitał

Musisz racjonalnie ocenić swoje warunki finansowe i obliczyć zdolność kredytową. Najkorzystniej kupić mieszkanie za gotówkę, ale mało kto może sobie na to pozwolić. Z kolei kredyt wiąże się z posiadaniem wkładu własnego. Zastanów się, jaką kwotę możesz przeznaczyć na inwestycję. Najlepiej, gdy nie wykorzystasz na ten cel wszystkich wolnych środków. Warto pozostawić tzw. poduszkę bezpieczeństwa.

Określ ryzyko

Inwestowanie w nieruchomości, jak każda działalność, wiąże się z ryzykiem. Dlatego też warto starannie analizować interesujące Cię inwestycje. Jeśli zrobisz dobry research - sprawdzisz ceny wynajmowanych lokali w okolicy, zapotrzebowanie na dany metraż, popularność lokalizacji, łatwiej będzie ocenić ryzyko, jakie niesie za sobą zakup danej nieruchomości. Ryzyka nie da się zupełnie wykluczyć, jednak można je skutecznie zminimalizować.

Jakie są ryzyka w inwestowaniu w mieszkania? Czytaj

Wybierz nieruchomość

Zacznij od najprostszych i ekonomicznych rozwiązań. Stosunkowo tanie lokale znajdziesz w mniejszych miejscowościach - to mieszkania w segmencie popularnym, o małym metrażu i niskiej cenie za m2. Przy takich lokalach ewentualne ryzyko jest mniejsze. Dobrym rozwiązaniem jest zakup M2 - to najpopularniejszy metraż. Na bardzo duże albo bardzo małe mieszkania trudniej znaleźć chętnych.

Oblicz stopę zwrotu

Inwestowanie w nieruchomości niesie za sobą główny cel - zysk. Jest on wymierny i łatwy do obliczenia. Warto wykorzystać do tego stopę zwrotu. Im będzie wyższa, tym inwestycja będzie bardziej opłacalna. Jak to zrobić? Jeśli dla przykładu kupiłeś mieszkanie w Krakowie za 300 tys. zł i chcesz je wynająć za 2 tys. zł, a koszty utrzymania mieszkania wynoszą 500 zł to:

(2 000 zł – 500 zł) x 12 miesięcy / 300 000 zł = 6%

Jeżeli jednak takie samo mieszkanie kupiłeś na kredyt, to od kosztów przychodu musisz odliczyć odsetki kredytowe np. 500 zł:

(2000 zł – 500 zł – 500 zł) x 12 miesięcy/ 300 000 zł = 4%

Im stopa kredytu jest niższa, tym zainwestowane środki będą się zwracać dłużej.

Wybierz sposób inwestycji

Musisz zdecydować, w jaki sposób mieszkanie ma na Ciebie zarabiać. Czy chcesz w nim zamieszkać, a potem drożej sprzedać? Wynająć lokatorom lub dzierżawić firmie? Możliwości jest sporo. Wybierz najbardziej odpowiednią dla siebie.

Wskazówki dla początkujących

Zapoznaj się ze specyfiką rynku

Jakub Górecki, ekonomista i redaktor bloga o finansach MySaver słusznie zauważa, że każdy rynek cechuje się nieco inną specyfiką. Inne nieruchomości cieszą się zainteresowaniem w ośrodkach akademickich, inne w miejscowościach turystycznych. Wybierz grupę docelową, przeanalizuj jej potrzeby oraz kluczowe czynniki wyboru nieruchomości i zainwestuj w lokal, który spełni ich jak najwięcej.

Aby odnieść sukces w inwestowaniu w nieruchomości, musisz mieć odpowiednią wiedzę o tym rynku. Warto trzymać rękę na pulsie i stale poszerzać horyzonty inwestorskie. Wiedza pozyskana z książek i artykułów to z pewnością solidna podstawa, którą należy opanować będąc na początku.

To właśnie dlatego, jeszcze przed rozpoczęciem inwestowania zrób dokładny research, zapoznaj się z zasadami inwestowania, przeczytaj publikacje specjalistów w tym zakresie.

Określ swoje możliwości inwestycyjne

Czy posiadasz oszczędności? Jaką kwotę wydajesz na konsumpcję, koszty stałe i przyjemności, a jaką jesteś w stanie odłożyć, aby zapewnić sobie poduszkę finansową? Ile masz wolnych środków, aby zacząć inwestować? Czy potrzebny Ci będzie kredyt?

To podstawowe pytania, na które powinna odpowiedzieć osoba zainteresowana inwestycją w nieruchomości. Kiedy już określisz finansowe możliwości, krytycznie ocenisz wydatki i ustalisz, o ile jesteś w stanie je ograniczyć, by zapewnić sobie bezpieczny budżet, dopiero wówczas zacznij rozglądać się za pierwszymi inwestycjami.

Poluj na okazje

Niezależnie od tego, jaką formę inwestowania wybierzesz, pamiętaj o zasadzie: kup tanio, sprzedaj drogo. Poluj na okazje, negocjuj, szukaj mieszkań na licytacjach komorniczych – wykorzystaj wszystkie z dostępnych możliwości.

Pamiętaj - nie kupujesz mieszkania dla siebie

Najczęstszym błędem początkujących inwestorów jest wybór mieszkania względem własnych potrzeb, a następnie inwestowanie niemałych środków w remont. Pamiętaj, że im większe nakłady poniesiesz, tym niższa będzie rentowność inwestycji. Nie kupuj mieszkania swoich marzeń tylko takie, na które będzie popyt.

Planuj i kalkuluj

Aby uniknąć zbędnego rozczarowania, przed ostatecznym dokonaniem zakupu nieruchomości poświęć odpowiednią ilość czasu na gruntowne zaplanowanie całej inwestycji – przygotuj symulację przychodów dla kilku wariantów obłożenia nieruchomości oraz kosztów towarzyszących. Takie działanie ułatwi Ci podjęcie właściwej decyzji inwestycyjnej.

Pamiętaj o podatkach

Wynajem mieszkania bez umowy i tym samym bez płacenia podatków jest kuszącą praktyką. Nie warto jednak ryzykować! Konsekwencje takiego działania mogą okazać się bardzo dotkliwe.

Bądź na bieżąco

Pilnuj wskaźnika LTV (loan to value), czyli relacji wartości pozostającego do spłaty kredytu do wartości nieruchomości. Optymalna wartość LTV w portfelu, której nie powinno się przekraczać to 20-50%. Bądź także na bieżąco ze stopami procentowymi. Zakładaj różne scenariusze i staraj się analizować co by było, gdyby stopy procentowe wzrosły dwu- lub trzykrotnie.

Dywersyfikuj portfel mieszkań

Wybór odpowiedniej strategii dywersyfikacji portfela nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla sukcesu inwestycyjnego. Warto wziąć pod uwagę nie tylko lokale mieszkalne, ale także obiekty hotelowe czy powierzchnie biurowe.

Różnicuj swoje wybory inwestycyjne. Możesz skoncentrować się na różnych dzielnicach, regionach czy miastach. Przy dywersyfikacji portfela nieruchomości bezpiecznym rozwiązaniem może okazać się skupienie na zakupie lokali pod najem długoterminowy. Krótkoterminowy jest bowiem mniej przewidywalny i wiąże się z większym nakładem pracy. Pamiętaj, aby nie opierać całego lub istotnej większości portfela na nieruchomościach z większym ryzykiem.

Na co zwrócić uwagę chcąc rozpocząć swoją przygodę z inwestowaniem? Zapytaliśmy o to Pawła Albrechta, autora bloga pawelalbrecht.com. 

Początkujący inwestorzy żyją w przekonaniu, że muszą na starcie posiadać całą wiedzę na temat zakupu, remontu i sprzedaży nieruchomości. Skupiają swoją uwagę przede wszystkim na braku kapitału i właśnie przez brak pieniędzy nie podejmują pierwszych kroków. Jest to bardzo błędne założenie, ponieważ szczególnie w nieruchomościach pozyskanie środków do realizacji inwestycji jest najprostszym zadaniem z całej układanki.

Inwestowanie w nieruchomości to normalny biznes, który należy rozbić na poszczególne etapy i procesy.
Takie podejście sprawia, że tylko łączą elementy układanki możemy zacząć zarabiać na mieszkaniach.

Jak wygląda proces inwestowania w nieruchomości w rozbiciu na poszczególne etapy?

1. Wyszukanie nieruchomości z potencjałem (szukanie i tworzenie okazji)
2. Dokładna analiza nieruchomości (stan techniczny oraz prawny
3. Znalezienie inwestora, który sfinansuje dany projekt (w zamian za podział zyskiem)
4. Remont oraz nadzór nad ekipą budowlaną
5. Sprzedaż nieruchomości

Wobec tego początkujący powinni się skupić przede wszystkim na poznaniu innych inwestorów, którzy maja opanowane powyższe elementy i po prostu się od nich tego nauczyć.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości to bardzo ciekawe i pełne wyzwań zajęcie. Nie jest zarezerwowane tylko dla profesjonalistów. Wszystkiego można się nauczyć. Powyżej przedstawione zasady z pewnością pomogą Ci na początku działalności.

Nie zapominaj jednak o poszerzaniu wiedzy. Książki o inwestowaniu powinny być obowiązkową pozycją na Twojej półce. Sumienna praca z pewnością popłaci, a efekty udanych inwestycji zachęcą Cię do dalszych działań.

Szukaj apartamentów inwestycyjnych