Wiadomości mieszkaniowe

Marcin Moneta

Marcin Moneta

Nieruchomości - Finanse - Porady

29 października 2020

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 10 głosów

Inwestycje na wynajem w czasach zarazy

Jak w “czasach zarazy” wygląda rynek najmu w Polsce? Ile obecnie można zarobić? Sprawdź na rynekpierwotny.pl!

Inwestycje na wynajem w czasach zarazy

Nie ma już wątpliwości – to jest najgorszy rok na rynku najmu mieszkań w Polsce od wielu lat. Po wiosennej odsłonie pandemii, na krótko przyszło odbicie, ale jesień ostatecznie pozbawiła złudzeń. Rynek najmu notuje bolesny odpływ klientów. Z mieszkań rezygnują studenci, zastopowana została turystyka, co odbija się na wynajmie krótkoterminowym. Czynsze idą w dół. Taki stan rzeczy będzie uderzał rykoszetem w rynek nieruchomości mieszkaniowych w ogóle.

Intratność biznesu polegającego na wynajmie mieszkań, wysokie stopy zwrotu z takiej działalności napędzały rynek mieszkaniowy jeszcze do końca 1 kwartału tego roku. Zresztą tuż przed pandemią mieliśmy  szczyt hossy w mieszkaniówce – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Ceny ciągle szły do góry, mimo to po nieruchomości ustawiały się kolejki chętnych. Na rynku mocno działali flipperzy, którzy wyszukiwali nieruchomości o dobrych parametrach, odświeżali je i sprzedawali nawet z 15 procentową marżą.

rynek wynajmu w Polsce 2020

Dużą część kupujących stanowili inwestorzy, którzy poszukiwali nieruchomości świetnych pod wynajem. Stąd ceny rzędu kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy zyskiwały mniej niż 30 metrowe kawalerki  - o ile były dobrze zlokalizowane. Wynajem długoterminowy w dużych miastach dawał zwrot na poziomie średnio 5 – 6 proc. miesięcznie. Wynajem krótkoterminowy – noclegowy, dla turystów i pracowników – był nawet bardziej zyskowny.

To wszystko zmieniło się w drugim kwartale roku, a więc w okresie największego zamknięcia gospodarki. Pierwszy lockdown finalnie nie okazał się jednak bardzo bolesny. Już od maja stopniowo życie społeczne wracało do normy. Latem nawet zanotowano odbicie. Zyskała na pewno turystyka i baza turystyczna w kraju, wybierana chętniej niż wcześniej.

Ucieczka studenta

Niestety jesień to znów kolejne,  nawet mocniejsze uderzenie w rynek. Zdalny tryb nauki na wyższych uczelniach oznacza utratę tysięcy potencjalnych najemców, w związku z odpływem studentów do rodzinnych miejscowości. Młodym ludziom nie opłaca się trzymać wynajmowanych mieszkań. Z informacji dopływających z rynku wynika, że z taką sytuacją już mają do czynienia właściciele nieruchomości z Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznania, Trójmiasta itp.

Pośrednicy i właściciele mieszkań mówią o drastycznym spadku popytu. Klientów wyraźnie ubyło. Mówi się o spadkach zapytań nawet rzędu ponad 50 procent.

wynajem studentom

Ucieczka turysty

Spadek popytu ze strony studentów – jednej z najliczniejszych grup najemców – musi odbić się na czynszach najmu, zwłaszcza że mieszkań na wynajem długoterminowy przybywa. Jak to się dzieje? Otóż właściciele nieruchomości pod noclegi, które dawały wcześniej znacznie wyższy przychód, w związku ze spadkiem liczby klientów, często przemianowują te mieszkania pod „zwykły” wynajem. W efekcie podaż na rynku najmu rośnie, a klientów ubywa.

Co prawda jeszcze sporą grupą najemców są pracownicy ze wschodu, ale i tu widać pewne niekorzystne tendencje. Wraz z lockdownem, wielu tych, którzy z dnia na dzień stracili pracę, decyduje się wracać do siebie.

Za ile wynajem?

Ostatnie raporty analityków NBP i Amron – Sarfin obejmują co prawda okres do końca drugiego kwartału roku, ale już wtedy widać było negatywne tendencje. Jesienią z całą pewnością się one nasiliły.

Jak napisano w podsumowaniu raportu NBP: Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) spadły w II kw. 2020 r. w Warszawie i 6 największych miastach (...) Nadal rośnie oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.

Dane NBP wskazują na kilkuprocentowe spadki cen najmu rok do roku w największych miastach kraju. Pokazuje to poniższy wykres z raportu za II kw. 2020

średnie stawki najmu mieszkań

Jak widzimy – przykładowo we Wrocławiu czynsze „zjechały” z niecałych 50 zł za metr kwadratowy, do około 45 zł za metr kwadratowy, czyli znacznie, bo nawet o 10 proc. W Warszawie spadki były podobne – z 55 do 49 zł/mkw. rok do roku.

Amron - Sarfin z kolei publikuje dane dotyczące zmian wysokości czynszów z kwartału na kwartał. Z ostatniego raportu wynika, że czynsze najmu przestały rosnąć, stawki spadały, ale minimalnie.

„W Gdańsku, Poznaniu, Łodzi i Katowicach przeciętne miesięczne stawki czynszu najmu prywatnego lokalu mieszkalnego (bez uwzględnienia czynszu dla administracji i opłat za media) wyniosły odpowiednio 1 709 zł, 1 288 zł, 1 099 zł i 957 zł, co oznacza, że zanotowane kwartalne zmiany były minimalne i nie przekroczyły 0,50%. W pozostałych trzech spośród siedmiu badanych miast zarejestrowano spadki. Najbardziej, bo o 1,50% (24 zł) w porównaniu do I kwartału 2020 roku, spadł przeciętny czynsz najmu we Wrocławiu. Tym samym w II kwartale 2020 roku mieszkanie w tym mieście można było wynająć średnio za 1 603 zł miesięcznie. Natomiast w Warszawie i Krakowie zanotowano spadki średniej stawki najmu mieszkania o ok. 1%, odpowiednio do poziomu 1872 zł i 1484 zł”.

Ile można zarobić?

Choć czynsze najmu nie spadły drastycznie, to inwestycja w mieszkanie pod wynajem staje się  coraz mniej zyskowna.

Z danych NBP wynika, że w ciągu 7 lat stopa kapitalizacji z inwestycji w mieszkanie pod wynajem w Warszawie spadła o 1 punkt procentowy – z 6,9 proc. do 5,9 proc. Znacznie mniej mogą zarobić ci, którzy posiłkowali się kredytem, kupując mieszkanie pod wynajem. Zakładając, że dysponujemy wkładem własnym rzędu 20 proc., nasza stopa zwrotu z kapitału własnego wyniesie 2,3 proc. Co jednak bardzo istotne – nawet pomimo wyraźnego spadku zyskowności inwestycji pod wynajem i tak wypada ona zdecydowanie korzystniej, choćby w porównaniu do zyskowności  inwestycji w lokaty bankowe. Poniżej tabela z raportu NBP za II kw. 2020.

ile można zarobić na wynajmie w Warszawie

Takie też wnioski znalazły się w podsumowaniu raportu banku centralnego. Jak napisano – nawet pomimo spadków czynszów nadal  inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat, inwestycji w nieruchomości komercyjne bądź w 10 letnie obligacje skarbowe.

W całej trudnej sytuacji, w jakiej znalazł się rynek, jest też kilka czynników umiarkowanie pozytywnych. Właściciele mieszkań pod najem noclegowy mogą liczyć na to, że w najlepszym okresie, a więc latem, rynek będzie odblokowany, tak jak to miało miejsce w tym roku. Z kolei posiadacze nieruchomości na wynajem, w czasach gdy przetrzymywanie pieniędzy na lokatach jest nieopłacalne, a inwestycje w papiery wartościowe ryzykowne, mogą mimo wszystko nie decydować się na sprzedaż nieruchomości mimo niższych zysków z najmu, a traktować swoje mieszkania jako bezpieczną  przystań dającą szansę zachowania zainwestowanego kapitału.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy