Inwestycja w wynajem - ile aktualnie można zyskać?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są obecnie średnie stawki wynajmu mieszkań w największych miastach Polski
• jakie są stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem
• jakie są prognozy dotyczące rynku najmu w najbliższym czasie

Inflacja i podwyżki stóp procentowych 

Rynek wynajmu mieszkań, jak każdy, uzależniony jest od sytuacji makroekonomicznej. Wysoka inflacja podnosi koszty utrzymania nieruchomości, co oczywiście musi przekładać się na czynsze najmu. Z danych Eurostatu wynika, że koszty utrzymania mieszkań w Polsce w okresie roku - do sierpnia 2022 poszły w górę aż o 23 proc.

Co prawda najemcy długoterminowi zazwyczaj opłacają czynsz administracyjny i media niezależnie od czynszów najmu, ale nie ma to zastosowania w przypadku wynajmu krótkoterminowego, co prowokuje wynajmujących do podwyżek stawek. Rosnące czynsze obserwujemy we wszystkich odmianach wynajmu, co wynika po prostu z chęci właścicieli do zachowania marż na tym samym poziomie, jak przed gwałtownym wzrostem inflacji (we wrześniu 2022 wzrost o ponad 17 proc. rok do roku i 1,6 proc. względem poprzedniego miesiąca).

Kolejnym bodźcem do podwyżek czynszów są oczywiście rosnące koszty kredytowania, dla tych inwestorów, którzy mieszkanie pod wynajem kupili na kredyt. Przypomnijmy, że od jesieni 2021 do teraz referencyjna stopa procentowa NBP "odpowiedzialna" za wysokość rat kredytowych wzrosła z 0,10 proc. aż do 6,75 proc. Oznacza to ogromny wzrost rat kredytowych. Zakładając, że kredytobiorca aktualnie pożycza 300 tys. zł, to przy całościowym koszcie kredytowania w wysokości 9 proc. (WIBOR plus marża), jego rata wyniesie około 2400 zł. Jeszcze jesienią 2021 była o ponad połowę niższa.

Wpływ na czynsze najmu mają oczywiście również ciągle wysokie ceny nieruchomości. Na razie mimo wyraźnego spadku popytu na nowe mieszkania, stawki pozostają bardzo wysokie. W największych miastach kraju kształtują się w przeciętnie w przedziale 9,5 -11 tys. zł/mkw.

Popyt na wynajem

Z powyższego też powodu rynek najmu dziś należy do właściciela, to wynajmujący rozdają karty. Drożyzna w mieszkaniówce plus wysokie koszty kredytów - te dwa czynniki bardzo mocno uderzają w zdolność kredytową Polaków i wielu z nich po prostu spychają w kierunku wynajęcia, zamiast zakupu mieszkania. To ostatnie rozwiązanie jest nie tylko drogie, ale może okazać się po prostu niemożliwe z powodu braku możliwości finansowych i odmowy ze strony banków.

Wysoki popyt na mieszkania na wynajem jest oczywiście także efektem przyjęcia do Polski milionów obcokrajowców, głównie z Ukrainy, ale także m.in. z Białorusi, czy Gruzji, dla których rynek najmu stanowi pierwsze źródło zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

 Średnie ceny za wynajem

Jak już napisaliśmy wcześniej - czynsze najmu mieszkań w ostatnim okresie dynamicznie rosną. Taki stan rzeczy znajduje potwierdzenie w raportach analityków. Jak napisano w raporcie NBP za II kw. 2022:

"Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach . Od II połowy 2021 r. obserwowane jest zwiększenie popytu na najem mieszkań , silnie wzmocnione w lutym br., po istotnym napływie migracji wojennej z Ukrainy. Systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu".

Z danych banku centralnego wynika, że przeciętne stawki najmu 1 mkw. mieszkania w Warszawie wynoszą obecnie ponad 60 zł. Jeszcze rok temu było to około 50 zł/mkw. Tak więc w krótkim czasie czynsze najmu poszły w górę o ponad 20 proc.

Podobne wzrosty obserwuje się na innych lokalnych rynkach. Bardzo wysokie czynsze, zbliżone do warszawskich - powyżej 60 zł/mkw. - zanotowano we Wrocławiu. Podobne stawki obowiązują również w Poznaniu. Nieznacznie taniej jest natomiast w Krakowie. Tu średni poziom czynszów wynosi ponad 50 zł/mkw. Oznacza to, że wynajem 50 metrowego mieszkania skutkuje miesięcznym czynszem w wysokości ponad 2500 zł. W Warszawie jest to ponad 3000 zł plus opłaty administracyjne.

Czy wynajem wciąż jest opłacalny? Prognozowane zyski

Eksperci banku centralnego podkreślają, że inwestowanie w nieruchomości pod wynajem ciągle jest zyskowne i potencjalnie bardziej atrakcyjne, niż lokaty bankowe, ale już nie względem 10 - letnich obligacji skarbowych. Zyskowność najmu dotyczy jednak tylko tych inwestorów, którzy kupują swoje mieszkania za gotówkę:

"Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę . Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe stała się ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW." - napisano w podsumowaniu ostatniego raportu banku centralnego.

Z danych NBP wynika, że w Warszawie zwrot z kapitału własnego przy całkowitym finansowaniu zakupu mieszkania pod wynajem ze środków własnych wynosi aktualnie 3,5 proc. Najbardziej korzystnym miastem do inwestycji pod wynajem okazuje się natomiast Wrocław, gdzie stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) przy 100 proc. finansowaniu własnymi środkami wynosi 4,6 proc. Na drugim miejscu jest Łódź z wynikiem 4,4 proc. Taki stan rzeczy to oczywiście efekt dwóch czynników: nieco niższych cen mieszkań niż w Warszawie i tańszych czynszów. 

Natomiast niezyskowne jest obecnie finansowanie zakupu nieruchomości na wynajem kredytem mieszkaniowym. 

Jak widzimy z powyższej tabeli, wysoki koszt kredytowania spowodowany zarówno wzrostem cen nieruchomości, jak i oprocentowania kredytów przekłada się aktualnie na ujemne zwroty dla wynajmujących.

Podsumowanie

Co czeka rynek najmu mieszkań w najbliższym okresie? Wpływ na sytuację mają czynniki makroekonomiczne. Wysokie koszty kredytowania i ciągle wysokie ceny nieruchomości nadal będą generować duży popyt na wynajem mieszkań.

Warto zaznaczyć, że od 2016 roku zyskowność inwestycji mieszkaniowych pod wynajem sukcesywnie spada. Mimo to zakupy mieszkaniowe w tym celu nadal cieszą się popularnością. Jak podkreślają eksperci NBP, wynika to nie tyle ze spodziewanej zyskowności, co z chęci ucieczki inwestorów przed inflacją i zachowania wartości kapitału. Nieruchomości są postrzegane jako dobra lokata własnych środków, która w dłuższym okresie pozwoli utrzymać ich wartość.