Flipping: co to flipowanie mieszkań i innych nieruchomości?

Nieruchomości są nadal jedną z lepszych opcji, jeśli chodzi o inwestowanie. Można powiedzieć, że to pewny i bezpieczny sposób na pomnażanie kapitału. Ostatnio szczególnie popularny stał się sposób inwestowania tzw. flipping. Co przemawia za wyborem takiej metody? Na czym polega flip nieruchomości? Wyjaśniamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest house flipping,
• jakie są jego zalety i wady,
• czym jest home staging.

Zobacz kawalerki na sprzedaż

House flipping jako sposób zarabiania na domach i mieszkaniach dawno przyjął się w Stanach Zjednoczonych.

House flipping to z pewnością ciekawy pomysł na zysk, ale nie dla początkujących inwestorów. Ten sposób na pomnażanie kapitału wymaga bowiem nie tylko dużej znajomości i wyczucia rynku oraz preferencji klientów, ale także znajomości podstaw obrotu nieruchomościami, w tym uwarunkowań prawnych - mówi Wioletta Kleniewska - Dyrektor sprzedaży i marketingu Polnord S.A.

Na czym polega flipping mieszkań

Co to jest flipowanie? Ten sposób pomnażania posiadanego kapitału opiera się na prostej zasadzie. To nic innego jak „obracanie nieruchomościami” i czerpanie zysku z takich transakcji. Flipowanie mieszkaniami polega na wyszukiwanie okazji rynkowych. Odnosi się do zakupu nieruchomości poniżej ceny rynkowej, a następnie odsprzedaży nie więcej niż kilka tygodni lub miesięcy od zakupu. W ramach tzw. flippingu kupowane są przede wszystkim lokale do remontu i mieszkania z licytacji komorniczych. W atrakcyjnej cenie można też nabyć nieruchomości od osób, którym zależy na szybkim spieniężeniu transakcji.

Co obejmuje house flipping?

Cały proces house flippingu, począwszy od zakupu nieruchomości aż po jej odsprzedaż, nie jest skomplikowany. Wymaga jednak konkretnego planu i wyliczeń. Punkt wyjścia to nabycie odpowiedniej nieruchomości, a więc takiej, na której zarobimy, a nie stracimy. Nie każda z nich, nawet w wyniku przeprowadzenia stosownych remontów, będzie przynosiła zysk.

Po analizie ofert rynkowych należy szacunkowo zmierzyć się z liczbami, a więc zsumować koszt nabycia lokalu/domu z kosztem niezbędnym do przeprowadzenia remontu. Musimy uwzględnić przy tym cenę, jaką możemy osiągnąć, chcąc później taką nieruchomość odsprzedać. Te trzy parametry powinny utwierdzić nas w przekonaniu, że dany zakup będzie trafiony. Działania już na tym wstępnym etapie decydują o powodzeniu całego przedsięwzięcia house flippingu.

Po etapie zakupu nieruchomości przychodzi czas na organizację prac remontowych, a więc wyszukanie ekipy remontowej oraz powzięcie innych działań naprawczych, o ile budynek tego wymaga. Jak zauważa Wioletta Kleniewska - Dyrektor sprzedaży i marketingu Polnord S.A. - Trzeba brać pod uwagę, że nadzór nad ekipą odnawiającą nieruchomość bywa czasochłonny, a w całym procesie przydają się również takie umiejętności, jak home staging, czyli przygotowanie domu lub mieszkania do sprzedaży. Jest to więc sposób na czerpanie zysków dla dość ograniczonego grona inwestorów.

Na czym polega home staging?

Inwestując w house flipping, nie należy zapominać o nieco bardziej „zadomowionym” już na naszym rynku home stagingu. Same remonty mogą okazać się niewystarczające, a pomoc profesjonalisty zajmującego się przygotowaniem nieruchomości na sprzedaż w wielu sytuacjach będzie niezbędna. Uniwersalnie wyposażone wnętrza zwiększają szansę na szybką sprzedaż nieruchomości.

Najlepsze wnioski podsuwają portale, na których zalegają mieszkania nieprzygotowane do sprzedaży. Zagracone wnętrza, nieodnowione ściany czy nieprzemyślane aranżacje to zaledwie początek listy najczęściej popełnianych błędów przy sprzedaży mieszkań. Równie ważne są zdjęcia, które już na pierwszy rzut oka potrafią zniechęcić. Dlatego też nie warto oszczędzać na pomocy profesjonalistów, bo często może stać się ona dla nas zbawienna.

House flipping czy najem krótkookresowy?

House flipping może przynieść spory zysk, ale nie jest pozbawiony ryzyka. W porównaniu z innymi formami inwestowania w nieruchomości będzie bardziej lub mniej opłacalny.

Do potencjalnego sukcesu house flippingu podchodzę raczej sceptycznie. W mojej opinii dużo większe szanse na powodzenie ma trend nabywania mieszkań z przeznaczeniem na późniejszy najem krótkookresowy - mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.

House flipping od najmu krótkookresowego różni się znacząco. O ile ten pierwszy jest w stanie przynieść zysk w ciągu ok. pół roku (średnio tyle trwa proces odnawiania nieruchomości), o tyle zysk z najmu jest rozłożony w czasie.

House flipping to nowy trend na rynku nieruchomości. Ma szansę powodzenia w większych miastach, które dysponują zapleczem mieszkań i domów w złym stanie, które często znajdują się w centrum czy atrakcyjnych dzielnicach. Na tych rynkach z pewnością inwestorzy będą mogli realizować proces „odnowy” nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży.

Należy jednak pamiętać, że wykonane prace nie powinny być aż nadto absorbujące, gdyż gruntowne remonty w niektórych przypadkach mogą okazać się nieopłacalne. Dlatego tak ważny jest wstępny etap opierający się na szacunkowych kalkulacjach. Nie można też zapominać o wizualnym odbiorze nieruchomości. W tym zakresie warto zaufać profesjonalistom.

Zalety i wady house flippingu

Mimo że niektórzy podchodzą do niego sceptycznie, house flipping ma kilka mocnych stron. Należą do nich zwłaszcza:

• stosunkowo niskie koszty „wejścia” - zniszczone mieszkania i domy są zazwyczaj tanie - o wiele tańsze niż M w dobrym stanie z rynku pierwotnego oraz wtórnego;
• koszty rozłożone w czasie - to od nas zależy, kiedy zaczniemy remontować i czy na raz wyremontujemy całość, czy stopniowo będziemy remontować daną nieruchomość;
• stosunkowo szybki zwrot z inwestycji - cena sprzedaży uwzględnia koszt zakupu, remontu oraz zysk, jaki chcemy osiągnąć. Wszystkie pieniądze otrzymujemy od kupca od razu. W przypadku wynajmu procedura jest rozłożona w czasie;
• czas zakupu, remontu i sprzedaży jest znacznie krótszy niż wynajmowanie, co oznacza, że taka inwestycja staje się z pewnością kusząca dla osób chcących uniknąć poszukiwania lokatorów itd.;
• odchodzą koszty amortyzacji nieruchomości - w przeciwieństwie do house flippingu, koszty te musi uwzględnić osoba wynajmująca M;
• nie trzeba regularnie rozliczać się z Urzędem Skarbowym - i tu znów aspekt raczej czasowy: w house flipping rozliczenie jest jednorazowe, przy wynajmie trzeba to robić co roku;
• brak problemów z nieuczciwymi lokatorami;
• można osiągnąć stosunkowo duży zysk w porównaniu np. z zakupem i sprzedażą nowego mieszkania.

Powyższe zalety kuszą zatem zwłaszcza osoby, którym zależy na oszczędności czasu i szybkim zysku, a jednocześnie nie posiadają dużych sum na zakup nowej nieruchomości.

Jednak house flipping ma także „ciemną stronę”. Z jakimi wadami spotykamy się w tym przypadku?

• konieczność posiadania odpowiedniej wiedzy na temat rynku nieruchomości, w tym aspektów prawnych - ignorancja w tej dziedzinie może słono nas kosztować;
• problem ze znalezieniem zaniedbanej nieruchomości, ale w atrakcyjnym położeniu lub takiej, którą opłaca się remontować - znacznie mniej osób zdecyduje się na odnowiony dom w niewielkim miasteczku niż na mieszkanie w atrakcyjnej dzielnicy dużego miasta. Wymagania nabywców co do otoczenia czy udogodnień również się zmieniły - dużym minusem może okazać się np. brak miejsca parkingowego;
• zakup starej nieruchomości czasem okazuje się problematyczny - brak planów instalacji to standardowy kłopot. Zdarza się również, że sprzedający nie jest jedynym właścicielem lub okłamał nas co do faktycznego stanu nieruchomości;
• koszty remontu - źle obliczone mogą okazać się kosztowniejsze niż założyliśmy. Dochodzi jeszcze problem ze znalezieniem fachowej, terminowej i efektywnej ekipy remontowej, wydłużaniem się trwania remontu czy koniecznością przeprowadzenia większych prac niż zamierzaliśmy;
• problem ze sprzedażą - kiedy wyczerpaliśmy już wszystkie możliwe środki, a nieruchomością nadal nikt nie jest zainteresowany. Tu właśnie najbardziej przydaje się aktualna wiedza na temat rynku nieruchomości;
• podatek od sprzedaży - im większy zysk, tym większy podatek.

Flipowanie mieszkań: podatki

House flipping wiąże się nie tylko z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu. Flipowanie nieruchomości może być zajęciem stałym lub dokonywanym dość rzadko. Nieuchronnie wiąże się z opodatkowaniem. Jeśli flipping dokonywany jest okazjonalnie przez osoby fizyczne, wysokość podatku wynosi 19%. W przypadku, gdy przynosi stały zysk, przychód ze sprzedaży flipa należy rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Jeśli inwestor jest czynnym podatnikiem VAT, sprzedaż lokalu opodatkowuje się według stawki 23%.

Ile można zarobić na house flippingu?

Wiele zależy od ceny i lokalizacji nieruchomości, sposobu finansowania zakupu, kosztów remontu oraz standardu wykończenia. Nie bez znaczenia są także zmiany na rynkach finansowych. Przede wszystkich chodzi o wysokość stóp procentowych i inflację. Z oczywistych względów zysk z flipa w Warszawie będzie znacznie większy niż w przypadku Ostrowca Świętokrzyskiego czy Radomia. Ceny nieruchomości w stolicy Polski są dużo wyższe niż w mniejszych miastach.

Co to flipping nieruchomości: podsumowanie

Flipping nieruchomości w Polsce staje się coraz popularniejszy, zwłaszcza w dużych aglomeracjach. Poszukujący okazji do łatwego i szybkiego zarobku, wybierają dość często zaniedbane kamienice lub bloki zlokalizowane w niewielkiej odległości od centrum. Czy warto inwestować w tzw. flipping? Co to znaczy w praktyce? Taki sposób zarobku wydaje się łatwy, niestety i tu trzeba uważać na wiele "pułapek" rynku nieruchomości.