Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?

Inwestowanie, zwłaszcza na rynku nieruchomości, z dnia na dzień staje się w Polsce coraz bardziej popularne. Przybywa Inwestorów, którzy swoje oszczędności wolą ulokować bezpiecznie, jednocześnie osiągając zadowalające dochody. Nie bez przyczyny inwestowanie w najem mieszkań jest uważane za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania i inwestowania pieniędzy. Zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem w Polsce jest wysokie, mieszkania szybko się wynajmują, a osiągalne czynsze potrafią z nawiązką pobić lokaty i inflację!

Stopa zwrotu z inwestycji - jakościowo czy ilościowo?

Tylko czy na pewno każda inwestycja w zakup mieszkania na wynajem rzeczywiście jest dobra? Jak więc wybrać te najlepsze? Sposobów na ocenę potencjalnych mieszkań na wynajem jest mnóstwo i co kupujący to inne podejście do ich oceny. Jedni wolą małe, inni duże, ekonomiczne lub premiowe, piękne lub do remontu, w centrum lub na obrzeżu, takie, w którym sam bym zamieszkał czy takie, które są popularne wśród studentów itd. Ale jak w takim razie poradzić sobie w gąszczu ofert i wybrać te najlepsze? Kryteria jakościowe niestety nie są najlepszym rozwiązaniem do wyboru inwestycji, ponieważ trudno w oparciu o nie zbudować ranking – np. mieszkań w danej inwestycji deweloperskiej. 

Niestety, prawda jest taka, że na takich kryteriach opierają się początkujący inwestorzy. Kupują oni z reguły zbyt drogie i zbyt luksusowe mieszkania, które niestety nie przynoszą zbyt wiele dochodu, ani wcale też nie zyskują bardziej na wartości niż inne nieruchomości. Stanowi to najczęstszy powód rozczarowania inwestora poczynioną inwestycją, gdyż była ona poczyniona przez zwyczajną niewiedzę i słuchanie podszeptów niewłaściwych doradców, którzy nigdy nie inwestowali w nieruchomości i przy wyborze nieruchomości kierują się emocjami albo stereotypami. 

Tymczasem przy inwestowaniu w mieszkania na wynajem nie ma miejsce na emocje i stereotypy. Tutaj liczy się odpowiednia kalkulacja i branie pod uwagę jedynie czynników ilościowych i mierzalnych kwestii jakościowych. Najbardziej doświadczeni inwestorzy, którzy faktycznie żyją z mieszkań na wynajem, mają zupełnie inne podejście. To, co decyduje o wyborze mieszkania A, zamiast mieszkania B, jest osiągalna rentowność lub zwrot z najmu mieszkania.  

Podejście profesjonalisty

Owszem, patrzą oni na kwestie jakościowe, ale służą one wyłącznie do weryfikacji negatywnej, czyli odrzucania wybranych kategorii mieszkań, stanowiąc pierwsze „sito” przy wyborze mieszkań. i tak np. odrzucają oni zbyt drogie mieszkania (np. „nie inwestuję w mieszkania o cenie powyżej 400 tys. PLN”), określone typy budynków (np. „nie kupuję w nowych blokach/ starych kamienicach ”) itp. Ale nawet po ich zastosowaniu na rynku znajdą setki ofert. Dopiero rentowność – jedna prosta liczba – rozstrzyga o wyborze konkretnego lokalu.

Jak więc sprawdzić, czy planowana nieruchomość okaże się rentowna? Jak zweryfikować, czy faktycznie deklarowany przez sprzedającego (np. dewelopera lub dostawcy okazji) zwrot jest realnie osiągalny? Jak prawidłowo obliczyć stopę zwrotu z inwestycji? 

Najprostszy i najpopularniejszy wzór na stopę zwrotu z inwestycji (zwaną też ROI – return on investment) to wyrażona w procentach relacja osiągalnych rocznie zysków z najmu do poniesionych na inwestycję środków (czyli jego zakup i remont).

Stopa zwrotu z inwestycji (ROI) = Roczne zyski / Nakład inwestycyjny

Na przykład inwestycja A przynosząca rocznie 24.000 PLN (średnio 2.000 PLN na miesiąc), na którą wydaliśmy 480.000 PLN, daje zwrot 5% (24/480) – np. jest to mieszkanie dwupokojowe w centrum Warszawy. Ale już inwestycja B przynosząca 18.000 PLN (średnio 1.500 PLN na miesiąc), na którą wydaliśmy 300.000 PLN, daje zwrot 6% (18/300) – np. jest to kawalerka w tym samym bloku, drzwi w drzwi obok pierwszego mieszkania. 

Która z nich będzie lepsza? Skoro kryteria jakościowe są takie same, to ta kawalerka B będzie lepszym rozwiązaniem niż mieszkanie A – rocznie zarobimy o 20% więcej pieniędzy. o 20% lepiej wykorzystamy nasze zgromadzone środki, na które musieliśmy tak długo pracować. To tak jakbyśmy dostali podwyżkę o 20%! 

Zwrot jest też dobrym sposobem na porównanie inwestycji względem innych sposobów inwestowania. Np. na lokacie mam 1,5% rocznie, inflacja konsumuje mi 2% rocznie, na obligacji mogę zarobić 3%, a na mieszkaniu w Warszawie 5%. Od razu łatwiej się inwestuje! Najwprawniejsi inwestorzy są w stanie kupić mieszkanie nawet w oparciu o SMS.

Dobrze czy lepiej?

Niestety, jak to w życiu bywa, diabeł tkwi w szczegółach tego, jak liczyć te dwa elementy.

Roczne zyski: początkujący (ale też nieuczciwi sprzedawcy mieszkań) zakładają tutaj 12 miesięcy najmu, mnożąc ją przez kwotę czynszu z umowy najmu płaconego przez najemcę. Nic bardziej mylnego! Niestety nie jest to możliwe w rzeczywistości, bo zawsze – nawet najlepszym – zdarzają się okresy przestoju (choć mogą inaczej uważać). Stopy pustostanów potrafią się wahać pomiędzy miastami, poszczególnymi dzielnicami tych miast, rozmiarem i kosztami mieszkania (im mniejsze i tańsze tym typowo niższy pustostan!), typem ogrzewania, a nawet kompletnością wyposażenia. Niestety trudno o takie statystyki, a najbardziej zbliżone do rzeczywistości posiadają operatorzy najmu, ale bezpiecznym założeniem jest przyjmować 11 miesięcy najmu rocznie i ewentualnie dodawać do tego kary/nagrody za specyfikę danego mieszkania. 

Drugą kwestią jest przyjmowanie tzw. czynszu brutto (też często zawyżanego przez inwestorów), czyli czynszu z umowy, do obliczania zysków. Ponownie – nierealne! Ponosimy przecież koszty administracji budynku i części mediów zużywanych przez najemcę, musimy zatem od kwoty z umowy odjąć te opłaty i wyliczyć tzw. czynsz netto! Co więcej, czynsz ten powinniśmy skorygować o nasz czas poświęcony na zarządzanie takim najmem – nawet tą jedną godziną miesięcznie poświęconą na przelewy, windykację, czy naprawianie jakichś usterek w mieszkaniu. Dobrym podejściem jest więc przyjąć np. rynkowe stawki operatorów najmu do obliczenia „kosztu zarządzania”. Dodatkowo w okresie pustostanu musimy utrzymywać mieszkanie, zapłacić podatek od nieruchomości etc., co również pomniejsza zysk w ciągu roku. 

Podobnie jest z mianownikiem, czyli łącznym nakładem inwestycyjnym. Proste podejście to wziąć tylko cenę zakupu. Podejście profesjonalne, to uwzględnić również koszty remontu lub wykończenia lokalu (zależne od jego metrażu, zależnie od standardu zaczynające się od 1.000 złotych za m2 za standard ekonomiczny), jego wyposażenia w meble i sprzęty (zależne od liczby pokoi i standardu, zaczynające się typowo od 10.000 złotych za kawalerkę), koszty architekta wnętrz, firmy koordynującej remont lub naszego czasu poświęconego na jego nadzór (z reguły jest to % budżetu remontowego), koszty transakcyjne (podatek PCC dla rynku wtórnego, koszt notariusza, koszt agenta nieruchomości, ew. koszty około kredytowe). 

Dopiero podsumowane łączne wpływy i wydatki pokazują realne wyniki danego mieszkania.

Drobnym druczkiem

I te niuanse są niestety źródłem najczęstszych błędów popełniany przez początkujących inwestorów, którzy znają i mniej więcej rozumieją stopę zwrotu. Jest to bezkrytyczne przyjmowanie za tzw. „pewniaka” informacji zamieszczanej w ogłoszeniach o wysokości stopy zwrotu, np. na poziomie 9%, a nawet 12%. Te pozornie wysokie, atrakcyjne stopy zwrotu z inwestycji, mogą jednak wynikać nie z rzeczywistych zysków możliwych do osiągnięcia z wynajmu nieruchomości, a ze stosowania najbardziej uproszczonego modelu liczenia rentowności.

I tu pojawia się szereg tricków stosowanych przez nieuczciwych sprzedawców. Zamieniają wartości czynszu brutto z czynszem netto – doliczając sobie później wysokie opłaty administracyjne. Zakładają wynajem przez 12 miesięcy w roku. Nie wliczają kosztów transakcyjnych, kosztów parkingu, a nawet wykończenia i wyposażenia mieszkania do łącznego nakładu inwestycyjnego. Odejmują nawet VAT! w efekcie na billboardzie czy banerze internetowym widzimy zwrot 9%, a w rzeczywistości inwestor zobaczy marne 4%. Cała reszta była opisana drobnym druczkiem…

***

Nieruchomość, aby była dobrą inwestycją, powinna przynosić oczekiwany godziwy zwrot. Nie każdy inwestor musi od razu wiedzieć i rozumieć jak obliczyć lub zweryfikować rentowność wynajmu. Ale jeśli nie chce on uczyć się na własnych błędach, tracąc przy tym pieniądze, lub nie ma do tego narzędzi lub czasu, to wystarczy, że skorzysta z porad i konsultacji doświadczonego specjalisty. 

Takiego, który nie tylko posiada wiedzę teoretyczną, lecz przede wszystkim jest praktykiem. Takiego, który pomoże opracować szczegółową strategię inwestycyjną w oparciu o potrzeby i oczekiwania inwestora, tak aby pomóc inwestorowi wybrać i podjąć najlepszą decyzję przy swoich zakupach. Takiego, który wyselekcjonuje i odpowiednio dobierze nieruchomości pod konkretnego inwestora, przygotowując rzetelne analizy wykorzystujące różne wskaźniki oraz uwzględniające rozmaite czynniki determinujące rzeczywisty zysk z wynajmu nieruchomości. 

W dużym skrócie – taki inwestor potrzebuje doradcy, a nie sprzedawcy nieruchomości!

 

Aut. Jan Dziekoński, Agata Zenderowska