Stopa zwrotu z inwestycji - jak obliczyć?

Wynajem mieszkań to działalność postrzegana jako bardzo atrakcyjna forma inwestycji na rynku nieruchomości. Kupujący mogą liczyć na dochody większe od innych, mało ryzykownych form inwestowania, takich jak lokaty bankowe czy obligacje. Czy jednak rzeczywiście jest to biznes tak zyskowny? Kluczem do oszacowania, czy kupno nieruchomości pod wynajem będzie się opłacać, jest rzetelne oszacowanie zysków.

Z lektury tego artykułu dowiesz się m.in:

• jak samodzielnie obliczyć zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem
• jak prawidłowo obliczyć stopę zwrotu z kapitału własnego inwestycji pod wynajem
• jak obliczyć czas zwrotu zainwestowanego kapitału

Stopa zwrotu - czym jest?

Stopa zwrotu to podstawowa i najczęściej stosowana przez inwestorów miara, określająca zyskowność inwestycji. W zależności od aktywów, które są jej przedmiotem, czasu inwestycji oraz specyfiki danego rynku, stosuje się różne metody wyliczenia stopy zwrotu. Inwestorzy giełdowi obliczając stopę zwrotu z inwestycji w papiery wartościowe, korzystają najczęściej z wzoru:

całkowita stopa zwrotu = (wartość końcowa/wartość początkowa-1) x 100 proc.

Powyższy wzór służby do obliczenia tzw. całkowitej stopy zwrotu, a więc zyskowności inwestycji od początku do końca jej trwania. W ten sposób możemy ustalić procentowo, jaki zysk przyniosły nam np. akcje albo jednostki funduszy inwestycyjnych. Jeśli chcemy wiedzieć, ile udało się zarobić w ciągu roku, możemy sięgnąć po arytmetyczne narzędzie, które nazywa się średnioroczna stopa zwrotu. Obliczymy ją korzystając ze wzoru:

średnioroczna stopa zwrotu = [(wartość końcowa inwestycji/wartość początkowa)1/liczba lat-1] x 100 proc.

Stopa zwrotu - rodzaje

Istotne na rynku finansowym są również takie warianty stopy zwrotu (podawane w przypadku funduszy inwestycyjnych), jak miesięczna stopa zwrotu, dwuletnia i trzyletnia stopa zwrotu oraz YTD (year to date), czyli stopa zwrotu za okres od początku aktualnego roku kalendarzowego czy fiskalnego do obecnego dnia w danym roku - np. od 1 stycznia do końca września 2022.

Ze względy na wiarygodność stopy zwrotu i jej charakter, wyróżnia się:

• nominalną stopę zwrotu - wyliczenie szacunkowe zyskowności, uwzględniające tylko wysokość przychodu w stosunku do zainwestowanego wkładu
• realną stopę zwrotu - szacunek skorygowany o prognozowaną inflację
• rzeczywistą lub efektywną stopę zwrotu - faktyczna zyskowność inwestycji, uwzględniającą koszty (podatek czy inflację)

Na rynku mieszkaniowym, dla obliczenia zyskowności inwestycji pod wynajem, stosuje się głównie dwa podstawowe mierniki: stopę zwrotu z inwestycji (ROI) oraz stopę zwrotu z kapitału własnego (ROE)

Rentowność z inwestycji - co oznacza?

Wg Narodowego Banku Polskiego (raport z rynku nieruchomości za II kw. 2021) wynajem mieszkań w analizowanym okresie był znacznie bardziej zyskowny zarówno od depozytów, jak i inwestycji w obligacje.

Analitycy prześcigają się w szacunkach wysokości potencjalnej stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem, jednak w praktyce, jeśli chcemy wiedzieć, na jaki zwrot możemy liczyć, powinniśmy samodzielnie oszacować opłacalność inwestycji, na którą się decydujemy. Kluczem jest tu nie tylko właściwy wzór na wyliczenie rentowności najmu, ale również to, by uwzględniać w jak największym stopniu poniesiony koszt. Tylko realny szacunek kosztów pozwoli prawidłowo obliczyć rentowność.

Na początek odrobina teorii i ważne zastrzeżenie: zupełnie inaczej oblicza się rentowność z inwestycji za jakiś okres, już po tym, gdy czas ów minął. W takim wariancie posiadamy wszystkie możliwe dane, by prawidłowo wyliczyć, ile zarobiliśmy na inwestowaniu w nieruchomości. Zupełnie inaczej natomiast wylicza się rentowność, zanim inwestycja zacznie przynosić dochody.

W tym drugim przypadku są to tylko nasze oczekiwania, szacunki i prognozy. W praktyce trzeba wziąć pod uwagę, że czynników, które unieważnią nasze wyliczenia może być nieskończenie wiele, choćby tych o charakterze losowym. Kto przed marcem 2020 przypuszczał, że nagle zarówno wynajem, jak i sprzedaż mieszkań zostaną z dnia na dzień nieomal zamrożone? Czynniki losowe stanowią element ryzyka, nie znaczy to jednak, że nie da się wiarygodnie oszacować zyskowność inwestycji. W tym celu powinniśmy umieć obliczyć stopę zwrotu z inwestycji, nawet jeśli jest to stopa zwrotu oczekiwana.

Stopa zwrotu z inwestycji (ROI)

Czym jest stopa zwrotu z inwestycji? Najprościej rzecz ujmując jest to procentowo wyrażony stosunek wypracowanych przychodów z najmu w relacji do poniesionych kosztów, związanych z danym biznesem. Stopę zwrotu oblicza się najczęściej w perspektywie roku. Roczna stopa zwrotu, wyrażona procentowo, służy porównywaniu rentowności (czyli zyskowności) poszczególnych biznesów.

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?

Jak obliczyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem? Wzór jest bardzo prosty. Roczną stopę zwrotu z inwestycji (ROI - Return od Investment) obliczamy dzieląc roczny przychód z czynszu najmu, przez wszystkie nakłady inwestycyjne, a więc całość kosztów, jakie zostały poczynione na uruchomienie wynajmu.

ROI (roczna stopa zwrotu z inwestycji) = roczny przychód z mieszkania na wynajem/wszystkie nakłady inwestycyjne x 100%

Jeśli nasze wyliczenie jest tylko szacunkiem, a więc wyliczamy "do przodu", kluczowe pozostaje dobre oszacowanie kwot zarówno po stronie zysków jak i kosztów. Można założyć optymistycznie, że nasze mieszkanie będzie wynajęte przez cały rok i przez ten czas czynsz regularnie będzie wpływał na nasze konto.

W praktyce jednak, zwłaszcza na starcie inwestycji, możemy nie uzyskać takiego zwrotu z nieruchomości. Zanim znajdziemy stabilnych najemców, minie trochę czasu, poza tym zawsze należy zakładać, że ktoś zrezygnuje, wyprowadzi się i mieszkanie przez jakiś czas będzie stało puste. Dlatego przychód z inwestycji w określonym czasie, w naszym przypadku - 12 miesięcy - będzie mniejszy.

By wiarygodnie obliczyć rentowność, lepiej przyjąć, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy, a przez miesiąc pozostanie puste. W takiej sytuacji po stronie przychodów mamy czynsz najmu pomnożony przez 11.

Po stronie kosztów sumujemy natomiast wszystkie nakłady poczynione w związku z naszym biznesem mieszkaniowym. Chodzi więc nie tylko o cenę nieruchomości, ale i dodatkowe koszty transakcji, koszt remontu, nakłady na wyposażenie, podatki, W koszty można wliczyć nawet i wydatki na paliwo, które zużyliśmy na dojazdy do nieruchomości. Jeśli chodzi o opłaty administracyjne - czynsz i media - jeśli są one po naszej stronie, oczywiście również wliczamy je w koszty.

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji na przykładzie?

Obliczmy przykładową prostą stopę zwrotu z naszej inwestycji mieszkaniowej. Zakładamy, że czynsz najmu wynosi 3500 zł. Mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy. Na kupno nowej nieruchomości w stanie deweloperskim  i jej wykończenie wydaliśmy w sumie 550 tys. zł. Tym samym roczna rentowność takiej inwestycji wynosi 7 proc.

Stopa zwrotu z inwestycji można obliczyć również w wariancie dwuletnim, czy kilkuletnim lub dla dowolnego okresu - zasada jest tu taka sama. Sumujemy wpływy z najmu i dzielimy przez całość kosztów, następnie mnożymy wynik razy 100 proc.

Można też wyliczyć szacunkowy okres, w którym zwróci się kapitał początkowy, a więc zainwestowanego na start inwestycji. Chodzi o koszt kupna nieruchomości i dodatkowe nakłady - remont, wyposażenie. By wyliczyć czas zwrotu, dzielimy wysokość kapitału początkowego przez roczne przychody z najmu. Zakładając, że nasze nakłady wyniosły 550 tys. zł, a przychody 33 tys., mieszkanie zwróci się po niecałych 17 latach.

ROE - stopa zwrotu z kapitału własnego

Drugą, niezwykle istotną miarą dla inwestora na rynku mieszkaniowym, jest stopa zwrotu z kapitału własnego. To wyliczenie szczególnie istotne dla tych, którzy uruchamiając inwestycję posiłkowali się kredytem mieszkaniowym bądź innym, zewnętrznym wobec własnych środków, źródłem finansowania. Co będzie w tym przypadku ich nakładem inwestycyjnym? By prawidłowo wyliczyć zyskowność takiej operacji, wasza księgowa powinna wziąć pod uwagę wysokość kapitału własnego (a nie pożyczonego), który zainwestowaliście.

W takim scenariuszu naszym przychodem z najmu będzie wartość czynszów, które wpłyną na nasze konto pomniejszona o wartość rat kredytowych, które zapłacimy. Po stronie kosztów mamy natomiast tylko wysokość kapitału własnego powiększoną o inne koszty finansowane bezpośrednio z naszej kieszeni (np. remont, opłata notarialna).

Zakładamy, że kupiliśmy mieszkanie z rynku wtórnego warte 350 tys. zł. Nasz wkład własny wyniósł 35 tys. Dodatkowo z własnych środków zrobiliśmy drobne odświeżenie nieruchomości, co kosztowało 15 tys. zł.  Czynsz najmu wynosi 3300 zł, a rata kredytu 2400 zł. Zakładamy, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy. Tym samym po stronie przychodów mamy: 7500 zł (36300 - 28800) a po stronie kosztów 50000. Wynik dzielenia mnożymy przez 100 proc., co daje 15 proc. 

Zaskakująco dużo?Nie dla inwestorów, którzy znają się na prawidłowym oszacowaniu zysku z inwestycji w danym przypadku. Wytrawni uczestnicy tego rynku zdają sobie sprawę, że potencjalnie korzystniejszym rozwiązaniem od wyłożenia całości kapitału potrzebnego na start biznesu polegającego na wynajmie, jest uzyskanie dźwigni finansowej w postaci kredytu.

Stopa zwrotu a benchmark

Benchmark to pojęcie spotykane na rynku finansowym, najczęściej w odniesieniu do akcji czy funduszy inwestycyjnych. Można je zastosować jednak również w odniesieniu do nieruchomości. Czym jest benchmark? Najprościej rzecz ujmując to stopa zwrotu, przyjęta jako punkt odniesienia, do której inwestor porównuje wyniki uzyskane przez własny biznes. Mówiąc o rynku mieszkaniowym chodzi o "modelową" zyskowność inwestycji, do której dąży posiadacz mieszkania na wynajem.

Co może stanowić benchmark? Na przykład wyniki z raportów za dany okres mówiące o średniej rentowności inwestycji pod wynajem. Takim benchmarkiem mogą być choćby dane z raportu Emmerson Evaluation z rynku mieszkaniowego za I poł. 2022 r., gdzie podano, że średnie stopy zwrotu z wynajmu kształtowały się w przedziale 3,6%-5,7%. 

Jak napisali twórcy raportu: najwyższą rentowność uzyskano w Katowicach -  4,9% dla mieszkań 1-pokojowych, 5,5% dla 2-pokojowych i 5,4% w przypadku 3-pokojowych. Kolejnym najbardziej rentownym miastem była Łódź ze stopą zwrotu 5,7% dla kawalerek, 4,8% dla dwóch i 5,2% dla trzech pomieszczeń.

Poniżej zamieszczamy tabelę z ostatniego raportu Emmerson Evaluation, prezentującą zyskowność najmu w poszczególnych miastach.

Podsumowanie

Oczywiście wiedza o sytuacji na rynku jest bardzo ważna, jednak eksperci podkreślają, że kluczowe dla wiarygodności danego benchmarku jest znalezienie jak najbardziej lustrzanego punktu odniesienia, tzw. wyników dla inwestycji o zbliżonych parametrach. W przypadku rynku mieszkaniowego chodzi nie tylko o lokalizację w tym samym mieście, ale najlepiej w tej samej dzielnicy, czy nawet na tej samej ulicy. Ta sama powinna być również liczba pokoi, typ budownictwa itp.

Oczywiście kluczowa jest również wiarygodność danych dotyczących uzyskanej stopy zwrotu. Odpowiedni dobór punktu odniesienia pozwoli nam wiarygodnie określić, czy nasz projekt odniósł biznesowy sukces.