Apartament, co to jest - definicja i charakterystyka

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy istnieje prawna definicja apartamentu
• jakie elementy mieszkania sprawiają, że można je nazwać luksusowym 
• czy dobra lokalizacja jest nieodłącznym elementem prestiżowych inwestycji 

Apartament a luksusowe mieszkania

Apartament kojarzy się bezsprzecznie z luksusem. Na pewno lepiej brzmi zdanie „Mieszkam w apartamencie.” niż „Mam 2-pokojowe mieszkanie”. Teoretycznie powinno tak być także w rzeczywistości – mieszkanie to poziom standardowy, apartament to coś ponad przeciętnością. Luksusowe mieszkanie powinno być połączeniem obydwu standardów mieszkania.

W praktyce sytuacja na rynku mieszkaniowym wygląda nieco inaczej i nadużywana terminologia często mydli klientom oczy. Można to porównać do nazewnictwa sprzed kilkudziesięciu lat, gdy mieszkania były „komfortowe” i „super komfortowe”. Określenia wydawały się luksusowe, ale gorzej było z przełożeniem ich na praktykę – mianowicie komfortowe oznaczało lokal z niepełnym podłączeniem mediów.

Standard mieszkania powinien zostać jasno określony zwłaszcza na etapie zakupu. Niestety często luksusowe mieszkanie okazuje się zwykłym, tylko z szerszym balkonem. A apartament może pochwalić się dobrą lokalizacją, ale już nie metrażem. Określenie standardu mieszkania bywa mylne. Skąd to wynika? Chociażby z braku odpowiednich ustaw.

W prawie brakuje terminu “apartament” czy “luksusowe mieszkanie”

Ani termin „apartament”, ani “luksusowe mieszkanie” nie występują w polskim prawodawstwie co oznacza, że są używane jedynie zwyczajowo. Można zatem bezkarnie nazwać luksusowym mieszkaniem np. nawet małą kawalerkę bez żadnych oznak tejże “luksusowości”. Co gorsza, tak rzeczywiście jest. Niektórym deweloperom lub osobom sprzedającym lokale na rynku wtórnym wystarcza fakt, że “luksusowe” mieszkanie znajduje się w budynku zbudowanym w ciągu ostatnich lat. Obecnie jeszcze nie zdarzają się natomiast przypadki nazywania apartamentami czy luksusowymi mieszkaniami lokali położonych w tzw. wielkiej płycie. 

Apartament - definicja

W „Leksykonie nieruchomości” (Wolters Kluwers 2009) czytamy, że apartament to przestronne mieszkanie o podwyższonym standardzie. Również podwyższony standard mieszkania to cecha wymieniana przy terminie „apartamentowiec”. Natomiast „Słownik języka polskiego” (PWN) mówi o „luksusowo urządzonym, wielopokojowym mieszkaniu lub podobnym pomieszczeniu w hotelu”. Idąc tym tropem, na pewno cechą „prawdziwego” apartamentu powinien być znaczny metraż i odpowiedni rozkład pomieszczeń.

Niektórzy specjaliści od rynku nieruchomości uważają, że aby lokal mógł być nazywany apartamentem, musi mieć co najmniej 80 metrów kwadratowych (i jest to minimalne minimum).  Czyli w praktyce mieszkania o liczbie pokoi mniejszej niż trzy (plus do tego przestronny salon i kuchnia) nie mają „uprawnień” by być nazywane apartamentami. Są to co najwyżej luksusowe mieszkania - ich ofertę można sprawdzić na naszym portalu!

Kolejną cechą jest wysoki lub chociaż podwyższony standard mieszkania – tutaj nie wystarczy fakt położenia w nowym i ładnym wizualnie budynku. Na rynku często pojawiają się oferty budynków wielorodzinnych, które bardzo atrakcyjnie wyglądają, ale materiały użyte do ich ozdobienia są tylko atrapami (np. okładziny kamieniopodobne, cegłopodobne, figurki betonowe zamiast kamiennych). Nie należy dać się nabrać na piękny wygląd i wysoką cenę, która miałaby być gwarantem wysokiej jakości wykonania.

Jeśli sprzedający ma się rzeczywiście czym pochwalić – to na pewno wszystkie ponadstandardowe elementy wymieni w ofercie. Wyżej wymienione elementy mogą świadczyć o tym, że mamy do czynienia z, w jakimś stopniu, luksusowym mieszkaniem - ponadstandardowym, ale nie mającym cech apartamentu.

Co można nazwać apartamentem?

Wysoki standard

Wysoki standard mieszkania to wymóg stawiany nie tylko samemu lokalowi, ale i budynkowi. Sytuacja, gdy przestronne i wyremontowane mieszkanie, położone w zaniedbanym lub niskiej jakości budynku nazywane jest apartamentem, nie powinna zaistnieć. Oczywiście stare, nawet kilkusetletnie budynki (kamienice) mogą być apartamentowcami, o ile przeprowadzona w nich zostanie gruntowna rewitalizacja i odpowiednie remonty.

Wysoka jakość materiałów to cecha oczywista. Mniej oczywiste jest to, co powinno znaleźć się w części wspólnej budynku apartamentowca – wymienia się tu recepcję oraz obszerną i wygodną poczekalnię (np. dla gości lub po prostu dla mieszkańców chcących przysiąść na chwilę wśród kwiatów). Dodatkowo całodobową ochronę, klimatyzację w częściach wspólnych i poszczególnych lokalach, a także np. prywatne windy – dowożące mieszkańców do konkretnego lokalu. Tych cech nie musi mieć luksusowe mieszkanie, w którym wystarczy całodobowa ochrona i klimatyzacja, a także darmowa siłownia lub basen dla mieszkańców.

Bogate wyposażenie

Jeszcze zatrzymajmy się przy wyposażeniu apartamentu. Teoretycznie luksus lokalu powinien obejmować także wyposażenie. „Prawdziwy” apartament można poznać po tym, że wraz z metrażem kupujemy także wyposażenie na miarę lub chociażby profesjonalny projekt urządzenia lokalu u projektanta wnętrz. Jedną z cech wyróżniających apartament okazuje się oryginalność – wnętrze powinno być niepowtarzalne, a nawet przystosowane specjalnie pod preferencje konkretnego użytkownika. Oprócz funkcji mieszkaniowych, taki lokal powinien również spełniać funkcję reprezentacyjną.

Standard mieszkania wyznacza zatem: wygląd zewnętrzny, wyposażenie, jakość użytych materiałów. Jeśli te elementy są nieprzeciętne i ponadstandardowe, ale jednak nie najlepsze i słabszej jakości, prędzej nazwiemy usytuowany w nich lokal luksusowym mieszkaniem. Mniejszy metraż przy świetnym wyposażeniu również przeważa o tym, że to luksusowe mieszkanie, a nie apartament. Rezygnacja z któregoś z kluczowych elementów od razu powinna deklasować możliwość nazwania danego lokalu apartamentem. Do tych wyznaczników należy również lokalizacja.

Prestiżowa lokalizacja

Kolejnym punktem, nad którym trzeba się zastanowić w kontekście standardu mieszkania, jest lokalizacja. Luksusowy budynek w niezbyt dobrej lokalizacji, albo co gorsze w miejscu nie cieszącym się zbyt dużym prestiżem, to oczywiście błąd samego inwestora. Mało który klient zdecyduje się na zapłatę wyższej ceny za lokal luksusowy, ale położony w podejrzanej lub nieatrakcyjnej lokalizacji. Wyjątkiem mogą być luksusowe mieszkania w dalszych dzielnicach wśród zieleni - tu lokalizacja często jest mało zamieszkana i z mniej rozbudowaną infrastrukturą miejską. Otoczenie zostaje wynagrodzone jednak wysoką jakością standardu mieszkania: budownictwa, wyposażenia itd.

Chwyt marketingowy

Drugą stroną medalu pojęcia „apartament” jest jego funkcjonowanie na rynku turystycznym w kontekście mieszkań do wynajęcia na określony, zwykle krótki czas. Oczywiście o apartamencie można także mówić w kontekście hotelowym, gdzie może on oznaczać obszerny pokój i inne pomieszczenia o standardzie mieszkania wyższym niż np. pozostałe pokoje oferowane w danej lokalizacji. Jednak najczęściej nazywane tak są zwyczajne mieszkania, najczęściej położone w centrum miast, które osoba prywatna lub firma wynajmują turystom lub biznesmenom. Z apartamentami z rynku pierwotnego nie mają jednak zbyt wiele wspólnego.

"Apartament" tylko z nazwy

Należy pamiętać, że termin apartament używany jest przez sprzedających najczęściej w celach reklamowych i marketingowych. Jeśli w ofercie nie pojawiają się jednocześnie przymiotniki “przestronny”, “wysokiej jakości”, „luksusowy” lub „unikalny”, może to wzbudzić naszą czujność. Często jest to chwyt marketingowy, który praktycznie do niczego nie zobowiązuje, ponieważ o ile prawdziwość np. słowa „luksusowy” można łatwo zweryfikować, to „apartamentu” już nie.

Na pewno dobrym pomysłem, gdy już spotkamy się z ogłoszeniem lub ofertą sprzedaży apartamentów, jest dokładne wypytanie o szczegóły, zwłaszcza związane z „apartamentowością” takiego lokalu. Być może jest to tylko bardziej “luksusowe” mieszkanie z ponadstandardowymi udogodnieniami, ale jednak daleko mu do cech apartamentu.