Najem krótkoterminowy i długoterminowy – podobieństwa i różnice

Polacy, gdy słyszą o zarabianiu na nieruchomościach, myślą zazwyczaj o zakupie mieszkania i wynajęciu go komuś, kto w nim zamieszka na dłużej. Wciąż zdecydowanie mniej popularny jest wynajem krótkoterminowy, choć wysokie zyski, którymi kusi, sprawiają, że jest o nim coraz głośniej.

Inwestowanie w nieruchomości to jeden z popularniejszych sposobów na lokowanie kapitału. Z zasady nowo zakupione mieszkanie ma być źródłem comiesięcznych przychodów. 

Z tego tekstu dowiesz się m.in:

• jak są wady i zalety każdego rodzaju najmu
• co powinno znaleźć się umowie z lokatorem 
• który wynajem bardziej opłaca się właścicielowi mieszkania
• jakie obowiązki związane z najmem ma właściciel

Najem krótkoterminowy i długoterminowy – różnice

Krótkoterminowy najem mieszkania bywa bardziej dochodowy, ale jest niestabilny. Trzeba liczyć się ze stratami w przypadku braku stałego zainteresowania mieszkaniem. Dodatkowo mieszkanie musi spełniać określone standardy, wymaga częstego sprzątania po ciągle wyprowadzających się lokatorach. Ważna jest również lokalizacja. 

Nieruchomość w ramach najmu długoterminowego gwarantuje stałe przychody. Dodatkowym atutem jest ciągłość oraz mniej obowiązków związanych z poszukiwaniem najemcy i sprzątaniem mieszkania. Ze względu na duży popyt właściciel ma pewność, że wynajmie lokal bez względu na lokalizację. 

Najem długoterminowy – na co zwrócić uwagę?

Ten sposób inwestycji jest stabilny i bezpieczny, a także generuje mniej kosztów. Lokal nie musi być w pełni wyposażony, ponieważ najemcy mogą posiadać własne meble. 

Jest również atrakcyjny, bo nie wymaga ciągłego zaangażowania. Właściciel nie musi ciągle promować lokalu (wiąże się to z dodatkowymi opłatami) i docierać do nowych potencjalnych lokatorów.

Odchodzi również obowiązek sprzątania czy odświeżenia lokalu po każdym najmie, a z reguły wyprowadzający się lokator sam odświeża mieszkanie. Na takie nieruchomości jest duży popyt, co zapewnia stabilność.

Umowa najmu długoterminowego – co powinna zawierać?

Atutem najmu długoterminowego jest umowa zawierana minimum na rok, a często na parę lat z tym samym najemcą. 

Dokument powinien zawierać: 

• dane właściciela i najemcy, 
• termin trwania umowy, 
• termin płatności, 
• informację o okresie wypowiedzenia, 
• wysokość czynszu i opłat za media,
• wysokość i zasady rozliczenia kaucji. 

Umowa na rok lub dłużej jest gwarancją stałego zysku z najmu. Wynajem długofalowy pozwala właścicielowi na zbudowanie z najemcą pewnego rodzaju relacji, która daje poczucie bezpieczeństwa. Nawet w sytuacji, gdy najemca zwleka z opłatami właściciel ma do dyspozycji kaucję, z której może pokryć zaległości.

Co robić, gdy najemca nie płaci? Sprawdź

Bezpieczeństwo daje również możliwość weryfikacji potencjalnego najemcy przed podpisaniem umowy. Warto poprosić kandydata np. o zaświadczenie o dochodach lub opinię od właścicieli mieszkań, które wcześniej wynajmował.

Jak zweryfikować wiarygodność finansową najemcy? Zobacz

Krótkoterminowy najem mieszkania – czy się opłaca?

Podróżujący coraz częściej decydują się na krótkoterminowy wynajem mieszkania lub apartamentu niż zakwaterowanie w pokoju hotelowym. Wiąże się to z wieloma udogodnieniami takimi jak kuchnia, balkon czy ogród. Jest też więcej przestrzeni i swobody. Oferty można łatwo i szybko znaleźć na stronach typu Airbnb czy Booking.com. 

Najem któtkoterminowy wymaga od właściciela dużego zaangażowania. Częste przekazywanie kluczy, sprzątanie po lokatorze, naprawy, aktualizowanie ogłoszeń, odbieranie telefonów i maili czy nadzór nad rezerwacjami są czasochłonne.

Trzeba zadbać o wyposażenie mieszkania. Lokal musi być w pełni umeblowany i wyposażony np. w ręczniki, naczynia, czajnik, odkurzacz czy suszarkę; oznacza to większe koszty dla właściciela. Musi on także przeznaczyć większe kwoty na promowanie lokalu, jeśli chce, żeby mieszkanie przynosiło dochody.

Inwestując w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy, należy dokładnie przemyśleć jego lokalizację. Na polskim rynku za najatrakcyjniejsze pod względem turystycznym uznaje się Warszawę, Kraków czy Wrocław. Jednak nawet w tych miastach lokalizacja jest kluczowa. Największy popyt obserwuje się na lokale w centrum, blisko komunikacji miejskiej i atrakcji turystycznych (muzeum, pałac, zamek, rynek itp.). To z reguły oznacza także wyższą cenę zakupu nieruchomości.

Umowa najmu krótkoterminowego – o czym pamiętać?

Ten rodzaj najmu ze względu na brak możliwości wcześniejszej weryfikacji najemcy niesie ryzyko, np. takie, że mieszkanie może zostać zniszczone. Zabezpieczeniem jest umowa. Zaleca się podpisanie takiej, która szczegółowo opisze zasady użytkowania lokalu, rezerwacji i skrócenia pobytu oraz cenę.

Warto zamieść również informację o zabezpieczeniu wynajmującego przed ewentualnymi szkodami spowodowanymi przez najemcę. Z zapisów powinno jasno wynikać, za jakie szkody odpowiada i w jaki sposób właściciel wyegzekwuje należność. Dobrym rozwiązaniem jest np. pobieranie kaucji, jednak nie każdy najemca zgodzi się na dodatkowe koszty.

Wzór umowy najmu krótkoterminowego do pobrania Przejdź

Najem krótkoterminowy mieszkania a działalność gospodarcza 

To, czy najem krótkoteminowy należy uznać za działalność gospodarczą, zależy od jego charakteru. Jeżeli prowadzony jest w sposób powtarzalny i zorganizowany w celu osiągnięcia dochodu, to właściciel ma obowiązek założyć działalność gospodarczą i rozliczać się z tego, co zarobi. Znaczenie ma celowość działań. Jeśli ktoś regularnie publikuje oferty najmu krótkoterminowego zakłada się, że robi to, aby uzyskać określony dochód z tytułu najmu. 

Można również rozliczać się w formie ryczałtu, zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych. Więcej przeczytacie w naszym artykule o sposobach rozliczania wynajmu.

Podatek od wynajmu mieszkania – jak rozliczać wynajem? Czytaj

Czy wynajem krótkoterminowy to usługa hotelarska?

Najem krótkoterminowy budzi wiele kontrowersji. Niezadowoleni są zwłaszcza przedstawiciele trzech grup.

• Wspólnot mieszkaniowych – mieszkańcy wielu osiedli np. w Sopocie skarżą się na uciążliwość tego zjawiska. Według nich wpływa to na poziom bezpieczeństwa (ciągle zmieniający się lokatorzy, organizowanie hucznych imprez zakłócających spokój innych mieszkańców).
• Branży hotelarskiej – dla których mieszkania przeznaczone na najem krótkoterminowy stanowią bezpośrednią konkurencję. 
• Samorządów – bo nie mają kontroli nad liczbą obiektów przeznaczonych pod najem.

W związku z rosnącą liczbą skarg Ministerstwo Sportu i Turystyki (obecnie Ministerstwo Rozwoju) podjęło działania w tym kierunku. W myśl stanowiska resortu właściciel powinien wpisać swój lokal do ewidencji prowadzonej przez władze lokalne, ponieważ wynajem krótkoterminowy spełnia definicję usług hotelarskich. 

Wśród propozycji zmian jest również powołanie centralnej ewidencji takich lokali w ramach projektu „Otwarte dane plus” prowadzonego przez Ministerstwo Cyfryzacji. Rozważa się zaostrzenie kar za prowadzenie nielegalnej działalności oraz podniesienie podatku, a w planach są kontrole. 

Wszystkie propozycje znalazły się w „Białej Księdze Regulacji Systemu Promocji Turystycznej w Polsce”. Dokument przekazano do konsultacji przedstawicielom samorządów i branży hotelarskiej.

Najem krótko czy długoterminowy - co się bardziej opłaca?

Nie można jednoznacznie odpowiedzieć, która forma najmu bardziej się opłaca. Każda ma swoje wady i zalety. Musisz zastanowić się, do jakiej grupy osób chcesz trafić i przeanalizować potencjał nieruchomości. Stawki wynajmu na dłuższy czas są dla lokatorów korzystniejsze, ale to nie one wpływają na ich decyzję. Wynajem długoterminowy wynika z innych potrzeb niż kilkudniowe przebywanie w mieście. 

Jeśli chcesz zainwestować w nieruchomość i ograniczyć zajmowanie się nią przy stałym dopływie gotówki, wybierz dłuższy czas najmu. Z kolei wynajmowanie na kilka dni lub tygodni pochłonie więcej czasu, a z większym zyskiem przyniesie też ryzyko.

Zarabiaj na nieruchomościach - sprawdź oferty!