[SONDA] Deweloperzy prognozują, jak będzie wyglądał rok 2018 na rynku pierwotnym!

Koniec dopłat w ramach MdM, zmiany w prawie budowlanym oraz praca nad nowelizacją ustawy deweloperskiej, co jeszcze czeka nas w 2018 roku?

Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development odpowiedzialny za sprzedaż Złotej 44

Perspektywy dla rynku mieszkań luksusowych są bardzo dobre. Prawdziwe  apartamenty, wysokiej jakości, będą bezpieczną przystanią dla inwestorów. Wartość takich nieruchomości będzie bowiem rosła w czasie. Kłopoty mogą mieć jedynie te projekty, w których ceny nie pokrywają się z jakością.

W przypadku rynku apartamentów z najwyższej półki, koniunktura nadal powinna być bardzo dobra. Majętnych klientów przybywa. Z ostatniego raportu firmy KPMG „Rynek dóbr luksusowych w Polsce. Edycja 2017”  wynika bowiem, że rośnie liczba bogatych Polaków, których siła nabywcza napędza rynek dóbr luksusowych. W 2017 roku dobrze zarabiających Polaków mamy już 1,1 miliona. Preferowana przez nich forma lokowania kapitału to inwestowanie w rynek nieruchomości. 76 procent spośród majętnych osób posiada drugie mieszkanie lub dom. I wszystko wskazuje, że dalej będą szukać możliwości na rynku nieruchomości. Analitycy podkreślają, że w Polsce mamy stopy zwrotu, jakich nie można dziś osiągnąć na przykład na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej. To przyciąga.

Trzeba jednak pamiętać, że nowe projekty mieszkaniowe będą droższe. Jak sygnalizuje m.in. centrum AMRON, działające przy Związku Banków Polskich, ale także sami deweloperzy, ceny działek budowlanych wzrosły, podobnie jak i wykonawstwa, co już przekłada się bezpośrednio na ceny mieszkań.

Z drugiej strony inflacja utrzymująca się na poziomie około 2 proc. i  stopa referencyjna NBP wynosząca 1,5 proc., powodują, że rentowność inwestycji mieszkaniowych nadal jest wyraźnie wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych.

Należy wziąć pod uwagę, że nie każdy lokal przyniesie wysoki zysk, a jego wartość będzie rosła w czasie. To dotyczy tylko niepowtarzalnych projektów, takich jak Złota 44. Przez najbliższe kilka lat na pewno nie powstanie w Warszawie taka wieża apartamentowa, o tak wysokim standardzie oraz o tak szerokiej ofercie, jak projekt Libeskinda. 

Artur Ceglarz, wiceprezes Zarządu ROBYG SA, CFO

Sytuacja na rynku pierwotnym w 2018 roku nie powinna dużo odbiegać od tej w 2017 roku. Zauważalną zmianą jest koniec programu MdM, który może wpłynąć na sytuację tych deweloperów, którzy opierali swoją działalność na rządowym programie. Firmy takie, jak ROBYG – ze zdywersyfikowaną ofertą nie powinny odczuć zakończenia rządowego wsparcia, choć w naszej ofercie były lokale kupowane w ramach programu, jednak nie stanowiły bardzo dużego procenta sprzedaży, natomiast zauważamy wzrost klientów gotówkowych, którzy stanowią w Grupie ROBYG około 40%, cześć z tych zakupów to inwestowanie. Pozytywny trend w sprzedaży nieruchomości w Polsce obowiązuje już od wielu kwartałów i zdaniem ekspertów nie ulegnie znaczącym zmianom. Wszystko wskazuje, że obecnie rynek jest stabilny, chociaż w drugiej połowie roku prawdopodobnie możemy spodziewać się wzrostu stóp procentowych, co  może wpłynąć na zmniejszenie popytu inwestycyjnego. Nie spodziewamy się jednak, żeby rok 2018 przyniósł bardzo duże niespodzianki na rynku deweloperskim.

Andrzej Gutowski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development

Zakładamy, że w 2018 roku duża aktywność rynku powinna się nadal utrzymać. Rynek dostosuje się do mniejszego niż w 2017 roku „zastrzyku” środków z budżetu MdM oraz na zapowiedzianą przez Radę Polityki Pieniężnej niewielką podwyżkę stóp procentowych.

Wyzwaniem dla deweloperów, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, będą nadal wysokie ceny gruntów, a także rosnące koszty generalnego wykonawstwa. Co wynika ze wzrostu cen materiałów budowalnych i braku „rąk do pracy” w firmach budowalnych. Jeśli ten problem będzie się pogłębiał, deweloperzy mogą to odczuć w postaci mniejszych marż, a nawet w opóźnieniach w realizacjach.

Rynek czeka również na dalszy ciąg tematu REIT-ów. Jeśli ustawa weszłaby w życie, a jak wiemy od maja 2017 REIT-y mogłyby obejmować budynki mieszkalne, mogłoby się to przyczynić do ożywienia rynku.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Bouygues Immobilier Polska

Nie ulega wątpliwości, że na rynek mieszkaniowy będą miały wpływ stałe czynniki, takie jak ogólna  sytuacja gospodarcza oraz decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Zakładamy, że rok 2018 będzie udany i przyniesie deweloperom dobre wyniki sprzedażowe. Spowolnienie nie jest przewidywane. Jednakże 2018 rok może okazać się przełomowym, jeśli chodzi o poziom cen mieszkań. Przez ostatnie lata utrzymywały się na stabilnym poziomie. W 2017 roku ceny generalnego wykonawstwa wzrosły o kilkanaście procent. Wpłynął na to deficyt pracowników oraz rosnące ceny materiałów budowlanych. Dodatkowo podaż gruntów topnieje i deweloperzy gotowi są zapłacić za nie dużo więcej niż 2 lata temu. Przy wzroście tych dwóch kluczowych czynników trudno spodziewać się, aby deweloperzy utrzymali dotychczasowe ceny. Jednak przykład Wrocławia pokazuje, że kupujący coraz częściej zwracają uwagę na jakość projektów i oczywiście na lokalizację. To daje nam możliwość realizowania przedsięwzięć zgodnie z filozofią naszej firmy.

Karolina Guzik, lider zespołu sprzedaży Skanska Residential Development Poland

Analitycy gospodarczy przedstawiają pozytywne prognozy na kolejne miesiące. Deweloperzy nie zwalniają tempa. Będziemy jednak musieli zmierzyć się z rosnącą ceną robocizny i materiałów budowlanych. W ostatnim czasie obserwujemy też kurczące się zasoby gruntów, a także ich rosnące ceny, szczególnie tych znajdujących się w atrakcyjnych lokalizacjach. Wyzwaniem stanie się więc poszukiwanie dobrych działek pod nowe osiedla Trend wzrostu kosztów prowadzenia inwestycji mieszkaniowych utrwalą nowe wymogi energooszczędności budynków oraz planowane zmiany przepisów prawnych. Najbliższe miesiące zatem są bardzo dobrym momentem na zakup mieszkania po wciąż atrakcyjnej cenie.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper S. A.

Z pewnością zainteresowanie zakupem mieszkań nadal będzie wysokie, rosnący popyt jest spowodowany rozwojem firm w dużych miastach, napływem pracowników z zagranicy i niskimi stopami procentowymi. 2018 rok będzie na pewno wyzwaniem dla deweloperów. Trzeba liczyć się z rosnącymi kosztami zakupu gruntów i zatrudnienia, zmniejszeniem liczby działek pod inwestycje czy też odczuwalnym deficytem wykwalifikowanych pracowników na rynki zachodnie.

Preferencje kupujących mogą być podobne, jak w 2017 roku, nadal ważne dla nich będą funkcjonalne mieszkania dopasowane do ich potrzeb, na dobrze skomunikowanych osiedlach z piękną zielenią, dziedzińcami i elementami małej architektury. Nadal będziemy obserwować utrzymującą się tendencję w zakresie liczby Klientów inwestycyjnych.

W 2018 roku planujemy wprowadzać do oferty kolejne mieszkania, między innymi IX etap inwestycji Lokum di Trevi i II etap Lokum Vena we Wrocławiu, a także powiększać krakowskie osiedla Lokum Vista i Lokum Siesta. W przygotowaniu jest projekt nowego przedsięwzięcia przy ul. Klimeckiego w Krakowie, pracujemy też nad zupełnie nowymi inwestycjami we Wrocławiu.

Monika Golec, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Budnex

Początek tego roku może przynieść mniejszą liczbę transakcji, gdyż obserwowaliśmy wzmożone zainteresowanie mieszkaniami kwalifikującymi się do MdM-u pod koniec 2017 roku. Wygaśnięcie tego programu generalnie będzie miało wpływ na poziom transakcji zawieranych w ramach finansowania kredytem mieszkaniowym. Dodatkowo w związku z dużą podażą mieszkań z jaką mieliśmy do czynienia na rynku w minionym roku, w drugiej połowie 2018, jeżeli popyt osłabnie, możemy mieć sytuację, w której na rynku będzie pojawiać się większa liczba gotowych mieszkań. W przypadku oferty Budnex aktualnie w sprzedaży we wszystkich miastach posiadamy w przeważającej większości  mieszkania, których termin przekazania to głównie koniec roku 2019. To również może wpłynąć na liczbę zawieranych transakcji w roku 2018.

Marek Szmolke, prezes Grupy Deweloperskiej START

Na początku 2018 roku wszystko powinno pozostać bez zmian. Jednak obawiam się, że na przełomie 2018/2019 zmniejszy się liczba osób zainteresowanych nabyciem nowego mieszkania.

Adam Dąbkowski, Dyrektor Generalny Nexity Polska

Koniunktura inwestycyjna na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest wciąż bardzo korzystna. Natomiast obserwując uważnie rynek, bierzemy pod uwagę to, że kolejne miesiące mogą przynieść jej stopniowe ochładzanie. Rok 2018 może okazać się ostatnim rokiem tak wyraźnej hossy dla polskiego rynku mieszkaniowego. Nie wykluczamy, że na znaczeniu nieco stracą czynniki, które napędzały wysoką sprzedaż w ubiegłych latach, przede wszystkim wysokość stóp procentowych. Ich podwyżka może sprawić, że lokowanie oszczędności w nieruchomościach nie będzie już tak atrakcyjne w porównaniu do innych form inwestowania, np. lokat. Z kolei, jeśli stopy procentowe utrzymają się na niskim poziomie, wówczas możemy się spodziewać, że ceny mieszkań będą rosnąć. Nie bez znaczenia jest fakt, że działki pod budowę nowych osiedli drożeją, a ich liczba została ograniczona przez regulacje dotyczące obrotu ziemią rolną. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa utrudniła, a nawet uniemożliwiła niektórym deweloperom zakup działek pod inwestycję w wielu lokalizacjach. Wyraźnie wzrosły też koszty generalnego wykonawstwa, które związane są m.in. z podniesieniem wymagań dotyczących energooszczędności budynków. Jeśli deweloperzy będą chcieli utrzymać marże na dotychczasowym poziomie, zapewne będą zmuszeni do stopniowego podnoszenia cen ofertowych dla nowych nieruchomości.

Monika Śliwa, dyrektor marketingu Victoria Dom

Zakładamy dalszy bardzo dynamiczny rozwój oraz utrzymanie wysokiego tempa wzrostu. W bieżącym 2018 roku planujemy zakontraktowanie około 1000 lokali. Do sprzedaży wejdą kolejne inwestycje, również w innych niż dotąd dzielnicach Warszawy. Popyt na rynku pierwotnym jest wciąż bardzo wysoki. Odpowiadamy na niego szeroką i atrakcyjną ofertą w konkurencyjnych cenach. Stale pozyskujemy też atrakcyjne grunty, pod budowę nowych osiedli mieszkaniowych, a co najważniejsze – jak pokazuje nasz wynik  – bardzo dobrze rozumiemy, jakich mieszkań poszukują obecnie Klienci.

Piotr Kijanka, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży w Grupie Deweloperskiej Geo

Spodziewamy się, że nowy rok będzie równie optymistyczny co ubiegły. Jeżeli nie stanie się nic nieprzewidzianego, to pod względem wyników sprzedaży może być bardzo podobny do 2017 roku. Również ceny mieszkań powinny utrzymać się na zbliżonym poziomie, z niewielkimi wahaniami w górę i w dół.

Krzysztof Kruszona, prezes zarządu Agrobex Sp. z o.o

Klienci mogą czuć się rozczarowani, ponieważ wygaśnie ostatecznie udany i popularny program Mieszkanie dla Młodych, a na horyzoncie nie widać żadnego pomysłu, który ten program zastąpi. Na razie nie wydaje się, aby był nim program Mieszkanie Plus, czyli rządowy program budowy mieszkań. Zgodnie z przewidywaniami, wejściem do programu nie są na razie zainteresowani na proponowanych warunkach liczący się deweloperzy. Z tego co wiem także wielu „małych potentatów” nie przejawia entuzjazmu do tej propozycji. Lecz to się można zmienić. Rządowe założenia zakładają, że co roku w Polsce powstanie ponad 220 tysięcy mieszkań z czego większość wybudują, tak jak dotychczas, deweloperzy. Aby tak się stało to trzeba pilnie uporać się z problemem utrudnionego pozyskiwania nowych gruntów w rezultacie obowiązywania ustawy ograniczający obrót gruntami rolnymi. Życie wyraźnie wskazuje na coraz większe zainteresowanie zakupem mieszkania w gminach sąsiadujących z dużymi miastami wojewódzkimi. Wybór lokalizacji oddalonej od ścisłego centrum oznacza niższe ceny mieszkań i działek budowlanych, ciszę i spokój, bliższy kontakt z naturą oraz nowo powstałą infrastrukturą. Tego typu inwestycje są głównym czynnikiem powodującym zmianę sposobu użytkowania ziemi, która wcześniej była wykorzystywana rolniczo. Brak tej ziemi uderza zarówno w inwestorów, jak i aspiracje osób poszukujących przyjaznych lokalizacji. Zewsząd słychać, że tak zwany Bank Ziemi szybko się opróżnia i za chwilę nastąpi gwałtowne wyhamowanie inwestycji. Za tym pójdzie wzrost cen mieszkań i wiele innych przykrych konsekwencji społecznych i gospodarczych. Na szczęście z pierwszych wypowiedzi premiera Mateusza Morawieckiego wynika, że polityka mieszkaniowa, należąca do kluczowych elementów polityki prorodzinnej, będzie jednym z priorytetów jego rządu. Jeśli tak się stanie, to nadchodzący 2018 rok może się okazać dużo lepszy niż się dzisiaj wydaje.

Łukasz Szumny, dyrektor sprzedaży oddział Kraków HSD Arrow Sp. z o.o.

Przewiduję delikatne wzrosty cen mimo podaży jaką mamy na rynku oraz przewidywanego wzrostu stóp procentowych. Opinię swoją opieram na kosztach wytworzenia m2 mieszkania która cały czas wzrasta przez niedobór pracowników w firmach podwykonawczych oraz liczbę nowych inwestycji jaka wprowadzana na rynek. Zainteresowanie klientów inwestycyjnych nie powinno słabnąć, natomiast po podwyższeniu stóp procentowych może okazać się że klienci będą musieli zdecydować się na mniejszy metraż niż zakładali więc największym zainteresowaniem będą cieszyć się mieszkania kompaktowe. W tym kierunku planujemy kolejne inwestycje.

Artur Karczykowski, dyrektor Marketingu Centrum Nowoczesnych Technologii  SA., Sp. k.  (inwestycja Nowa 5 Dzielnica w Krakowie)

Stolica Małopolski cechuje się dobrze rozwiniętym segmentem Premium. W naszej opinii nadal będzie powstawać wiele projektów apartamentowych, a także unikalnych nieruchomości o podwyższonym standardzie, wyróżniających się niepowtarzalnym charakterem, wyjątkową architekturą i wieloma udogodnieniami. Oczywiście luksus i standard Premium świetnie czują się w prestiżowym otoczeniu – dlatego do topowych lokalizacji Krakowa należeć będą Stare Miasto i Krowodrza. Ceny mieszkań pozostaną na stabilnym poziomie od 6500 zł za m kw.

Iwona Chmielewska, Wicedyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Monday Development

Bez wątpienia sprzedaż na rynku nieruchomości deweloperskich w 2018 roku będzie nadal utrzymywać się na wysokim poziomie. Spodziewamy się dobrej koniunktury, pomimo widocznego już pod koniec ubiegłego roku wzrostu cen mieszkań. Jest to między innymi efekt deficytu siły roboczej w branży budowlanej, prowadzący do podniesienia kosztów realizacji inwestycji. Niepewność pojawia się także w kontekście planowanych zmian w przepisach, nakładających m.in. większe restrykcje w stosunku do prowadzonych przez deweloperów rachunków powierniczych. To oznaczać będzie kolejny wzrost kosztów działalności. Są również czynniki pozytywnie wpływające na rynek. Jednym z nich jest wciąż duży potencjał zasobów ziemskich na terenie Poznania. Znajduje się tu jeszcze sporo atrakcyjnych nieruchomości do zagospodarowania – poznaniacy, przy niesłabnącym popycie, będą więc mieli z pewnością w czym wybierać.

Marta Kasprzak, menedżer ds. sprzedaży i marketingu w Duda Development

To będzie ciekawy rok. Dawno nie było takiej liczby ofert mieszkaniowych dostępnych na rynku. W związku z tym nastąpi wzrost najmu. Analizując zapytania od klientów, tylko te z początku nowego roku, o nasze nowe inwestycje w Łodzi i w Poznaniu, sądzę, że na rynku nieruchomości w 2018 roku będzie popyt na mieszkania inwestycyjne. Takie lokale już niebawem pojawią się w naszej ofercie. Liczymy, że będą się cieszyć dużym zainteresowaniem.

W dalszy ciągu sporym zainteresowaniem będą cieszyły się domy oraz mieszkania duże, głównie dla rodzin. W naszej spółce analizujemy potrzeby klienta i dostosowujemy naszą ofertę do rynku. Dlatego uruchamiamy budowę III etapu osiedla Nowe Złotniki.

Adrian Sączek, ekspert ds. sprzedaży Mennicy Polskiej

Popyt na nowe mieszkania w 2018 r. będzie utrzymywał się na podobnym, wysokim poziomie jak w latach 2016-2017. Tani kredyt, niski poziom bezrobocia, wzrost zarobków, rosnące oszczędności klasy średniej oraz pozytywne perspektywy gospodarcze powinny sprzyjać stabilnej sprzedaży na rynku pierwotnym. W nadchodzącym roku sporym wyzwaniem dla deweloperów będą rosnące koszty budowy, które najprawdopodobniej przełożą się na wzrost cen oferowanych mieszkań, szczególnie w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Może to w pewnym stopniu wyhamować wzrosty sprzedaży i spowodować, że najbliższy rok może nie okazać się po raz kolejny rekordowym.

Marcin Antczak, wiceprezes firmy FB ANTCZAK

Oferta deweloperów ewoluowała w ostatnich latach dwutorowo i ten trend będzie umacniał się w najbliższych latach:

Z jednej strony postawiono na komfort użytkownika i jakość wykonania – zwiększono funkcjonalność, postawiono na design i wielofunkcyjność obiektów. Z drugiej zwiększono elastyczność – deweloper jest dziś w stanie dopasować się mocno do potrzeb kupującego. Nastawienie jest mocno pro klienckie.

Oprócz udogodnień związanych z budową czy wykończeniem mieszkania wprowadzono też wiele usług dodatkowych – porady architekta wnętrz, doradztwo kredytowe, mieszkania pokazowe, a nawet systemy rozszerzonej rzeczywistości (augmented reality), które pozwalają zobaczyć realny przyszły wygląd osiedla czy mieszkania – wszystko po to, aby klient czuł się zaopiekowany. Dziś szukający mieszkania nie jest petentem, a raczej gościem salonów sprzedaży mieszkań.

Katarzyna Dębiak, specjalista ds. promocji w firmie HS Nieruchomości Sp. z o.o.

Spodziewamy się, iż rok 2018 na rynku pierwotnym będzie bardzo pracowity i lepszy od minionego roku. Koszty pracy wzrastają o 40%, zarówno jak i materiały budowlane, co skutkuje wyższą ceną mieszkań. Jednak to jakość, bezpieczeństwo i komfort dominują i będą dominowały coraz bardziej przy wyborze apartamentu. Lokalizacja - możliwość wytchnienia na zaciszu i świeżym powietrzu ( otoczenie lasów i jezior), zachowując bliskość do centrum (5min.) oraz łatwość komunikacji z miastem i całym województwem również staje się znaczącym powodem do zakupu mieszkania na naszym osiedlu. Położenie renomowanego żłobka (2min. pieszo) pozwala na bezkonfliktowe powiększenie rodziny – bez pogorszenia życia zawodowego. Jesteśmy bardzo pozytywnie nastawieni na rok 2018 i z entuzjazmem czekamy na kolejnych klientów.

Maciej Bartczak, współwłaściciel KM Building

To rzeczywiście jest ciekawe, gdyż środki z programu MdM na rok 2018 zostały już wyczerpane. Wszyscy się zastanawiają co dalej na rynku deweloperskim. Jednak początek roku i zainteresowanie klientów na etapie gdy nie ma już MdM pozwala mieć nadzieję że to będzie również dobry rok. Gospodarka kraju się rozwija – to powinno cały czas powodować popyt na nieruchomości.

Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner

Nie brakuje opinii, że rynek będzie jeszcze bardziej wymagający, na co może złożyć się kilka czynników. Jako deweloper, zauważamy zakończony program „Mieszkanie dla Młodych”. Mamy przygotowaną długoletnią strategię rozwoju, dlatego w tym roku nie tylko rozwijamy aktualnie cztery inwestycje, ale także wprowadzamy piątą na terenie Poznania.

Fakt, że w ostatnich latach zainteresowanie mieszkaniami było rekordowe, oznacza wiele rozpoczętych inwestycji. W tym kontekście, dobrych lokalizacji będzie zapewne coraz mniej. W tych warunkach najlepiej odnajdą się doświadczeni inwestorzy, znający rynek.

W przyszłym roku prawdopodobnie jeszcze silniej zaznaczy się trend inwestycji w nieruchomości. Dziś to najpewniejsza możliwość ulokowania nadwyżki kapitału. Kupno smart apartamentu z myślą o inwestycji pozwala uzyskać roczną stopę zwrotu nawet do 7,5 %. Stąd nie brakuje klientów „inwestycyjnych”. Projekt Nadolnik już teraz cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych. Nadolnik Compact Apartments, którego premiera nastąpiła jesienią, to odpowiedź na panujące trendy, związane z inwestycją w nieruchomości. W Poznaniu jest duży rynek wynajmu.

Magdalena Błaszkowiak – Pepel, specjalista ds. sprzedaży z biura Greenbud Development

Nasze prognozy na rok 2018 są pozytywne. Między innymi z tego powodu zarząd firmy Greenbud zdecydował o tym, aby solidnie rozwijać inwestycję Zielone Rabowice II. Oczywiście ten rok będzie pierwszym od kilku lat, kiedy zarówno klienci na rynku nieruchomości, jak i deweloperzy, będą funkcjonować już bez programu „Mieszkanie dla Młodych”. Jak duże to będzie mieć znaczenie? Poczekajmy na odpowiedź z rynku. Aktualnie, w biurze sprzedaży Greenbud dostrzegamy niesłabnące zainteresowanie inwestycją Zielone Rabowice II.