[Poradnik 2021] Mieszkanie Plus - warunki, zapisy, wnioski, zasady

Nabór wniosków w programie Mieszkanie Plus będzie organizowany lokalnie, w poszczególnych miastach. Nie będzie ogólnopolskich zasad naboru, a to samorządy określą szczegółowe kryteria. Kiedy ruszy przyjmowanie wniosków? To również będzie uzależnione od terminu rozpoczęcia inwestycji w poszczególnych miastach. Co jeszcze warto wiedzieć o warunkach i zasadach działania programu Mieszkanie Plus? Jak wygląda program na początku 2020 roku?

Założenia programu Mieszkanie Plus

Rządowy projekt Mieszkanie Plus to element Narodowego Programu Mieszkaniowego, zakładał budowę tanich mieszkań na wynajem, z opcją dojścia do własności, na gruntach należących do Skarbu Państwa i samorządów. Program Mieszkanie Plus ma poprawić dostępność mieszkań, szczególnie dla osób mniej zamożnych, których nie stać na kredyt hipoteczny, ale zarabiają na tyle dużo, że nie kwalifikują się do przyznania mieszkania z zasobów komunalnych. Narodowy Program Mieszkaniowy przewidywał również uruchomienie Narodowego Operatora Mieszkaniowego oraz Narodowego Funduszu Mieszkaniowego.

Działalność każdego z nich miały regulować nowe ustawy. Ustawowa miała być również regulacja zadań i podstawowych zasad działania podmiotów o statusie operatorów mieszkaniowych, organizujących inwestycje mieszkaniowe z wykorzystaniem gruntów będących w zasobach Narodowego Funduszu Mieszkaniowego oraz gruntów samorządowych. Prace legislacyjne trwają. Do realizacji programu rządowego Mieszkanie Plus powołano wóczas BGK Nieruchomości SA, spółkę zależną Banku Gospodarstwa Krajowego.

We wrześniu 2017 roku projekt Mieszkanie Plus został podzielony na dwie części – komercyjną z czynszem rynkowym i rządową z czynszem regulowanym przez państwo. W wyniku tych zmian zamysł budowy tanich mieszkań dla mniej zamożnych obywateli  (z czynszem najmu 8,50 zł za metr lub 12 zł z opcją dojścia do własności) stał się jedynie jedną z możliwych opcji, a w praktyce nie jest realizowany. Obecnie pod nazwą Mieszkania dla Rozwoju funkcjonuje drugi wariant, tzw. komercyjna odnoga programu, za którą odpowiada spółka PFR Nieruchomości.

Gdzie miały powstać tanie mieszkania na wynajem?

Pilotaż programu Mieszkanie Plus ruszył w październiku ubiegłego roku. Wtedy udział w programie zadeklarowało 17 miast, a władze tych miast podpisały listy intencyjne z BGK Nieruchomości. Wtedy było już wiadomo, że inwestycje Mieszkanie Plus mają ruszyć nie tylko w największych miastach.

Do tej listy dołączyły kolejne miasta. Pod koniec grudnia 2016 roku rozpoczęła się realizacja pierwszych inwestycji programu Mieszkanie Plus - w Białej Podlaskiej i w Jarocinie. Podpisano również kolejny list intencyjny między samorządem Opola i spółką BGK Nieruchomości. Aktualnie 70 miast zadeklarowało udział w programie Mieszkanie Plus (patrz tabela poniżej).

Inwestycje już zrealizowane i plany inwestycyjne

W latach 2018-19 program Mieszkanie Plus realizowany na zasadach komercyjnych jako Mieszkania dla Rozwoju nabrał tempa. Po oddaniu do użytkowania pierwszych mieszkań w ramach inwestycji prowadzonej w Jarocinie, zakończyły się kolejne projekty – w Kępnie (36 mieszkań), w Białej Podlaskiej (186 mieszkań), Gdyni (172 mieszkań) i Wałbrzychu (215 mieszkań).

W realizacji są nowe inwestycje, w których powstanie łącznie 1907 mieszkań – w Katowicach, Jarocinie, Kępicach, Dębicy, Mińsku Mazowieckim, Świdniku, Krakowie, Radomiu, Zamościu i Łowiczu. Ale prawdziwy boom ma dopiero nastąpić, bo kolejne inwestycje (w sumie ok. 12 tys. mieszkań) są w fazie projektowania. Tym razem na lokalizacje wybrano duże miasta: Warszawę (ok. 3,5 tys. mieszkań), Wrocław (ok. 2,6 tys. mieszkań w 4 projektach), oraz Katowice (491 mieszkań).

W perspektywie kolejnych kilku lat planowane są następne inwestycje – Krajowy Zasób Nieruchomości wytypował 125 działek zlokalizowanych na terenie 78 miejscowości, a ich łączna powierzchnia to ponad 1,1 tys. ha. Według analizy szacunkowej ekspertów KZN, taka liczba gruntów pozwoli na budowę niemal 67 tys. mieszkań. Program Mieszkania dla Rozwoju przewiduje także współpracę państwa i prywatnych inwestorów, w tym deweloperów mieszkaniowych, ale jej zasady są dopiero konstruowane.

Warunki programu Mieszkanie Plus. Co trzeba wiedzieć?

Wysokość czynszu najmu mieszkania w programie Mieszkanie Plus będzie uzależniona od kosztów prac budowlanych oraz od kosztu finansowania całej inwestycji. W Narodowym Programie Mieszkaniowym założono poglądowo, że stawki czynszu kształtować się będą na poziomie ok. 10-20 zł/m2 w opcji najmu i ok. 12-24 zł/m2 w opcji najmu z docelowym wykupem mieszkania. Do tego należy doliczyć opłaty za eksploatację budynku i media. Podobnie jak czynsz, opłata eksploatacyjna będzie uzależniona od lokalizacji ok. 6.50 - 10 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu.

O najem mieszkania wybudowanego w ramach programu Mieszkanie Plus będą mogli się ubiegać wszyscy obywatele. W sytuacji, kiedy chętnych będzie więcej niż mieszkań, w ramach współpracy z Narodowym Funduszem Mieszkaniowym, zostaną wprowadzone kryteria kwalifikacyjne. Według zapewnień rządu Program Mieszkanie Pus ma być powszechny i dostępny na terenie całej Polski. 

Kto ma największe szanse na skorzystanie z programu Mieszkanie Plus?

Mieszkanie może wynająć każdy, ale w praktyce istnieją kryteria pierwszeństwa w wyborze najemców. Mogą one różnić się w poszczególnych miastach, bo to samorządy w drodze uchwały ustalają, kto może wynająć mieszkanie w pierwszej kolejności. Przykładowo w Gdyni większe szanse mają rodziny z dziećmi, osoby, które ukończyły 65 lat oraz niepełnosprawni (najemcy lub członkowie ich rodzin). Pod uwagę brane jest także wcześniejsze miejsce zamieszkania (preferowani są mieszkańcy Gdyni) oraz fakt, czy przyszły najemca rozlicza podatek dochodowy w Gdyni.

Wszyscy najemcy programu Mieszkanie Plus muszą przejść pozytywnie tzw. weryfikację czynszową. Zdolność czynszowa jest obliczana na podstawie zaświadczeń o dochodach i ma na celu weryfikację, czy są one na tyle wysokie, aby zobowiązania czynszowe mogły być regulowana na bieżąco.

Mieszkanie na Start - kto może otrzymać dopłatę do czynszu i na jakich zasadach?

Mieszkanie na Start to program dopłat do czynszu najmu, o które mogą się ubiegać najemcy mieszkań budowanych we współpracy z gminami. Stanowi uzupełnienie programu Mieszkanie Plus i obowiązuje od stycznia 2019 roku na terenie gmin, które zawarły umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Państwo finansuje dopłaty do czynszu najmu za pośrednictwem Funduszu Dopłat przy BGK. Obecnie z dopłat do czynszu w programie Mieszkanie Plus mogą skorzystać mieszkańcy gmin: Wałbrzych, Toruń, Biała Podlaska, Gdynia, Kępno i Konin (stan na 01.04.2020).

Dopłaty do czynszu mogą być udzielane, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego jednoosobowego nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia ogłoszonego przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W przypadku rodzin składających się z dwóch lub więcej osób limit wynosi 100 proc. przeciętnego wynagrodzenia zwiększone o 40 p. proc. na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym. Dopłaty przysługują wyłącznie osobom, które nie są właścicielami domu lub mieszkania. Będą one wypłacane raz w miesiącu przez 15 lat bezpośrednio na rachunek, na który płacony jest czynsz, jednak nie dłużej niż 20 lat na jedno mieszkanie. Zatem kolejni najemcy będą mogli korzystać z dopłat przez okres nie wykorzystany przez poprzedników. Ponadto prawo do dopłat podlega corocznej weryfikacji. Przed rozpoczęciem kolejnego roku najemca ma obowiązek złożyć w urzędzie gminy oświadczenie o liczbie osób w gospodarstwie domowym, wysokości dochodów oraz oświadczenie dotyczące własności innych nieruchomości mieszkalnych.

Wysokość dopłat jest obliczana indywidualnie dla każdego najemcy według specjalnego wzoru określonego w ustawie.

Na czym polega najem z dojściem do własności mieszkania?

Najem z dojściem do własności mieszkania oznacza, że po upływie określonego czasu i regulowaniu zobowiązań czynszowych, mieszkanie staje się własnością najemcy. Dochodzenie do własności mieszkania jest możliwe przez okres od 15 do 30 lat. Najemcy, którzy wybiorą tę opcję, mogą również korzystać z dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.

W przypadku najmu z dojściem do własności czynsz jest wyższy – zawierają się w nim raty z tytułu wykupu mieszkania. Co ważne, roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej. Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowi umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Ponadto do księgi wpisywana jest hipoteka, która gwarantuje najemcy odzyskanie wpłat na wypadek rozwiązania umowy.

Co na wypadek niewypłacalności najemcy?

Jeśli najemca mieszkania (również w przypadku umowy najmu okazjonalnego) nie płaci terminowo czynszu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności. Musi jednak uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. W przypadku najmu z opcją docelowego nabycia własności istnieje możliwość pokrycia zaległości czynszowych z kapitału wpłaconego na poczet wykupu mieszkania. Kwestie te będą przedmiotem umów zawieranych między właścicielem budynku i najemcą.

Jaki jest standard mieszkań w programie Mieszkanie Plus?

Program Mieszkanie Plus przewiduje dwie opcje: mieszkania w standardzie deweloperskim oraz mieszkania wykończone „pod klucz”. Zakres prac jest różny w poszczególnych inwestycjach, a o standardzie decydują przyszli najemcy, najczęściej na podstawie ankiet i podczas spotkań organizowanych przez samorządy.

Gdzie szukać informacji o programie Mieszkanie Plus?

Szczegółowe kryteria najmu w sytuacji, kiedy liczba chętnych przekroczy liczbę mieszkań, będą określone lokalnie. Jednym z celów programu jest wzrost mobilności, dlatego gminy budujące mieszkania wspólnie z PFR Nieruchomości S.A. będą mogły preferować osoby zamieszkujące w innych częściach Polski. Cały proces wnioskowania o najem będzie określony w skali lokalnej w odniesieniu do poszczególnych budynków lub inwestycji.

Warszawa, Kraków, Poznań, Katowice – całe osiedla i inwestycje w wielu lokalizacjach

W przypadku Warszawy, Krakowa, Poznania i Katowic toczą się rozmowy bądź z samorządami, bądź ze spółkami Skarbu Państwa, posiadającymi tereny pod inwestycje mieszkaniowe. Rozmowy te prowadzi spółka PFR Nieruchomości i do czasu podpisania konkretnych umów inwestycyjnych nie można wskazać konkretnych działek, które będą mogły być zabudowane budynkami mieszkalnymi oraz harmonogramu prac budowlanych programu Mieszkanie Plus. Ale szczególnie atrakcyjnie, z punktu widzenia realizacji celów mieszkaniowych, prezentują się tereny posiadane przez PKP, które np. w przypadku Poznania i Warszawy mogą być wykorzystane przy realizacji dużych inwestycji - całych osiedli, wraz z towarzyszącą im infrastrukturą.

Gdzie będzie można złożyć wnioski na Mieszkanie Plus?

Wnioski osób ubiegających się o uczesnictwo w programie Mieszkanie Plus będą prawdopodobnie rozpatrywać organy samorządowe. Aktualne informacje wskazują na to, że to właśnie samorząd będzie odpowiedzialny za ustalnie zasad kawalifikacji do otrzymania lokalu z programu Mieszkanie +.  Warto zaznaczyć, że według projektu wnioskować o pomoc w ramach programu będą mogli wszyscy. W odróżnieniu do programu MDM będzie nie będzie istaniało kryterium wieku. 

Ekspert o programie "Mieszkanie Plus"

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl 

Mieszkanie+ zaczyna nabierać wiatru w żagle. Uruchamianie inwestycji programu w największych miastach jest czymś naturalnym, bowiem w nich właśnie koncentruje się największy popyt na mieszkania, a więc pominięcie takich lokalizacji pozbawiałoby rządową inicjatywę głębszego sensu. Jeżeli podaż ze strony programu będzie rosła w istotnym statystycznie stopniu i w przewidywalnym terminie, to pewna, nawet dość znaczna ewolucja rynkowa wydaje się przesądzona, choć na pewno jeszcze nie w najbliższej przyszłości.

Mieszkanie Plus nie zagrozi deweloperom w najbardziej dla nich niepożądany sposób, ale z pewnością będzie kreowało dla nich rynkową konkurencję, z czasem w coraz większym słowa tego znaczeniu. W kolejce po mieszkanie z rządowego programu ustawią się przede wszystkim osoby mające ograniczoną zdolność kredytową, nie dysponujące wkładem własnym bądź wręcz nie akceptujące bądź obawiające się długoterminowego zadłużania się na cele mieszkaniowe. Z czasem, gdy dostępność lokali z rządowego programu osiągnie zadowalający poziom, z pewnością uszczupli to w jakimś stopniu klientelę deweloperskich biur sprzedaży, jednak bez mocniej odczuwalnych konsekwencji dla branży. W ten sposób program wpłynie prawdopodobnie na stabilizację cen nowych mieszkań deweloperskich, a niewykluczone, że nawet na ich ograniczony spadek w dalszej perspektywie.

Osiedla powstające w ramach programu mogą wyróżniać się dużo skromniejszym standardem, bez klatek schodowych, podziemnych garaży, i być może jeszcze szeregu innych udogodnień. Wiadomo też, że różnica kilkuset złotych pomiędzy czynszem najmu średniego, przeciętnego mieszkania z programu (zwłaszcza z opcją dochodzenia do własności) a ratą hipoteki analogicznego mieszkania deweloperskiego nie jest na dziś dzień porażająca, zwłaszcza gdy się uwzględni oczekiwane różnice w standardzie obu modeli budownictwa. Dlatego też Mieszkanie Plus nie będzie, i to najprawdopodobniej dla zdecydowanej większości rodzimych amatorów własnego dachu nad głową, oczywistym, jedynie korzystnym i optymalnym wyborem. Gros czekających na państwowe mieszkania to będą ci rodacy, o których się mówi dziś jako o wykluczonych z rynku mieszkaniowego, a więc dla których Mieszkanie Plus jest jedynym dostępnym sposobem na własne M.