Gdzie w Polsce kupimy najtańsze mieszkania?

Gdzie znajdziemy najtańsze mieszkania? Sprawdziliśmy, w których miastach wojewódzkich można kupić stosunkowo tanie lokale. Doradzimy także na co uważać, szukając okazyjnych ofert mieszkań i odpowiemy na pytanie, czy kupując kawalerkę rzeczywiście płacimy mniej i oszczędzamy. Jeżeli nie chcesz przepłacać czytaj dalej!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• gdzie w Polsce znajdują się najtańsze mieszkania,
• w których warszawskich dzielnicach znajdziemy najtańsze lokale,
• czy można negocjować cenę mieszkania z deweloperem.

Najtańsze miasto wojewódzkie

Biorąc pod uwagę miasta wojewódzkie, najtańsze mieszkania w Polsce znajdziemy w Gorzowie Wielkopolskim. Tu średnia cena za m kw. wynosiła w styczniu 2025 roku 8 382 zł.

Zobacz ofertę najtańszych mieszkań w Gorzowie Wielkopolskim

Poniżej 10 tys. zł/m kw. zapłacimy w:

• Opolu - 9 321 zł/m kw.
•  

Poniżej 11 tys. za m kw. zapłacimy w:

• Zielonej Górze - 10 152 zł/m kw.
• Bydgoszczy - 10 335 zł/m kw.
• Białymstoku - 10 769 zł/m kw.

Zobacz ofertę najtańszych mieszkań w Bydgoszczy

Poniżej 12 tys. zł za m kw. zapłacimy w

• Rzeszowie - 11 189 zł/m kw.
• Kielcach - 11 415 zł/m kw.
• Łodzi - 11 478 zł/m kw.
• Lublinie - 11 436 zł/m kw.
• Olsztynie - 11 442 zł/m kw.

Zobacz ofertę najtańszych mieszkań w Lublinie

Poniżej 13 tys. zł za m kw. zapłacimy w:

• Toruniu - 12 747 zł/m kw.
• Katowicach - 12 729 zł/ m kw.

Poniżej 14 tys. zł za m kw. zapłacimy w:

• Szczecinie - 13 168 zł/m kw.
• Poznaniu - 13 320 zł/m kw.

Zobacz ofertę najtańszych mieszkań w Poznaniu

Można zatem zauważyć, że tańsze lokale znajdują się w mniejszych miastach wojewódzkich. Najdrożej jest w dużych metropoliach takich jak: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław. W styczniu 2025 r. cena za m kw. w tych miastach wynosiła:

• Warszawa - 17 681 zł/m kw.
• Kraków - 16 592 zł/m kw.
• Gdańsk - 16 384 zł/m kw.
• Wrocław - 14 713 zł/m kw.

Zobacz ofertę najtańszych mieszkań w Warszawie

Najtańsze kawalerki

Im mniej m kw. ma nasze mieszkanie, tym mniej za nie zapłacimy. Zatem dobrą opcją dla osób, które szukają tanich lokali, jest zakup kawalerki. Co prawda nie jest to mieszkanie z przyszłością, które można przearanżować na lokum dla całej rodziny, ale zawsze można je wynająć czy sprzedać i tym samym dobrze ulokować swój kapitał.

Sprawdź najciekawsze oferty kawalerek

Należy jednak pamiętać, że mieszkania, które są mniejsze metrażowo, są relatywnie droższe. Na przykład kawalerki potrafią być nawet o ponad jedną trzecią droższe w przeliczeniu na m kw. od mieszkań trzypokojowych.

Chcąc kupić kawalerkę taniej w dużym mieście, powinniśmy poszukać jej w dzielnicach odległych od centrum.

Najmniej za kawalerkę zapłacimy w:

• Gorzowie Wielkopolskim - 7 950 zł/m kw.
• Opolu - 8 846 zł/m kw.
• Bydgoszczy - 12 000 zł/m kw.

Najwięcej za kawalerkę zapłacimy w:

• Warszawie - 21 720 zł/m kw.
• Gdańsku - 19 288 zł/m kw.
• Krakowie - 19 189 zł/m kw.

Sprawdź ofertę kawalerek w Gdańsku

Najtańsze domy

Własny dom z dużym ogrodem to marzenie wielu Polaków. Ile trzeba zapłacić za jego realizację?

W styczniu 2025 r. średnie ceny za m kw. domu były najniższe w:

• Kielcach - 4 479 zł/m kw.
• Rzeszowie - 6 131 zł/m kw.
• Katowicach - 6 534 zł/m kw.

Zobacz ofertę domów w Rzeszowie

Najwięcej za dom zapłacimy w:

• Warszawie - 12 488 zł/m kw.
• Krakowie - 11 702 zł/m kw.

Zobacz ofertę domów w Krakowie

Najtańsze dzielnice w najdroższym mieście

Mieszkania w Warszawie są najdroższe w kraju. Aktualnie najwięcej zapłacimy za wymarzone M na Śródmieściu - 41 474 zł/m kw. Drogo jest także na Woli - 27 442 zł/m kw., Żoliborzu - 26 139 zł/m kw., Ochocie - 26 017 zł/m kw. i Mokotowie - 20 425 zł/m kw.

Najtańsze mieszkania w Warszawie znajdziemy na:

• Rembertowie - 13 174 zł/m kw.
• Białołęce - 13 335 zł/m kw
• Wesołej - 13 542 zł/m kw.
• Wawrze - 13 774 zł/m kw.

W stolicy przede wszystkim płacimy za lokalizację. Stosunkowo tanich mieszkań trzeba szukać na obrzeżach Warszawy.

Zobacz tanie nieruchomości w Warszawie

Tanio kupić, dużo zyskać

Zakup mieszkania na wynajem to wciąż dobra inwestycja kapitału.

Pytanie, gdzie szukać takich nieruchomości i czym się kierować? Stosunkowo niskie ceny w mniejszych miastach mogą kusić wieloma względami. Wystarczy nam wtedy tańszy i mniejszy kredyt mieszkaniowy, za tę samą cenę kupimy większe lokum niż w dużym mieście. Jednak szukając nieruchomości pod inwestycję w mniejszym mieście, przewidywany zysk może nie być aż tak korzystny.

W mniejszych miastach, gdzie rynek najmu jest płytszy, nie ma odpowiedniego popytu na wynajem. To w konsekwencji przynosi mniejsze zarobki dla inwestora.

Jednym z głównych czynników wpływających na zwrot z inwestycji jest lokalizacja mieszkania.

W dużych, akademickich miastach, a także tych gdzie prężnie rozwija się turystyka, jak Zakopane czy Gdańsk inwestycja w nieruchomości jest bardziej rentowna. Choć na starcie musimy zapłacić dużo więcej niż w prowincjonalnych miastach.

Tanich mieszkań coraz mniej

Oferta najtańszych lokali uszczupla się z miesiąca na miesiąc. W Warszawie, pod koniec ubiegłego roku, w ofercie firm deweloperskich było 317 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Pod koniec grudnia 2024 było tylko ok. 100 takich lokali. W ofercie krakowskich deweloperów takich mieszkań zostało niespełna 40 (rok temu było ich ok. 80). W Łodzi ich liczba skurczyła się w tym roku z blisko 3,2 tys. do nieco ponad 2,2 tys., a we Wrocławiu – z ok. 530 do 210. Wśród metropolii wyjątkiem jest Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie rok temu blisko 2,8 tys. nowych mieszkań kosztowało mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy, a obecnie jest ich ok. 3,4 tys.

Jak zatem widać dolna granica cen wciąż przesuwa się w górę. Wpływ na tę sytuację mają m.in.:

• rosnące ceny gruntów,
• wysokie ceny materiałów budowlanych,
• rosnące koszty robocizny.

Z rynku w pierwszej kolejności znikają tanie mieszkania. Te, które pozostają, podnoszą średnią cenę. Akceptacja wyższych cen przez kupujących, powoduje zwiększenie cen mieszkań wprowadzonych przez deweloperów do oferty. „Tanie mieszkania” będą kosztowały tyle, ile te z obecnej średniej półki cenowej.

Na co uważać szukając taniego mieszkania?

Szukając taniego mieszkania, trzeba zachować trzeźwy umysł i dobrze analizować oferty. Może się bowiem okazać, że niższa cena przysłania pewne niedogodności, jak np. nierozwiniętą infrastrukturę. Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

„Cena mieszkania zależy przede wszystkim od lokalizacji. Drożej będzie tam, gdzie dobrze działa komunikacja, znajduje się dużo przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów. Na obrzeżach miast infrastruktura jest najsłabiej rozwinięta, więc ceny mieszkań są niższe. Warto także pamiętać, że okazyjna cena nieruchomości może być powiązana z układem okien. Mniej zapłacimy za lokale ustawione frontem do północy i wschodu. Natomiast to właśnie pokoje z oknami od strony południowej i zachodniej są jaśniejsze, co przekłada się na niższe koszty oświetlenia i ogrzewania”.

Także mieszkania położone na parterze mogą kusić okazyjnymi ofertami. Warto jednak pamiętać, że takie lokale mają często ograniczony dopływ światła, hałas jest bardziej natężony. Ryzyko włamań jest również większe niż w mieszkaniach usytuowanych na wyższych piętrach.

Niższa cena nieruchomości może być także powiązania z tym jaki widok mamy za oknem. Zaplecze sklepu, śmietnik czy warsztat samochodowy nie zaliczają się do najprzyjemniejszych widoków z wymarzonego „M”.

Jak tanio kupić mieszkanie?

Znalezienie taniego mieszkania na pierwotnym rynku nieruchomości nie jest proste. Takich ofert nie ma wiele, a jeżeli są, to wyprzedają się niczym świeże bułeczki. Warto jednak mieć na uwadze kilka sposobów, aby zaoszczędzić nieco na zakupie.

• Negocjuj z deweloperem
• Bądź na bieżąco z rządowymi programami mieszkaniowymi
• Szukaj promocji deweloperskich

Jak znaleźć tanie mieszkanie? Sprawdzam

Warto pamiętać, że cenę wymarzonego „M” można negocjować z deweloperem. To jakiego rabatu możemy się spodziewać zależy od użytych przez nas argumentów i skłonności sprzedającego do obniżek.

Jak wynegocjować niższą cenę mieszkania i lepsze warunki zakupu? Pobierz poradnik.

Sposobem na zakup tańszego mieszkania jest też skorzystanie z rządowych programów mieszkaniowych, m.in. Mieszkanie Plus.

Warto także pamiętać o promocjach deweloperskich, często udzielanych np. w okresie wakacji, czy Świąt Bożego Narodzenia.

Oferty promocyjne na rynku pierwotnym