Negocjacje z deweloperem

Marlena Rzepniewska
Marlena Rzepniewska

Data publikacji: 18.10.2021,

Data aktualizacji: 28.10.2021

7 minut czytania
Średnia ocen 4/5 na podstawie 97 głosów
Jak negocjować z deweloperem?
Negocjacje z deweloperem to ważny etap transakcji zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Jak się do niego przygotować? Sprawdź.

Zastanawiasz się nad zakupem mieszkania pod wynajem? Chcesz nabyć nieruchomość na własne potrzeby? Czeka Cię zatem niemały wydatek. Istnieją jednak sposoby na to, aby obniżyć cenę wymarzonego lokalu. Jak to zrobić? Jakich użyć argumentów?

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych i najtrudniejszych decyzji w życiu. Na początku należy przygotować się na długie poszukiwania wymarzonego M, a gdy w końcu znajdziemy to idealne, warto pamiętać o kilku istotnych kwestiach podczas negocjacji ceny. W tym poradniku znajdziesz praktyczne wskazówki, które pomogą Ci podczas rozmów z deweloperem. Musimy jednak zaznaczyć, że negocjacja ceny to kwestia bardzo indywidualna. To, jaki upust dostaniemy, zależy od wielu czynników, m.in. od aktualnej koniunktury na rynku. Duży popyt na mieszkania i nienadążająca za nim podaż nie zachęca inwestorów do obniżania cen. Nie oznacza to jednak, że jest to niemożliwe. Podpowiadamy, jak przygotować się do dyskusji o ewentualnych rabatach i co ważniejsze, jak przekonać do nich dewelopera.

Z tego artykułu dowiesz się m.in:

  • jak przygotować się do negocjacji
  • jakich argumentów użyć podczas rozmowy z inwestorem
  • ile możesz wynegocjować

Negocjacje z deweloperem - dlaczego warto?

Niewątpliwie największą zaletą udanych negocjacji jest ostatecznie niższa cena mieszkania. Zaoszczędzoną gotówkę możesz przeznaczyć na sfinansowanie prac wykończeniowych, opłacenie prowizji związanych z zakupem mieszkania bądź zapłaceniem podatków. Z pewnością znajdziesz sposób, aby spożytkować to, co udało Ci się zachować w portfelu dzięki skutecznym pertraktacjom. Musisz jednak pamiętać, że proces negocjacji nie jest prosty, nie wystarczy zażądać obniżki ceny. Trzeba mieć jeszcze dobre argumenty. Jakie? Czytaj dalej.  

Przygotowanie do negocjacji – krok po kroku

Dobry plan i odpowiednia strategia to już połowa sukcesu. Zanim przystąpisz do rozmowy z deweloperem, musisz zebrać wszystkie niezbędne informacje.

przygotowanie do negocjacji

Określ cel negocjacji cenowych

Wylicz koszty związane z zakupem mieszkania. Zastanów się, ile jesteś w stanie zainwestować pieniędzy i na jakiej obniżce Ci zależy. Jeżeli nie dysponujesz odpowiednią kwotą konieczne będzie zbadanie zdolności kredytowej. Jest to ważny punkt przy negocjacjach. Co więcej, przy finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym, każdy rabat jest na wagę złota. W końcu rata kredytu zależy od ostatecznej ceny mieszkania.

Zrób research

  • Prześwietl dewelopera – ważne jest, aby przed negocjacjami sprawdzić osiągnięcia inwestora, jego rzetelność i płynność finansową. To pozwoli nam ocenić, czy zależy mu na szybkim sprzedaniu lokalu, a tym samym czy będzie bardziej skory do ustępstw. Warto także sprawdzić opinie o nim na forach internetowych, a jeśli jest taka możliwość, spróbuj porozmawiać z osobami, które wykupiły mieszkania na wybudowanych przez niego osiedlach.
  • Sprawdź inwestycje w okolicy – zorientuj się czy w pobliżu powstają projekty innych deweloperów. Jeżeli interesująca Cię inwestycja ma dużą konkurencję, masz większą szansę na uzyskanie rabatu. Inwestor będzie chciał, abyś wybrał właśnie jego projekt. Obejrzyj konkurencyjne mieszkania, zwróć uwagę na standard osiedla, a w szczególności na wyposażenie mieszkań. Takie informacje również przydadzą Ci się podczas negocjacji.
  • Zwróć uwagę na otoczenie – to w jakiej okolicy znajduje się mieszkanie może być dobrym argumentem do pertraktacji. Sprawdź, czy tuż obok nie znajduje się ruchliwa ulica, zakład przemysłowy, korytarz powietrzny dla samolotów i inne tego typu niedogodności. Warto również przejrzeć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i sprawdzić jakiego typu budynki mogą wyrosnąć za jakiś czas za oknem.
  • Dokładnie obejrzyj mieszkanie – upewnij się, czy Twoje mieszkanie nie będzie miało żadnych ubytków czy niedoróbek. Wszelkiego rodzaju nieprawidłowości są argumentem do obniżenia ceny.
research przed przystąpieniem do negocjacji

Oddziel emocje od faktów

Do negocjacji należy podejść z chłodną głową i przede wszystkim rzeczowo przygotować się do rozmowy. Na takie spotkanie nie wybieraj się w pojedynkę. Najlepiej zabrać ze sobą osobę trzecią, która nie będzie emocjonalnie związana z kupnem mieszkania. Dzięki temu będzie w stanie trzeźwo ocenić sytuację i zwrócić uwagę na to, czego być może sami nie zauważymy.

Stwórz spis istotnych dla siebie potrzeb i walorów mieszkania

Mieszkanie powinno spełniać twoje oczekiwania. Zwróć uwagę na to, co znajduje się wokół osiedla. Zastanów się, co absolutnie dyskwalifikuje nieruchomość, a co jesteś w stanie zaakceptować i wykorzystać w negocjacjach cenowych.

Jak skutecznie negocjować z deweloperem - praktyczne porady 

przygotowanie do negocjacji

Negocjuj z kilkoma deweloperami jednocześnie 

Bardzo wiele zależy od tego, na jakiego dewelopera trafimy, na jakim etapie sprzedaży jest inwestycja i czy cieszy się ona dużą popularnością. Okoliczności pertraktacji mają również wpływ na to, jak dużo uda nam się ugrać. Negocjując z kilkoma deweloperami jednocześnie mamy możliwość porównywania. Wiemy, co możemy zyskać, a co stracić.

Notuj przebieg negocjacji 

Bardzo istotne jest to, aby nie pogubić się w argumentacji. Może to być trudne zwłaszcza w sytuacji, gdy negocjujemy z kilkoma inwestorami jednocześnie. Na podstawie notatek warto spisywać scenariusze kolejnych etapów pertraktacji. Możesz z nich śmiało korzystać podczas rozmowy. Dzięki temu nie zapomnisz o czymś, co było dla Ciebie ważne.

Obejrzyj mieszkanie z rzeczoznawcą 

Specjalista z dużym doświadczeniem z łatwością dostrzeże wszystkie nieprawidłowości stanu rzeczywistego względem dokumentacji. Możesz wtedy zbić cenę lub dochodzić bezpłatnego naprawienia błędów. Dobrym posunięciem jest także zrobienie zdjęć w celu udokumentowania wadliwych prac budowalnych czy wykończeniowych.

Bądź spokojny, rzeczowy i taktowny

Negocjacje powinny być oparte na szacunku i zrozumieniu. Unikaj nonszalanckiego tonu, argumentuj, a nie żądaj!

Pamiętaj, o wysokości średniej marzy deweloperskiej

W wielkich miastach takich jak np. Warszawa, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, marża wynosi nawet 30-40 proc. Standardowo deweloper wkalkulowuje obniżkę w negocjacjach z klientem o kilka procent, ale jak widać, wciąż ma z czego schodzić.

Wysokość rabatu często zależy od wielkości mieszkania 

Najszybciej sprzedają się mieszkania średniej wielkości. Te bardzo małe i duże nieco dłużej czekają na swoich nabywców. Wykorzystaj ten fakt, zwłaszcza gdy interesuje Cię większe lokum. Proporcjonalnie do metrażu, rosną szanse na większe upusty. Reguła ta nie dotyczy dużych, luksusowych apartamentów w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.

jak negocjować z deweloperem

Argumenty, których warto użyć

Umiejscowienie lokalu na parterze budynku 

Jeszcze do niedawna mieszkania na parterze cieszyły się niewielkim zainteresowaniem. Pandemia sprawiła, że spojrzeliśmy na nie przychylniejszym okiem, a obecność ogródka stała się jedną z największych zalet najniższej kondygnacji budynku. Parterowe M mogą mieć jednak pewne minusy, które warto wykorzystać podczas negocjacji. Należą do nich: spory ruch mieszkańców, hałasująca winda, mniejsza prywatność czy niekiedy konieczność inwestowania w dodatkowe zabezpieczenia antykradzieżowe.

Niewielka liczba sprzedanych mieszkań w inwestycji 

Każdy deweloper chce jak najszybciej sprzedać wszystkie lokale i sprawnie zakończyć całą inwestycję. Jeżeli w interesującym Cię projekcie zostało już tylko kilka mieszkań, wykorzystaj ten argument podczas rozmowy. Negocjacje są w tym przypadku bardzo uzasadnione.

Nietypowy metraż lokalu

Najszybciej sprzedają się mieszkania o powierzchni 35-65 mkw. Znalezienie chętnych na bardzo małe albo bardzo duże mieszkania bywa trudne. Jeżeli zatem interesuje Cię mała kawalerka albo sporych rozmiarów M4 czy M5, masz duże szanse na upust.

nietypowy metraż mieszkania

Obniżone ceny dla innych lokali z tej samej inwestycji 

Przed rozmową z deweloperem przejrzyj jego cennik. Może się okazać, że rabaty dotyczą tylko poszczególnych lokali. W trakcie negocjacji warto powołać się na fakt, że inne lokale w tej samej inwestycji mają obniżoną cenę ofertową.

Obecność konkurencyjnej inwestycji w sąsiedztwie 

Jeżeli inny deweloper buduje w pobliżu inwestycję, może to dać szerokie pole do negocjacji. Daj deweloperowi do zrozumienia, że interesuje Cię także konkurencyjny projekt.  

Zakup w pakiecie z komórką lub miejscem postojowym 

Z punktu widzenia dewelopera mile widziany jest zakup mieszkania z garażem podziemnym, miejscem parkingowym lub komórką lokatorską. Jeżeli oprócz lokalu chcesz nabyć jeden z takich dodatków, rabat będzie bardziej prawdopodobny. Deweloperzy niekiedy mają problem ze sprzedażą wszystkich tego typu udogodnień. Nie dotyczy to jednak każdej inwestycji. W niektórych projektach miejsca parkingowe sprzedają się niczym świeże bułeczki. Wszystko zależy od ich ilości i charakteru projektu. W nowych budynkach takich miejsc będzie więcej niż w rewitalizowanej kamienicy.

Niedawne zakończenie promocji od dewelopera

Przed podjęciem negocjacji warto sprawdzić, czy w ostatnim czasie firma ta proponowała jakieś promocje. Jeżeli rabaty były oferowane niedawno, istnieje duże prawdopodobieństwo, że uda się wynegocjować jakąś dodatkową obniżkę ceny. Niektórzy deweloperzy co jakiś czas wznawiają te same promocje (np. podczas targów mieszkaniowych). Dodatkową obniżkę ceny łatwiej wynegocjować w okresie mniejszej sprzedaży (miesiące zimowe oraz wakacyjne).

Sąsiedztwo obiektów, które mogą być uciążliwe

Jeżeli w pobliżu osiedla znajdują się obiekty, które mogą być źródłem hałasu i zanieczyszczeń, warto o tym wspomnieć w rozmowie z inwestorem. Argumentem przemawiającym za obniżeniem ceny może być także brak rozbudowanej infrastruktury (przedszkoli, szkół, sklepów).

Lokalizacja z dala od przystanków komunikacji miejskiej

Oddalenie mieszkania od przystanków komunikacji miejskiej jest ważnym argumentem, który może skutkować obniżeniem ceny lokalu, warto wspomnieć o ewentualnym utrudnionym lub czasochłonnym dojeździe do centrum. Przed wykorzystaniem tego argumentu należy dokładnie sprawdzić plan komunikacji miejskiej.

Nietypowe rozmieszczenie lub proporcje pokoi

W nowoczesnych projektach coraz częściej pojawiają się nietypowe lokale, np. oparte na planie nieregularnego czworoboku. Osoby, którym nie przeszkadza taka cecha mieszkania, mogą wynegocjować dodatkowy rabat. Argumentem na rzecz niższej ceny mogą też być trudne proporcje pomieszczeń (np. duży hol) lub brak balkonu. 

Zakup mieszkania we wczesnej fazie realizacji 

Deweloperzy są szczególnie skłonni do udzielania rabatów podczas tzw. przedsprzedaży. Na tym etapie inwestor musi znaleźć odpowiednią liczbę klientów. W przeciwnym razie bank odmówi finansowania projektu lub zażąda od inwestora odpowiedniego wkładu własnego.

argumenty, których warto użyć podczas negocjacji

Ile można wynegocjować? 

To, ile rabatu jest w stanie udzielić deweloper, zależy w dużej mierze od koniunktury na rynku. Aktualnie sytuacja na rynku sprzyja deweloperom (stan na październik 2021). Chętnych na zakup nieruchomości nie brakuje, co wpływa na ograniczenie możliwości negocjacyjnych. Trudno uśredniać rabaty, jakie otrzymują kupujący, bowiem jest to bardzo indywidualna kwestia. Inwestorzy prowadzą również różnorodną politykę negocjacyjną. Można jednak próbować określić wysokość udzielanych rabatów, przyglądając się różnicom między cenami ofertowymi mieszkań a cenami transakcyjnymi. Według danych NBP w ubiegłych latach kształtowały się one następująco:

  • I kwartał 2017 – 3%
  • I kwartał 2018 – 4%
  • I kwartał 2019 – 5%
  • I kwartał 2020 – 7%

W 2020 roku z racji trwania pandemii deweloperzy byli bardziej skorzy do udzielania rabatów. Niestety rok później kupujący mogli liczyć na zdecydowanie mniejsze upusty cen. Z danych NBP wynika, że w I kwartale 2021 roku, w takich miastach jak Warszawa, Poznań czy Wrocław, różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosiły około 4,5%. 

Zobacz aktualne promocje od deweloperów

ile można wynegocjować

 

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: