Mieszkanie na prowincji

Świetna koniunktura na rynku mieszkaniowym musi i znajduje odbicie w cenach. Nieruchomości drożeją, zwłaszcza w Warszawie i innych największych ośrodkach wojewódzkich, gdzie spora część klientów to inwestorzy, chcący dobrze ulokować kapitał oraz zarabiać na wynajmie. Zupełnie inna, cenowa „rzeczywistość” panuje  w małych i średnich miastach.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile kosztują mieszkania na prowincji
• jakie są przyczyny wzrostu cen
• w jakich miastach mieszkania są najdroższe

Na razie nie widać symptomów końca trwającej już  kilka lat hossy w mieszkaniówce, wręcz przeciwnie – ceny wydają  się obecnie rosnąć nawet bardziej dynamicznie niż w latach ubiegłych. Na wielu lokalnych rynkach stawki przekroczyły już te z okresu pierwszej górki cenowej w XXI wieku – tej z okresu 2006 – 2008.

Tak jest m.in. w Warszawie, gdzie za 1 mkw. nowego mieszkania płaci się aktualnie 8932 zł/mkw. (dane NBP za II kw. 2019). Ceny przekroczyły tym samym maksimum z II kw. 2008, gdy wynosiły nieco ponad 8600 zł. Podobnie jest na innych wiodących rynkach. Przykładowo – w Gdańsku tylko  w ciągu roku nowe mieszkania podrożały o 1000 zł/mkw. Obecnie średnio za 1 mkw. płaci się tam 8288 zł. W Krakowie nowe mieszkania od deweloperów kosztują przeciętnie 7775 zł/mkw., a we Wrocławiu ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wynoszą aktualnie 7435 zł/mkw. i zrównały się w wysokości ze stawkami ze szczytu wcześniejszej górki cenowej, z I kw. 2007.

Przyczyny dynamicznego wzrostu cen były wskazywane już wielokrotnie. Są to przede wszystkim:

1) duża zyskowność inwestycji pod wynajem i duży popyt ze strony najemców na kwatery i mieszkania

2) poprawa warunków materialnych, wzrost płac, zamożności, ogólny wzrost optymizmu konsumenckiego

3) tanie kredyty dzięki rekordowo niskim stopom procentowym NBP.

Poziom podstawowej stopy od 2015 roku pozostaje bez zmian i wynosi 1,5 proc.

Obecnie dynamiczne wzrosty cen przybierają już charakter bańki, a więc są procesem w dużym stopniu psychologicznym. Część klientów przyspiesza decyzje zakupowe, w obawie, że będzie jeszcze drożej. Są i tacy, którzy szukają  alternatywy wobec wywindowanych stawek u deweloperów, decydując się na nieco tańsze mieszkania z rynku wtórnego. W ostatnim raporcie NBP z I kw. 2019 wskazano, że pod tym wpływem drożeją także dynamiczniej mieszkania używane. Jak napisano w podsumowaniu raportu:

W I kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności, a obserwowany wzrost cen przyspieszył. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. Wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny (niższe ceny mieszkań niż na rynku pierwotnym), wywołując tam szybszy wzrost cen. 

Inną alternatywą wobec wygórowanych stawek mogą być tańsze lokalizacje. W wielkich miastach pozostaje wybór spośród dzielnic peryferyjnych, albo w miastach satelickich. Niższe ceny spotyka się już za wielkomiejskimi rogatkami. Zupełnie inny cenowy „świat” panuje  na tzw. prowincji, a więc w miastach małych i średnich. Ci którzy żyją w takich ośrodkach, czasem w cenie jednego mieszkania z Warszawy czy Krakowa, mogliby kupić nawet i trzy nieruchomości o tej samej powierzchni.

Mieszkania w małych miastach, na tle realiów wielkomiejskich, są tanie, ale też mają znacznie mniejszy potencjał inwestycyjny. Inny problem małych ośrodków to niewielka liczba nowych projektów realizowanych przez deweloperów.

Tanie duże miasta

Zanim podamy przykłady mniejszych rynków mieszkaniowych, najpierw należy zdefiniować, co to znaczy mniejszy rynek. Otóż uznaliśmy, że chodzi o miasta do 100 tys. mieszkańców. Tu warto poczynić ważne zastrzeżenie: wyraźne różnice w cenach widać nawet między miastami wojewódzkimi. W Polsce obecnie tylko 5 stolic województw ma średnie ceny przekraczające 7000 zł/mkw. Chodzi o Warszawę, Kraków, Gdańsk (Trójmiasto), Wrocław i Poznań. Są to, poza uznanymi kurortami turystycznymi, najdroższe lokalizacje mieszkaniowe w kraju.

Można powiedzieć, że jedna z przyczyn to rozmiary tych ośrodków, ale nie jest to do końca prawda, bowiem w pierwszej piątce pod względem liczby mieszkańców znajduje się choćby Łódź, w której jednak ceny są wyraźnie niższe niż w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Obecnie wynoszą 5852 zł za metr kwadratowy. Tym samym 50 metrowe mieszkanie w Łodzi będzie kosztowało nas średnio 292 600 zł, podczas gdy za ten sam metraż w Krakowie zapłacimy 388 750 zł, a w Warszawie blisko 450 tys. zł.

Łódź. Źródło: Flickr.com, autor: Austin Smith

Zdarzają się  i jeszcze większe różnice. Najtańszym miastem wojewódzkim w zestawieniu NBP jest Zielona Góra, gdzie za 1 mkw. nowej nieruchomości płaci się 4500 zł. Średnia cena 50 metrowego mieszkania wynosi więc 225 tysięcy złotych. Tym samym w cenie jednej nieruchomości ze stolicy można mieć dwie. Oprócz Zielonej Góry, w trójce najtańszych miast wojewódzkich znajdują się: Kielce (5000 zł/mkw.) i Opole (5100 zł/mkw.).

Tanie małe miasta

Na tak zwanej prowincji, a więc wg naszej typologii, w miastach do 100 tys. mieszkańców, ceny są jeszcze niższe. Jak już powiedzieliśmy – widać to już w aglomeracjach wielkomiejskich. Przykładowo – w podwarszawskich Łomiankach za 1 mkw. nowego mieszkania w projekcie Jarzębinowa, płaci się od nieco ponad 4100 zł. W Markach pod Warszawą, w powiecie wołomińskim, za 67 metrowe mieszkanie zapłacimy niecałe 350 tys. zł. Stawka w tym przypadku wynosi 5250 zł. Jest to cena, jakiej nie spotka się w mieście stołecznym, jednak im dalej od Warszawy tym jeszcze taniej.

W Mińsku Mazowieckim, 20 km od Warszawy, przeciętne ceny mieszkań nowych spadają do 5000 zł za metr kwadratowy. W Górze Kalwarii za mieszkanie w Ogrodowym Zakątku zapłacimy już  od 3163 zł, choć trzeba zaznaczyć, że dotyczy to dużych metraży. Za 114 - metrową szeregówkę zapłacimy 360 tys. zł. W Warszawie w tej cenie można mieć niewielkie dwa pokoje. W Sochaczewie 60 – metrowe mieszkanie w inwestycji Nowe Okrzei, to wydatek 277 tys. zł. Cena za 1 mkw. wynosi 4600 zł.

Osiedle Tęcza - Łomianki Górne. Źródło: Wikipedia, autor: Hiuppo.

Co ciekawe – ceny w małych ośrodkach niezależnie od regionu kraju, nie są bardzo zróżnicowane. Generalnie za nowe mieszkania płaci się średnio 4000 – 4500 zł/mkw. Przykładowo: w Krośnie Odrzańskim w województwie lubuskim za 45 metrowe dwupokojowe mieszkanie w rejonie ulic Łukasiewicza/Kopernika trzeba zapłacić 180 tys. zł. Stawka wynosi 4000 zł/mkw. Jest więc o ponad 50 procent niższa od warszawskiej. W Przemyślu na Podkarpaciu za nowe mieszkanie w inwestycji Parkowa Dzielnica płaci się 4000 – 4400 zł mkw. Ceny za lokale od od 27 do 76 m2 kształtują się w przedziale od 4000 do 4400 zł.

Zdecydowanie tańsze są domy i duże metraże. Tu częściej spotkamy ceny wynoszące 3000 – 3500 zł/mkw. a nawet poniżej 3000 zł od metra. Dla przykładu; pozostając na Podkarpaciu – metr kwadratowy nowego segmentu w zabudowie bliźniaczej  w Rzeszowie, w projekcie Biała Lilia, kosztuje od 2600 zł. Za 150 mkw. nieruchomości trzeba zapłacić 389 tys. zł.

Podsumowanie

Na powyższych przykładach widzimy, że stawki „prowincjonalne” nie różnią się aż tak bardzo od cen w „drugorzędnych” stolicach województw. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że polski rynek mieszkaniowy dzieli się na kilka dominujących ośrodków, gdzie ceny są naprawdę wywindowane  (Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk i niektóre kurorty takie jak Sopot i Zakopane), oraz całą resztę, gdzie stawki są już wyraźnie niższe.

Dlatego też wielkomiejski kupujący, zwłaszcza na własny użytek, stoi przed ważnym pytaniem; cena czy lokalizacja. Wybierając oddaloną lokalizację zapłaci często znacznie mniej. Z drugiej jednak strony jego mieszkanie będzie wolniej zyskiwać na wartości, będzie mieć też znacznie niższy potencjał pod wynajem. Właściciel, jeśli pracuje w dużym mieście, musi się też liczyć z dodatkowymi kosztami dojazdów.