Jak znaleźć tanie mieszkanie?

Mieszkanie kojarzy się z bezpieczeństwem, komfortem i perspektywą spędzenia w nim wielu lat. Jeśli jest przeznaczone na wynajem, to z zabezpieczeniem finansowym. A z czym kojarzy Ci się słowo „tanio”? Z kiepską jakością i ciągłymi naprawami? A może oszczędnością i mniejszym wydatkiem? W kontekście mieszkania, tanie kupowanie nabiera zupełnie innego znaczenia. 

Cenę mieszkania można obniżyć, ale przede wszystkim trzeba wiedzieć, co wpływa na jej wysokość. Kolejne kwestie to sposoby na jej zmniejszenie i miejsca, w których warto szukać tańszych lokali.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• od czego zależy cena nieruchomości 
• jak tanio kupić mieszkanie na rynku pierwotnym i wtórnym
• jakie są sposoby na zmniejszenie wysokości transakcji
• co zrobić, żeby obniżyć koszty zakupu mieszkania
• na co uważać, kiedy cena jest zbyt niska 

Co wpływa na cenę mieszkania?

Cena równie dobrze może wynikać ze standardu i udogodnień w budynku, jak i dostępu do usług miejskich i transportu publicznego. Dlatego mieszkanie w idealnym stanie nie musi być dużo droższe od mieszkania kupowanego z drugiej ręki. Oto czynniki wpływające na cenę, dzięki którym dowiesz się, jak szukać tańszego lokum. 

Lokalizacja

Lokalizacja to najważniejszy czynnik wpływający na cenę. Położenie nieruchomości rozpatruje się w kontekście kraju, miasta i typu lokalizacji. Na przykład najdroższe mieszkania są w Warszawie, ale to nie oznacza, że w każdej dzielnicy utrzymuje się ten sam trend cenowy. Co więcej, mieszkanie może być zlokalizowane na osiedlu rozwiniętym, rozwijanym lub na otwartej przestrzeni z utrudnionym dostępem do infrastruktury miejskiej.

Wskazówka: Rozpoczynając poszukiwania wymarzonego mieszkania, zacznij od wyboru miejsca i porównania cen nieruchomości w mieście. Relatywnie tanie mieszkania są na obrzeżach. Jednak im dalej od centrum, tym trudniejszy dostęp do usług.

Dostęp do infrastruktury miejskiej 

Na poziom życia rzutuje otoczenie i mowa nie tylko o przyjemnym widoku z okna. Dostęp do oferty handlowo-usługowej, transportu publicznego, placówek medycznych i edukacyjnych, terenów rekreacji – wszystko to wpływa na komfort… i cenę. Może ją podnieść lub obniżyć. 

Wskazówka: Jeśli nie korzystasz z komunikacji miejskiej, a czas dojazdu do centrum miasta lub pracy (bo np. pracujesz w domu) schodzi na dalszy plan, rozważ zakup mieszkania na obrzeżach.

Metraż i liczba pokoi 

Kupienie małego mieszkania nie zawsze jest bardziej opłacalne niż np. zakup mieszkania o powierzchni 50 mkw. Widać to w wielu miastach. W Warszawie średnia cena za mkw. kawalerki na koniec września 2021 r. wyniosła 16,6 tys. Mieszkanie dwupokojowe kosztowało około 11,7 tys./mkw., a trzy- i czteropokojowe ponad 10 tys./mkw. 

Wskazówka: Jeśli chcesz zapłacić mniej za metr kwadratowy, rozważ kupno mieszkania o większej powierzchni. Być może w ten sposób kupisz ponad dwa razy większe mieszkanie.

Udogodnienia w budynku 

Cena rośnie z ułatwieniami dla mieszkańców budynku. Mowa w szczególności o windzie, usługach (sklep, siłownia, przychodnia, basen itp.), placu zabaw, ogrodzeniu terenu, udogodnieniach dla osób z niepełnosprawnością, monitoringu osiedla, klimatyzacji czy internecie.  

Wskazówka: Jeśli nie potrzebujesz tych wszystkich udogodnień, zamiast mieszkania w nowym budownictwie, sprawdź tańsze oferty z rynku wtórnego.

Powierzchnie dodatkowe

Parking podziemny lub miejsce postojowe, komórka lokatorska, pomieszczenie na wózek i rowery, przestronny balkon, taras lub ogródek. Dodatkowe powierzchnie wpływają na wartość nieruchomości. Mimo to rezygnacja z części udogodnień na rzecz mniejszej ceny, nie musi obniżać komfortu życia.  

Standard wykończenia

Kolejnym sposobem na tani zakup jest niższy standard wykończenia. Mieszkanie z rynku pierwotnego może zostać oddane do rąk nowego właściciela wykończone lub w stanie surowym i deweloperskim. Na cenę wpływa również jakość materiałów użytych do budowy i wykończenia parapetów, okien, ścian itp. 

Wskazówka: Oszczędzanie na jakości nie zawsze się opłaca. Jednak lokale w stanie wymagającym remontu to sposób na mniejszy wydatek, bo wybór materiałów i wysokości robocizny należy do Ciebie. Wszystko zależy od standardu, bo może okazać się, że same materiały przewyższają zaoszczędzoną kwotę.

Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz? Sprawdź

Przyszłość okolicy

Z czasem otoczenie inwestycji może się diametralnie zmienić, dlatego zapoznaj się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W takim dokumencie znajdziesz informacje m.in. o tym, czy w planach jest dalsze budowanie w okolicy, albo jak wygląda przebieg obecnych i docelowych ulic. 

Wskazówka: Dowiedz się, jak w przyszłości zmieni się otoczenie inwestycji i czy wpłynie to na Twój komfort życia.

Jak sprawdzić rozwój okolicy przed zakupem mieszkania? Czytaj

Piętro

Należy różnić budownictwo nowoczesne i technologię wielkopłytową. Mieszkania parterowe w blokach z wielkiej płyty mają na ogół mniejszy dostęp do naturalnego oświetlenia i są łatwym celem dla włamywaczy. Co więcej, mieszkańcy muszą liczyć się z tym, że pod oknami przechodzą ludzie. Zdarza się, że w bloku nie ma windy. 

W nowoczesnych inwestycjach piętro nie ma już takiego znaczenia, chociaż wiele osób szuka mieszkania znajdującego się na najniższych kondygnacjach (zwłaszcza na 1. i 2. piętrze). Jego cenę podnosi dodatkowa powierzchnia np. w postaci ogródka. Sprawę bezpieczeństwa rozwiązuje monitoring. Za zakupem nowego mieszkania na ostatnim piętrze przemawia widok z okna lub taras widokowy i w tym przypadku cena również będzie wyższa. 

Układ pomieszczeń

Małe mieszkanie też może być wygodne, bo zależy to od rozmieszczenia pokoi. I przeciwnie, większe pomieszczenie przy nieodpowiednim rozkładzie nie będzie tak komfortowe, jak oczekuje się tego przy dużym metrażu. 

Wskazówka: Kieruj się nie tylko metrażem, ale i układem pomieszczeń, zwłaszcza jeśli nie możesz ich w żaden sposób zmienić lub zaaranżować na swój sposób. 

Ekspozycja mieszkania

Dla wielu osób stopień nasłonecznienia ma decydujące znaczenie. W szczególności, jeśli okna są duże okna i mają tworzyć jasne wnętrze z przyjemnym widokiem. Jeśli zależy Ci na słonecznym salonie, to okno powinno być od strony południowej.

Strony świata a lokalizacja mieszkania Zobacz

Wskazówka: Niedostateczne nasłonecznienie obniży cenę mieszkania, ale pozbawi je dodatkowego źródła ciepła i światła. Mniej zapłacisz za mieszkanie ustawione frontem do wschodu i północy. 

Stan techniczny budynku 

Te kwestia dotyczy lokali z rynku wtórnego. Zniszczona elewacja i ściany w budynku,  uszkodzone schody i przestarzała instalacja elektryczna z pewnością nie podniosą ceny. Taki budynek jest daleki od ideału, ale łaskawy dla budżetu.

Wskazówka: W nowym mieszkaniu nie zastaniesz takich warunków, a jeśli pojawią się usterki, deweloper ma obowiązek wypłacić rękojmię za wady nieruchomości.  

Stan prawny mieszkania

Stan prawny nieruchomości określa księga wieczysta lub rzadziej zbiory dokumentów, nad którymi sprawują nadzór sądy wieczystoksięgowe. W księdze wieczystej jest m.in. informacja o prawie własności, w tym o użytkowaniu wieczystym. Jest to okres użytkowania gruntu, na którym znajduje się mieszkanie. Może być ono tańsze, ale konsekwencją użytkowania wieczystego jest, chociażby obowiązek opłacania czynszu właścicielowi gruntu.

Wskazówka: Zweryfikuj stan prawny mieszkania i sprawdź, czy podlega użytkowaniu wieczystemu. Mieszkanie z księgą wieczystą może kosztować więcej, ale jest to dokument, który daje pełne informacje o stanie prawnym lokalu i tym, kim jest właściciel mieszkania. 

Wysokość czynszu

Do jednorazowego zakupu trzeba doliczyć comiesięczne wydatki w postaci opłaty mieszkaniowej (czynszu). 

Wskazówka: Mieszkanie bezczynszowe w perspektywie czasu może okazać się droższe, bo obowiązek utrzymania i remontów spoczywa na właścicielu, a nie spółdzielni lub zarządcy. 

Rok budowy

W starszym budynku ogrzewanie prawdopodobnie pochłonie więcej energii, co wynika z braku izolacji lub niedostatecznego ocieplenia. Na ogół w mieszkaniach w blokach z wielkiej płyty na ostatnim piętrze jest w zimie chłodniej. W lecie pomieszczenia są przegrzane, a w upale bez klimatyzacji czy wentylatorów trudno wytrzymać. W nowym budownictwie stosuje się już energooszczędne rozwiązania i nowoczesne technologie.

Bezpieczeństwo okolicy

Dotyczy ogólnego poziom bezpieczeństwa związanego z przestępstwami i ich wykrywalnością. W różnych częściach miasta zdarzają się też okolice o niezbyt dobrej opinii. Niektóre uważane są wręcz za niebezpieczne. Taka informacja odstrasza potencjalnych nabywców. Tym, co przyciąga, jest oczywiście cena. 

Wskazówka: Zweryfikuj poziom bezpieczeństwa w ogólnodostępnych raportach i popytaj mieszkańców okolicy o to, jak im się żyje.  

Średnie ceny nieruchomości

Lokalizacja wpływa na wartość nieruchomości, co obserwuje się w miastach o dużej powierzchni i zróżnicowanej strukturze przestrzennej. Dobrze widać to na przykładzie warszawskiego rynku, gdzie średnia cena za metr kwadratowy w Śródmieściu jest 3-krotnie wyższa niż w Wawrze. 

Wskazówka: Sprawdź różnice cen w dzielnicach i dowiedz się, co je powoduje. Być może niższa cena wiąże się z utrudnionym dostępem do komunikacji? Jeśli poruszasz się własnym środkiem transportu i nie zamierzasz tego zmieniać, w kontekście ceny, okaże się to zaletą. 

Rynek mieszkaniowy

Na ogół nowe mieszkania są droższe, a do tego trzeba jeszcze doliczyć koszt wykończenia. Jednak i mieszkania z rynku wtórnego wymagają remontu lub przystosowania do potrzeb nowych właścicieli. Trzeba jeszcze uwzględnić opłaty administracyjne, wydatki na fundusz remontowy i podatek od czynności cywilnoprawnych. Opłaty sądowe związane z księgą wieczystą i ewentualnym ustanowieniem hipoteki dotyczą obu rynków.

Wskazówka: Przeczytaj o różnicach w mieszkaniach z obu rynków: Rynek pierwotny czy wtórny? 

Jak tanio kupić mieszkanie?

Oszczędniejsze kupowanie mieszkania nie oznacza zgody na niski standard. Oczywiście trudno porównywać nowoczesne mieszkanie dla kilkuosobowej rodziny z małym mieszkaniem na 3. piętrze w bloku bez windy. Na koszt lokalu z rynku pierwotnego wpływają nieco inne czynniki niż z rynku wtórnego. I w obu przypadkach są okoliczności, które powodują, że wydamy mniej.

Tanie mieszkanie na rynku pierwotnym

• Promocje deweloperskie – trwają cały rok, a zniżką objęte jest całe mieszkanie lub np. miejsce parkingowe, komórka lokatorska bądź ogródek. Zdarza się też, że deweloper oferuje np. miejsce parkingowe gratis. Warto szukać również przecen. 
• Dłuższy termin oddania – mieszkanie na początkowym etapie budowy to oferta dla cierpliwych. Jest to też jeden ze sposobów na tańszy zakup, bo umożliwia negocjowanie zniżki w przedsprzedaży. Dodatkowo ten etap budowania, daje większy wybór lokalu. 
• Mieszkanie w standardzie deweloperskim – w takim mieszkaniu są już np. instalacje (w tym elektryczna, wodno-kanalizacyjna itd.), drzwi, okna i parapety. O wykończeniu, materiałach i ich jakości decyduje deweloper, co będzie widać w cenie.
• Mieszkanie na obrzeżach lub poza miastem – taka okolica jest zazwyczaj słabo skomunikowana z resztą miasta, a mieszkańcy mają trudniejszy dostęp do usług, co obniża wartość nieruchomości. Wraz z rozbudową infrastruktury komunikacyjnej cena rośnie. Dobrze to widać na przykładzie warszawskiego Targówka i Pragi-Północ. Po wybudowaniu drugiej linii metra, wzrosła wartość mieszkań, do których dojdzie się pieszo w ciągu kilkunastu minut.
• Zakup mieszkania za gotówkę – jednorazowa płatność to ogromny wydatek, ale bez opłat, które wiążą się z kredytem hipotecznym. To też okazja do zainwestowania oszczędności w mieszkanie pod wynajem i dochód pasywny.  Około 30-40% mieszkań kupowanych jest za gotówkę, a 2/3 z nich ma charakter inwestycyjny.

Tanie mieszkanie na rynku wtórnym

• Mieszkanie na poddaszu/w suterenie – poddasze na mieszkania to spory wydatek, bo trzeba umiejętnie wykorzystać dostępną przestrzeń. Mieszkania w suterenach są słabo oświetlone. Lokal na poddaszu, podobnie, jak możliwość zakupu mieszkania w suterenie, to dobra okazja do inwestycji pod wynajem.
• Mieszkanie do remontu – może być potrzebny np. generalny remont lub malowanie ścian, wymiana nieszczelnych okien czy uszkodzonego oświetlenia. Mimo to sprawdź, czy same materiały do remontu mieszkania nie będą droższe niż zaoszczędzona kwota. 
• Licytacje komornicze – możesz wziąć udział w licytacji. Choć nabywanie mieszkania na licytacji komorniczej jest obarczone ryzykiem, to z pewnością nie można mu odmówić opłacalności. Mieszkanie od komornika kupisz nawet za 2/3 wartości. 
• Niski standard budynku – mowa zarówno o wyglądzie budynku, jak i materiałach wykończeniowych czy braku ocieplenia, które podnosi rachunki za ogrzewanie. 
• Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty – mimo różnych opinii o tego typu budownictwie zaletą jest nie tylko cena (nawet do 7% mniej), ale i dostęp do komunikacji i terenów zielonych.
• Mieszkanie od gminy – jeśli jesteś lokatorem, to masz opcję zakupu mieszkania komunalnego w pierwszej kolejności. Wykupić można też mieszkanie należące do Lasów Państwowych lub Agencji Mienia Wojskowego. Cena tych lokali jest mniejsza niż na rynku. Jednak np. w Lasach Państwowych trzeba jakiś czas przepracować lub przynajmniej wynajmować mieszkanie. Lasy obniżają cenę za każdy rok zatrudnienia o 6% i 3% za każdy rok najmu, jednak łącznie nie więcej niż 95%.

Jak obniżyć cenę nieruchomości? 

Przeglądasz strony z ofertami i widzisz ceny, które przekraczają Twoje możliwości budżetowe? Kwota, którą słyszysz podczas wstępnej rozmowy z deweloperem, nie jest dla Ciebie odpowiednia?

Cenę ofertową nieruchomości możesz negocjować z deweloperem: samodzielnie lub przez pośrednika. Więcej o przygotowaniach do negocjacji, argumentach i tym, ile można wynegocjować, przeczytasz w naszym poradniku.

Jak obniżyć cenę mieszkania w negocjacjach z deweloperem? Klik

Mieszkania z rynku wtórnego nie są pozbawione wad. Jednak w nowych lokalach mimo doskonałego stanu technicznego też mogą wystąpić niedogodności. W obu przypadkach są plusy takiego stanu rzeczy. Dzięki nim cena może być niższa. Wiedza o kluczowych dla ceny nieruchomości czynnikach da Cię przewagę w negocjacjach lub pomoże w poszukiwaniach. 

Wartość mieszkania obniża m.in.:

• słaba komunikacja z resztą miasta,
• trudny dostęp do usług (np. sklepów, przychodni, przedszkoli i szkół), 
• brak udogodnień (np. windy) i dodatkowych powierzchni (np. komórek lokatorskich, balkonu),
• konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu (np. wymiany okien, instalacji elektrycznej),
• usterki będące pozostałością po poprzednich lokatorach,
• mało funkcjonalny rozkład pomieszczeń i niepotrzebne rozwiązania (np. dodatkowe ściany, skosy), 
• zła kondycja budynku i klatki schodowej, 
• hałas (np. lotnisko okolicy) lub ruchliwa ulica, 
• zanieczyszczone powietrze (smog),
• uciążliwe tereny przemysłowe w pobliżu lub problematyczne wysypisko śmieci,
• przestrzeń, która z czasem zmieni się na niekorzyść lokatorów, np. w niedalekiej odległości powstanie lotnisko lub fabryka, a widok z okna przysłonią budynki.

Jak zmniejszyć koszty zakupu mieszkania?

Do wartości mieszkania musisz doliczyć dodatkowe koszty związane z formalnościami. To kolejny wydatek, ale możesz go nieco zmniejszyć. 

Jeśli chcesz obniżyć koszty okołotransakcyjne to:

• zrezygnuj z formy notarialnej umowy przedwstępnej – umowa nie musi mieć charakteru urzędowego. Jednak pamiętaj, że w tej postaci jest zabezpieczeniem na wypadek nieprawidłowości lub nieuczciwości dewelopera.  
• negocjuj wysokość taksy notarialnej – jej maksymalną wysokość reguluje rozporządzenie, a oblicza się ją od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Warto sprawdzić, czy notariusz skorzystał z pełnej wysokości stawki i ewentualnie negocjować z nim kwotę. 
• negocjuj stawkę prowizji dla pośrednika nieruchomości – prowizja to procent od wartości transakcji. Może wynieść 2-3% kwoty, ale też i 5%.
• zamów optymalną liczbę odpisów aktu notarialnego – potrzebujesz przynajmniej 3 odpisów, których każda strona kosztuje 6 zł (+23% VAT), dlatego pomyśl o zamówieniu kolejnych egzemplarzy. 

Skorzystaj ze wsparcia w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego:

• Mieszkanie Plus – jeśli nie możesz pozwolić sobie na kredyt hipoteczny, a Twoje zarobki są zbyt wysokie na otrzymanie mieszkania komunalnego, masz szansę na pomoc. W ramach tego programu można skorzystać z oferty najmu, z opcją dojścia do własności. Program działa w wybranych miastach, a żeby otrzymać wsparcie, trzeba spełnić odpowiednie warunki dochodowe. 
• Mieszkanie na Start – to część programu Mieszkanie Plus. Jego istotą są dopłaty do czynszu najmu w wybranych gminach.

Więcej o rządowej pomocy przeczytasz w poradniku: Mieszkanie Plus. 

Tani lokal – na co uważać i gdzie szukać?

Najtaniej niekoniecznie oznacza najlepiej. Zbyt niska cena zawsze budzi wątpliwości, ale powoduje zainteresowanie zakupem mieszkania. Warto sprawdzić, co się za nią kryje, bo być może ktoś proponuje Ci zakup mieszkania z lokatorem. Sposobem na sprawdzenie zajmowanego mieszkania jest dokument potwierdzający wymeldowanie dotychczasowych lokatorów. 

Mieszkanie może być obciążone prawem dożywocia, dlatego trzeba sprawdzić księgę wieczystą. Kupowanie takiej nieruchomości jest też celową praktyką, ale przy podpisaniu umowy przenoszącej prawo do lokalu i pełnej świadomości takiego stanu rzeczy przez wszystkie strony. Wówczas nabywca zobowiązuje się do przyjęcia osoby zbywającej i jej utrzymania. Podobnie, jeśli chcesz kupić mieszkanie na licytacji komorniczej, dowiedz się, czy jest obciążone.

Po nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej, która reguluje prawa nabywcy, problem „dziur w ziemi” został w większości rozwiązany. Ustawa jednak nie chroni jednostek organizacyjnych i przedsiębiorców chcących nabyć lokal. Pułapką może być nieuczciwość dewelopera. Dlatego sprawdź, od kogo kupujesz. Piszemy o tym w poradniku ABC kupna mieszkania: Kupno mieszkania krok po kroku – rynek pierwotny. 

Jak szukać najtańszych mieszkań? 

• Przeglądaj strony z inwestycjami.
• Obserwuj promocje i przeceny.
• Korzystaj z wyszukiwarek mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego.
• Śledź stronę z dostępem do informacji o licytacjach komorniczych: licytacje.komornik.pl. 
• Przeczytaj: Gdzie kupić tanie mieszkanie?

Tanie mieszkanie - podsumowanie

Otoczenie pozostawiające wiele do życzenia, hałas uliczny, niedostateczny dostęp do światła słonecznego, brak windy – to niewątpliwie przeszkoda w zakupie. Jednak nie dla wszystkich, bo realizacja marzenia o własnym mieszkaniu, musi uwzględniać realną sytuację finansową. Nie każdy może sobie pozwolić na zakup nowego mieszkania od dewelopera. 

Dzięki negocjacjom masz wpływ na ostateczną wysokość kwoty. Finalny koszt dokumentacji i prac wykończeniowych, również zależy od Ciebie. Jak widać słowo „tanio” w kontekście mieszkania, nie oznacza lokalu w niskim standardzie czy z drugiej ręki. Na zakupie, jak najbardziej da się zaoszczędzić. Obecnie dostępne w sprzedaży mieszkania o niższej cenie też mogą być bezpieczne, wygodne i co najważniejsze, własne.

Zobacz tanie mieszkania