Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Porady - Nieruchomości

27 stycznia 2018

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 5 głosów

5 rzeczy na które warto zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem

Co prawda umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a notariusz kontroluje ją pod kątem zgodności z przepisami prawa, to nie zapewnia to pełnej ochrony nabywców przed różnego typu niedopatrzeniami.

5 rzeczy na które warto zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem

Znaczna część postanowień umownych, chociaż pozostaje w zgodzie z prawem, może bowiem okazać się niekorzystna dla przyszłych nabywców. Pomińmy w tym miejscu klauzule wprost sprzeczne z ustawą, a także inne klauzule niedozwolone (np. klauzule abuzywne). Skupmy się natomiast na tych zapisach, bądź ich braku, które w majestacie prawa mogą w umowie się znaleźć albo zostać do niej nie wprowadzone.

Kary umowne

Coraz częstszą praktyką stają się przypadki, kiedy to umów deweloperskich nie są wprowadzane postanowienia dotyczące kar umownych należnych od dewelopera. Dotyczy to w szczególności kar umownych naliczanych za nieterminowe przeniesienie prawa własności do wybudowanego lokalu. Prawo nie nakazuje umieszczenia tego typu klauzuli w umowie deweloperskiej. Niemniej, jej brak sprawia, iż trudniej jest dochodzić odszkodowania od dewelopera, gdy ten nie wywiązuje się z umowy.

Na marginesie należy wskazać, że jeżeli kary umowne są zastrzegane, to wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera od nabywcy, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy od dewelopera.

Nadto, zwrócić należy uwagę na samą konstrukcję klauzuli kary umownej, pamiętając że czym innym jest naliczanie jej za okres opóźnienia, a czym innym za okres zwłoki. Chociaż w języku potocznym te dwa określenia traktowane są często zamiennie, to na gruncie prawnym znaczą co innego. Mianowicie, zwłoką jest zawinione opóźnienie, czyli zależne od okoliczności obciążających daną stronę.

Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości

W umowie deweloperskiej powinna znajdować się także informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody.

Chodzi tu o przypadki, gdy np. budynek ma być posadowiony na nieruchomości obciążonej hipoteką. Bez zgody wierzyciela hipotecznego (np. banku) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, hipoteka będzie ciążyć także na tym lokalu. Pojawienie się takiego zapisu w umowie deweloperskiej należy zatem bezwzględnie wyjaśnić. Podobnie, jeżeli ustalając stan prawny nieruchomości gruntowej natrafimy na wpis hipoteki w jej księdze wieczystej, należy zadbać aby w umowie deweloperskiej znalazła się informacja o zgodzie na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Przedmiotowa klauzula nie pojawi się w umowie deweloperskiej, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

 

Inne obciążenia nieruchomości

Umowa deweloperska powinna opisywać także stan prawny nieruchomości, w tym obciążające ją ograniczone prawa rzeczowe. Najczęściej spotykanymi są służebności gruntowe, np. prawo do przejazdu przez nieruchomość przyznane właścicielom innych nieruchomości.

Deweloperzy najczęściej dokładnie opisują tego typu obciążenia. Ważne jest wszakże aby, po pierwsze zweryfikować treść umowy z treścią księgi wieczystej oraz wyjaśnić ewentualne nieścisłości. Po drugie natomiast, mieć pełną świadomość istniejących albo ustanawianych obciążeń. Te bowiem będą wpływały na późniejszy sposób zagospodarowania i korzystania z nieruchomości.

Weryfikacji powinno podlegać także to, czy grunt na którym ma zostać wybudowany nasz lokal, jest własnością dewelopera, czy też oddany został mu w użytkowanie wieczyste. W tym drugim przypadku należy się liczyć z dodatkowymi opłatami w postaci czynszu należnego właścicielowi gruntu, zaś w perspektywie czasu koniecznością przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Sposób pomiaru powierzchni lokalu

Cena danego lokalu mieszkalnego, to najczęściej iloczyn metrów kwadratowych jego powierzchni i ceny jednostkowej. Nie dziwi zatem fakt, iż istotny jest sposób pomiaru pierwszego ze składników ceny całkowitej. Należy dokładnie wyjaśnić jaką metodą deweloper zamierza dokonać obmiaru powykonawczego, a w razie konieczności doprecyzować dany zapis umowny.

Jest to o tyle istotne, że obecna technologia nie pozwala na idealne wybudowanie lokalu o powierzchni założonej w umowie. Margines błędu sięga przy tym kilku procent. Umowa powinna także rozstrzygać sposób rozliczenia się stron, gdy lokal będzie zbyt mały albo zbyt duży. Przy czym, jeżeli rozliczenie wiązałoby się z koniecznością dopłaty ze strony nabywców, umowa powinna przyznawać im prawo do odstąpienia od niej.

Zmiany względem prospektu informacyjnego

W treści umowy deweloperskiej powinny być wyraźnie zaznaczone odstępstwa względem informacji przekazanych nabywcom w prospekcie informacyjnym. Różnice te mogą mieć różne znaczenie. Począwszy od zmiany numeracji działek, wobec zakończenia podziału nieruchomości, po bardziej istotne dotyczące warunków pozwolenia na budowę.

Należy dokładnie zapoznać się z tymi różnicami oraz przeanalizować ich wpływ na pierwotne warunki przedstawiane przez dewelopera. Jest to istotne również z tego względu, że jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach do niego, to stanowi to podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę – o ile różnic tych nie wskazano w treści umowy w sposób jednoznaczny i widoczny.

To tylko przykłady klauzul, na które warto zwrócić uwagę zapoznając się z projektem umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że wszelkie wątpliwości i niejasności należy wyjaśnić przed zawarciem umowy. Późniejsze zmiany wymagać bowiem będą zgody dewelopera oraz ponownej wizyty u notariusza.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy