Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Porady - Nieruchomości

24 maja 2017

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 108 głosów

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Przedstawiamy kompleksowy poradnik - jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej? Czytaj na RynekPierwotny.pl.

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Jeśli kupiliście mieszkanie z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, w księdze wieczystej najprawdopodobniej znajdzie się zapis, że lokal jest obciążony hipoteką. Po spłacie kredytu należy go wykreślić, składając odpowiedni wniosek. Jak poprawnie wypełnić wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej? Ile wynosi opłata za wykreślenie hipoteki? Ile trwa wykreślenie hipoteki? Czy potrzebna jest zgoda banku na wykreślenie hipoteki? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie w naszym poradniku. 

Księgi wieczyste

Księgi wieczyste zakłada się dla każdej nieruchomości. W świetle prawa, nieruchomość nieposiadająca takiego dokumentu, nie ma racji bytu. Co istotne i warte podkreślenia, zmiany w księgach wieczystych dokonywane są tylko i wyłącznie na podstawie aktów notarialnych. Księgi wieczyste nie mogą być dowolnie modyfikowane, bez podania uzasadnionej przyczyny. Wszelkie zmiany wymagają przeprowadzenia procedury sądowej. Ich efekty można śledzić zarówno w samych księgach wieczystych, jak i na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

W skład księgi wieczystej wchodzą cztery działy:

  • Dział I – zawiera informacje o nieruchomości (powierzchnia, lokalizacja).
  • Dział II – zawiera informacje dotyczące właściciela nieruchomości, oraz ewentualnych użytkowników wieczystych.
  • Dział III – obejmuje wszystkie wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (nie uwzględniając hipoteki), a także wykaz ograniczeń związanych z rozporządzaniem nieruchomością.
  • Dział IV – zawiera informacje o ewentualnych obciążeniach nieruchomości (hipoteka i wszystkie informacje z nią związane).

Ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2018 r. poz. 1916), zaś kwestie szczegółowe – Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. z 2016 r. poz. 312, z późn. zm.). Ustawa powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych, regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce (w dekrecie z 11 października 1946 – Prawo o księgach wieczystych i w ustawodawstwie zaborczym), łącząc je z regulacją hipoteki. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują z kolei art. 6261-62613 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wykreślenie hipoteki

Finansowanie zakupu nieruchomości przez kredyt hipoteczny jest najpopularniejszą formą pozyskania środków. Wpis hipoteki do księgi wieczystej stanowi dla banku zabezpieczenie spłaty jego wierzytelności. Dlatego też, w przypadku rozliczenia się z kredytodawcą, hipoteka wygasa. Sytuacja nie powoduje jednak automatycznego wykreślenia wpisu hipoteki z księgi wieczystej obciążonej nieruchomości. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki.

Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Co prawda wniosek może złożyć każda z zainteresowanych stron, niemniej najczęściej dokonuje tego właściciel nieruchomości. Kredytodawca, bądź inna osoba fizyczna, której przysługiwała hipoteka - nie ma obowiązku, a jedynie możliwość - wystąpienia z takowym wnioskiem do Sądu Rejonowego. Wcześniej jednak właściciel nieruchomości powinien uzyskać od dotychczasowego wierzyciela oświadczenie zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki. Pamiętać przy tym należy, że jeżeli hipoteka przysługiwała podmiotowi prywatnemu innemu niż bank, oświadczenie takie musi przybrać formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Wskazana powyżej forma dotyczy również oświadczeń składanych przez banki.

Co więcej, ustawa o księgach wieczystych i hipotece nakłada na wierzyciela obowiązek dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie wygasłej hipoteki z księgi wieczystej (art. 100 ww. ustawy). Przepisy art. 462 Kodeksu cywilnego dają zaś prawo dłużnikowi domagania się od wierzyciela wydania pokwitowania stwierdzającego wygaśnięcie wierzytelności. Jeżeli strony nie umówią się inaczej, koszty związane z wydaniem takiego dokumentu obciążać będą dłużnika, a w naszym przypadku właściciela nieruchomości.

Odmowa wydania oświadczenia - jak postępować?

Niekiedy zdarzyć się może, że wierzyciel odmawia wydania wskazywanego oświadczenia, bądź też kontakt z nim jest utrudniony. W takim przypadku posiadaczowi nieruchomości pozostaje wytoczenie powództwa o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości, ujawnionego w księdze wieczystej, z rzeczywistym stanem prawnym. Jak podkreśla się w orzecznictwie - zdarzeniem, które w obrocie najczęściej pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki - jest zapłata.

Z chwilą wygaśnięcia wierzytelności wygasa - jak stanowi art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) - hipoteka, a treść księgi wieczystej, w której taka hipoteka formalnie nadal figuruje, jest - od chwili wygaśnięcia wierzytelności - niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. W tej sytuacji właściciel może żądać od wierzyciela usunięcia tej niezgodności (art. 100 u.k.w.h.). Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dłużnik może wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).

Kwestie sporne - wygaśnięcie hipoteki

Podobna sytuacja będzie miała miejsce, gdy pomiędzy stronami powstał spór o to, czy hipoteka wygasła, bądź też istnieją inne przeszkody prawne albo faktyczne, które uniemożliwiają wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej w oparciu o oświadczenie wierzyciela. Ze względu na fakt, że postępowanie wywołane ww. powództwem może trwać przez dłuższy czas, a uwzględniwszy możliwość wystąpienia z apelacją, nawet kilkunastu miesięcy, wprowadzono dodatkową instytucję tzw. ostrzeżenia.

I tak, roszczenie o usunięcie wyżej wymienionej niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie, wpisywane w dziale IV księgi wieczystej. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu zapadłe w sprawie w I instancji lub wydane w jej toku - postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Co ważne, do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, tak jak ma to miejsce w innych postępowaniach cywilnych. Wystarczające jest zatem uprawdopodobnienie zasadności roszczenia. W praktyce zatem uprawdopodobnienie, że hipoteka wygasła. Fakt ten potwierdzać będą w szczególności wszelkie dokumenty, z których wynikać będzie, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła.

Wracając natomiast do procedury wykreślenia hipoteki, posiadacz nieruchomości po otrzymaniu stosownego oświadczenia powinien wystąpić z wnioskiem o wykreślenie hipoteki do Sądu Rejonowego. Jak poprawnie wypełnić wniosek?

Wniosek o wykreślenie hipoteki - wzór

Wniosek o wykreślenie hipoteki składa się na urzędowym formularzu KRS-WPIS. Na stronie 2 formularza należy zaznaczyć kwadrat przypisany do pozycji: „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”, a w treści żądania wpisać wniosek o wykreślenie hipoteki, którą to należy precyzyjnie opisać (określenie kwoty, wierzyciela, itp.). Na stronach 3-4 formularza, w sekcji „Wnioskodawcy/Uczestnicy postępowania” należy podać dane zarówno właściciela nieruchomości, jak i osoby na której rzecz wykreślana hipoteka była wpisana.

Zmiana wpisu w księdze wieczystej - opłata

Do wniosku należy dołączyć oryginał oświadczenia wierzyciela, a także dowód uiszczenia opłaty sądowej, która jest stała dla wszystkich instytucji i wynosi 100 zł. Koszt wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nie jest wysoki, niemniej należy pamiętać o dopełnieniu wszystkich formalności.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej - ile trwa?

Wiele osób zadaje sobie pytania, jak długo rozpatrywany jest wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej i ile zajmie wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. Niestety, nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi – wszystko zależy od danego sądu. Zniesienie hipoteki w księdze wieczystej może potrwać od kilku dni do nawet kilku miesięcy.

Zmiana treści wierzytelności hipotecznej

W niektórych przypadkach nie dochodzi do pełnej spłaty zabezpieczonej wierzytelności, bądź też zachodzą inne zmiany w treści zabezpieczonej wierzytelności. W takim przypadku, jeżeli stronom zależy na zmianie wpisu w księdze wieczystej powinny postąpić podobnie, jak przy ustanawianiu hipoteki. Konieczne jest zatem zawarcie odpowiedniej umowy o zmianie treści wierzytelności hipotecznej, która powinna mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Wyjątki stanowią dokumenty bankowe, bądź wydawane przez organy administracji publicznej.

Co ważne, na zmianę nie jest wymagana zgoda pozostałych wierzycieli hipotecznych – jeżeli takowi zostali wpisani do księgi wieczystej danej nieruchomości. Dalsza procedura jest zbliżona do postępowania w przedmiocie wykreślenia hipoteki. Należy złożyć formularz KW-WPIS oraz wypełnić te same pola. W treści żądania odzwierciedlić natomiast zmianę, jaka ma zostać wpisana do księgi wieczystej. Opłata sądowa w tym przypadku wynosi jednakże 150 zł.

Reasumując, chociaż spłata zobowiązania zabezpieczonego hipoteką prowadzi do jego wygaśnięcia w całości albo w części, to jest tylko pierwszym krokiem do wykreślenia lub zmiany treści hipoteki z księgi wieczystej. Właściciel nieruchomości współdziałając z wierzycielem powinien złożyć stosowny wniosek w sądzie wieczystoksięgowym. Natomiast w przypadku odmowy przez wierzyciela wydania wnioskodawcy oświadczenia o spłacie wierzytelności, właściciel nieruchomości może wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z aktualnym stanem prawnym. Jest to co prawda rozwiązanie czasochłonne, niemniej pozwala na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

2 Komentarze

  • Adrian|29 października 2019, 10:44

  • Tomasz|29 października 2019, 10:43