Wniosek o wykreślenie hipoteki: jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Jeśli kupiliście mieszkanie z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, w księdze wieczystej najprawdopodobniej znajdzie się zapis, że lokal jest obciążony hipoteką. Po spłacie kredytu należy go wykreślić, składając odpowiedni wniosek.

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Finansowanie zakupu nieruchomości przez kredyt hipoteczny jest najpopularniejszą formą pozyskania środków. Wpis hipoteki do księgi wieczystej stanowi dla banku zabezpieczenie spłaty jego wierzytelności. Dlatego też, w przypadku rozliczenia się z kredytodawcą, hipoteka wygasa. Sytuacja nie powoduje jednak automatycznego wykreślenia wpisu hipoteki z księgi wieczystej obciążonej nieruchomości. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki.

Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Co prawda wniosek może złożyć każda z zainteresowanych stron, niemniej najczęściej dokonuje tego właściciel nieruchomości. Kredytodawca bądź inna osoba fizyczna, której przysługiwała hipoteka — nie ma obowiązku, a jedynie możliwość — wystąpienia z takowym wnioskiem do Sądu Rejonowego.

Wcześniej jednak właściciel nieruchomości powinien uzyskać od dotychczasowego wierzyciela oświadczenie zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki (list mazalny).

Kwit mazalny to oficjalne zaświadczenie banku, które obejmuje następujące informacje:

• datę i miejsce wystawienia dokumentu, 
• dane kredytobiorcy, 
• dane umowy kredytowej, 
• potwierdzenie spłaty kredytu, 
• zgodę na wykreślenie hipoteki z KW, 
• podpisy osób upoważnionych do reprezentowania banku.

Zazwyczaj banki wystawiają list mazalny automatycznie po uiszczeniu ostatniej raty i wysyłają go kredytobiorcy. Czasem jednak należy wypełnić wniosek o wydanie takiego zaświadczenia, a nawet opłacić usługę jego wystawienia. 

Pamiętać przy tym należy, że jeżeli hipoteka przysługiwała podmiotowi prywatnemu innemu niż bank, oświadczenie takie musi przybrać formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Wskazana powyżej forma dotyczy oświadczeń składanych przez banki.

Co więcej, ustawa o księgach wieczystych i hipotece nakłada na wierzyciela obowiązek dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie wygasłej hipoteki z księgi wieczystej (art. 100 ww. ustawy). Przepisy art. 462 Kodeksu cywilnego dają zaś prawo dłużnikowi domagania się od wierzyciela wydania pokwitowania stwierdzającego wygaśnięcie wierzytelności. Jeżeli strony nie umówią się inaczej, koszty związane z wydaniem takiego dokumentu obciążać będą dłużnika, a w naszym przypadku właściciela nieruchomości.

Odmowa wydania oświadczenia — jak postępować?

Niekiedy zdarzyć się może, że wierzyciel odmawia wydania wskazywanego oświadczenia, bądź też kontakt z nim jest utrudniony. W takim przypadku posiadaczowi nieruchomości pozostaje wytoczenie powództwa o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości, ujawnionego w księdze wieczystej, z rzeczywistym stanem prawnym. Jak podkreśla się w orzecznictwie — zdarzeniem, które w obrocie najczęściej pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki — jest zapłata.

Z chwilą wygaśnięcia wierzytelności wygasa — jak stanowi art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) - hipoteka, a treść księgi wieczystej, w której taka hipoteka formalnie nadal figuruje, jest — od chwili wygaśnięcia wierzytelności — niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. W tej sytuacji właściciel może żądać od wierzyciela usunięcia tej niezgodności (art. 100 u.k.w.h.). Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dłużnik może wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).

Kwestie sporne — wygaśnięcie hipoteki

Podobna sytuacja będzie miała miejsce, gdy pomiędzy stronami powstał spór o to, czy hipoteka wygasła, bądź też istnieją inne przeszkody prawne albo faktyczne, które uniemożliwiają wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej na podstawie oświadczenia wierzyciela.

Ze względu na fakt, że postępowanie wywołane ww. powództwem może trwać przez dłuższy czas, a uwzględniwszy możliwość wystąpienia z apelacją, nawet kilkunastu miesięcy, wprowadzono dodatkową instytucję tzw. ostrzeżenia.

I tak roszczenie o usunięcie wyżej wymienionej niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie, wpisywane w dziale IV księgi wieczystej. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu zapadłe w sprawie w I instancji lub wydane w jej toku — postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Co ważne, do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, tak jak ma to miejsce w innych postępowaniach cywilnych. Wystarczające jest zatem uprawdopodobnienie zasadności roszczenia.

W praktyce zatem istnieje uprawdopodobnienie, że hipoteka wygasła. Fakt ten potwierdzać będą w szczególności wszelkie dokumenty, z których wynikać będzie, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła.

Wracając natomiast do procedury wykreślenia hipoteki, posiadacz nieruchomości po otrzymaniu stosownego oświadczenia powinien wystąpić z wnioskiem o wykreślenie hipoteki do Sądu Rejonowego. Jak poprawnie wypełnić wniosek?

Gdzie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Taki wniosek można złożyć osobiście w Sądzie Rejonowym w biurze podawczym Wydziału Ksiąg Wieczystych, właściwym dla położenia rzeczonej nieruchomości. Drugą możliwością jest wysłanie wniosku pocztą. Formularz trzeba dostarczyć w  dwóch kopiach - na drugiej sąd poświadczy przyjęcie wniosku. 

Jeżeli właściciel zdecyduje się na drogę pocztową, musi pamiętać, aby wcześniej uiścić opłatę sądową (można to zrobić poprzez przelew na rachunek bankowy) i dowód wpłaty dołączyć do formularza (wraz z pozostałymi załącznikami, jeśli dotyczy). 

Niestety, nie ma możliwości złożenia wniosku online.

Czy wniosek o wykreślenie hipoteki muszą podpisać wszyscy współwłaściciele?

Jak można się już domyślić, z jednej z sekcji we wniosku, wynika, że wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej musi być podpisany przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Hipoteka obciąża całą nieruchomość, a zmiany w księdze wieczystej wymagają zgodnego działania wszystkich osób uprawnionych.

Opłata za wykreślenie hipoteki z KW

Do wniosku należy dołączyć oryginał oświadczenia wierzyciela, a także dowód uiszczenia opłaty sądowej, która jest stała dla wszystkich instytucji i wynosi 100 zł. Koszt wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nie jest wysoki, niemniej należy pamiętać o dopełnieniu wszystkich formalności.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej — ile trwa?

Wiele osób zadaje sobie pytania, jak długo rozpatrywany jest wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej i ile zajmie wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. Niestety, nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi – wszystko zależy od danego sądu. Zniesienie hipoteki w księdze wieczystej może potrwać od kilku dni do nawet kilku miesięcy.

Zmiana treści wierzytelności hipotecznej

W niektórych przypadkach nie dochodzi do pełnej spłaty zabezpieczonej wierzytelności bądź też zachodzą inne zmiany w treści zabezpieczonej wierzytelności. W takim przypadku, jeżeli stronom zależy na zmianie wpisu w księdze wieczystej, powinny postąpić podobnie, jak przy ustanawianiu hipoteki. Konieczne jest zatem zawarcie odpowiedniej umowy o zmianie treści wierzytelności hipotecznej, która powinna mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. Wyjątki stanowią dokumenty bankowe, bądź wydawane przez organy administracji publicznej.

Co ważne, na zmianę nie jest wymagana zgoda pozostałych wierzycieli hipotecznych – jeżeli takowi zostali wpisani do księgi wieczystej danej nieruchomości. Dalsza procedura jest zbliżona do postępowania w przedmiocie wykreślenia hipoteki. Należy złożyć formularz KW-WPIS oraz wypełnić te same pola. W treści żądania odzwierciedlić natomiast zmianę, jaka ma zostać wpisana do księgi wieczystej. Opłata sądowa w tym przypadku wynosi jednakże 150 zł.

Reasumując, chociaż spłata zobowiązania zabezpieczonego hipoteką prowadzi do jego wygaśnięcia w całości albo w części, to jest tylko pierwszym krokiem do wykreślenia lub zmiany treści hipoteki z księgi wieczystej. Właściciel nieruchomości współdziałając z wierzycielem, powinien złożyć stosowny wniosek w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych właściwym dla adresu danej nieruchomości. Natomiast w przypadku odmowy przez wierzyciela wydania wnioskodawcy oświadczenia o spłacie wierzytelności, właściciel nieruchomości może wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z aktualnym stanem prawnym. Jest to co prawda rozwiązanie czasochłonne, niemniej pozwala na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej: podsumowanie

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej to kluczowy krok po spłacie kredytu hipotecznego, który formalnie uwalnia nieruchomość od obciążenia. Proces ten, choć wymaga pewnych formalności, jest możliwy do przeprowadzenia samodzielnie, bez pomocy prawnika, o ile masz odpowiednią wiedzę. Najważniejsze etapy to uzyskanie zgody wierzyciela, przygotowanie odpowiednich dokumentów i złożenie wniosku w sądzie rejonowym. Pomimo że procedura może czasem trwać dłużej, dopełnienie wszystkich wymogów gwarantuje prawne uregulowanie stanu nieruchomości, co może mieć istotne znaczenie w przyszłości, na przykład podczas sprzedaży mieszkania.