Wiadomości mieszkaniowe

Mzuri

Inwestowanie w nieruchomości

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 5/5 na podstawie 1 głosów

Ryzyka w inwestowaniu w mieszkania na wynajem

Inwestowanie w mieszkania na wynajem, tak jak każdy inny biznes, wiążę się z ryzykiem. Jak sobie z nim radzić?

Ryzyka w inwestowaniu w mieszkania na wynajem

Wiele osób, które zastanawiają się nad zakupem mieszkania na wynajem wyobraża sobie jedynie długą listę problemów, wpadek i trudności, jakie mogą stanąć im na drodze. Inni kupują bez analizy ryzyka i świadomości pułapek, które na nich czyhają. Osoby, które regularnie lokują swój kapitał w mieszkania na wynajem traktują to jako ryzyko, na które świadomie się godzą. A kto tak naprawdę ma rację i jak mądrze do tego podejść? Inwestowanie w mieszkania na wynajem, tak jak każdy inny biznes, wiążę się z ryzykiem. Ale co odróżnia ryzyko od problemów i niepewności? To, że ryzyko znamy, wiemy kiedy może wystąpić, mamy plan na zabezpieczenie się przed nim i możemy spokojnie inwestować…

 

Potencjalne ryzyka jakie może napotkać inwestor nieruchomości i jak sobie z nimi radzić

  • Najemca

Kluczowym działaniem w przypadku uniknięcia problemów z najemcom jest sam jego wybór. Już na samym początku należy przygotować pewne kryteria według, których będzie się dopasowywało najemcę do swojego mieszkania. Bardzo ważną rzeczą jest też, aby przygotować odpowiednio rygorystyczną umowę najmu, weryfikację dochodów najemcy (mamy do tego prawo, skoro chcemy wynająć coś bardzo wartościowego), pobranie kaucji za mieszkanie, czy też sporządzenie szczegółowej inwentaryzacji stanu mieszkania.

Kolejną ważną rzeczą jest nadzór właściciela. Przypomnienie o płatnościach jest również formą prewencji. Jeśli dojdzie do przekroczenia terminu płatności nawet o jeden dzień, powinno to skutkować SMSem i telefonem z ponagleniem. Warto też co jakiś czas odwiedzić mieszkanie i sprawdzić stan techniczny i sytuację najemcy – oczywiście nie za często i zawsze zgodnie z umową i przepisami (uzgodnienie terminu wizyty powinna nastąpić z wyprzedzeniem co najmniej tygodnia). Jeśli nawet nastąpi sytuacja windykacyjna, to czas reakcji jest najważniejszy – doprowadzenie do możliwie szybkiego spotkania z najemcą i ustalenia rozwiązania umowy oraz wyprowadzki. Ostatnim elementem jest skrupulatne zweryfikowanie stanu mieszkania przy jego zdawaniu przez najemcę. Właśnie w tym momencie przydaje się szczegółowa inwentaryzacja mieszkania.

Wbrew pozorom właściciele dysponują szeregiem dodatkowych narzędzi ochronnych, począwszy od siły perswazji, przez kodeks cywilny, aż po instytucję najmu okazjonalnego tłumaczy Jan Dziekoński - Prezes Zarządu Mzuri Investment My z naszego doświadczenia zarządzania prawie 5.000 mieszkań w całej Polsce większość powyższych problemów dusimy w zarodku poprzez narzędzia weryfikacji i sprawną windykację – mimo, że nie korzystamy z umowy najmu okazjonalnego, to ściągamy ponad 99% należności w terminie i nigdy nie musieliśmy eksmitować nikogo przez komornika. Więc jeśli ktoś chce inwestować, ale nie martwić się wszystkimi powyższymi ryzykami, najlepiej skorzystać jednak z profesjonalnego operatora.

  • Ceny nieruchomości i poziom czynszów

Kolejnym najczęściej wymienianym ryzykiem są kwestie cen oraz czynszów. W tym wypadku warto sięgnąć do danych rynkowych. Za 30 lat mieszkanie które kupisz i tak będzie znacznie droższe niż jest teraz, a nawet jeśli po drodze wydarzy się kryzys – to nic, czynsze raczej nie spadną. Więc wystarczy, jeżeli Twoja strategia inwestowania będzie zakładała, że nie będziesz sprzedawać swojego mieszkania. Bo po co tak naprawdę inwestujesz? Po to, żeby na chwilę zyskać? Czy też po to, żeby trwale przez szereg lat korzystać z comiesięcznych dochodów? Jeżeli to ostatnie, to po co sprzedawać?

Po drugie, w każdej sytuacji rynkowej, czy to kiedy ceny są wysokie, czy to niskie – zawsze można znaleźć okazje rynkowe, czyli mieszkanie, które kupujemy istotnie poniżej przeciętnych cen rynkowych – bo jest do generalnego remontu, bo sprzedającemu się śpieszy, bo mieszkanie ma feler dla „konsumentów” mieszkań (tych, którzy kupują je dla siebie), a który nie interesuje „inwestorów” oraz ich najemców (bo mają oni w nosie, czy okna są na północ czy południe). I to właśnie okazje rynkowe są najlepszą ochroną przed spadkiem cen, bo jeśli kupimy mieszkanie o 30% poniżej cen rynkowych, to nawet taki kryzys jak w latach 2008-2010 nie spowodowałby, że zaczęlibyśmy tracić. Grunt to wiedzieć gdzie ich szukać oraz kiedy ich szukać – lub też skorzystać z licznych pośredników i partnerów, którzy w tym pomogą.

No ale co w razie gdyby przyszło co do czego i musielibyśmy szybko sprzedać nasze mieszkanie? Również okazyjna cena zakupu nam w tym pomaga, ponieważ bez żalu możemy sprzedać mieszkanie nieco poniżej cen rynkowych – nadal zarobimy (tylko nieco mniej), a do sprzedaży dojdzie bardzo szybko. Co więcej, jeśli mieszkanie będzie akurat wynajęte, to będzie to idealny produkt na sprzedaż innemu inwestorowi (nawet, jeśli mieszkanie jest małe i ciasne) – a jest ich obecnie mnóstwo.

Jak natomiast spowodować, żeby nasze czynsze rosły, a nasz pustostan (okres pomiędzy najemcami) był jak najkrótszy (bo to tak naprawdę jest ważniejsze, niż wysoki czynsz)? Poza atrakcyjnym stanem mieszkania (co nie musi oznaczać „złotych klamek”), dobrymi zdjęciami i obecnością na kluczowych portalach ogłoszeniowych, okazyjny zakup jest nam najbardziej w tym pomocny. Jeśli kupiliśmy mieszkanie 20% poniżej cen rynkowych, to nadal opłaca nam się delikatnie obniżyć czynsz najmu względem przeciętnych cen. Dzięki temu ryzyko, że mieszkanie pozostanie niewynajęte będzie niskie, a skłonność najemcy do nieprzedłużenia umowy będzie równie niska (nawet jeśli przy aneksowaniu umowy zaproponujemy podwyżkę czynszu). Oczywiście pomoc pośrednika lub operatora wynajmu pomaga w zarządzeniu tym ryzykiem, ze względu na ich motywację do jak najszybszego wynajęcia mieszkania. W naszej firmie na przykład aneksujemy ponad połowę umów i praktycznie zawsze doprowadzamy do podwyżki czynszów. Mimo że rosną one o około 3-7% rocznie zależnie od miasta, to osiągamy pustostany na poziomie średnio 2-3 tygodni w skali roku.

  • Stan techniczny i remont mieszkania

Ryzyko stanu technicznego mieszkania dotyczy przede wszystkim rynku wtórnego. Mieszkania nabywane u dewelopera są świeżo wybudowane i powinny spełniać określone standardy – stąd nie ma z nimi problemów technicznych, przy ich odbiorze można posiłkować się odpowiednim rzeczoznawcą, a na poszczególne elementy obowiązuje gwarancja lub rękojmia.

Problem pojawia się przy zakupie mieszkania używanego. W przypadku mieszkań do generalnego remontu kwestia sprowadza się najczęściej do ryzyka, że źle oszacujemy koszty takiego remontu. O ile mieszkanie jest w bloku, np. z wielkiej płyty lub budynku post-PRLowskim, to z zaufanym wykonawcą lub menedżerem remontu trudno o niespodzianki i pomyłki. Gorzej, jeżeli mieszkanie jest w kamienicy, a zakres remontu niespodziewanie obejmie usuwanie wilgoci, kosztowną instalację grzewczą na gaz, czy wymianę belek stropowych. Stąd nie rekomendowalibyśmy takich mieszkań na pierwszą inwestycję, jeśli nie posiada się zaufanych partnerów.

Nawet jeśli mieszkanie z rynku wtórnego zostało przez kogoś wyremontowane, nie oznacza to, że ryzyka nie ma. O ile sami prowadzimy remont, to możemy ocenić jakość wykonanych prac i użytych materiałów, zwłaszcza w częściach zakrytych (np. instalacje wod.-kan. czy elektryczne). Jeżeli ktoś mieszkanie takie wyremontował, to musimy mieć dużą dozę zaufania do sprzedającego – warto tutaj współpracować z profesjonalnymi firmami przygotowującymi tzw. gotowce inwestycyjne. Czasem można je znaleźć nawet z najemcą.

  • Stopy procentowe

Ryzyko stóp procentowych nie dotyczy osób, które kupują za gotówkę (a nawet może im sprzyjać), ale Ci, którzy korzystają z kredytu muszą się liczyć z tym, że kiedyś NBP może podnieść stopy procentowe, co zwiększy odsetki od kredytu. Tutaj ponownie z pomocą przychodzi okazyjny zakup mieszkania, bo rata kredytu jest wówczas niewspółmiernie niska w stosunku do osiągalnego czynszu.

  • Nałóg

Wreszcie ostatnim ryzykiem, które może na Ciebie czekać, jest nałóg. Prawda jest taka, że jeżeli przekonasz się do inwestowania i kupisz pierwsze mieszkanie na wynajem, to może się okazać, że już nigdy nie przestaniesz tego robić! Bo inwestowanie w mieszkania jest bardzo „narkotyczne”, a z każdym kolejnym mieszkaniem i wzrostem Twojego bezpieczeństwa finansowego rośnie ochota na więcej!

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy