Wiadomości mieszkaniowe

Marcin Moneta

Marcin Moneta

Nieruchomości - Finanse - Porady

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 7 głosów

Zamiana mieszkania

Zamiana mieszkania to ciekawa forma transakcji na rynku mieszkaniowym, która sukcesywnie zyskuje na popularności. Jak ją przeprowadzić?

Zamiana mieszkania

Zamiana pozwala niejako za jednym zamachem dokonać dwóch transakcji – a więc zbyć i nabyć nowe mieszkanie. Poza tym pozwala zaoszczędzić na kosztach podatkowych.

Zamiana mieszkań pod kątem formalnym nie jest niczym skomplikowanym. Obie strony podpisują umowę, w której określają nieruchomości podlegające zamianie, a także kwotę, którą jedna strona ma dopłacić, w wyniku różnicy w wartości (taka kwota nie jest obowiązkowa). Oczywiście zamianę mieszkań należy przeprowadzić w formie aktu notarialnego. Należy ona do tzw. transakcji wzajemnych – a więc obie strony zobowiązują się do wzajemnego przeniesienia własności nieruchomości. Regulują to przepisy artykułu 603 Kodeksu Cywilnego.

Zalety zamiany mieszkań

Zamiana mieszkań może być transakcją korzystną i wygodną z kilku względów. Po pierwsze – tak jak już powiedzieliśmy na wstępie – obie strony za jednym zamachem przeprowadzają de facto dwie transakcje: zbywają mieszkanie i nabywają nowe. To pozwala zaoszczędzić czas. W normalnych warunkach sprzedający mieszkanie, które do tej pory samodzielnie używał, musi tak „dograć” sprawę, by równolegle kupić drugie, ewentualnie zapewnić sobie jakiś dach nad głową.

Z tego samego powodu transakcja jest korzystna również finansowo. W normalnych warunkach, przy umowie kupna – sprzedaży, kupujący opłaca z własnej kieszeni notariusza. Jeśli mieszkania są przedmiotem zamiany, obie strony „składają się” na pokrycie kosztów notarialnych. Należy tutaj zaznaczyć, że taksa jest naliczana od mieszkania o wyższej wartości. Wynagrodzenie notariusza netto przy wartości przedmiotu transakcji mieszczącej się w przedziale 60 000 - 1 000000 zł, wynosi 1.010 zł + 0,4 % nadwyżki powyżej 60.000 zł. Do tego dolicza się VAT.

Są też oszczędności podatkowe. Osoba, która kupuje mieszkanie jest zobowiązana zapłacić dwa procent podatku od czynności cywilnoprawnej. Zakładając, że chodzi o nieruchomość wartą 500 tys. zł, daje to koszt 10 tysięcy. Jeśli jednak nieruchomość jest przedmiotem zamiany, tzw. pcc będzie znacznie niższy, bowiem zostanie naliczony od różnicy w wartości obu nieruchomości. Co więcej – obie strony transakcji ponoszą go solidarnie.

Uczestnicy transakcji zamiany mieszkań nie unikną natomiast podatku dochodowego. Obie strony muszą go uiścić. W tym przypadku podstawą opodatkowania jest wartość nabytego domu, czy mieszkania pomniejszona o koszty transakcyjne. Podatek dochodowy w wysokości 19 proc. trzeba zapłacić, jeśli do zamiany mieszkania dojdzie przed upływem 5 lat od jego nabycia.

Jak już powiedzieliśmy zamiana mieszkań może być transakcją wygodną. Pozwala zaoszczędzić czas w sytuacji, gdy nie mamy finansowania zakupu nowej nieruchomości. W normalnych warunkach trzeba stanąć do długo trwającej procedury uzyskania kredytu na mieszkanie. Tutaj nie jest to potrzebne.

Dla kogo zamiana mieszkań?

Zamiana mieszkania to rozwiązanie, na które często decydują się osoby starsze. Jeśli pozostały, po śmierci małżonka i wyprowadzce dzieci, w dużym rodzinnym mieszkaniu, mogą być zainteresowane obniżeniem kosztów. Z drugiej strony nie mają i siły i czasu,  by szukać nowego mieszkania, po sprzedaży dotychczasowego. Dlatego mogą chcieć zamienić swoją dotychczasową nieruchomość na mniejszą, dostosowaną do aktualnych potrzeb i jeszcze uzyskać nieco kapitału z tytułu różnicy w wartości obu nieruchomości.

Na zamianę mieszkań często decydują się też ludzie, którzy spłacają wysokie kredyty, chcą zakupić nową nieruchomość, a nie mogą wystarczająco zyskownie sprzedać dotychczasowej, tak by spłacić zobowiązanie. Pamiętajmy, że po bańce cenowej z lat 2006 – 2008 ceny mocno spadły. Co prawda aktualnie, od kilku lat, ceny znów mocno rosną, ale na wielu lokalnych rynkach nie wróciły jeszcze do poziomów ze szczytu górki. To może sprawiać, że sprzedaż mieszkania, tak by spłacić zobowiązanie kredytowe, będzie utrudniona lub wręcz niemożliwa.  Może to dotyczyć również tzw. frankowiczów, którym wartość kredytu do spłaty znacznie wzrosła, uniemożliwiając regulację zobowiązania poprzez sprzedaż. Tacy ludzie mogą szukać nowych, większych mieszkań na tańszych rynkach mieszkaniowych, np. w miastach satelickich bądź na peryferyjnych dzielnicach metropolii.

Oczywiście należy pamiętać, że – jeśli mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu – ostateczny głos w sprawie zamiany mieszkań ma bank. To on decyduje, czy wyrazi zgodę. Chodzi przede wszystkim o to, czy „nowa” nieruchomość przedstawia odpowiednią wartość, tak by nadal mogła stanowić zabezpieczenie kredytu. Najlepiej dowiedzieć się o możliwościach w tym zakresie, zanim przeprowadzimy transakcję. By „przenieść' kredyt na inna nieruchomość, należy wystąpić z wnioskiem o ustanowienie prawnych zabezpieczeń spłaty kredytu na „nowym” mieszkaniu.  Oprócz odpowiedniej wartość, mieszkanie musi być wolne od praw osób trzecich, obciążone długami czy hipoteką.

Minusy zamiany mieszkania

W praktyce – choć transakcja zamiany mieszkania może być bardzo wygodna, ciężko znaleźć odpowiadającą ofertę. Pamiętajmy, że obie strony muszą wyszukać zarówno chętnego na swoje mieszkanie, jak i znaleźć dla siebie nieruchomość. W grę wchodzi nie tylko wartość nieruchomości i jej parametry, ale i lokalizacja. Dlatego mimo że samą zamianę mieszkań da się przeprowadzić szybko, to jednak proces poszukiwania kontrahenta i „dogrywania” sprawy może być bardzo czasochłonny. To chyba jedyna wada transakcji zamiany, niestety na tyle istotna, że w praktyce mimo chęci ogranicza znacznie liczbę takich operacji. Poza tym pod wieloma względami zamiana mieszkania jest znacznie korzystniejsza niż „zwykła” umowa kupna – sprzedaży. 

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy