Zamiana mieszkania - jak przeprowadzić?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 04.08.2022, Data aktualizacji: 10.08.2022

7 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 59 głosów

Zamiana mieszkania
Zamiana mieszkania to ciekawa forma transakcji na rynku mieszkaniowym, która sukcesywnie zyskuje na popularności. Na czym polega zamiana? Jak ją przeprowadzić? Przeczytaj.

Z tego artykułu dowiesz się:

  • jak przeprowadzić zamianę mieszkaniami
  • jakie są procedury w przypadku zamiany mieszkań własnościowych, komunalnych, spółdzielczych i zamiany mieszkania na dom
  • jakie są zalety i wady zamiany mieszkań

Zamiana mieszkania - procedura

Zamiana mieszkań nie należy do skomplikowanych operacji. Ogranicza się ona do umowy zamiany, która musi mieć formę aktu notarialnego. W umowie obie strony wskazują na nieruchomości, które mają być przedmiotem zamiany, podają też kwotę, którą jedna strona dopłaci, by wyrównać różnicę w wartości nieruchomości (oczywiście nie jest to konieczne).

Zamiana mieszkań należy do tzw. transakcji wzajemnych – a więc obie strony zobowiązują się do wzajemnego przeniesienia własności nieruchomości. Regulują to przepisy artykułu 603 Kodeksu Cywilnego.

umowa zamiany mieszkania

Zamiana mieszkania własnościowego

Opisana powyżej procedura ma zastosowanie w przypadku zamiany mieszkań, które są przedmiotem własności obu stron. Warto w tym kontekście wspomnieć o opłatach i kwestiach podatkowych do uregulowania przy dokonaniu takiej zamiany.

Są one mniejsze, niż przy standardowej umowie kupna -sprzedaży mieszkania. W takiej sytuacji kupujący opłaca z własnej kieszeni notariusza. Jeśli natomiast mieszkania stanowią przedmiot zamiany, obie strony „składają się” na pokrycie kosztów notarialnych. Taksa notarialna jest naliczana od mieszkania o wyższej wartości. Wynagrodzenie notariusza netto przy wartości przedmiotu transakcji mieszczącej się w przedziale 60 000 - 1 000000 zł, wynosi 1.010 zł + 0,4 % nadwyżki powyżej 60.000 zł. Do tego dolicza się VAT.

Uczestnicy transakcji zamiany mogą też liczyć na korzyści podatkowe. Przy transakcji kupna mieszkania, nabywca standardowo płaci dwa procent podatku od czynności cywilnoprawnej. Jeśli jednak mieszkanie było przedmiotem zamiany, podatek pcc będzie znacznie niższy, bowiem zostanie naliczony tylko od różnicy w wartości obu nieruchomości.

Jeśli chodzi o  podatek dochodowy, tu również jest szansa, by go nie płacić. Zgodnie z przepisami, podatku nie płaci ten, kto zbył swoje mieszkanie przynajmniej po pięciu latach od kupna, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabył. Jeśli do zbycia mieszkania doszło przed upłynięciem 5 lat, wówczas zbywca zobowiązany jest zapłacić 19 proc. od dochodu, a więc ceny sprzedaży pomniejszonej o koszty uzyskania przychodu (m.in. koszty nabycia, udokumentowane nakłady itp.).

Zbywca może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli w ciągu trzech lat od zbycia nieruchomości, środki z tego tytułu przeznaczy na własny cel mieszkaniowy -np. kupno nowego mieszkania. Wówczas zapłaci podatek od dochodu, pomniejszonego o wydatki na cele mieszkaniowe. Ponieważ zamiana jest równocześnie zbyciem mieszkania i nabyciem nowego, taka transakcja kwalifikuje się do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

zamiana mieszkania własnościowego

Zamiana mieszkania komunalnego

Nieco inaczej przedstawia się procedura zamiany na mieszkania, które nie są własnością stron. Jeśli prawo do lokalu dotyczy mieszkania komunalnego, jego właścicielem pozostaje samorząd - miasto na prawach powiatu lub gmina. Zamiana mieszkań komunalnych dokonuje się w oparciu o przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc z dnia 21 czerwca 2001 roku, oraz w oparciu o uchwały gminy. Przedmiotem transakcji może być tylko komunalny lokal mieszkalny, zamieniany na inne mieszkanie komunalne.

Zgodę na zamianę musi wydać jednostka gminy odpowiedzialna za politykę mieszkaniową i zasób mieszkaniowy gminy. Na jej wydanie wpływ będzie miała terminowość płatności czynszów za dotychczasowe mieszkanie, brak zniszczeń w lokalu, oczywiście gmina sprawdzi też możliwości finansowe najemcy - w szczególności czy daną rodzinę będzie stać na opłacenie czynszu za większe mieszkanie. W grę mogą wchodzić też inne czynniki, uzależnione od polityki gminy, np. premiowanie w kolejce do wymiany rodzin z większą liczbą dzieci itp.

Co ważne - najemca mieszkania komunalnego przy zamiarze zamiany nie musi szukać innego najemcy. Może sam zgłosić w gminie chęć zamiany, podając motywy takiego działania, a samorząd -jeśli ma zasoby - może mu zaproponować mieszkanie z puli pustostanów.

Przeszkodą nie są też kwestie terytorialne. Zamiana na mieszkania komunalne nie musi odbywać się w obrębie tylko jednej gminy. Może dotyczy stron mieszkających w różnych miejscowościach.

Zamiana mieszkania spółdzielczego własnościowego

Rodziny korzystające z mieszkań spółdzielczych w Polsce, jeśli nie wykupiły mieszkań na własność, dysponują spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu lub też spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu.

Od 2007 roku, spółdzielnie nie mogą już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym, zbliżonym do pełnej własności, ale nią nie będącym. Właścicielem mieszkania nadal formalnie pozostaje spółdzielnie, ale lokator ma możliwość rozporządzania swoim prawem do lokalu. Jest ono dziedziczne. Mieszkania spółdzielcze własnościowe można sprzedać i można wynająć. Można też je zamienić na tych samych zasadach, jak przy dwóch mieszkaniach własnościowych -tzn. podpisując umowę w formie notarialnej.

Pewnym problemem przy transakcjach, w których pojawia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być natomiast fakt, że nie wszystkie takie nieruchomości mają własną księgę wieczystą. By proces zamiany (także sprzedaży, uzyskania kredytu w banku) był możliwy, takie mieszkanie należy wyodrębnić i założyć dla niego osobną księgę wieczystą.

W tym celu trzeba złożyć odpowiedni wniosek w dziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, uzyskać od spółdzielni zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, dostarczyć wyrys i wypis z ewidencji gruntów, okazać akt notarialny i wnieść opłatę sądową.

zamiana mieszkania spółdzielczego własnościowego

Zamiana mieszkania spółdzielczego lokatorskiego

Drugim wariantem użytkowania mieszkań spółdzielczych jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W takiej sytuacji mieszkaniec nie może dowolnie rozporządzać prawem do nieruchomości, gdyż nie jest to ograniczone prawo rzeczowe, a forma prawna korzystania z rzeczy cudzej. Jego sytuacja jest zbliżona do pozycji najemcy. Mieszkania lokatorskie nie są dziedziczne.  Nie można ich sprzedać ani zamienić.

W praktyce jednak quasi zamiana jest możliwa, za zgodą i przy współudziale spółdzielni. Może się to odbyć na dwóch zasadach:

  • poprzez podpisanie dwóch umów trójstronnych, w których każdy z lokatorów staje się najemcą nowego mieszkania za zgodą wynajmującego, czyli spółdzielni mieszkaniowej
  • poprzez rozwiązanie dotychczasowych umów i zawarciu nowych z każdym najemcą - dotyczących wynajmu "docelowych" mieszkań

Sytuacja nieco się komplikuje, gdy zamiana mieszkań lokatorskich nie obejmuje lokali w tej samej spółdzielni a w różnych podmiotach. Wówczas w wariancie pierwszym także drugi podmiot musi być stroną umowy.

Zamiana mieszkania na dom

Zamiana mieszkania własnościowego, lub objętego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu na dom nie różni się niczym od standardowej transakcji zamiany, a więc musi być dokonana w formie aktu notarialnego itp.

Jeśli mieszkanie lub dom będący przedmiotem zamiany, stanowi zabezpieczenie aktualnie spłacanego kredytu hipotecznego - wówczas zgodę na zamianę musi wydać bank.

Nie powinno być problemu z taką zgodą, jeśli "nowe" mieszkanie, które ma być zabezpieczeniem kredytu jest więcej warte od dotychczasowego. Jeśli jest warte mniej, bank może odmówić, lub też żądać dodatkowego zabezpieczenia, ewentualnie zmienić warunki kredytowania. Zmiana przedmiotu zabezpieczenia kredytu będzie się wiązać z koniecznością aneksowania dotychczasowej umowy kredytowej, a więc także z dodatkowymi kosztami (operat szacunkowy, prowizja, wpis do księgi wieczystej).

zamiana mieszkania na dom

Zalety i wady zamiany mieszkań

Zamiana na mieszkania może być operacją bardzo korzystną i wygodną, zwłaszcza w czasach, gdy ceny mieszkań są wysokie, tak jak i koszty kredytowania.

Oprócz zalet podatkowych - o których już wspomnieliśmy - do korzyści można zaliczyć też m.in. zaoszczędzony czas. Zamiana zastępuje bowiem niejako dwie transakcje - sprzedaży jednego mieszkania i kupna kolejnego.

To też dobre wyjście dla osób starszych. Jeśli pozostały, po śmierci małżonka i wyprowadzce dzieci, w dużym rodzinnym mieszkaniu, mogą być zainteresowane obniżeniem kosztów i zamianą swojego mieszkania na mniejsze, dostosowane do aktualnych potrzeb, uzyskując jeszcze nieco kapitału z tytułu różnicy w wartości obu nieruchomości. 

Na zamianę mieszkań często decydują się też ludzie, którzy spłacają wysokie kredyty, chcą zakupić nową nieruchomość, ale nie mogą wystarczająco zyskownie sprzedać dotychczasowej, tak by spłacić zobowiązanie wobec banku. Takie osoby mogą chcieć zamienić swoje mieszkanie -np. w dużym mieście, na większy metraż w miejscowości satelickiej. Zamiast niekorzystnej sprzedaży, która nie zapewni spłaty całości kredytu, mogą tylko dołożyć różnicę w wartości nieruchomości i cieszyć się z zamiany mieszkania na większe.

Jeśli chodzi natomiast o wady zamiany nieruchomości, tutaj istotnych minusów nie ma. Pewnym mankamentem może być jedynie fakt, że trzeba znaleźć osobę, której mieszkanie nam przypadnie do gustu i której spodoba się nasza nieruchomość. Pogodzenie oczekiwań obu stron może być trudne, ale jeśli się uda, zamiana będzie wygodną i korzystną formą transakcji.

Podsumowanie

Jak więc widzimy, zamiana mieszkań to elastyczne rozwiązanie, które może być remedium na kłopoty właścicieli nieruchomości w niepewnych czasach. Należy sądzić, że w związku z rosnącymi kosztami kredytowania, wiele osób zamiast sprzedawać mieszkanie, spłacić kredyt i zaciągnąć nowy, już znacznie droższy - zdecyduje się właśnie na zamianę mieszkań.

Ile wynosi podatek od zamiany mieszkania? Sprawdź

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    logo

    Oferty

    Wydawcą portalu rynekpierwotny.pl jest PropertyGroup Sp. z o.o.

    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: