Czym jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 02.09.2021,

Data aktualizacji: 06.09.2021

4 minuty czytania
Średnia ocen 4/5 na podstawie 5 głosów
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - co umożliwia taka formuła prawna? Sprawdzisz na RynekPierwotny.pl.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to pozostałość w przepisach po PRL. Formuła ta - niepotrzebna i nieadekwatna do dzisiejszych czasów - stopniowo odchodzi w niepamięć. Od 2007 obowiązuje zakaz ustanawiania nowego spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Jednak nadal dysponują nim osoby, które nabyły lokal wcześniej.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • jaka jest różnica między prawem spółdzielczym własnościowym, a prawem własności
  • czy mieszkanie spółdzielcze własnościowe można kupić na kredyt 
  • jak wykupić tego typu mieszkanie 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, uregulowanym ustawą z 15 grudnia 2000 roku. Prawo to reguluje formułę korzystania z mieszkań spółdzielczych przez jej członków. Na pozór nie różni się ono w żaden istotny sposób od prawa własności.

Mieszkania spółdzielcze własnościowe to lokale, którymi użytkownicy (w świetle prawa nie są właścicielami) mogą rozporządzać i z nich korzystać. Choć formalnie to nie jest ich własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu i obrotowi (co różni je od prawa spółdzielczego lokatorskiego, które nie jest dziedziczne i nie podlega obrotowi). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu bankowego. Może być objęte hipoteką. 

W oparciu o takie prawo do nieruchomości można mieszkanie wynająć, oddać w w bezpłatne korzystanie, czy też sprzedać. Ta ostatnia transakcja - tak samo jak sprzedaż mieszkania własnościowego - będzie wymagała formuły aktu notarialnego. Mieszkania spółdzielcze-własnościowe podlegają egzekucji, można je też (choć nie trzeba) ujawnić w dziale II księgi wieczystej.

Prawo spółdzielcze a własność

Prawo spółdzielcze a własność 

Tak więc, choć na pozór nie ma różnicy między prawem spółdzielczym własnościowym, a prawem własności, w rzeczywistości taka różnica istnieje i jest zasadnicza. W pierwszym przypadku właścicielem budynku i gruntu, a więc i mieszkania nadal pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Czym się to objawia?

Na przykład możliwością decydowania o nieruchomości i rozporządzania nią. Właściciel nie musi zgadzać się na decyzje spółdzielni, nie musi partycypować w kosztach inwestycji, czy remontów. Nie musi należeć do spółdzielni mieszkaniowej. Inaczej ma się rzecz z mieszkaniem spółdzielczym. Użytkownik takiego mieszkania powinien być członkiem spółdzielni, a więc opłacać fundusz remontowy, płacić za utrzymanie części wspólnych.

Co jednak ważniejsze: osoba, która ma mieszkanie na własność, ma też udział w gruncie, na którym stoi to mieszkanie oraz w częściach wspólnych budynku. Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, udziału w gruncie i częściach wspólnych budynku - nie ma.

Spółdzielcze własnościowe na kredyt 

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można kupić, finansując transakcję kredytem. Banki raczej się na to zgadzają, choć nie bez zastrzeżeń. Podstawowy wymóg dotyczy konieczności założenia księgi wieczystej dla lokalu. Mieszkanie objęte prawem spółdzielczym - własnościowym nie musi takowej posiadać, jednak jeśli chcemy zaciągnąć kredyt, księga musi być założona - z prostego powodu: to w niej ujawnia się obciążenie hipoteką. W tym miejscu warto doprecyzować, że w przypadku mieszkań nie będących pełną własnością a tylko “spółdzielczych własnościowych”, tak naprawdę przedmiotem, dla którego zakłada się tą księgę jest samo prawo do korzystania z lokalu.

Artykuł 1 ustęp 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147)  mówi, że:

„Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu”.

Generalnie coraz więcej mieszkań z rynku wtórnego objętych spółdzielczych własnościowym prawem, taką księgę ma już założoną. Sprzedający zdają sobie sprawę, że bez niej będzie trudniej zbyć im nieruchomość.

Założenie księgi wieczystej nie jest specjalnie kłopotliwe. Potrzebny będzie akt notarialny potwierdzający nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, które potwierdzi powierzchnię lokalu, jego położenie, numer księgi wieczystej gruntu. Oczywiście składamy wniosek o założenie księgi i dokonujemy odpowiednich opłat - 100 zł za księgę i 200 zł za ewentualny wpis hipoteki.

wykup mieszkania

Wykup mieszkania 

Z danych GUS wynika, że w Polsce ciągle są jeszcze około 2 miliony mieszkań spółdzielczo-własnościowych. Ich liczba sukcesywnie spada, po pierwsze ze względu na fakt, że nie można już ustanawiać takiego prawa w przypadku kolejnych mieszkań, a po drugie z powodu przekształcania mieszkań objętych prawem spółdzielczo-własnościowym w pełną własność.

Co trzeba zrobić w tym celu? Zgodnie z przepisami, spółdzielnie mieszkaniowe nie mają możliwości odmówienia tak zwanego wykupu i przekształcenia w pełną własność - zarówno mieszkań spółdzielczych lokatorskich, jak i własnościowych. Lokator musi pokryć koszty budowy w wysokości odpowiadającej powierzchni jego mieszkania. Często jest tak, że koszty są symboliczne, bo spółdzielnia już dawno spłaciła je w czynszach lokatorów. Oczywiście należy również wyrównać zaległości czynszowe. Po spełnieniu tych warunków spółdzielnia w ciągu pół roku ma obowiązek zawarcia z lokatorem umowy, na mocy której mieszkanie przechodzi na własność lokatora.

Ewentualne problemy w ustanowieniu pełnej własności mogą się pojawić, jeśli grunt na którym stoi budynek nie ma uregulowanej sytuacji prawnej, np. nie należy do spółdzielni. Jeśli wszystko jest w porządku, spółdzielnia mieszkaniowa przez pół roku gromadzi niezbędne dokumenty (wypisy z księgi wieczystej i rejestru gruntów, rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem). Następnie podpisywana jest umowa notarialna.

Koszty w tym zakresie ponosi nabywca, czyli dotychczasowy lokator. Uiszcza taksę notarialną (1/4 minimalnego wynagrodzenia). Do tego dochodzi VAT. Po stronie nabywcy są także opłaty związane z założeniem księgi wieczystej.

Dla kogo prawo własności? 

Pełna własność nieruchomości zawsze jest lepsza niż ograniczone prawo rzeczowe, jednak przemianowanie prawa spółdzielczego we własność będzie szczególnie korzystne dla wynajmujących mieszkania. Roczna stawka amortyzacji dla mieszkań spółdzielczych - własnościowych wynosi 2,5 proc. W przypadku mieszkań własnościowych, dla rozliczających się z fiskusem na zasadach ogólnych może sięgać 10 proc.

Pełna własność, jak już pisaliśmy, pozwala w pełni decydować o nieruchomości, bez zważania na decyzje spółdzielni mieszkaniowej. Właściciele mieszkań własnościowych mogą też dowolnie wybierać zarządcę. Mogą (o ile jest ich większość) zmienić spółdzielnię na wspólnotę mieszkaniową, choć niekoniecznie jest to dobre posunięcie, bowiem spółdzielnie jako zarządcy większej liczby budynków, potrafią wynegocjować lepsze stawki za media i usługi. W praktyce oczywiście wszystko zależy od gospodarności. Pełne prawo własności daje większą możliwość rozliczenia podmiotu zarządzającego budynkiem.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: