Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - co to znaczy?

Mieszkanie spółdzielcze w najbardziej potocznym rozumieniu tego słowa, to po prostu mieszkanie spółdzielni mieszkaniowej, przeznaczone do użytkowania przez członka tejże spółdzielni.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaka jest różnica między prawem spółdzielczym własnościowym, a prawem własności
• czy mieszkanie spółdzielcze własnościowe można kupić na kredyt
• jak wykupić tego typu mieszkanie

Mieszkania spółdzielcze dzielimy na lokatorskie i własnościowe. W pierwszym przypadku osoba korzystająca z nieruchomości dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, w drugim - spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie to po prostu mieszkanie, które lokator dostaje do użytkowania przez spółdzielnię mieszkaniową. Członek spółdzielni dysponujący lokatorskim prawem do lokalu nie jest jego właścicielem. Nie może też dysponować nieruchomością. Prawa lokatorskiego nie można także zbyć osobie trzeciej ani odziedziczyć.

Drugim rodzajem nieruchomości spółdzielczej jest mieszkanie własnościowe spółdzielcze. Takie prawo do lokalu podobnie jak prawo lokatorskie nie daje - wbrew nazwie - prawa własności do mieszkania. Nieruchomość formalnie nadal należy do spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu można natomiast rozporządzać, włącznie z jego sprzedażą. Podlega ono dziedziczeniu i obrotowi (co różni je od prawa spółdzielczego lokatorskiego, które nie jest dziedziczne i nie podlega obrotowi). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu bankowego. Może być objęte hipoteką.

W oparciu o takie prawo do nieruchomości można mieszkanie wynająć, oddać w bezpłatne korzystanie, czy też sprzedać. Ta ostatnia transakcja - tak samo, jak sprzedaż mieszkania własnościowego - będzie wymagała formuły aktu notarialnego.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a księga wieczysta

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może, ale nie musi mieć założonej księgi wieczystej. Przepisy nie wymagają jej założenia, jednak będzie to potrzebne oczywiście w sytuacji, kiedy nieruchomość ma stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe z księgą wieczystą

W przypadku zakupu na kredyt księga wieczysta (KW) jest potrzebna m.in. do tego, by dokonać w niej wpisu hipoteki. Ujawniona ona zostanie w dziale IV księgi wieczystej. Tam też znajdzie się informacja o wysokości hipoteki. Wpis w księdze wieczystej nieruchomości stanowi podstawowe zabezpieczenie kredytu dla banku. Innymi słowy - tylko mieszkanie spółdzielcze własnościowe z KW może stanowić podstawę przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - jak już wspomnieliśmy - nie musi mieć założonej księgi wieczystej i fakt ten nie eliminuje możliwości przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości.

Brak księgi wieczystej utrudnia jednak sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, a sama sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej staje się tym samym nieco trudniejsza. Wówczas nowy nabywca powinien oczekiwać wglądu do:

• aktu notarialnego - jeśli sprzedający ma prawo własności
• decyzji administracyjnej która to prawo przyznaje
• postanowienia sądu lub notariusza o przejęciu mieszkania na drodze spadku, lub darowizny
• zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o wydaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  oraz niezaleganiu w opłatach za czynsz, oraz fundusz remontowy,
• zaświadczenie o zameldowaniu
• oświadczenie sprzedawcy o niezaleganiu w płatnościach za media

Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej na kredyt będzie możliwe pod pewnymi warunkami. W takiej sytuacji bank - jeśli się zgodzi - będzie wymagał jej założenia po podpisaniu aktu notarialnego i dokonania w niej wpisu hipoteki.

Mieszkanie własnościowe a spółdzielcze własnościowe: różnice

Własność nieruchomości daje właścicielowi całkowitą kontrolę i możliwość rozporządzania mieszkaniem - może je sprzedać, darować, wynająć itp. Pełna własności obejmuje udział właściciela w częściach wspólnych budynku i w gruncie, na którym on stoi.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przedmiotem własności nie jest nieruchomość, która formalnie wciąż należy do spółdzielni mieszkaniowej, ale wyłącznie samo to prawo - ograniczone prawo rzeczowe, uregulowane w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Właściciel może je sprzedać, tym samym prawo do danego lokalu przechodzi na nabywcę. Właściciel może też na gruncie owego prawa mieszkanie spółdzielcze wynająć. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega również dziedziczeniu.

Różnicą względem pełnej własności jest natomiast taka, że spółdzielcze prawa własności do nieruchomości nie dają pełni możliwości rozporządzania mieszkaniem. Niektóre decyzje - np. przekształcenia lokalu mieszkalnego w użytkowy, czy też wyburzenia ścianki działowej, będą wymagały zgody spółdzielni.

Przekształcenie mieszkania spółdzielczego w odrębną własność - procedura

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania w pełną własność wymaga złożenia odpowiedniego wniosku do spółdzielni mieszkaniowej. Ta z kolei ma w ciągu pół roku ma dokonać przekształcenia, co poskutkuje podpisaniem aktu notarialnego i przeniesienia własności nieruchomości ze spółdzielni na mieszkańca. Całkowity koszt przekształcenia (taksa notarialna, wypisy z aktu notarialnego, opłaty sądowe itp. wyniesie do 2000 zł.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a grunt

By do przekształcenia prawa spółdzielczego we własność mogło dojść, spółdzielnia mieszkaniowa musi być właścicielem gruntu, na którym stoi nieruchomość. Z kolei lokator nie powinien mieć długów względem spółdzielni za media i inne opłaty. Powinien też spłacić swoją część kredytu zaciągniętego na budowę.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego - co warto wiedzieć?

Zbywca mieszkania spółdzielczego, podobnie jak sprzedający mieszkanie własnościowe, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od transakcji. Jego wysokość nie różni się od podatku przy sprzedaży nieruchomości z pełną własnością - wynosi 19 proc.

Zbywca nie zapłaci podatku w ogóle, jeśli sprzedał swoją nieruchomość, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, po okresie 5 lat od nabycia, liczonym od końca roku kalendarzowego, w którym zakupił nieruchomość.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a dziedziczenie

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych, co oznacza, że spadkobiercą jest osoba wskazana w testamencie lub wyznaczona ustawowo. Po śmierci spadkodawcy inne osoby mieszkające z nim w lokalu mają prawo do korzystania z lokalu jeszcze przez 3 miesiące. Potem muszą się wyprowadzić. Po upływie tego okresu spadkobierca może zażądać wydania mieszkania.

Zastrzeżenie to nie dotyczy drugiego z małżonków spadkodawcy, chyba że małżonkowie mieli rozdzielność majątkową.

Czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Podsumowanie

Zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego może być dobrym rozwiązaniem, jeśli nieruchomość nie ma wad prawnych, a cena jest korzystna. Docelowo jednak najlepiej przekształcić prawo do nieruchomości w pełną własność.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowi relikt minionej epoki, który powoli odchodzi w przeszłość. Od 2007 roku zgodnie z przepisami nie ma już możliwości ustanawiania takiego prawa na nowych nieruchomościach. Zakup mieszkań "spółdzielczych - własnościowych" dotyczy więc wyłącznie rynku wtórnego.

Jeśli interesuje nas sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego, dokumenty wydają się na pozór największym problemem. Obrót takimi mieszkaniami, poza drobnymi niedogodnościami, nie jest jednak specjalnie kłopotliwy, pod warunkiem założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego mieszkania. Założenie księgi wieczystej dla lokalu często stanowi po prostu wymóg banku kredytującego nabywcę, poza tym zwiększa bezpieczeństwo transakcji i finalnie znacznie ułatwia sprzedaż.