Podatek od zamiany mieszkania - ile wynosi?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy zamiana mieszkania jest opodatkowana podatkiem PCC,
• kiedy można uniknąć zapłaty podatku PCC,
• jak wygląda kwestia podatku PIT w przypadku zamiany mieszkania.

Podatek PCC od zamiany mieszkania - wszystko, co trzeba wiedzieć

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy określonych czynności, wskazanych w Ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Najczęściej podatek PCC należy zapłacić, gdy zawierana jest umowa sprzedaży, umowa pożyczki czy umowa darowizny. Przepisy przewidują jednak również szereg innych sytuacji, w których czynność podlega opodatkowaniu podatkiem PCC. Jedną z nich jest zamiana nieruchomości.

Należy przy tym zaznaczyć, że umowa zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w sytuacji, gdy co najmniej jedna z rzeczy będących przedmiotem zamiany (w przypadku nieruchomości będzie to np. lokal mieszkalny) znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jedno z praw majątkowych jest wykonywane na terytorium RP.

Na kogo zostaje nałożony obowiązek podatkowy? Podpisując umowę zamiany każda ze stron ma obowiązek uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek powstaje z chwilą zawarcia umowy.

Jaka jest stawka podatku PCC od zamiany mieszkania?

Podstawa opodatkowania będzie różnić się w zależności od tego, o jakiej czynności cywilnoprawnej mowa. Na przykład przy zwykłej sprzedaży brana jest pod uwagę wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, które jest zbywane. Z kolei jeśli chodzi o dokonanie zamiany nieruchomości, podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowej zamienianych nieruchomości lub praw.

Należy przy tym pamiętać, że wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnej określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku. Uwzględniane są przy tym m.in. takie czynniki jak lokalizacja, stan czy stopień zużycia. Warto też mieć na uwadze, że jeśli podatnik nie określił wartości nieruchomości lub wartość ta - zdaniem organu podatkowego - nie odpowiada wartości rynkowej, podatnik zostanie wezwany do określenia, podwyższenia lub obniżenia tej wartości. Będzie mieć na to 14 dni.

Jeśli podatnik jednak ostatecznie nie dokona oceny wartości nieruchomości, organ podatkowy sam podejmie się takiej oceny - uwzględniając opinię biegłego lub przedłożoną przez podatnika wycenę rzeczoznawcy. Z tego względu warto nie tylko samodzielnie określić wartość nieruchomości, ale też - dokonać rzetelnej oceny, tak, by organ podatkowy nie miał powodu wzywać podatnika do zmiany tej oceny.

Jeśli chodzi z kolei o samą stawkę podatku PCC, od umów zamiany, podobnie zresztą jak od umów dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, stawka podatku PCC wynosi 2 proc.

Kto uniknie zapłaty podatku PCC?

Nie zawsze jednak transakcja zamiany nieruchomości będzie objęta obowiązkiem zapłaty podatku PCC. Zwolnienie z zapłaty podatku nastąpi w sytuacji, gdy stronami umowy zamiany budynku mieszkalnego lub jego części, mieszkań stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym są osoby zaliczone do I grupy podatkowej.

Zgodnie z ustawą z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn do tej grupy podatkowej należą małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo, pasierbowie, ojczymowie, macochy, teściowie, a także zięciowie i synowe. Tym samym jeśli np. rodzic zamieni się nieruchomościami z dzieckiem, to obie strony - mimo tego, że doszło do umowy zamiany - mogą być zwolnione z obowiązku płacenia podatku od PCC.

Podatek PIT od zamiany mieszkania

Należy mieć świadomość, że w przypadku zbycia nieruchomości w drodze zamiany, obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych nie jest jedynym obowiązkiem podatkowym. Transakcja podlega również opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega każdy dochód (z wyjątkiem tych dochodów, które zostały wyszczególnione w Ordynacji podatkowej). Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości, a także odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Oprócz tego za źródło przychodu w świetle ustawy o PIT uznaje się odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz innych rzeczy.

Należy jednocześnie pamiętać, że o źródle przychodów (i tym samym konieczności zapłaty podatku dochodowego) można mówić wyłącznie w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o ile nastąpi ono w określonym czasie - czyli przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku innych rzeczy zbycie podlega opodatkowaniu, jeśli zostanie dokonane przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. Co ważne, powyższe przepisy odnoszą się do sprzedaży nieruchomości, innych rzeczy lub odpłatnego zbycia praw, o ile nie nastąpiło ona w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że jeśli np. sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana po okresie 5 lat od jej nabycia czy wybudowania, to w takiej sytuacji transakcja nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym.

Kwestia nabycia i zbycia nieruchomości

Jak jednak należy potraktować zamianę nieruchomości? W myśl art. 603 Kodeksu cywilnego o umowie zamiany można mówić w momencie, gdy każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia na drugą stronę własności rzeczy - w zamian za analogiczne zobowiązanie drugiej strony.

W rezultacie, gdy dokonywane jest zbycie w drodze zamiany, w rzeczywistości dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości, prawa lub innej rzeczy - podobnie jak w przypadku transakcji zwykłej sprzedaży. Różnica polega jedynie na tym, że zamiast zapłaty w formie pieniężnej, zbywca otrzymuje inną nieruchomość czy nabywa inne prawo. To z kolei oznacza, że każda ze stron umowy zamiany w rzeczywistości nabywa nową nieruchomość.

Jaka jest stawka podatku PIT od zamiany mieszkania?

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty zbycia. Aby wyliczyć, ile wyniesie podatek dochodowy, należy wziąć pod uwagę art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Zgodnie z nim, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Warto jednocześnie w tym miejscu zaznaczyć, co należy rozumieć przez własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z prawem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powinien zostać przeznaczony na zakup nieruchomości mieszkalnej, jej wybudowanie lub spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup. W dodatku istotne jest to, by podatnik faktycznie w takiej nieruchomości mieszkał, a nie np. wynajmował ją osobom trzecim.

Dochód uzyskany z zamiany, stanowiący różnicę między wartością nieruchomości zbywanej w drodze zamiany, a kosztami uzyskania przychodu, podlega opodatkowaniu 19-procentowym podatkiem dochodowym.

Kto uniknie zapłaty podatku PIT od zamiany mieszkania?

W przypadku mieszkania własnościowego zbywanego w drodze zamiany nie zawsze jednak powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Uniknięcie tego jest możliwe, jeśli do zbycia w drodze zamiany nieruchomości dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Należy też pamiętać, że jeśli całość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczone na własne cele mieszkaniowe (w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła transakcja sprzedaży/zamiany), to de facto podatnik również będzie zwolniony z konieczności zapłaty podatku dochodowego.

Podsumowanie

Zamiana mieszkania może rodzić konsekwencje podatkowe w postaci konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego. Przepisy prawa przewidują jednak szereg wyjątków umożliwiających zwolnienie z konieczności zapłaty obu danin.