Jak kupić pierwsze mieszkanie (kredyt, PCC, dofinansowanie, wybór)?

Kredyt hipoteczny, podatek PCC, dostępne dofinansowania - to tylko niektóre z tematów, które poza wyborem nieruchomości, bezpośrednio wiążą się z zakupem pierwszego mieszkania. Proces oznaczający wiele formalności i kosztów, wymaga odpowiedniego przygotowania - znajomości najważniejszych zasad, procedur oraz świadomości potencjalnych pułapek. Aby lepiej zrozumieć rynek, przeprowadziliśmy sondę wśród deweloperów, której wyniki pomogą Ci podejść do zakupu mieszkania w sposób metodyczny, poszerzyć perspektywę i przeanalizować najistotniejsze ryzyka.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• no co zwracają uwagę osoby, które szukają swojego pierwszego mieszkania
• od czego uzależniają podjęcie decyzji o zakupie lokalu
• jakie udogodnienia są najistotniejsze dla osób, które szukają wymarzonego „M”

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol S.A.

Klienci, którzy nabywają swoje pierwsze mieszkania, to głównie osoby młode o ograniczonych budżetach. W związku z powyższym, czynnikami mającymi wpływ na ich decyzje zakupowe są zarówno metraż, standard, jak i cena wynikająca z posiadanej zdolności kredytowej. Przy wyborze pierwszego mieszkania znaczenie ma także lokalizacja, w której górę bierze bliskość do centrum miasta lub dobre z nim skomunikowanie, a także rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa. Dużym atutem inwestycji jest również bliskość terenów zielonych i miejsc rekreacji.

Imad Filip Zein, Dyrektor ds. Sprzedaży Asbud Group

Nabywcy, którzy decydują się na zakup w celach inwestycyjnych na wynajem lub jako bezpieczna lokata kapitału, najchętniej wybierają apartamenty o metrażach od 32 do 45 mkw. Bliskość centrum miasta, ponadczasowa architektura, przeszklona elewacja, lobby z recepcją, estetyka oraz funkcjonalne rozkłady apartamentów szczególnie zaliczają się do aktualnych preferencji zakupowych tej grupy klientów. Jednym z głównym czynników wpływających na zainteresowanie inwestorów, jak również nabywców jest bliskość do stacji metra, która znacznie usprawnia komunikację.

Klienci, którzy decydują się na zakup z myślą o rodzinie, wybierają większe mieszkania 3-4 pokojowe od 58 – 80 mkw, z dala od zgiełku miasta. Oferta dużych mieszkań, bogata infrastruktura: placówki oświaty, kultury i zdrowia, przedszkola, tereny zielone, obiekty sportowe i rekreacyjne to czynniki, które mają główny wpływ na wybór swojego pierwszego mieszkania.

Andrzej Gutowski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development

Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, niezmiennie zwracają uwagę przede wszystkim na cenę i jej stosunek do oferowanego standardu. Ponadto, ważna jest lokalizacja – preferowane są oczywiście osiedla dobrze skomunikowane z centrum i z odpowiednim zapleczem handlowo-usługowym.

Dla wielu osób bodźcem wspierającym decyzję o zakupie pierwszego mieszkania był program MdM. Teraz, po jego zakończeniu, deweloperzy szukają rozwiązań, które będą równie silną zachętą do podjęcia decyzji zakupowej. Ronson, poza szeregiem udogodnień oferowanych w ramach swoich inwestycji, uruchomił niedawno ofertę specjalną w projekcie Miasto Moje na warszawskiej Białołęce. Osoby zainteresowane zakupem mieszkania mogą skorzystać z możliwości wykończenia swojego m2. W cenie mieszkania, firma wnętrzarska zapewnia m.in. pomalowanie ścian, położenie płytek, podłóg, czy montaż drzwi. Przy czym w ramach tej oferty dostępnych jest już tylko 11 mieszkań. 

Zbigniew Wojciech Okoński, prezes Zarządu ROBYG SA

Najważniejszym kryterium dla przyszłych nabywców nadal pozostaje lokalizacja i cena – dwa czynniki, które w Grupie ROBYG są bardzo atrakcyjne dla Klientów. Poza tym nasi Klienci również zwracają uwagę na jakość materiałów użytych do budowy. Ważna jest dla nich łatwość dojazdu do różnych części miasta – także te uwzględniające planowane nowe trasy samochodowe, jak i linie komunikacji miejskiej. Nie bez znaczenia jest łatwy dostęp do sklepów i usług oraz bliskość terenów zielonych. W ROBYG kompleksowo myślimy o projektach, dlatego od początku tworzymy je jako integralne elementy miasta z pełną infrastrukturą, pamiętając o komunikacji oraz zieleni i usługach.

Wioletta Kleniewska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Polnord S.A.

W ostatnim czasie zmieniła się struktura grupy klientów. Coraz częściej pierwsze mieszkanie finansują rodzice, którzy mają już doświadczenie w nabywaniu nieruchomości. Główne czynniki, jakie mają wpływ na wybór, to lokalizacja, cena i bezpieczeństwo zakupu (rozumiane m.in. jako wiarygodność dewelopera, atrakcyjny system płatności – np. 5/95, czy deponowanie środków klienta na rachunku powierniczym).

Bardzo ważny jest układ mieszkania, szczególnie przy małym metrażu. Klienci patrzą perspektywicznie: czy w razie potrzeby będzie można wydzielić dodatkowe pomieszczenie? Czy aneks kuchenny jest widny? Czy nie ma niepotrzebnych strat powierzchni (np. na ciągi komunikacyjne)? Często też rozważają, czy to mieszkanie będzie łatwo sprzedać lub wynająć, jeżeli otrzymają pracę za granicą. Ważnym aspektem jest więc przyszłość okolicy, np.: czy powstaną tu nowe trasy, które skrócą czas dojazdu do centrum?

Pod uwagę brana jest jakość wykonania, bezpieczeństwo (monitoring, ochrona, wideodomofony, teren zamknięty), a także otoczenie: widok z okna, bliskość innych budynków, zagospodarowanie terenu osiedla i infrastruktura – sklepy, usługi czy placówki edukacyjne. Młodzi klienci sprawdzają łatwość komunikacji miejskiej: bliskość przystanków, szybkość dojazdu.

Mateusz Juroszek, Wiceprezes ATAL S.A.

Osoby, które stoją przed decyzją o zakupie pierwszego mieszkania, wnikliwie analizują jego cenę i lokalizację. Kluczowy jest też metraż – zazwyczaj nabywcy pytają o kawalerki i dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 50 mkw. oraz ustawny rozkład pomieszczeń. Istotne jest też bliskie sąsiedztwo terenów zielonych i rekreacyjnych oraz łatwy dostęp do oferty handlowo-usługowej, a także szkół i przedszkoli. Klienci zainteresowani zakupem swojego pierwszego mieszkania często zwracają uwagę także na place zabaw w obrębie osiedla. Kolejna ważna rzecz to własny balkon lub loggia oraz miejsce postojowe.

Małgorzata Ostrowska, Członek Zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding SA.

Podstawowe pytania klientów, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie dotyczą przede wszystkim lokalizacji osiedla, ceny mieszkania, ceny za metr kwadratowy, metrażu, liczby pokoi, pięter itp. Kupujący zwracają również uwagę na dodatkowe udogodnienia np. ochronę i monitoring osiedla, przestrzenie wspólne jak place zabaw, boiska itp. Zauważamy też, że klienci są coraz bardziej świadomi też technicznych aspektów inwestycji i coraz częściej spotykamy się z pytaniami dotyczącymi np. współczynnika przenikania ciepła.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper S. A.

Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie zawsze zwracają uwagę na wiele aspektów, jest to dla nich poważna decyzja wiążąca się z silnymi emocjami i często zobowiązaniami. Właśnie dlatego staramy się zapewnić im komfort całego procesu zakupu i odbioru mieszkania, by zawsze byli pewni bezpieczeństwa transakcji i mogli dopytać o wszystkie interesujące ich kwestie. Dbamy o wysoką jakość obsługi i klarowność wszystkich formalności, aby mogli cieszyć się z decyzji o zakupie mieszkania w transparentnej firmie o ugruntowanej pozycji.

Przy samym wyborze pierwszego mieszkania Klienci sprawdzają standard wykonania, funkcjonalność pomieszczeń, możliwość ich aranżacji, układ mieszkania, również względem stron świata. Ważne jest także zagospodarowanie inwestycji – dziedzińce, roślinność, place zabaw, sklepy i punkty usługowe na terenie osiedla i w jego otoczeniu. Jak dla wszystkich kupujących tak i dla tej grupy bardzo liczy się dobra lokalizacja – w centrum lub jego pobliżu, z szerokim zapleczem edukacyjnym, medycznym i biznesowym w niedalekiej odległości oraz doskonałe skomunikowanie inwestycji z pozostałymi częściami miasta. 

Karolina Guzik, menadżer sprzedaży Skanska Residential Development Poland

Pierwsze mieszkanie kupują zazwyczaj osoby młode, nierzadko z pomocą finansową rodziców. Jednym z najważniejszych czynników jest lokalizacja. Młodzi chcą żyć blisko pracy lub uczelni. Rodzice pragną bezpiecznej okolicy i komfortowych warunków, które zagwarantują bliskość sklepów, aptek, komunikacji miejskiej. Najlepiej, by lokum znajdowało się również w bliskiej odległości od rodzimego domu zamieszkania.

Mirosław Kujawski, Członek Zarządu Develia.

Większość klientów LC CORP to osoby młode, mające średnio około 32 lat, dokonujące zakupu swojego pierwszego mieszkania celem zamieszkania. Największym zainteresowaniem takich osób cieszą się inwestycje z segmentu popularnego. Tutaj wciąż najważniejszym czynnikiem decydującym za zakupie jest cena globalna mieszkania, w połączeniu z daną lokalizacją. Tym samym staramy się aby nasze projekty charakteryzowały się funkcjonalnością mieszkań, bez zbędnej straty powierzchnie na komunikację, co ma pozytywny wpływ na cenę lokalu. Również ważne jest dostępem do pełnej infrastruktury usługowo-handlowej i komunikacyjnej. Wiele naszych inwestycji, jak Osiedle na Woli czy Między Parkami jest w sąsiedztwie parku czy licznych terenów zielonych. Jednocześnie staramy się dbać o to, aby w przyszłości utrzymanie osiedli było dla ich mieszkańców łatwe, a koszty tego utrzymania relatywnie niskie.

Anna Szulc, Specjalista ds. Analiz Rynku Vantage Development S.A.

Kryterium pierwszego wyboru dla większości osób kupujących mieszkanie pozostaje lokalizacja, jednak osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie szczególną uwagę przykładają również do ceny i metrażu oferowanych mieszkań. Z uwagi iż zazwyczaj są to osoby młode  kwestie finansowe są dość istotnym kryterium ograniczającym wybór.

Osoby te zazwyczaj rozważają możliwości zakupu nieco większego mieszkania, położonego w dalszej odległości od centrum lub kawalerki czy niewielkiego mieszkania 2 pokojowego, w lepiej skomunikowanej dzielnicy bliżej centrum miasta. Z uwagi iż pierwsze mieszkanie nie jest zazwyczaj docelowym miejscem do życia dla tych osób, często wybierają oni tymczasowe rozwiązania mające zapewnić komfort użytkowania na danym etapie życia.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Kupno mieszkania to dla wielu osób bardzo ważna decyzja, poprzedzona kompleksowymi i wszechstronnymi analizami. Istnieje szereg kluczowych czynników, którymi przyszli nabywcy kierują się przy wyborze własnego “M”. Kluczową rolę przy zakupie odgrywają: cena, lokalizacja oraz powierzchnia i usytuowanie danego lokalu w konkretnym budynku. Nabywcy szukają mieszkań w dogodnych lokalizacjach, często w centrach miast, w pobliżu terenów zielonych oraz w miejscach o rozwiniętej infrastrukturze użytkowej.

Kameralność projektów, sąsiedztwo terenów rekreacyjnych, atrakcyjne ceny i szeroki wybór mieszkań o większych metrażach sprawiają, że inwestycje zlokalizowane na obrzeżach miast czy też w ramach danej aglomeracji są bardzo atrakcyjne m.in. dla rodzin z dziećmi. Ważne są również wyróżniki. Klienci bardzo pozytywnie reagują na Małego Skowronka w Villa Alouette we Wrocławiu. To kreatywna, wyposażona przestrzeń dla dzieci, w której można spędzić czas na zabawie, zorganizować urodziny lub po prostu zintegrować się z sąsiadami.

Adrian Sączek,  ekspert ds. sprzedaży deweloperskiej w Mennica Polska

Młodzi ludzie szukają mieszkań w budynkach czy osiedlach w obrębie dzielnic dobrze skomunikowanych ze śródmieściem i innymi częściami miasta, z pełną infrastrukturą. Myśląc o powiększeniu rodziny, istotne z perspektywy młodego człowieka jest osiedle z bliskością szkoły, przedszkola, żłobka czy sklepu z artykułami pierwszej potrzeby. Z racji ograniczonych możliwości finansowania i konieczności zapewnienia 20 % wkładu własnego, młodzi ludzie poszukują inwestycji z realizacją wykończenia przez dewelopera. Pozwala to, przy odpowiednim zapasie zdolności kredytowej, finansować wykończenie kredytem hipotecznym. 

Adrian Potoczek, Dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service Sp. z o.o.

Kupujący w dalszym ciągu zwracają uwagę przede wszystkim na cenę jaką muszą zapłacić za konkretne mieszkanie. Drugi czynnik brany pod uwagę przy zakupie jest lokalizacja. Na wartości zyskują te inwestycje, które położone są w atrakcyjnych, czasem popularnych dzielnicach. Istotna jest też komunikacja z miastem i infrastruktura. Wartościami dodatnimi są blisko zlokalizowane sklepy czy też lokalne restauracje ale przede wszystkim dobra  komunikacja miejska. Nawet jeśli inwestycja położona jest dalej od centrum miasta to przy dobrym i łatwym połączeniu nie stanowi to aż tak dużego problemu dla kupujących.

Ron Ben Shahar, partner Angel Poland Group

Takich klientów można podzielić na dwie grupy. Dla pierwszej głównym kryterium wyboru jest cena, na co wpływa zdolność kredytowa. Tym samym akceptują lokale w gorszych lokalizacjach, bardziej oddalone od centrum miasta. Stosunkowo nowym zjawiskiem są single lub pary, które ze względu na korzystną sytuację na rynku pracy, osiągają ponadprzeciętne zarobki albo mają dodatkowe wsparcie finansowe od rodziców. Tym samym mogą sobie pozwolić na kierowanie się kryterium najlepszej lokalizacji czy prestiżu, gdyż cena pozostaje dla nich drugorzędnym czynnikiem.

Takie osoby również często są w stanie zaakceptować mniejszy metraż kupowanego lokalu (pod warunkiem, że znajduje się w prestiżowej inwestycji i dogodnej lokalizacji). Przy tym wszystkim przykład Angel River we Wrocławiu pokazuje, że ważne pozostają dodatkowe udogodnienia, między innymi: strefy fitness z saunami i siłownią, widoki z okien (im wyżej, tym lepiej), przestronne balkony czy reprezentacyjne lobby z recepcją. 

Katarzyna Dąbrowska, Senior Marketing Manager Nexity

Pierwszą rzeczą na jaką patrzą osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie to lokalizacja inwestycji. Chcą mieszkać tam gdzie mieszka ich rodzina, przyjaciele lub tam gdzie mają pracę. Wiele zależy od tego, czy są to single czy rodzina z dziećmi lub planująca rodzinę. Następnym kryterium jest cena. Dzięki niej wybierana jest najlepsza inwestycja idealnie dopasowana do portfela Klienta. W dalszej fazie analizuje się dodatki jakie oferuje dany deweloper np. place zabaw na terenie inwestycji, garaż w cenie mieszkania, komórki lokatorskie do mieszkania, czy pakiety smart home.

Sandra Górecka, Dyrektor Marketingu, Marvipol Development S.A

Z naszych doświadczeń wynika, że wśród najczęściej wymienianych kryteriów, którymi kierują się klienci przy wyborze mieszkania są niezmiennie atrakcyjna lokalizacja i dobra relacja jakości względem ceny. Ponadto, klienci zwracają uwagę na szereg udogodnień, które uprzyjemnią im czas i ułatwią załatwianie codziennych spraw w pobliżu domu. Na ich decyzje zakupowe ma wpływ to, jak wygląda infrastruktura handlowo-usługowa w bezpośrednim sąsiedztwie oraz dodatkowe udogodnienia, jak obecność obiektów sportowych, dostęp do terenów rekreacyjnych czy ścieżek rowerowych. Dla nabywców ważne jest usytuowanie inwestycji. Powinno zapewnić szybki dostęp do wszystkich form komunikacji miejskiej oraz dogodny dojazd do kluczowych, z punktu widzenia kupującego, punktów miasta.

Monika Golec, Dyrektor ds. Marketingu i Sprzedaży firmy Budnex

Bez wątpienia takie mieszkanie musi być przystępne cenowo i funkcjonalne. Wybierając pierwsze mieszkanie klienci z reguły nie posiadają sporego budżetu, dlatego kryterium cenowe często bywa kluczowe. Dla przykładu małe dwupokojowe mieszkanie w realizowanych przez Budnex inwestycjach możemy kupić już za 124 tys. zł w Gorzowie, 134 tys. zł w Zielonej Górze, 213 tys. zł w Szczecinie i 217 tys. zł w Poznaniu. W tych cenach dostępne są nieduże, funkcjonalne mieszkania z osobną sypialnią.

Prócz ceny ważna jest lokalizacja i dostępność wszelkich usług i komunikacji, która umożliwia łatwy dojazd do centrum miasta. To w przypadku małego M. Jeśli mieszkanie kupuje małżeństwo z dziećmi to często szukają już większego, "docelowego” metrażu z oddzielnymi sypialniami dla rodziców i każdego z dzieci. Tacy klienci największą wagę przykładają do lokalizacji, w tym szkół, przedszkoli i usług towarzyszących. Nie bez znaczenia jest też rodzina, która mieszka w pobliżu. Bez względu na metraż wszyscy chcą mieć mieszkanie z balkonem. Jego wielkość niejednokrotnie przesądza o wyborze danego lokalu.

Marta Kasprzak, menedżer ds. sprzedaży i marketingu w Duda Development

Obecnie osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie, zwykle mieszkały wcześniej w co najmniej kilku wynajmowanych lokalach. Dzięki temu dobrze wiedzą, czego chcą: nie działają po omacku, lecz raczej mają klarowną wizję tego, jak powinno wyglądać ich mieszkanie. Wiedzą, jakie rozwiązania im pasują, a jakich lepiej unikać. W cenie są mieszkania, których umiejscowienie pozwala na łatwe poruszanie się po mieście: w dobrej lokalizacji, korzystnie skomunikowane, z wygodnym garażem albo dostępem do miejsca parkingowego. Wiele osób, zwłaszcza młode rodziny, ceni sobie bliskość terenów zielonych. Każdy zwraca uwagę na to, by w pobliżu znajdowały się lokale handlowe i usługowe: najlepiej, by te podstawowe znajdowały się na parterze budynku, w którym jest mieszkanie.

Marcin Komuda kierownik biura sprzedaży w Profbud

Zakup własnego „M” to często trudny i wymagający proces, dlatego dokonując wyboru nieruchomości nabywcy rozpatrują  je wieloaspektowo. W pierwszej kolejności najbardziej istotne okazują się nadal cena i lokalizacja. Kupującym coraz bardziej zależy na połączeniu bliskości infrastruktury miasta z klimatycznymi terenami zielonymi i rekreacyjnymi. Zasadniczy jest bogaty dostęp do placówek edukacyjnych, punktów handlowo-usługowych, ale i miejsc kulturalnych.

Nasze wieloletnie doświadczenie na rynku mieszkaniowym pokazało nam, że zakup pierwszego mieszkania to u wielu osób inwestycja na lata, z tej perspektywy kluczowe dla przyszłych mieszkańców są  wysoka jakość materiałów i finalne wykonanie. Wykorzystujemy sprawdzone rozwiązania architektoniczne i konstrukcyjne oraz nowoczesne technologie. Nadzorujemy proces powstawania obiektu całościowo i na każdym etapie – od projektu,  wykonanie, po promocję i sprzedaż nieruchomości. Dlatego zakup mieszkania z naszego portfolio to gwarancja dobrej i jakościowej inwestycji – mówi Marcin Komuda, kierownik biura sprzedaży w Profbud.

Katarzyna Dębiak specjalista ds. promocji Osiedla Stara Cegielnia, HS Nieruchomości

Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie zwracają głównie uwagę na komfort. Również jakość jest nieodłącznym elementem. Przestronne i komfortowe wnętrza cieszą się dużą popularnością. Lokalizacja jest również bardzo ważna dla osób, które dokonują takiej inwestycji mieszkaniowej. Z racji, iż jest to pierwszy zakup tego rodzaju, deweloperzy, którzy w swojej ofercie mają również inne usługi wspomagające, zyskują większe uznanie.