Ryzyko inwestowania w nieruchomości - jak zminimalizować?

Inwestowanie w nieruchomości jest dla wielu osób sposobem na ochronę kapitału. Biorąc pod uwagę szalejącą inflację, to jest to rozwiązanie godne uwagi. Zanim jednak zdecydujemy się na użycie wolnych środków, warto wiedzieć jakie ryzyka wiążą się z tym procesem.

Należy bowiem pamiętać, że ryzyko inwestowania w mieszkania zależne jest od specyfikacji inwestycji. Możliwe zagrożenia dotyczą między innymi sprzedaży, wynajmu czy pozyskania nieruchomości. Czy można ich uniknąć, bądź je zminimalizować? Sprawdź!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie ryzyko wiąże się z inwestowaniem w nieruchomości
• jak zminimalizować możliwe ryzyka
• na czym polega ryzyko transakcyjne

Pozyskanie nieruchomości - jakie ryzyko?

Już samo pozyskanie nieruchomości może nastręczyć wielu problemów. Nie jest to łatwy proces i składa się na niego kilka elementów. Przede wszystkim istnieje możliwość przeszacowania czy niedoszacowania wartości nieruchomości przy jej zakupie. Ryzyko może także wystąpić na etapie zawierania umowy między kupującym a sprzedającym nieruchomość.

Ryzyko wyceny

Wycena mieszkania z założenia powinna rzetelnie określać wartość rynkową nieruchomości, w praktyce bywa jednak różnie. Dlatego, aby ograniczyć ryzyko, warto zlecić kosztorys nieruchomości doświadczonemu rzeczoznawcy.

Podejmując się samodzielnej kalkulacji, możemy popełnić kilka znaczących błędów, na przykład nie doszacować kosztów remontu. Takie ryzyko dotyczy przede wszystkim mieszkań z rynku wtórnego. Istnieje ono także wtedy, gdy remont został wykonany przez sprzedającego. Gdy sami przeprowadzamy takie prace, mamy świadomość jakości wykonanych działań i użytych materiałów, zwłaszcza w częściach zakrytych (np. instalacje wodno-kanalizacyjne czy elektryczne).

Natomiast w przypadku, gdy kupujemy mieszanie po remoncie, musimy mieć dużą dozę zaufania do sprzedającego i wierzyć, że nie użył najtańszych materiałów, a niebawem nie czekają nas prace naprawcze.

Na pierwszą inwestycję warto wybrać jak najmniej problematyczną nieruchomość. Mieszkanie z rynku pierwotnego będzie dobrym rozwiązaniem. Takie lokale powinny spełniać określone standardy, a na poszczególne elementy obowiązuje gwarancja lub rękojmia.

Szukaj mieszkań pod inwestycję

Nie będziesz musiał martwić się błędnie zrobioną wyceną czy niechlujnie wykonanym remontem. Co więcej, w celu uniknięcia tego typu ryzyka warto współpracować z profesjonalnymi firmami przygotowującymi tzw. gotowce inwestycyjne. Jest to lokal przeznaczony do zakupu przez inwestora, specjalnie wyposażony i urządzony. Najczęściej z przeznaczeniem na wynajem. Gotowiec inwestycyjny ma zagwarantować łatwość znalezienia najemcy, co powinno przełożyć się na wysoką stopę zwrotu.

Ryzyko transakcyjne

Jest to ryzyko związane z zawarciem między stronami umowy umożliwiającej skuteczne i płynne przejęcie nieruchomości. Zdarza się, że niedopełnienie wymogów formalnych wydłuża proces zakupu nieruchomości. W skrajnych przypadkach, wystąpienie błędu podczas finalizowania transakcji może nawet spowodować jej unieważnienie. Jak zminimalizować ryzyko? Skorzystaj z usług renomowanego biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub prawnika.

Sprzedaż nieruchomości - jakie ryzyko?

Ryzyko płynności

Płynność inwestycji zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i wielkości środków, jakie należy przeznaczyć na dokonanie inwestycji. W przypadku lokowania środków w mieszkania, należy pamiętać o wysokim progu wejścia w inwestycję. Na starcie trzeba sięgnąć po stosunkowo duży kapitał. Zatem płynność takiej inwestycji jest bardzo niska. Od momentu chęci odzyskania zaangażowanej gotówki może minąć kilka lub kilkanaście miesięcy. Tym samym czas potrzebny na wyjście z inwestycji może być długi i w konsekwencji spowodować znaczące straty.

Wynajem nieruchomości - jakie ryzyko?

Wynajem nieruchomości jest jednym ze sposobów na czerpanie zysków z dokonanej inwestycji. Uzyskujesz wtedy stałe źródło dochodu. Wydaje się, że jest to bardzo intratne przedsięwzięcie. Jednak może się z nim wiązać kilka problemów. Jakich? Czytaj dalej!

Ryzyko niepozyskania najemców

Ten typ ryzyka odzwierciedla zagrożenie niepozyskania lub pozyskania najemcy w stopniu niższym od zakładanego. Konsekwencją takiej sytuacji jest mniejszy zysk z inwestycji. 

Szczególnie istotne jest w tym przypadku badanie lokalizacji i otoczenia nieruchomości oraz określenie profilu najemcy, na którym zależy inwestorowi.

Ryzyko niewywiązania się najemców z warunków umowy najmu

Kluczowym działaniem w przypadku uniknięcia problemów z najemcą jest sam jego wybór. Warto przygotować odpowiednio rygorystyczną umowę najmu, weryfikację dochodów najemcy, pobranie kaucji za mieszkanie, czy też sporządzenie szczegółowej inwentaryzacji stanu lokalu. Kolejną ważną rzeczą jest nadzór właściciela. Przypomnienie o płatnościach jest również formą prewencji. Wbrew pozorom właściciele dysponują szeregiem dodatkowych narzędzi ochronnych, począwszy od siły perswazji, przez kodeks cywilny, aż po instytucję najmu okazjonalnego.

Ryzyko utraty wartości nieruchomości wskutek niewłaściwego używania

Jest to ryzyko trudne do przewidzenia, ale można je ograniczyć podobnie jak w powyższym przypadku. Warto też co jakiś czas odwiedzić mieszkanie i sprawdzić stan techniczny i sytuację najemcy – oczywiście nie za często i zawsze zgodnie z umową i przepisami (uzgodnienie terminu wizyty powinna nastąpić z wyprzedzeniem co najmniej tygodnia). Ważnym elementem jest skrupulatne zweryfikowanie stanu mieszkania przy jego zdawaniu przez najemcę. Wykorzystaj do tego protokół zdawczo-odbiorczy.

Jak zminimalizować ryzyka związane z wynajmem nieruchomości?

Ryzyko związane z wynajmem mieszkania można zminimalizować poprzez odpowiednie zarządzanie nieruchomością. Rozsądna i przeprowadzana w granicach prawa kontrola najemcy, a także odpowiednio skonstruowana umowa najmu powinny być wystarczającym zabezpieczeniem. Warto również skrupulatnie określić profil najemcy zainteresowanego naszym lokalem i przede wszystkim do takich osób kierować swoją ofertę.

Jakie są główne grzechy najemców? Sprawdź

Ryzyka zewnętrzne inwestowania w nieruchomości

Ryzyko rynkowe

Ten rodzaj ryzyka inwestycyjnego na rynku nieruchomości wiąże się z występowaniem cykli koniunkturalnych w gospodarce. Straty inwestora mogą być skutkiem zmiany cen nieruchomości, stawek czynszu czy wysokości podatku. Ryzyko rynkowe opiera się także o zmiany stóp procentowych czy ryzyko kursu walutowego. Jego nieodłącznym elementem są również niestabilność popytu i pojawienie się nowych konkurentów.

Ryzyko rynkowe co do zasady jest niemożliwe do uniknięcia. Można jednak na nie w pewien sposób się przygotować. Najlepszym rozwiązaniem jest zakup mieszkania w okazyjnej cenie. Wtedy też każde negatywne zmiany będą mniej odczuwalne. Znalezienie takiej nieruchomości jest jednak dość problematyczne. Ceny mieszkań już od dłuższego czasu rosną, a okazyjne oferty rozchodzą się w mgnieniu oka. Dlatego warto trzymać rękę na pulsie.

Śledź aktualne promocje deweloperów

Nie wszyscy inwestorzy są też narażeni na każde ze wspomnianych powyżej ryzyk. Na przykład ryzyko stopy procentowej powinni brać pod uwagę tylko ci, którzy finansujący zakup nieruchomości kredytem. W przypadku gdy, stopy procentowe wzrosną, do góry pójdą także raty. Tym samym inwestycja będzie wymagała jeszcze większych nakładów, a potencjalny zysk będzie mniejszy. Chcąc ochronić się przed ryzykiem stóp procentowych warto kupować mieszkania za gotówkę.

Ryzyko polityczne

Ryzyko polityczne jest związane z decyzjami administracyjnymi i politycznymi władz państwowych. Dotyczy przede wszystkim możliwych nowelizacji w ustawodawstwie budowlanym, mieszkaniowym czy podatkowym. Tego typu ryzyko dotyczy także zmiany sytuacji politycznej. Jej pogorszenie bądź polepszenie może być m.in. związane z przeprowadzonymi wyborami, jego wynikami i zmianą opcji politycznej będącej u władzy.

Ryzyko polityczne obejmuje także bardzo konkretne działania państwa, np. wywłaszczenie nieruchomości. Każda nieruchomość jest nierozerwalnie powiązana z lokalizacją, a tym samym może stać się przedmiotem wywłaszczenia np. na rzecz jednostek samorządu terytorialnego czy Skarbu Państwa. Takie działania oczywiście pociągają za sobą konieczność wypłaty odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości. Istnieje jednak ryzyko, że wysokość odszkodowania nie będzie pokrywać się z jej wartością rynkową.

Co zrobić gdy ubezpieczyciel zaniża odszkodowanie? Zobacz

Podsumowanie 

W dłuższej perspektywie czasowej, niemal każda nieruchomość powiększa swoją wartość. Co więcej, inwestycja w mieszkania to doskonała forma zabezpieczenia pieniędzy przed inflacją. Nierzadko fundusze zainwestowane w budynki czy grunty powiększają swoją wartość szybciej, niż ma to miejsce przy innych rodzajach inwestycji.

Angaż kapitału w rynek mieszkaniowy to jedna z bezpieczniejszych form lokowania pieniędzy. Ceny lokali nie zmieniają się tak gwałtownie i nieprzewidzianie jak w przypadku innych dóbr. Nie oznacza to jednak, że ten rodzaj działalności jest pozbawiony ryzyka. Kluczowa jest umiejętność zarządzania obrotem nieruchomościami. Przy dozie ostrożności i wiedzy można bowiem w zdecydowany sposób zminimalizować, bądź w zupełności wykluczyć większość możliwych do zaistnienia problemów.