Jak wygląda procedura wywłaszczenia? Jakie są jej skutki?

Średnia ocen 4/5 na podstawie 13 głosów
:format(jpg)/articles/gallery/image/11287/wywlaszczenie.jpeg)
Wywłaszczenie wielu osobom kojarzy się źle. Najczęściej, jako przymusowe pozbawienie prawa własności nieruchomości na potrzeby budowy różnego typu infrastruktury publicznej. Czy jednak faktycznie wywłaszczenie jest zawsze niekorzystne dla właściciela nieruchomości? O tym dowiesz się z naszego artykułu.
Z tego artykułu dowiesz się m.in.:
- czym jest wywłaszczenie
- jakie są podstawy prawne wywłaszczenia
- kiedy za wywłaszczenie należy się odszkodowanie
Podstawy prawne
Na wstępie wyjaśnić należy, że wywłaszczenie – w potocznym rozumieniu tego terminu – regulują dwie ustawy. Pierwszą z nich jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Drugą zaś tzw. specustawa drogowa (ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).
Ostatni z wymienionych aktów prawnych stosuje się, rzecz jasna, do pozbawienia albo ograniczenia własności nieruchomości na potrzeby wszystkich kategorii dróg publicznych. Pomimo kilku różnic proceduralnych, specustawa drogowa w znacznej części procedury wywłaszczeniowej odsyła do pierwszej z ustaw. W obu postępowaniach wszakże uczestniczą inne organy, co jest istotne w przypadku zamiaru wniesienia odwołania od decyzji albo prowadzenia rokowań w celu zawarcia ugody administracyjnej.

Najpierw rokowania…
Ustawodawca nakazuje aby przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego organ podjął próbę nabycia nieruchomości na podstawie umowy. W tym celu prowadzone mogą być rokowania. W ich trakcie, na polecenie organu, sporządzany jest operat szacunkowy mający stanowić punkt wyjścia do dalszych rozmów. Właściciel nieruchomości może zgłosić swoje zastrzeżenie do tegoż operatu. Z prawa tego warto skorzystać, a przynajmniej szczegółowo zapoznać się z treścią operatu. Na uwagę zasługują zwłaszcza następujące jego elementy:
- opis wycenianej nieruchomości, jej stanu prawnego, powierzchni, zlokalizowanych na niej budynków i budowli – rzeczoznawca może pewne elementy przeoczyć, bądź popełnić zwykłe błędy rachunkowe, warto zatem zweryfikować prawidłowość jego ustaleń,
- dobór nieruchomości „podobnych” do określenia średniej ceny nieruchomości na danym obszarze – zdarza się, że wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości znacząco różnią się (np. powierzchnią, położeniem, kształtem, infrastrukturą, itp.) od naszej nieruchomości. To zaś może wypaczać poczynione w operacie ustalenia,
Niezwykle ważne jest również, to że rzeczoznawca wycenia nieruchomość według ceny „netto”, czyli bez podatku od towarów i usług. Dla osoby nie będącej podatnikiem tego podatku nie ma to większego znaczenia, dla przedsiębiorcy znaczenie to jest ogromne. Sądy administracyjne przyjmują bowiem zgodnie, że ustalona, czy to w czasie rokowań, czy też w decyzji wywłaszczeniowej cena nieruchomości zawiera już w sobie podatek od towarów i usług. Koniecznie należy zwrócić na to uwagę w czasie rokowań z organem, na późniejszym etapie będzie już bowiem za późno. Finalnie, przedsiębiorca od otrzymanej kwoty będzie musiał odliczyć podatek VAT – uznając tą kwotę za cenę „brutto” – i odprowadzić go do urzędu skarbowego.
Jeżeli strony dojdą do porozumienia, to zawierana jest ugoda administracyjna. W przypadku ustawy o gospodarce nieruchomościami organem właściwym jest starosta (prezydent miasta na prawach powiatu). Na kanwie specustawy drogowej natomiast kompetencje są podzielone. Wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich oraz starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych.
Później decyzja administracyjna…
W przypadku braku porozumienia między stronami, ww. organ właściwy wydaje decyzję mocą której pozbawia albo ogranicza nas praw do nieruchomości w całości albo w części. Oznacza to przede wszystkim, że nie zawsze wywłaszczenie oznacza pozbawienie prawa własności całej nieruchomości. W zależności od danego przypadku może ono bowiem polegać także na:
- wywłaszczeniu jedynie części nieruchomości, która jest niezbędna do realizacji celu wywłaszczenia,
- ograniczeniu prawa własności poprzez określenie oznaczonych obowiązków, bądź zakazów, którym właściciel musi się podporządkować,
- zniesieniu innych praw aniżeli prawo własności, w szczególności ustanowionej na twoją rzecz służebności gruntowej.
Od decyzji organu I instancji przysługuje odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego. Z chwilą uprawomocnienia się decyzji własność nieruchomości, bądź inne rozporządzenia wskazane w jej treści wchodzą w życie. Warto nadmienić, że do księgi wieczystej nieruchomości wpisuje się już wzmiankę o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.
…a na końcu odszkodowanie
Właściciel wywłaszczanej nieruchomości, bądź prawa może skorzystać z kilku roszczeń:
- jeżeli wywłaszczeniu podlegała tylko część nieruchomości, a pozostała przy dotychczasowym właścicielu część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele (np. z uwagi na jej wielkość lub kształt nie nadaje się do zabudowy), właściciel może żądać wywłaszczenia całej nieruchomości,
- w przypadku wywłaszczenia całości podstawowym prawem jest prawo do odszkodowania, które ustalane jest w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego – w tym przypadku właściciel również może zgłosić zarzuty względem sporządzonego operatu,
- jednakże W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna z zasobów Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego – w zależności na czyją rzecz ono następuje.
Postępowanie wywłaszczeniowe, chociaż jego istotą jest narzucenie właścicielowi konieczności wyzbycia się nieruchomości, to w niektórych wypadkach nie musi być dla niego niekorzystne. Przepisy dają bowiem możliwość wynegocjowania satysfakcjonującego odszkodowania, bądź otrzymania nieruchomości zamiennej.

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku. Specjalizuje się w prawie cywilnym, handlowym i gospodarczym oraz prowadzeniu postępowań sądowych. Zasiada w organach zarządzających i nadzorczych spółek kapitałowych oraz innych jednostek organizacyjnych.
Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News
PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE: