Wiadomości mieszkaniowe

Marcin Moneta

Marcin Moneta

Nieruchomości - Finanse - Porady

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 5 głosów

Gotowiec inwestycyjny – czy w ogóle istnieje?

Gotowiec inwestycyjny – takie adnotacje coraz częściej spotyka się w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań. Czy gotowce inwestycyjne istnieją? Czytaj więcej!

Gotowiec inwestycyjny – czy w ogóle istnieje?

Zbywcy słusznie zakładają, że inwestycyjny potencjał nieruchomości może być istotną kartą przetargową, niektórzy nawet w treści ogłoszeń przedstawiają konkretne wyliczenia, pokazujące ile można zarobić. Czy wszystko to ma realne podstawy? Czy tzw. gotowce inwestycyjne istnieją? Odpowiedź brzmi nie – nie ma żadnej gwarancji zysku.

Nie jest tajemnicą, że rynek nieruchomości obecnie to rynek sprzedającego. Hossa jest rozpędzona do czerwoności, wielu uważa nawet, że to przełomowy moment, że w mieszkaniówce powstała bańka cenowa, która wkrótce pęknie. Czy tak jest w istocie, ciężko jednoznacznie powiedzieć.

Nie ulega jednak wątpliwości, że mieszkania drożeją niezwykle dynamicznie, a za zakupami w dużym stopniu stoją kupujący w celach inwestycyjnych. Na rynku wtórnym wśród miast wojewódzkich aktualny rekord należy do Wrocławia. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że rok do roku używane mieszkania podrożały tutaj o ponad 1100 zł/mkw – z 6191 do 7316 zł, co stanowi wzrost aż o ponad 18 procent! W ciągu zaledwie 12 miesięcy cena przykładowego 50 – metrowego mieszkania poszła w górę aż o 55 tysięcy złotych. Na rynku pierwotnym z kolei najbardziej drożeją mieszkania w Warszawie. Ceny ofertowe nowych mieszkań na koniec ubiegłego roku przekroczyły 10 tys. zł/mkw. Ceny transakcyjne wynoszą blisko 9500 zł. Tylko w ciągu roku poszły w górę o 1000 zł na metrze kwadratowym, a więc o blisko 12 procent.

Z ostatniego raportu NBP (za III kw. 2019) wynika, że mocna tendencja wzrostowa utrzymywała się na wszystkich lokalnych rynkach:

- Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego wzrosły, co oznacza dalszy wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W 6 miastach wzrosły o ok. 1,8% kw./kw. oraz o 11,0% r/r, w 10 miastach o 4,0% kw./kw. oraz 12,9% r/r, a w Warszawie o 5,5% kw./kw. oraz o 12,8% r/r. .

Zysk na talerzu?

Jak już powiedzieliśmy, zbywcy, którzy próbują łapać chętnych na gotowce inwestycyjne, słusznie podkreślają potencjał nieruchomości. Zakupy inwestycyjne, często za gotówkę bądź z dużym jej udziałem, to jedno z kół zamachowych aktualnego popytu. Wg NBP w III kw. 2019 roku (dane z ostatniego raportu, ze stycznia 2020), szacunkowa wypłata kredytów na zakupy na rynku pierwotnym w 7 największych miastach wyniosła ponad 7 mld zł, z czego ponad 3,8 mld zł stanowiły zakupy gotówkowe, a zakupy gotówkowe liczone wraz z wkładem własnym 4,55 mld zł, czyli aż 65 % całej sumy wypłat kredytowych.

Inwestorzy, którzy trzymają pieniądze na lokatach bądź w obligacjach, dążą do wyjścia z nieopłacalnych obecnie instrumentów. Przekłada się na to wysoka inflacja i rekordowo niskie stopy procentowe, a więc bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych. Przy dużej inflacji realnie nie opłaca się trzymać pieniędzy na lokatach. Z kolei rynek nieruchomości kusi dzięki wyrobionej opinii dobrego „utrzymywacza' wartości zainwestowanego kapitału, a także ze względu na rozpędzony rynek najmu mieszkań, który przynosi godziwe zyski.

Taki stan rzeczy potwierdził zresztą Narodowy Bank Polski w swoim ostatnim raporcie. Napisano w nim:

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Czy więc sprzedający słusznie przekonują nas, że nieruchomości to inwestycyjny gotowiec? Niektórzy, by to uwiarygodnić, publikują w treści ogłoszenia wyliczenia rocznej stopy zwrotu z najmu powołując się na rzekome czynsze za takie mieszkania w okolicy. Zwrot rzędu 6 – 8 proc. rocznie wydaje się świetną perspektywą. Gdzie jednak jest haczyk?

Cóż – można powiedzieć, że papier przyjmie wszystko. W teorii wiele rzeczy prezentuje się wyśmienicie, w tzw. realu jednak okazuje się, że nie jest już tak kolorowo. Wystarczy niedoszacować koszty remontu, by nasz zwrot był mniejszy. Po drugie – przecież inwestycja mieszkaniowa obliczona jest na wiele lat. Nawet jeśli uda się wypracować zakładany zwrot w jednym roku, co dalej? Tego nie wie nikt. A jeśli będziemy zarządzać nieruchomością nieudolnie, nie dbać o nią i nie zyskiwać nowych najemców? A może przeszarżujemy oczekiwaniami czynszowymi? Jak widać, potencjalnych możliwości rozwoju sytuacji jest nieskończenie wiele. Z oczywistych więc względów gotowce inwestycyjne po prostu nie istnieją. To tylko haczyk marketingowy, chyba że ktoś – tak jak w systemie condo – podpisze z nami umowę gwarantującą nam przez określony czas, określony zwrot, i z tej umowy się wywiąże – wtedy możemy powiedzieć, że rzeczywiście zysk był gwarantowany (i dotrzymany). Tyle, że takie umowy najczęściej gwarantują stopę zwrotu tylko przez kilka lat, a później jest to uzależnione od sytuacji rynkowej, po drugie jest tam cały szereg innych warunków, z którymi warto się zapoznać, by nie być zaskoczonym (np. kwestie remontów nieruchomości i nakładów na nie).

Czynniki ryzyka

Na koniec jednak, zamiast snuć beletrystyczne scenariusze, przytoczymy kilka obiektywnych czynników ryzyka, które mogą zachwiać rentownością inwestycji mieszkaniowej.

  • Stopy procentowe – to oczywiście najważniejszy, bezpośrednio przekładający się na rentowność element – dla tych, którzy finansowali zakup nieruchomości kredytem. Wyższe raty kredytów, to mniejsza zyskowność inwestycji pod wynajem, podwyżka czynszu najmu poskutkuje natomiast mniejszą konkurencyjnością oferty. Podwyżki stóp procentowych pośrednio będą dotyczyć także inwestorów za gotówkę. Ewentualny wzrost stóp może bowiem przyhamować popyt na mieszkania, a więc wpłynąć na spadek cen. Ewentualne pęknięcie bańki cenowej albo głębsza korekta spowodują, że przez jakiś czas zablokowana będzie sprzedaż mieszkania bez realizacji straty finansowej. Z kolei tańsze mieszkania pociągają za sobą mniejszy popyt ze strony najemców i większą presję na obniżki czynszów najmu.
  • Nadpodaż na rynku najmu – wg niektórych już mamy z nią do czynienia. Duża część kupujących w największych miastach, inwestuje w mieszkania pod – najbardziej zyskowny – najem krótkookresowy/noclegowy. Gdzieś jednak jest granica zapotrzebowania. Choć turystów i gości w polskich miastach nie brakuje, wystarczy, że osłabnie fala imigracji ze wschodu, by popyt na noclegi i ogólnie na mieszkania do wynajęcia drastycznie się zmniejszył. Wg wielu komentatorów/ekspertów szczyt imigracji z tego kierunku mamy już za sobą.
  • Demografia/struktura społeczne – tendencje demograficzne są „przeciwnikiem' rynku nieruchomości. Wynika z nich, że w perspektywie kilkudziesięciu lat popyt na mieszkania, zwłaszcza większe, będzie istotnie malał. Spada dzietność, społeczeństwo się starzeje, ubywa ludności. Oczywiście – częściowo te negatywne tendencje neutralizuje imigracja, ale nadal one występują – przy czym są bardziej istotne na mniejszych rynkach mieszkaniowych.

Na koniec

Podane przykłady nie wyczerpują listy „ryzyk”, ale też należy zaznaczyć, że są i czynniki pozytywne, które mogą działać długofalowo (np. popyt na rynku utrzymają obcokrajowcy, którzy po osiedleniu się i wzbogaceniu będą już raczej kupować a nie wynajmować mieszkania). Generalnie – nawet w czasach hossy, gdy wydaje się, że na mieszkaniach da się tylko zyskać, nie należy wierzyć w coś takiego jak gotowce inwestycyjne. Takie obiekty nie istnieją.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy