Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 25.11.2020, Data aktualizacji: 12.05.2022

Średnia ocen 3/5 na podstawie 17 głosów

Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości
Ile trwają cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości w Polsce? Czy weszliśmy w „lata chude”, a jeśli tak to jak długo przyjdzie nam poczekać, aż powrócą „lata tłuste”? Analizujemy!

Jeśli weszliśmy w „lata chude” na rynku nieruchomości, to jak długo przyjdzie nam poczekać, aż powrócą „lata tłuste”? Odpowiedzi na to pytanie nie ma nikt, kto nie dysponuje szklaną kulą do spoglądania w przyszłość. Ciężko też o analizę danych historycznych. Polski rynek nieruchomości przez dziesięciolecia właściwie nie istniał.

Jedyny cykl, jaki zanotowano, dotyczy ostatnich kilkunastu lat.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • ile trwają cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości
  • jak program Mieszkanie dla Młodych wpłynął na rynek nieruchomości
  • jak wyglądał rynek nieruchomości w Polsce w poprzednich dekadach 

Początek cyklu koniunkturalnego, o którym mowa, uważa się czasem za początek nowoczesnego rynku nieruchomości w Polsce. Mowa o roku 2006, dwa lata po wejściu Polski do Unii Europejskiej. To na ten czas datuje się gwałtowny wzrost liczby realizowanych inwestycji mieszkaniowych, także początek polskiego  rynku premium i początki budownictwa komercyjnego na dużą skalę – w postaci nowoczesnych kompleksów biurowych, magazynowych, handlowych.

Wcześniej – w latach 90' rynek pierwotny w Polsce opanowany był przede wszystkim przez budownictwo spółdzielcze. Firmy deweloperskie dopiero raczkowały. Co prawda pierwsi deweloperzy „startowali”już na początku lat 90, ale przez całą tę dekadę, budownictwo na sprzedaż i wynajem było drugorzędną formą podaży mieszkań. W 2002 roku firm deweloperskie zjednoczone walką o preferencyjną stawkę VAT założyły Polski Związek Firm Deweloperskich.

W 2006 roku rozpoczęła się pierwsza hossa na tym rynku. Po wejściu do Unii Europejskiej Polacy zyskali łatwiejszy dostęp do kredytów. Bogacące się społeczeństwo sięgało po łatwe wówczas finansowanie z banków. Nie tylko dostępne były kredyty walutowe, w tym indeksowane we frankach szwajcarskich, ale również kredyty złotówkowe przyznawano na warunkach, o których dziś można tylko śnić. Dość powiedzieć, że statystyczny Kowalski mógł uzyskać kredyt nawet na 50 lat, na 110 procent wartości nieruchomości...

kredyty walutowe

W tamtym okresie, mimo dużej liczby nowych inwestycji, popyt w krótkim czasie znacznie przekroczył podaż. W ten sposób na rynku zaczęła rosnąć bańka cenowa. Klienci wykupywali wszystko, co było dostępne w ofertach, niezależnie od stanu zaawansowania. Dobrze sprzedawały się więc tzw. dziury w ziemi, a więc inwestycje na wczesnym etapie realizacji, lub nawet jeszcze nie zaczęte, istniejące tylko w folderach reklamowych.

Dodatkowo pośrednicy nieruchomości, bankowcy i najróżniejsi medialni eksperci przekonywali, że z zakupem trzeba się spieszyć, bo później będzie już „tylko drożej”. I rzeczywiście – samospełniająca się przepowiednia działała.

W latach 2007 – 2008, czyli w szczycie bańki cenowej na tym rynku mieszkania drożały wyraźnie z miesiąca na miesiąc. Dla przykładu – w Warszawie w II kw. 2007 metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował 7870 zł, by w kolejnym kwartale kosztować już 8571 zł. Szczyt górki cenowej na stołecznym rynku przypadał właśnie na przełom 2007/2008 roku i wtedy też ceny zaczynały się stabilizować na wysokim poziomie około 8500 zł za metr kwadratowy.

Jeśli przyłożyć do sytuacji w stolicy, terminologię z zakresu cykli koniunkturalnych, to można by określić, że po fazie ożywienia, rynek wszedł w fazę rozkwitu, cechującą się stabilizacją cenową, mocnym popytem i równoważną podażą.

Taki stan rzeczy jednak nie trwał u nas długo. Ceny zaczęły już spadać w drugiej połowie 2008 roku, co związane było z przyhamowaniem popytu przez podniesienie stóp procentowych NBP (w czerwcu 2008 do 6 procent), ale przede wszystkim ze światowym kryzysem finansowym, mającym swoją genezę zresztą na rynku mieszkań i kredytów w USA. Sytuacja makroekonomiczna przełożyła się na zaostrzenie polityki kredytowej banków i rygorów w zakresie kredytowania. Od 2009 roku instytucje finansowe stopniowo wycofywały się z kredytów bez wkładu własnego i w obcych walutach. Wszystko to nałożyło się w czasie na kryzys zadłużenia w Eurolandzie i rekordowe kursy franka szwajcarskiego, które postawiły pod finansową ścianą tysiące kredytobiorców w Polsce.

kryzys finansowy 2008

Od 2012 roku kredyty walutowe, dla zarabiających w złotówkach, ostatecznie zaczęły znikać z ofert banków. Większe rygory w zakresie finansowania, większa niepewności i trudniejsza sytuacja gospodarcza przełożyły się na spadek popytu na mieszkania. Na rynku mieszkaniowym wystąpiła nadopodaż. Ceny zaczęły spadać.

W Warszawie osiągnęły swoje minima w 2012 roku. Wtedy to za metr kwadratowy płacono – śmiesznie niską z dzisiejszego punktu widzenia – stawkę 6466 zł. Jeśli przyłożyć do tego nomenklaturę ekonomiczną w zakresie cykli koniunkturalnych, to po okresie ożywienia trwającym w latach 2006 – 2007 i po okresie stabilizacji przypadającej na rok 2008, przyszła faza kryzysu trwająca mniej więcej od 2009 do 2012 roku, kiedy to rozpoczęła się faza depresji.

Cechowała się ona niską podażą i popytem na mieszkania, oraz niskimi cenami. Po  2012 roku w Polsce nie funkcjonował żaden program mieszkaniowy, stymulujący rynek. Program Rodzina na Swoim skończył się w 2012 roku.

Faza depresji trwała na pewno przez cały 2013 rok. Cechował ją mocny spadek nowych inwestycji budowlanych, ale też niski popyt i ceny. Jak informuje GUS: deweloperzy w okresie dwunastu miesięcy 2013 r. oddali 57536 mieszkań (co stanowiło 39,4% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 9,5% mniej niż w 2012 r. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę 56048 mieszkań, tj. o 22,4% mniej niż przed rokiem i rozpoczęli budowę 51324 mieszkań, tj. o 10,6% mniej niż w 2012 r.

spadek nowych inwestycji budowlanych

Mieszkanie dla Młodych zwiastunem hossy

Kiedy nastąpiło odbicie, ożywienie na rynku? Na pewno wpływ na poprawę sytuacji miał nowy program finansowania zakupów mieszkań – czyli Mieszkanie dla Młodych. Program, który  dzięki mechanizmowi limitów cen mieszkań z dofinansowaniem, w dużym stopniu kształtował politykę cenową deweloperów, zaczął mocno wpływać na rynek i kreować popyt. Tak było już w pierwszym roku działania programu, ale wyraźny wzrost popytu, liczby beneficjentów i wartości dofinansowania przypada na rok 2015 i od tej pory można mówić o pierwszej fazie nowego cyklu koniunkturalnego, czyli fazie rozkwitu.

Co było dalej? Ostatnie dwa lata na rynku – do marca 2020 były okresem bezprecedensowej hossy i wzrostów cen, spowodowanych silnym popytem ze strony inwestorów i kupujących na własny użytek. Hossa wynikała z kilku czynników – przede wszystkim taniego pieniądza, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym, ale także poprawy sytuacji gospodarczej państwa  i kondycji finansowej gospodarstw domowych. Do tego można jeszcze dołożyć duży popyt na mieszkania na wynajem i wysoką rentowność takich inwestycji, która zachęcała do zakupów.

Szczyt hossy/ górki cenowej przypadał dokładnie na czas tuż przed wybuchem pandemii. W I kw. 2020 nowe mieszkania w Warszawie kosztowały 9800 zł za metr kwadratowy, co było rekordowym wynikiem i przebiło najwyższe ceny z poprzedniej hossy.

Co dalej? Mimo że na razie mocnego tąpnięcia cenowego nie widać (choć w II kw. 2020 średnie stawki w stolicy wynosiły już 9400 zł) to jednak wszystko wskazuje na to, że jesteśmy już w nowej fazie cyklu koniunkturalnego, czyli w okresie kryzysu, cechującym się malejącym popytem i słabnącą podażą. W I kw. 2020 sprzedaż mieszkań na głównych rynkach spadła nawet o 60 proc. Mocny spadek zanotowała też akcja kredytowa. Na razie jeszcze nie znajduje to wyraźnego odbicia w cenach, m.in. dlatego, że deweloperzy ograniczają podaż, ale prawdopodobnie skutki wyhamowania gospodarki, zwłaszcza lockdownu jesienią, będą odczuwalne w przyszłym roku.

Różne są prognozy ekspertów. Część z nich mówi o przecenie w ciągu następnych kilku lat, sięgającej nawet 20 procent.

bessa na rynku nieruchomości 2020

Kiedy wróci wiosna?

Ile przyjdzie nam czekać na wyjście z dołka? Jak już powiedzieliśmy – dobrej odpowiedzi na to pytanie nie ma, zwłaszcza że obecny kryzys w dużym stopniu uzależniony jest od czynników „zewnętrznych”, czyli od dalszego przebiegu epidemii COVID – 19 i kolejnych działań, które będą podejmowane.

Dotychczasowy, jeden pełny cykl koniunkturalny, który można było zauważyć i wyodrębnić na polskim rynku nieruchomości, trwał około 8 – 9 lat, od 2006 do 2014/2015 roku. Czy obecny będzie trwał podobnie? Odpowiedzi na takie pytanie brak.

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

1 Komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Rafał

    Jeden z nielicznych artykułów prasowych, który śmiało można nazwać "rzetelnym". Powinni go przeczytać zarówno ci, którzy mieszkania budują (deweloperzy) a przede wszystkim ci, którzy mieszkanie chcą sprzedać lub kupić. Wynika bowiem prosta sprawa - jak sprzedać to teraz. Jak kupić to za 2-4 lata jak spadną ceny zgodnie z cyklem koniunkturalnym. Obecnie w mojej ocenie laika znajdujemy się na początku fazy kryzysu i ceny przez 2021 a szczególnie 2022-2023 będą spadać. Tak czy tak brawa dla autora.

    4 grudnia 2020, 16:34

Artykuły powiązane

Nagrody i wyróżnienia

nagroda forbes 2022
nagroda forbes 2021
nagroda digital excellence awards 2022
nagroda laur klienta 2023
nagroda dobry pracodawca 2023
nagroda gazele biznesu 2023
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: