Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości

Jeśli weszliśmy w „lata chude” na rynku nieruchomości, to jak długo przyjdzie nam poczekać, aż powrócą „lata tłuste”? Odpowiedzi na to pytanie nie ma nikt, kto nie dysponuje szklaną kulą do spoglądania w przyszłość. Ciężko też o analizę danych historycznych. Polski rynek nieruchomości przez dziesięciolecia właściwie nie istniał.

Jedyny cykl, jaki zanotowano, dotyczy ostatnich kilkunastu lat.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile trwają cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości
• jak program Mieszkanie dla Młodych wpłynął na rynek nieruchomości
• jak wyglądał rynek nieruchomości w Polsce w poprzednich dekadach 

Początek cyklu koniunkturalnego, o którym mowa, uważa się czasem za początek nowoczesnego rynku nieruchomości w Polsce. Mowa o roku 2006, dwa lata po wejściu Polski do Unii Europejskiej. To na ten czas datuje się gwałtowny wzrost liczby realizowanych inwestycji mieszkaniowych, także początek polskiego  rynku premium i początki budownictwa komercyjnego na dużą skalę – w postaci nowoczesnych kompleksów biurowych, magazynowych, handlowych.

Wcześniej – w latach 90' rynek pierwotny w Polsce opanowany był przede wszystkim przez budownictwo spółdzielcze. Firmy deweloperskie dopiero raczkowały. Co prawda pierwsi deweloperzy „startowali”już na początku lat 90, ale przez całą tę dekadę, budownictwo na sprzedaż i wynajem było drugorzędną formą podaży mieszkań. W 2002 roku firm deweloperskie zjednoczone walką o preferencyjną stawkę VAT założyły Polski Związek Firm Deweloperskich.

W 2006 roku rozpoczęła się pierwsza hossa na tym rynku. Po wejściu do Unii Europejskiej Polacy zyskali łatwiejszy dostęp do kredytów. Bogacące się społeczeństwo sięgało po łatwe wówczas finansowanie z banków. Nie tylko dostępne były kredyty walutowe, w tym indeksowane we frankach szwajcarskich, ale również kredyty złotówkowe przyznawano na warunkach, o których dziś można tylko śnić. Dość powiedzieć, że statystyczny Kowalski mógł uzyskać kredyt nawet na 50 lat, na 110 procent wartości nieruchomości...

W tamtym okresie, mimo dużej liczby nowych inwestycji, popyt w krótkim czasie znacznie przekroczył podaż. W ten sposób na rynku zaczęła rosnąć bańka cenowa. Klienci wykupywali wszystko, co było dostępne w ofertach, niezależnie od stanu zaawansowania. Dobrze sprzedawały się więc tzw. dziury w ziemi, a więc inwestycje na wczesnym etapie realizacji, lub nawet jeszcze nie zaczęte, istniejące tylko w folderach reklamowych.

Dodatkowo pośrednicy nieruchomości, bankowcy i najróżniejsi medialni eksperci przekonywali, że z zakupem trzeba się spieszyć, bo później będzie już „tylko drożej”. I rzeczywiście – samospełniająca się przepowiednia działała.

W latach 2007 – 2008, czyli w szczycie bańki cenowej na tym rynku mieszkania drożały wyraźnie z miesiąca na miesiąc. Dla przykładu – w Warszawie w II kw. 2007 metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował 7870 zł, by w kolejnym kwartale kosztować już 8571 zł. Szczyt górki cenowej na stołecznym rynku przypadał właśnie na przełom 2007/2008 roku i wtedy też ceny zaczynały się stabilizować na wysokim poziomie około 8500 zł za metr kwadratowy.

Jeśli przyłożyć do sytuacji w stolicy, terminologię z zakresu cykli koniunkturalnych, to można by określić, że po fazie ożywienia, rynek wszedł w fazę rozkwitu, cechującą się stabilizacją cenową, mocnym popytem i równoważną podażą.

Taki stan rzeczy jednak nie trwał u nas długo. Ceny zaczęły już spadać w drugiej połowie 2008 roku, co związane było z przyhamowaniem popytu przez podniesienie stóp procentowych NBP (w czerwcu 2008 do 6 procent), ale przede wszystkim ze światowym kryzysem finansowym, mającym swoją genezę zresztą na rynku mieszkań i kredytów w USA. Sytuacja makroekonomiczna przełożyła się na zaostrzenie polityki kredytowej banków i rygorów w zakresie kredytowania. Od 2009 roku instytucje finansowe stopniowo wycofywały się z kredytów bez wkładu własnego i w obcych walutach. Wszystko to nałożyło się w czasie na kryzys zadłużenia w Eurolandzie i rekordowe kursy franka szwajcarskiego, które postawiły pod finansową ścianą tysiące kredytobiorców w Polsce.

Od 2012 roku kredyty walutowe, dla zarabiających w złotówkach, ostatecznie zaczęły znikać z ofert banków. Większe rygory w zakresie finansowania, większa niepewności i trudniejsza sytuacja gospodarcza przełożyły się na spadek popytu na mieszkania. Na rynku mieszkaniowym wystąpiła nadopodaż. Ceny zaczęły spadać.

W Warszawie osiągnęły swoje minima w 2012 roku. Wtedy to za metr kwadratowy płacono – śmiesznie niską z dzisiejszego punktu widzenia – stawkę 6466 zł. Jeśli przyłożyć do tego nomenklaturę ekonomiczną w zakresie cykli koniunkturalnych, to po okresie ożywienia trwającym w latach 2006 – 2007 i po okresie stabilizacji przypadającej na rok 2008, przyszła faza kryzysu trwająca mniej więcej od 2009 do 2012 roku, kiedy to rozpoczęła się faza depresji.

Cechowała się ona niską podażą i popytem na mieszkania, oraz niskimi cenami. Po  2012 roku w Polsce nie funkcjonował żaden program mieszkaniowy, stymulujący rynek. Program Rodzina na Swoim skończył się w 2012 roku.

Faza depresji trwała na pewno przez cały 2013 rok. Cechował ją mocny spadek nowych inwestycji budowlanych, ale też niski popyt i ceny. Jak informuje GUS: deweloperzy w okresie dwunastu miesięcy 2013 r. oddali 57536 mieszkań (co stanowiło 39,4% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 9,5% mniej niż w 2012 r. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę 56048 mieszkań, tj. o 22,4% mniej niż przed rokiem i rozpoczęli budowę 51324 mieszkań, tj. o 10,6% mniej niż w 2012 r.

Mieszkanie dla Młodych zwiastunem hossy

Kiedy nastąpiło odbicie, ożywienie na rynku? Na pewno wpływ na poprawę sytuacji miał nowy program finansowania zakupów mieszkań – czyli Mieszkanie dla Młodych. Program, który  dzięki mechanizmowi limitów cen mieszkań z dofinansowaniem, w dużym stopniu kształtował politykę cenową deweloperów, zaczął mocno wpływać na rynek i kreować popyt. Tak było już w pierwszym roku działania programu, ale wyraźny wzrost popytu, liczby beneficjentów i wartości dofinansowania przypada na rok 2015 i od tej pory można mówić o pierwszej fazie nowego cyklu koniunkturalnego, czyli fazie rozkwitu.

Co było dalej? Ostatnie dwa lata na rynku – do marca 2020 były okresem bezprecedensowej hossy i wzrostów cen, spowodowanych silnym popytem ze strony inwestorów i kupujących na własny użytek. Hossa wynikała z kilku czynników – przede wszystkim taniego pieniądza, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym, ale także poprawy sytuacji gospodarczej państwa  i kondycji finansowej gospodarstw domowych. Do tego można jeszcze dołożyć duży popyt na mieszkania na wynajem i wysoką rentowność takich inwestycji, która zachęcała do zakupów.

Szczyt hossy/ górki cenowej przypadał dokładnie na czas tuż przed wybuchem pandemii. W I kw. 2020 nowe mieszkania w Warszawie kosztowały 9800 zł za metr kwadratowy, co było rekordowym wynikiem i przebiło najwyższe ceny z poprzedniej hossy.

Co dalej? Mimo że na razie mocnego tąpnięcia cenowego nie widać (choć w II kw. 2020 średnie stawki w stolicy wynosiły już 9400 zł) to jednak wszystko wskazuje na to, że jesteśmy już w nowej fazie cyklu koniunkturalnego, czyli w okresie kryzysu, cechującym się malejącym popytem i słabnącą podażą. W I kw. 2020 sprzedaż mieszkań na głównych rynkach spadła nawet o 60 proc. Mocny spadek zanotowała też akcja kredytowa. Na razie jeszcze nie znajduje to wyraźnego odbicia w cenach, m.in. dlatego, że deweloperzy ograniczają podaż, ale prawdopodobnie skutki wyhamowania gospodarki, zwłaszcza lockdownu jesienią, będą odczuwalne w przyszłym roku.

Różne są prognozy ekspertów. Część z nich mówi o przecenie w ciągu następnych kilku lat, sięgającej nawet 20 procent.

Kiedy wróci wiosna?

Ile przyjdzie nam czekać na wyjście z dołka? Jak już powiedzieliśmy – dobrej odpowiedzi na to pytanie nie ma, zwłaszcza że obecny kryzys w dużym stopniu uzależniony jest od czynników „zewnętrznych”, czyli od dalszego przebiegu epidemii COVID – 19 i kolejnych działań, które będą podejmowane.

Dotychczasowy, jeden pełny cykl koniunkturalny, który można było zauważyć i wyodrębnić na polskim rynku nieruchomości, trwał około 8 – 9 lat, od 2006 do 2014/2015 roku. Czy obecny będzie trwał podobnie? Odpowiedzi na takie pytanie brak.