Odkup, pierwokup, pierwszeństwo nabycia nieruchomości

Umowy sprzedaży nieruchomości nie mogą być zawierane z zastrzeżeniem warunku, bądź terminu ich obowiązywania. Ograniczenie to ma wpływać na pewność obrotu tymi składnikami majątkowymi. Niemniej, aby chociaż częściowo złagodzić ów zakaz ustawodawca dopuszcza stosowanie klauzul pozwalających na pewne ograniczenia właściciela w prawie swobodnego rozporządzania gruntem lub lokalem.

Ich przykładami są właśnie, wskazane w tytule, prawa odkupu, pierwokupu oraz pierwszeństwa nabycia. Informację o zastrzeżeniu dwóch pierwszych znaleźć możemy w księdze wieczystej nieruchomości, prawo pierwszeństwa wynika natomiast z ustaw szczególnych.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega prawo pierwokupu
• na ile lat można zastrzec prawo odkupu
• komu przysługuje pierwszeństwo nabycia nieruchomości

Prawo odkupu

Można je zastrzec w umowie sprzedaży na okres nie dłuższy niż pięć lat. W przypadku zastrzeżenia terminu dłuższego ulega on z mocy prawa skróceniu do lat pięciu. Polega ono na tym, że w przypadku złożenia przez sprzedającego oświadczenia o skorzystaniu z prawa odkupu, kupujący zobowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży. Skorzystanie z prawa odkupu jest niezależne od woli, bądź czynności podejmowanych przez nabywcę nieruchomości. Decyzja w tym zakresie leży w całości po stronie sprzedającego.

W umowie sprzedaży można zastrzec cenę odkupu. Pamiętać należy, że prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Oznacza to, że nie może zostać przeniesione na rzecz innej osoby niż sprzedający, a także iż można je wykonać tylko w całości. Nie będzie zatem możliwe odkupienie jedynie części sprzedanej nieruchomości.

Ze względu na fakt, że formą zastrzeżoną dla umowy sprzedaży nieruchomości jest forma aktu notarialnego, oświadczenie o skorzystaniu z prawa odkupu należy złożyć w takiej samej formie.

Prawo pierwokupu

Pierwokup oznacza prawo zbywcy nieruchomości, bądź innego podmiotu do pierwszeństwa kupna oznaczonej nieruchomości na wypadek, gdyby druga strona umowy sprzedała rzecz osobie trzeciej. Prawo pierwokupu może wynikać z umowy, bądź przepisów prawa (np. prawo pierwokupu przysługujące gminie w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego).

Innymi słowy, z prawa pierwokupu skorzystać można tylko, gdy właściciel nieruchomości dokonuje czynności zmierzających do jej zbycia (zawiera przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, bądź warunkową umowę zobowiązującą do przeniesienia nieruchomości). Bez tej inicjatywy pochodzącej od właściciela, uprawniony z prawa pierwokupu nie może przejąć nieruchomości (inaczej niż przy prawie odkupu).

Co do zasady, przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym z tego prawa umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Osoba uprawniona wstępuje zatem w miejsce nabywcy wybranego przez sprzedawcę.

Aby umożliwić wykonanie prawa pierwokupu, zbywca zobowiązany jest – po zawarciu jednej ze ww. umów – zawiadomić o tym fakcie osobę uprawnioną do skorzystania z prawa pierwokupu. Ta zaś, w terminie miesiąca od otrzymania tej informacji, może złożyć oświadczenie o skorzystaniu ze swojego prawa. Oświadczenie takie wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Co ważne, jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę uprawnionego. W przypadku natomiast, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest z mocy prawa nieważna.

Prawo pierwszeństwa nabycia

Prawo pierwszeństwa nabycia przysługuje określonym kategoriom podmiotów wskazanych w ustawach, zarządzaniach wojewodów, bądź uchwałach jednostek samorządu terytorialnego. Prawo to może być realizowane względem nieruchomości, których właścicielami są Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Z mocy ustawy przysługuje ono osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

• przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia,

• jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia,

• jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

W przypadku, gdy Skarb Państwa, bądź jednostka samorządu terytorialnego zamierzają zbyć nieruchomość, zobowiązane są do upublicznienia wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a także zamieszcza się na stronach internetowych właściwego urzędu.

Osoby, którym przyznano prawo pierwszeństwa, mogą z niego skorzystać względem nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Jeżeli ww. podmioty publiczne dokonałyby sprzedaży z naruszeniem prawa pierwszeństwa, ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą względem osób, którym to prawo przysługiwało.