Rekomendacja S KNF: co zaleca i kogo dotyczy?

Rekomendacja S to jeden z najważniejszych dokumentów Komisji Nadzoru Finansowego dla rynku kredytów hipotecznych. Określa, jak banki oceniają zdolność kredytową, jakiego wkładu własnego wymagają i jak zabezpieczają klienta przed ryzykiem zmiany oprocentowania. Poniżej wyjaśniamy, czym jest Rekomendacja S, jak zmieniała się przez lata i co wynika z niej dziś dla osoby biorącej kredyt na mieszkanie.

Na czym polega rekomendacja S?

Rekomendacje KNF to zbiory dobrych praktyk, które z jednej strony porządkują działanie banków w danym obszarze, a z drugiej mają zapewniać stabilność i bezpieczeństwo sektora finansowego.

Rekomendacja S dotyczy zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, czyli w praktyce – zasad udzielania kredytów hipotecznych i ograniczania związanego z nimi ryzyka.

Podstawą prawną jest ustawa Prawo bankowe z 29 sierpnia 1997 r. Pierwszą wersję Rekomendacji S KNF wydała w 2006 r., a od tego czasu dokument był wielokrotnie nowelizowany.

Rekomendacje są wiążące dla instytucji objętych nadzorem KNF – banki nie mogą udzielać kredytów na łagodniejszych zasadach, niż przewiduje Rekomendacja. Nie obejmują natomiast instytucji pożyczkowych spoza nadzoru KNF.

Czym jest rekomendacja U?PRZECZYTAJ

Nowelizacje rekomendacji S

Rekomendacja S była aktualizowana kilkukrotnie – kolejne wersje wydano w latach 2008, 2011, 2013, 2019, 2022 i 2023. Poniżej najważniejsze zmiany w porządku chronologicznym.

• 2006 – pierwsza wersja (od 1 lipca 2006 r.). Skupiła się na kredytach walutowych. Banki miały liczyć zdolność kredytową przy założeniu, że oprocentowanie kredytu walutowego jest co najmniej równe oprocentowaniu kredytu złotowego, a kapitał jest wyższy o 20%. Wprowadzono też obowiązek pisemnych oświadczeń klienta o świadomości ryzyka stopy procentowej. Efektem był spadek liczby kredytów walutowych.
• 2008 / S(II) (od 1 kwietnia 2009 r.). Rozszerzenie zasad dotyczących kredytów walutowych: obowiązek informowania o spreadzie i udostępniania historycznych kursów, możliwość spłaty w walucie indeksacji bez dodatkowych kosztów oraz nabywania waluty od dowolnego podmiotu, nie tylko banku.
• 2011. Wprowadzenie maksymalnego okresu 25 lat przyjmowanego do liczenia zdolności kredytowej (nawet gdy kredyt zaciągany jest na 30 lat i więcej) oraz obowiązek uwzględnienia spodziewanego spadku dochodów po osiągnięciu wieku emerytalnego. Dla kredytów walutowych – limit obciążenia na poziomie 42% dochodu.
• 2013 – nowelizacja przełomowa. Po raz pierwszy ustalono minimalny wkład własny poprzez maksymalny wskaźnik LtV: od 1 stycznia 2014 r. LtV mogło wynosić 95% (min. 5% wkładu), a docelowo obniżono je do 80% – z możliwością 90% pod warunkiem ubezpieczenia nadwyżki ponad 80%. Określono też trzy okresy: rekomendowany okres spłaty 25 lat, maksymalny okres kredytowania 35 lat i maksymalny okres liczenia zdolności 30 lat. Dodano obowiązki informacyjne (całkowity koszt kredytu, rzeczywiste oprocentowanie).
• 2019 (od lipca 2021 r.). Nowelizacja z 3 grudnia 2019 r., którą banki wdrażały do 30 czerwca 2021 r., wprowadziła dwie istotne zmiany.
  Po pierwsze – zasady dla kredytów „klucz za dług", czyli z opcją zwolnienia z długu w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank; wymaga to wkładu własnego nie niższego niż 30% i dotyczy wyłącznie osób o ponadprzeciętnych dochodach.
  Po drugie – obowiązek, by każdy bank miał w ofercie kredyt ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową (minimalny okres stałej stopy to 5 lat) i umożliwiał zmianę oprocentowania ze zmiennego na stałe.

W odróżnieniu od kredytów ze stałym oprocentowaniem, które były obowiązkowe i banki je wdrożyły, „klucz za dług" pozostał jedynie niewiążącym zaleceniem.

Rekomendacja S 2022

Nowelizacja z marca 2022 r. (obowiązująca od 1 kwietnia 2022 r.) znacząco zaostrzyła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych – była odpowiedzią na rosnące stopy procentowe, wysoki WIBOR i inflację.

Kluczowa zmiana: przy liczeniu zdolności kredytowej banki musiały uwzględniać wzrost stopy procentowej o co najmniej 5 punktów procentowych (tzw. bufor). Przy stopie referencyjnej np. 7% oznaczało to liczenie zdolności tak, jakby stopa wynosiła 12%. Dodatkowo KNF zaleciła szczególną ostrożność, gdy wskaźnik DSTI (udział kosztów obsługi zadłużenia w dochodzie) przekracza 40% dla dochodów poniżej średniej w regionie lub 50% dla dochodów wyższych. Skutkiem był wyraźny spadek dostępnej zdolności kredytowej i wyhamowanie rynku.

Nowa rekomendacja S – od kiedy obowiązuje?

Obecnie obowiązującą wersją jest nowelizacja przyjęta przez KNF 19 czerwca 2023 r. (uchwała nr 242/2023). Banki miały czas na dostosowanie się do niej maksymalnie do 1 lipca 2024 r., więc dziś jej zapisy są już w pełni wdrożone.

Nowelizacja z 2023 r. przede wszystkim uelastyczniła bufor ostrożnościowy i uporządkowała podejście do kredytów objętych programami rządowymi.

Najważniejsze zmiany:

• Elastyczny bufor stopy procentowej: dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem nie niższy niż 2,5 p.p., a dla kredytów ze stałym oprocentowaniem na co najmniej 60 miesięcy – możliwie niższy.
• Uwzględnianie w zdolności kredytowej dopłat z programów rządowych (tam, gdzie takie funkcjonują).
• Doprecyzowanie kwestii ryzyka przedterminowej spłaty – niedopuszczalne jest refinansowanie kredytu o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu zobowiązaniem o oprocentowaniu zmiennym.
• Rozszerzone obowiązki informacyjne wobec klienta.

Co zaleca rekomendacja S?

Z perspektywy osoby biorącej dziś kredyt hipoteczny Rekomendacja S sprowadza się do kilku praktycznych zasad:

• Wkład własny: co do zasady minimum 20% (LtV do 80%). Część banków dopuszcza 10% wkładu, pod warunkiem ubezpieczenia brakującej części – ale nie jest to regułą.
• Bufor na wzrost stóp: bank liczy zdolność z zapasem na wypadek wzrostu oprocentowania: min. 2,5 p.p. przy stopie zmiennej, mniej przy stopie stałej na ponad 60 miesięcy.
• Wskaźnik DSTI: bank ocenia, jaką część dochodu pochłania obsługa wszystkich zobowiązań; KNF zaleca ostrożność powyżej 40% (niższe dochody) lub 50% (wyższe dochody).
• Stałe oprocentowanie: każdy bank musi mieć w ofercie kredyt ze stałą lub okresowo stałą stopą (min. 5 lat) i umożliwić przejście ze zmiennej na stałą.
• „Klucz za dług": opcja formalnie istnieje, ale w praktyce nie jest oferowana przez banki.
• Kredyty walutowe: są trudniej dostępne – od klientów zarabiających w złotych banki wymagają wyższej zdolności kredytowej.

Rekomendacja S a programy rządowe

Rekomendacja S wpływa na to, jak banki liczą zdolność kredytową przy rządowych programach wsparcia. Warto jednak pamiętać, że sytuacja tych programów zmieniła się od 2023 r.:

• Bezpieczny Kredyt 2% – nabór wniosków zamknięto na przełomie 2023 i 2024 r. po wyczerpaniu budżetu; program jest już zakończony i nie przyjmuje nowych wniosków.
• Następca (Kredyt na Start / „Pierwsze Klucze") – ostatecznie nie wszedł w życie.
• Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy oraz Konto Mieszkaniowe – pozostają aktualnymi formami wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Rekomendacja S: podsumowanie

Rekomendacja S kształtuje dostępność kredytów hipotecznych – od wysokości wymaganego wkładu własnego, przez sposób liczenia zdolności kredytowej, po obowiązek oferowania stałego oprocentowania. Kolejne nowelizacje albo zaostrzały kryteria (np. bufor 5 p.p. w 2022 r.), albo je uelastyczniały (nowelizacja z 2023 r.). Ponieważ rekomendacje są wiążące dla banków pod nadzorem KNF, ich zapisy bezpośrednio przekładają się na to, ile realnie można pożyczyć na zakup nieruchomości.

Czym jest rekomendacja T?PRZECZYTAJ