Koniec „lex deweloper” – czy specustawa mieszkaniowa zwiększyła podaż mieszkań? Sprawdzamy

Specustawa mieszkaniowa „lex deweloper”, która miała ułatwić deweloperom realizowanie nowych inwestycji, przestała obowiązywać 31 sierpnia 2026 roku. Czy regulacja spełniła swoje założenia i realnie wpłynęła na zwiększenie podaży mieszkań? W tym artykule oceniamy efektywność tego rozwiązania i sprawdzamy, ile projektów faktycznie udało się zrealizować.

Przepisy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych obowiązywały od 22 sierpnia 2018 roku (Dz.U. 2018 poz. 1496 Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r.). Mechanizm ten pozwolił inwestorom budować na terenach nieobjętych planem miejscowym – często poprzemysłowych lub powojskowych – pod warunkiem uzyskania zgody rady gminy.

„Lex deweloper” – cel i założenia

Głównym celem specustawy było uproszczenie i skrócenie procedur administracyjnych, które są wymagane do uruchomienia inwestycji mieszkaniowych. Regulacja miała sprzyjać przyśpieszeniu realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących np. na terenach poprzemysłowych. Inwestycja towarzysząca to wszystko, co deweloper musi wybudować obok osiedla, aby mieszkańcom żyło się wygodniej. Mogą to być np. drogi, chodniki, przedszkola, boiska czy tereny zielone, z których będą korzystać lokatorzy nowych bloków.

Poniższa tabela przedstawia kluczowe założenia ustawy i ich znaczenie dla osób planujących kupno mieszkania:

„Lex deweloper” – kontrowersje

Mimo szczytnych założeń specustawa od początku budziła sprzeciw urbanistów i aktywistów miejskich. Najpoważniejszym zarzutem stawianym tym przepisom było ryzyko wprowadzenia chaosu przestrzennego. Krytycy wskazywali, że punktowe decyzje radnych, podejmowane w oderwaniu od szerszej strategii miasta, mogą zaburzyć ład urbanistyczny i negatywnie wpłynąć na tkankę miejską.

Oto główne zagrożenia związane z funkcjonowaniem specustawy:

• Pominięcie planowania systemowego
  Ustawa stwarzała możliwość realizacji inwestycji niezgodnych z planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Mogło to prowadzić do sytuacji, w której wysokie wieżowce powstają w sąsiedztwie niskiej zabudowy jednorodzinnej, niszcząc spójność krajobrazu.
• Obniżone standardy przestrzeni
  Choć ustawa narzucała pewne wymogi (np. dostęp do szkół), deweloperzy wielokrotnie próbowali je omijać lub interpretować na swoją korzyść. Istniało ryzyko, że nowo powstające osiedla będą miały zbyt dużą gęstość zaludnienia przy niewystarczającej ilości zieleni czy miejsc parkingowych.
• Ryzyko korupcji
  Przeniesienie decyzyjności z transparentnej procedury planistycznej na głosowanie rady gminy budziło obawy o naciski lobbingowe. Inwestorzy mogli wywierać presję na radnych, by ci wydali zgodę na kontrowersyjny projekt w zamian za obietnice realizacji „inwestycji towarzyszącej”.
• Nadmierne obciążenie infrastruktury
  Budowa dużych osiedli w miejscach do tego nieprzygotowanych mogła paraliżować lokalną komunikację i przepełniać szkoły, gdyby gmina nie zabezpieczyła odpowiednich środków na rozbudowę infrastruktury publicznej.

Efekty obowiązywania specustawy mieszkaniowej

Według danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich tylko w latach 2018–2023 samorządy podjęły 379 pozytywnych uchwał dotyczących inwestycji realizowanych w ramach specustawy mieszkaniowej. Około 100 wniosków spotkało się z odmową. Co ciekawe, największa liczba pozytywnych uchwał przypadła nie na największe metropolie, lecz na mniejsze gminy – było ich 263. W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców takich uchwał było 88, a w miastach liczących ponad 500 tys. mieszkańców – 28. 

Skala mieszkaniowa tych przedsięwzięć jest jednak większa, niż mogłaby sugerować sama liczba uchwał. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich pozytywne uchwały lokalizacyjne umożliwiają realizację projektów obejmujących ponad 100 tys. mieszkań. To liczba porównywalna z niemal całorocznym wolumenem mieszkań budowanych w ostatnich latach przez deweloperów. Nie oznacza to jednak, że wszystkie te lokale są już gotowe. Część inwestycji nadal znajduje się na etapie przygotowania, uzyskiwania pozwolenia na budowę lub realizacji.

Efekty specustawy były przy tym bardzo nierównomierne w poszczególnych miastach. Duże znaczenie miała polityka lokalnych władz, dostępność terenów wymagających przekształcenia oraz gotowość samorządu do negocjowania warunków zabudowy. Dlatego w części miast przepisy specustawy były wykorzystywane stosunkowo często, a w innych pozostawały narzędziem marginalnym.

Dobrym przykładem skali możliwych efektów jest Gdańsk. Z danych przedstawionych w lutym 2026 roku podczas posiedzenia sejmowej komisji wynika, że projekty przygotowane w tym trybie obejmowały tam ponad cztery tys. mieszkań dla ponad ośmiu tys. mieszkańców. Wartość powiązanych z nimi inwestycji towarzyszących oszacowano na około 200 mln zł. Obejmowały one m.in. rozbudowę i budowę szkół, tereny zielone, centrum aktywności lokalnej czy obiekty sportowe.

Podobny mechanizm był widoczny w Warszawie. Jeszcze pod koniec sierpnia 2026 roku, tuż przed wygaśnięciem ustawy, na jednej sesji Rady Warszawy procedowano inwestycje obejmujące łącznie prawie pięć tys. mieszkań. Deweloperzy zobowiązywali się przy tym m.in. do budowy szkół, dróg, parków, przedszkoli i innych elementów infrastruktury.

Skala największych warszawskich inwestycji przygotowanych w trybie „lex deweloper” jest znacząca. W kilku dużych projektach zaplanowano łącznie około 25 tys. mieszkań, co może oznaczać co najmniej 60 tys. nowych mieszkańców – czyli populację porównywalną z liczbą mieszkańców całego Wilanowa.

To właśnie możliwość powiązania inwestycji mieszkaniowej z inwestycjami towarzyszącymi była jednym z najbardziej widocznych efektów specustawy. W praktyce gminy mogły uzależniać zgodę na realizację dużego osiedla od wykonania przez inwestora infrastruktury potrzebnej lokalnej społeczności. Nie oznacza to jednak, że każdy projekt był akceptowany. Około jedna piąta rozpatrywanych wniosków kończyła się odmową samorządu. 

Ostateczny bilans specustawy nie jest więc jednoznaczny. Ustawa nie doprowadziła do masowego przyspieszenia budownictwa mieszkaniowego w całym kraju, ale umożliwiła przygotowanie projektów obejmujących ponad 100 tys. lokali i pozwoliła uruchomić wiele trudnych terenów inwestycyjnych. Jej rzeczywisty wpływ będzie można w pełni ocenić dopiero za kilka lat, ponieważ część projektów zatwierdzonych przed 31 sierpnia 2026 roku dopiero trafi do realizacji. Przykładem jest warszawski FSO Park, który ma docelowo obejmować ok. dziesięć tys. mieszkań. Start budowy zaplanowano na przełom 2027 i 2028 r.

Inwestycje zrealizowane mimo wątpliwości

Choć „lex deweloper” często budziło kontrowersje, są projekty, które pokazują, że specustawa mogła prowadzić do kompromisu między interesem dewelopera, samorządu i lokalnej społeczności.

Wzorcowym przykładem jest warszawski projekt przy ul. Lizbońskiej na Saskiej Kępie, realizowany przez Grupo Lar. Pierwotna koncepcja zakładała budowę budynków o 13 metrów wyższych, niż określał to miejscowy plan. Spotkało się to z protestem mieszkańców. Zamiast forsować projekt siłą, deweloper rozpoczął transparentny „dialog o inwestycji”. Podczas konsultacji inwestor zebrał uwagi sąsiadów i całkowicie zmienił plany.

Nowy projekt, zaakceptowany przez radnych w 2021 r., przewidywał znacznie niższą zabudowę (pięć–sześć pięter) oraz przekazanie lokalu usługowego na cele publiczne. Dziś osiedle jest gotowe, udowadniając, że kompromis między zyskiem dewelopera a potrzebami mieszkańców jest możliwy.

Jeszcze bardziej wymierny efekt widać w przypadku Modern Mokotów, realizowanego na dawnym Służewcu Przemysłowym przez Archicom. Pierwsza wersja projektu nie uzyskała akceptacji radnych m.in. ze względu na zbyt małą placówkę edukacyjną. Po zmianach inwestor zobowiązał się do wybudowania szkoły podstawowej dla 450 uczniów.

Szkoła została już ukończona i rozpoczęła działalność we wrześniu 2025 roku. Jej budowa kosztowała około 38 mln zł, a w budynku znalazło się m.in. 19 sal lekcyjnych, biblioteka, sala gimnastyczna i boisko. Sam Modern Mokotów ma docelowo liczyć około dwa tys. mieszkań oraz ponad trzy hektary terenów zielonych. Ten przykład pokazuje, że jednym z realnych efektów specustawy mogło być powiązanie dużej zabudowy mieszkaniowej z rozbudową potrzebnej lokalnie infrastruktury.

Odrzucone projekty

Nie każdy wniosek składany w trybie specustawy zyskiwał akceptację radnych. Czasami nawet w miastach przychylnych deweloperom, takich jak Łódź, samorządowcy stawiają twarde weto.

Jednym z przykładów jest sprawa Ogrodów Geyera przy ul. Piotrkowskiej. Inwestor planował tam budowę wysokiego budynku mieszkalnego (do 22 metrów), który przewyższał dopuszczalne normy i ingerował w zabytkowy krajobraz dawnej fabryki. Rada Miasta jednogłośnie – po raz pierwszy w historii stosowania tej ustawy w Łodzi – odrzuciła wniosek (styczeń 2025 r.). Radni uznali projekt za „agresywną dominantę”, która zniszczyłaby charakter historycznej zabudowy, a obietnice inwestora dotyczące infrastruktury drogowej za niewystarczające.

Z podobnym oporem spotkał się deweloper w Krakowie przy ul. Mierzei Wiślanej. Planował on postawić bloki z ponad 300 mieszkaniami na terenie usługowym, oferując w zamian lokal na przedszkole. Rada Miasta zablokowała ten pomysł, uznając go za przedwczesny w obliczu prac nad nowym planem dla dzielnicy („Masterplan dla Płaszowa”). Urzędnicy wskazali też, że planowana w sąsiedztwie III obwodnica Krakowa generowałaby zbyt duży hałas, przed którym obecne budynki usługowe stanowią naturalną barierę.

Niepewne realizacje

Wiele głośnych projektów procedowanych w trybie specustawy wciąż stoi pod dużym znakiem zapytania. Często powodem jest silny sprzeciw społeczny, który skutecznie blokuje plany deweloperów.

Wyraźnym przykładem jest drugi etap projektu Królewskiej Papierni w Konstancinie-Jeziornie. Grupa Arche prowadzi już pierwszy etap przedsięwzięcia obejmujący część mieszkaniową oraz rewitalizację zabudowań dawnej Fabryki Papieru. W marcu 2025 roku Rada Miejska wyraziła zgodę na realizację pierwszego etapu w trybie „lex deweloper”.

Znacznie bardziej niepewna pozostaje dalsza rozbudowa tego terenu. Główną osią sporu jest skala przedsięwzięcia, która zdaniem lokalnej społeczności doprowadziłoby do paraliżu komunikacyjnego i nieodwracalnej zmiany charakteru uzdrowiska. Mimo deklaracji inwestora o gotowości do kompromisu przyszłość tego projektu – podobnie jak wielu innych kontrowersyjnych inwestycji w Polsce – pozostaje niepewna w obliczu wygaśnięcia ustawy.

Mieszkania w twojej okolicy

Kolejnym projektem, którego realizacja nie jest jeszcze przesądzona, jest przedsięwzięcie przy ul. Postępu 2 w Warszawie. Archicom planuje tam budowę pięciu budynków z około 420 mieszkaniami, lokalami usługowymi oraz przestrzeniami rekreacyjnymi. Projekt zakłada również 474 miejsca parkingowe i około półtora tys. mkw. zieleni na terenie osiedla.

Przedsięwzięcie od początku budziło kontrowersje wśród części mieszkańców Służewca. Zgłaszane uwagi dotyczyły przede wszystkim komunikacji, skali nowej zabudowy oraz obciążenia istniejącej infrastruktury. W 2024 roku inwestor przeprowadził dialog z mieszkańcami, a zbieranie uwag zakończyło się w listopadzie.

Projekt nie został jednak zarzucony. W lipcu 2026 roku wniosek o realizację projektu przy Postępu 2 został formalnie opublikowany przez miasto w ramach procedury „lex deweloper”. Ostateczna zgoda na realizację mieszkań zależy od uchwały Rady m.st. Warszawy, dlatego inwestycja nadal pozostaje na etapie procedury i jej realizacja nie jest jeszcze przesądzona.

„Lex deweloper”, czyli jak nie procedować zmian prawnych dotyczących „mieszkaniówki”

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwrócił uwagę na wykluczające się decyzje rządu dotyczące kwestii minimalnej liczby miejsc postojowych w inwestycji realizowanej na podstawie lex deweloper. W efekcie powstał chaos, który utrudnił procedowanie wniosków.

Kiedy samorządowcy i deweloperzy nieco oswoili się z nowymi regulacjami, w maju 2023 r. (czyli po pięciu latach obowiązywania specustawy) wprowadzono modyfikacje ustalające ogólnopolski wymóg minimalnej liczby miejsc postojowych. Wcześniej regulacje wskazywały, że samorządy ustalają wskaźnik liczby miejsc parkingowych dla inwestycji w ramach „lex deweloper”. Latem tego samego roku rząd próbował cofnąć przeforsowane przez siebie przepisy. Nie udało się to w związku z szybko nadchodzącymi wyborami parlamentarnymi – wyjaśnił Andrzej Prajsnar.

Ostatecznie uchylenie sztywnego limitu liczby miejsc postojowych dla inwestycji realizowanych na podstawie pakietu „lex deweloper” miało miejsce 22 sierpnia 2025 r., a więc późno. Chęć zmian wyrażały dwa rządy, a do stanu wyjściowego wróciliśmy po ponad dwóch latach, kiedy deweloperzy zaczęli już interesować się nowym rozwiązaniem w postaci zintegrowanych planów inwestycyjnych – dodał ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zintegrowane plany inwestycyjne – co zastąpiło „lex deweloper”?

Po wygaśnięciu „lex deweloper” 31 sierpnia 2026 roku inwestorzy nie mogą już składać nowych wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w tym trybie. Nie oznacza to jednak zatrzymania projektów, które wcześniej uzyskały odpowiednie zgody – część z nich będzie realizowana jeszcze przez kilka kolejnych lat.

Jednym z najważniejszych instrumentów, które mają obecnie ułatwiać przygotowanie większych inwestycji, jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). To szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalana przez radę gminy na wniosek inwestora. W praktyce oznacza to, że deweloper może wystąpić do gminy z konkretną propozycją zagospodarowania terenu, a następnie negocjować z samorządem warunki realizacji.

Jednym z kluczowych etapów procedury jest zawarcie umowy urbanistycznej między inwestorem a gminą. Inwestor może zobowiązać się w niej m.in. do budowy lub sfinansowania infrastruktury potrzebnej w związku z nową zabudową – np. drogi, szkoły, przedszkola czy infrastruktury technicznej. Może również pokryć część kosztów sporządzenia ZPI. Z kolei gmina może przyjąć własne zobowiązania dotyczące inwestycji uzupełniających.

Z punktu widzenia dewelopera oznacza to większe powiązanie inwestycji z polityką przestrzenną gminy. Samorząd zyskuje natomiast możliwość negocjowania nie tylko parametrów zabudowy, ale także dodatkowych świadczeń inwestora na rzecz lokalnej infrastruktury. Od stycznia 2026 r. rady gmin mogą dodatkowo określać w uchwałach ogólne zasady dotyczące takich umów urbanistycznych, co ma zwiększyć przewidywalność warunków stawianych inwestorom.

W praktyce ZPI ma więc przejąć część funkcji, które wcześniej pełniło „lex deweloper”, ale działa w innym otoczeniu prawnym. Nie daje inwestorowi automatycznej szybkiej ścieżki – wymaga pełniejszej procedury planistycznej i porozumienia z gminą. To, czy ZPI stanie się równie chętnie wykorzystywanym narzędziem przy inwestycjach mieszkaniowych, będzie zależało przede wszystkim od sprawności samorządów i czasu potrzebnego na przeprowadzenie całej procedury.

Podsumowanie

Jeżeli chodzi o podażowe efekty działania pakietu przepisów określanych jako lex deweloper, to na pewno mogły one być lepsze – ocenił Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Z jednej strony regulacja nie rozwiązała problemu głodu mieszkaniowego w skali kraju (udział w rynku ok. jeden–dwa proc.). Z drugiej strony – w rękach odpowiedzialnych samorządów pozwoliła zrewitalizować trudne tereny, czego dowodzą udane realizacje w Łodzi czy Warszawie.

Z perspektywy klienta poszukującego mieszkania, specustawa przyniosła mieszane efekty. Czy mieszkania z „lex deweloper” są tańsze? Niestety, rynkowa praktyka nie potwierdziła tej tezy. Lokale powstające w tym trybie, często zlokalizowane w atrakcyjnych punktach miast (np. blisko centrum, w modnych postindustrialnych dzielnicach), wyceniane są podobnie do średniej rynkowej w danej okolicy. Główną korzyścią dla nabywcy jest więc nie niższa cena, ale lepsza lokalizacja i dostęp do nowej infrastruktury (szkoły, drogi), którą deweloper musiał wybudować w ramach porozumienia z miastem.

Planujesz zakup mieszkania? Skorzystaj z konfiguratora

Choć „lex deweloper” przestało obowiązywać, jego efekty będą widoczne jeszcze przez kolejne lata. Wiele projektów, które uzyskały zgody radnych przed wygaśnięciem przepisów, jest dopiero w fazie przygotowania lub realizacji. W samej Warszawie część największych projektów zatwierdzonych w tym trybie przewiduje tysiące mieszkań, szkół i innych inwestycji towarzyszących.

Jednocześnie rozpoczął się okres, w którym rolę „lex deweloper” mają częściowo przejąć instrumenty reformowanego systemu planowania przestrzennego, w tym ZPI. To, jak wpłynie to na tempo przygotowywania nowych inwestycji i podaż mieszkań, będzie można ocenić dopiero po kilku latach funkcjonowania nowych rozwiązań.